第四章房地产估价概述_精品文档PPT推荐.ppt
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二、估价概念包含的基本内容二、估价概念包含的基本内容(三)估价目的(三)估价目的(四)估价原则(四)估价原则中华人民共和国城市房地产管理法33条规定:
房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则。
房地产估价规范1.0.3规定:
房地产估价应独立、客观、公正。
3.0.1规定:
房地产估价应当遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(五)估价程序(五)估价程序1、受理估价委托2、明确估价基本事项3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需的资料5、实地勘察估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告二、估价概念包含的基本内容二、估价概念包含的基本内容(六)估价方法三大基本方法:
比较法/成本法/收益法其它:
假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法。
(七)价格影响因素(八)估价时点估价时点是房地产评估价值所对应的时间点,用公历的年、月、日表示。
(九)客观合理价格的判断与推测4-34-3房地产估价目的房地产估价目的一、土地使用权出让价格评估一、土地使用权出让价格评估协议出让的价格评估,应采用公开的市场价值标准,招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价作评估。
二、房地产转让价格评估二、房地产转让价格评估采用公开的市场价值标准。
三、房地产租赁价格评估三、房地产租赁价格评估从事生产、经营活动的房地产,采用公开的市场价值标准;
住宅的价格评估,应执行相关的租赁政策;
以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋,应另外给出租金中所含的土地收益值。
四、房地产抵押价值评估四、房地产抵押价值评估
(1)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
(2)以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑认定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利可处理和收益的份额部分的价值。
(4)以按份额共有的房地产抵押的,其抵押值为抵押所享有的份额部分的价值。
(5)以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为房地产的价值。
五、房地产保险估价五、房地产保险估价投保价值评估/损失价值评估六、房地产课税收政策估价六、房地产课税收政策估价按相应税种为核定期计税依据采用公开市场价值标准七、征房和房屋拆迁补偿估价七、征房和房屋拆迁补偿估价征地估价/拆迁估价八、房地产分割、合并估价九、房地产纠纷估价应按相应类型的房地产进行估价。
十、房地产拍卖底价评估首先以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分等因素的影响确定拍卖底价。
十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的,应按房地产转让行为进行估价。
企业联营中的房地产估价,主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务。
十二、其他目的的房地产估价4-44-4房地产估价的基本原则房地产估价的基本原则一、合法原则一、合法原则合法原则应以估价对象的合法权益为前提。
包括:
1、合法产权现行的土地权属证书有:
国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。
房屋权属证书有:
房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。
集土地与房屋于一证的:
房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证一、合法原则一、合法原则2、合法使用房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合法使用寿命为依据进行。
3、合法处分房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分方式为依据进行。
处分方式:
买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则一、最高最佳使用原则最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑物的房地产合法、可能及合理的使用。
(一)最高最佳使用的判断程序1、法律上的许可性2、技术上的可能性3、经济上的可行性经济可行性的检验方法经济可行性的检验方法:
针对某一种使用方式,首先估计其未来收入和支出的现金流量,然后将此未来的收入和支出流量通过基准收益率计算其现值,再将两者进行比较。
一、最高最佳使用原则一、最高最佳使用原则4、价值是否最大具有经济歌舞性的使用方式中,只有能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是最高最佳的使用方式。
