富丽城物业管理费的催缴方法培训PPT课件下载推荐.ppt
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区域绿化养护费用;
55、物业管理物业管理区域秩序维护费用;
区域秩序维护费用;
66、办公费用;
、办公费用;
77、物业管理物业管理企业固定资产折旧;
企业固定资产折旧;
88、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
99、经业主同意的其他费用。
、经业主同意的其他费用。
物业管理作为一种新型的房屋管理模式,以其专业化、规范物业管理作为一种新型的房屋管理模式,以其专业化、规范化、市场化的特征。
但是由于化、市场化的特征。
但是由于物业管理物业管理在中国起步晚,总体上还在中国起步晚,总体上还处在一个开创、摸索的阶段,在实际发展过程中出现了许多问题,处在一个开创、摸索的阶段,在实际发展过程中出现了许多问题,其中最大、最难的问题就是收费难。
其中最大、最难的问题就是收费难。
物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务,维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务,收取物业服务费是理所应当的事,但实际情况却恰恰相反。
收取物业服务费是理所应当的事,但实际情况却恰恰相反。
赢利,是每一个企业生存和发展的最基本的条件。
而物业管赢利,是每一个企业生存和发展的最基本的条件。
而物业管理企业也是一个企业,这一点首先要得到理企业也是一个企业,这一点首先要得到业主们的认同业主们的认同业主们的认同业主们的认同。
做为一。
做为一个微利的服务性行业,是否能保证正常运作,为业主提供高质量个微利的服务性行业,是否能保证正常运作,为业主提供高质量的服务,主要依赖于向业主收取物业服务费。
许多物业管理公司的服务,主要依赖于向业主收取物业服务费。
许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。
收费难问题已经直接影响到我国因为收费困难而处在亏损状态。
收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。
收费难,毋庸置疑是当前物业管理亟待解整个物业管理的发展。
收费难,毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。
那么为什么有那么多业主不交费,物业收费决的一个棘手问题。
那么为什么有那么多业主不交费,物业收费难在何处?
怎样才能提高难在何处?
怎样才能提高物业管理物业管理收费率呢?
就以上问题做出如收费率呢?
就以上问题做出如下分析。
下分析。
一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。
由于物业管理在中国起步较晚,物业管理在专业由于物业管理在中国起步较晚,物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善,所以这些物化、规范化等方面做得还不够完善,所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业,不够规业管理公司提供的服务自然就不够专业,不够规范,不能让业主满意。
业主认为物管公司提供的范,不能让业主满意。
业主认为物管公司提供的服务服务“物无所值物无所值”就以拒交物业服务费来表示心就以拒交物业服务费来表示心中的不满。
还有一些中的不满。
还有一些物业管理物业管理公司不在管理服务公司不在管理服务上下功夫,它的管理和服务已经无法满足业主的上下功夫,它的管理和服务已经无法满足业主的需求了,还是需求了,还是“不思进取不思进取”,但管理费却照收不,但管理费却照收不误,直至激起民愤拒交物业服务费。
误,直至激起民愤拒交物业服务费。
二、是业主对物业管理的认识不够。
pp由于由于物业管理物业管理服务具有广泛性,服务的对象是一个物业区域内的全体业主而服务具有广泛性,服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家,某一户,物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服不是某一家,某一户,物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动,所以一些贪图小利的业主就务活动,所以一些贪图小利的业主就“逃费逃费”、“躲费躲费”,他们不交费,仍,他们不交费,仍然可以享受到和其他业主一样的服务,这样很容易使更多的业主效仿他们的然可以享受到和其他业主一样的服务,这样很容易使更多的业主效仿他们的做法,长此以往就会形成这样的恶性循环:
业主欠费做法,长此以往就会形成这样的恶性循环:
业主欠费-物业公司物业公司亏损亏损-服服务质量下降务质量下降-业主长期拒交费。
业主长期拒交费。
pp认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区,很多人住了一辈子房都没交认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区,很多人住了一辈子房都没交过物业费,现在搬进新房要缴纳如此多的费用,很多人无法接受,无法接受过物业费,现在搬进新房要缴纳如此多的费用,很多人无法接受,无法接受就不交。
有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。
就不交。
pp业主对物业管理服务了解甚少,不能从全局理解物业管理是有偿服务行为,业主对物业管理服务了解甚少,不能从全局理解物业管理是有偿服务行为,pp对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。
少数业主甚至认为对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。
少数业主甚至认为:
物业管理物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外,自己的房屋(物业)存在的一切问题,企业的工作除了保洁、保安、绿化外,自己的房屋(物业)存在的一切问题,包括建筑的质量问题,也全部应由物业管理企业负责。
所以,一旦房屋出现包括建筑的质量问题,也全部应由物业管理企业负责。
所以,一旦房屋出现建筑质量问题,就将责任全部推到物业管理企业身上,并以此作为有力的建筑质量问题,就将责任全部推到物业管理企业身上,并以此作为有力的“借口借口”,进而少交、欠交物业费。
他们不十分清楚这些问题是由开发商、施,进而少交、欠交物业费。
他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的工单位或因自己装修不当等各种原因造成的;
居住过程中,出现类似的问题,居住过程中,出现类似的问题,其责任的主体不是物业管理企业,也不属于其责任的主体不是物业管理企业,也不属于物业管理物业管理企业实际工作职责范围。
企业实际工作职责范围。
三、是开发商承诺,物业公司长期受苦。
开发商或一些置业顾问为了将房屋尽快售完便采取随便开发商或一些置业顾问为了将房屋尽快售完便采取随便承诺等一系列优惠政策吸引更多的客户,而从严格意义承诺等一系列优惠政策吸引更多的客户,而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。
业主入住后发现当初的上讲开发商的承诺已经越权了。
业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求,由于业主对物业管理还不了解,不没有达到合同要求,由于业主对物业管理还不了解,不知道物业公司和开发商是知道物业公司和开发商是“各司其职各司其职”,所以把一切怨,所以把一切怨气都发到物业管理公司身上,而他们表达不满的最通常气都发到物业管理公司身上,而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。
当前,许多和最可能的方式就是拒交物业服务费。
当前,许多物业物业公司公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系,一些和开发商之间存在着纷繁复杂的关系,一些物业管物业管理理公司本身便是开发商的下属公司,或者二者同属于一公司本身便是开发商的下属公司,或者二者同属于一家企业集团。
一旦开发商销售时的承诺没有兑现,或房家企业集团。
一旦开发商销售时的承诺没有兑现,或房屋质量存在某些问题,业主得不到满意答复,物业便很屋质量存在某些问题,业主得不到满意答复,物业便很可能受到牵连。
可能受到牵连。
四、是物业管理的相关法律、法规不完善。
物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业,它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题,而且大都很复杂。
在业主和物业管理公司发生的争议中,大多数都是因为没有相关非常明确的法规依据。
如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束,明确双方在法律上的权利和义务,尽快提高物管收费率也大有所望了。
五是物业管理企业服务不到位。
因为物业为了降低人员成本,招聘的人员素质不高,所以就难以保证提供优质的服务,很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。
例如:
某小区业主称:
“我家门口的灯坏了,让物业来修理,可是物业始终不来修,这样的服务水平交物业费太冤枉了。
”类似这种情况的还不在少数。
由于物业缺乏优质的服务,导致业主用拒付费用来对抗。
既然知道了收费难的原因,那么既然知道了收费难的原因,那么,下一步我们就研究如何提下一步我们就研究如何提高高物业管理物业管理收费率。
针对上述原因采取相应的措施:
收费率。
首先是加强物业管理公司的服务质量,提高其专业化、规范化的水平;
其次加强物业管理知识的宣传,让业主明白物业管理的真正含义,使业主树立现代的消费观念和消费意识;
(一)实施人性化管理物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解,把小区业主分成若干等级,对不同的等级采用不同的措施。
物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候,应该更多地从即将入住的业主利益出发,心里的一杆秤应该在他们身上,要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力,确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案,才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。
(举例)
(二)是培养和造就高素质的服务团队。
物业管理属于服务性行业,所提供的商品是无形的物业管理属于服务性行业,所提供的商品是无形的“服务服务”。
它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务,而这一它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务,而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。
物业管理不切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。
物业管理不同于其他行业,有时它对员工道德素质的要求要高于专业素同于其他行业,有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。
所以我们在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重质。
所以我们在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。
如对新员工进行个人素质方面的培训。
如对新员工进行“职业道德,礼仪礼职业道德,礼仪礼貌貌”培训,培养员工们与人培训,培养员工们与人沟通,协作沟通,协作的能力。
具有良好的的能力。
具有良好的亲和力亲和力是做好是做好物业管理物业管理的一大优势。
的一大优势。
我们的每一个管理员都要能注重和我们的每一个管理员都要能注重和业主建立良好的关系业主建立良好的关系,他,他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务,对一些不太了们在日常工作积极热情地为每一位业主服务,对一些不太了解甚至反感解甚至反感物业管理物业管理的业主,我们要主动上门与其沟通、交的业主,我们要主动上门与其沟通、交流。
不怕被业主指出缺点,我们更要感谢业主提出意见,给流。
不怕被业主指出缺点,我们更要感谢业主提出意见,给我们改正和进步的机会。
这让业主们真正体会到了物业我们改正和进步的机会。
这让业主们真正体会到了物业“以以人为本人为本”,“人性化、亲情化人性化、亲情化的微笑服务的微笑服务”的服务礼念以及的服务礼念以及“细小入微的细小入微的”企业精神。
企业精神。
(三)是诚信服务,透明收费。
经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受,不(少)付费”。
所以物业管理公司提供的服务只能是“物有所值”或是“物超所值”,而绝不能“物低所值”甚至是“物无所值”。
物业始终保证服务的“质价相附”,我办公室都将物价局审批的本物业的
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