(二)最高最佳使用的判断选择最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
1、保持现状前提现状价值新建价值(拆除费建造费)有一房地产现状下其价值为3000元/m2,如将期拆除徕建造,拆除费用为100元/m2,建造费用为2000元/m2,根据市场分析其新建房地产的价值为5000元/m2。
2、转换用途前提转换用途后房地产价值转换用途后房地产价值-转换用途前房地产价值转换用途前房地产价值转换用途所需费用转换用途所需费用有一位置较佳的全装修住宅房地产,现状下其价值为8000元/m2。
如将其用途转换为宾馆,依据其将来可能获得的收益分析计算得到其价值为10000元/m2。
转换用途所需费用为1000元/m2。
3、装修改造前提、装修改造前提装修改造后房地产价值装修改造后房地产价值-装修改造前房地产价值装修改造前房地产价值装修改造费用装修改造费用有一房地产现状下其价值为3000元/m2,如对其花费1500元/m2进行装修改造,根据市场分析其装修改造后的房地产价值为5000元/m2。
4、重新利用前提新建房地产价值新建房地产价值-拆除现有建筑物费用拆除现有建筑物费用-建造新建筑物费用建造新建筑物费用现现状房地产价值状房地产价值有一房地产现状下其价值为3000元/m2,如将其拆除重新建造,拆除费用为100元/m2,建造费用为2000元/m2,根据市场分析其新建房地产的价值为5500元/m2。
5、上述情形的组合如:
装修改造与改变用途结合的判断条件:
装修改造与改变用途后房地产价值装修改造与改变用途后房地产价值-原房地产价值装修改原房地产价值装修改造与改变用途所需费用造与改变用途所需费用有一位置较佳的工业房地产,现状下其价值为3000元/m2,如对其进行装修改造并将其用途改变为大型超市,依据其将来可能获得的收益分析计算得到其价值为6000元/m2。
转换用途及装修改造所需费用为2000元/m2。
三、均衡原则三、均衡原则房地产价格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所影响。
当这些生产要素的配合获得最适当的均衡时,房地产的效用便能高度发挥。
有有AA、BB两两宗宗位位置置、面面积积、形形状状、用用途途等等相相当当的的旧旧城城区区土土地地,AA是是空空地地、BB是是有有20002000平平方方米米破破旧旧建建筑筑物物的的土土地地,估估计计拆拆除除旧旧建建筑筑物物的的费费用用为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积200200元元,建建筑筑物物残残值值为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积5050元元,求求BB地地块相对于块相对于AA地块的减价额。
地块的减价额。
BB地块相对于地块相对于AA地块的减价额地块的减价额=(200-50200-50)2000=302000=30万万元元有有一一建建筑筑面面积积为为1000010000平平方方米米的的新新建建建建筑筑物物,用用成成本本法法估估算算出出的的该该建建筑筑物物的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米25002500元元;
用用市市场场比比较较法法评评估估得得出出:
其其坐坐落落的的土土地地楼楼面面地地价价为为每每平平方方米米10001000元元,房房地地价价值值为为每每平平方方米米30003000元元。
试试分分析析其其土土地地与房屋的匹配是否均衡。
与房屋的匹配是否均衡。
该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值土地价值土地价值=30001000=2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002500元元/四、收益递增递减原则四、收益递增递减原则增加诸生产因素的一个单位投资量时,收益随之增加;
但达到某一数值以后,如再增加投资,其收益不会再与追加投资成比例增加。
边际理论边际理论边际成本:
由于产量的单位变化而引起的总成本的变动;
边际收益:
由于产量的单位变化而引起的总收益的变动;
边际利润:
由于产量的单位变化而引起的总利润的变动。
五、收益与分配原则五、收益与分配原则由劳动、资本、经营及土地四种生产要素组合而产生的收益,应由各要素分配六、贡献原则六、贡献原则房地产的某部分,对该房地产全体的收益的贡献。
七、适合原则七、适合原则与外部环境是否保持协调八、竞争原则八、竞争原则竞争不容易在供给方面引起主要是在需求者之间进行。
九、需求与供给原则九、需求与供给原则十、变动原则十一、预测原则十二、替代原则十三、公平原则十四、时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来十五、谨慎原则估价时点为过去多出现在房地产纠纷案件和由估价结果所引发的争议中;
估价时点为过去多出现在房地产纠纷案件和由估价结果所引发的争议中;
估价时点为现在,估价对象为过去,多出现于房地产损害赔偿案件中;
估价时点及对象状况均为现在是估价中最常见、最大量的情况;
估价时点为现在对象状况为未来,多出现于评估房地产的预售或预购价格;
估价时点为未来,多出现于预测性评估。
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