第六章房地产价格优质PPT.ppt
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含义:
土地物质价格即真正地租的土地物质价格即真正地租的资本资本化。
其化。
其中,真正地租包括绝对地租和由土质及位置优劣而产中,真正地租包括绝对地租和由土质及位置优劣而产生的级差地租构成。
生的级差地租构成。
土地物质价格理论构成公式:
(11)土地物质价格)土地物质价格为不考虑土为不考虑土地用途和供求地用途和供求状况时的基础状况时的基础级差地租级差地租表示供求状况表示供求状况1、理论上的土地价格、理论上的土地价格三、土地价格的构成三、土地价格的构成(22)土地资本价格)土地资本价格含义:
土地资本价格包括土地本身的土地资本土地资本价格包括土地本身的土地资本价格和外部辐射价格之和。
价格和外部辐射价格之和。
土地本身的土地资本价格理论构成公式土地本身的土地资本价格理论构成公式外部辐射价格理论构成公式外部辐射价格理论构成公式1、理论上的土地价格、理论上的土地价格三、土地价格的构成三、土地价格的构成例如:
例如:
以一宗新开发的非农业用地为例,其总价格理以一宗新开发的非农业用地为例,其总价格理论构成公式为:
论构成公式为:
我国城镇土地价格的实际构成可以表示为:
农地征费农地征费(绝对地租)(绝对地租)位置和用途及容积率等位置和用途及容积率等因素差价(级差地租)因素差价(级差地租)土地价格土地价格=土地土地开发费开发费城市建设城市建设配套费配套费(土地资本价格)(土地资本价格)2、现实中的土地价格、现实中的土地价格三、土地价格的构成三、土地价格的构成土地价格是与城市土地的各项使用价值相对应的土地价格是与城市土地的各项使用价值相对应的价格因数的有机结合。
价格因数的有机结合。
现代城市地价取决于具体地块的使用价值,使用现代城市地价取决于具体地块的使用价值,使用价值越大,地价越高。
价值越大,地价越高。
城市土地使用价值可细分为四城市土地使用价值可细分为四大类、十小类。
大类、十小类。
现代城市地价是以土地使用价值为基准,围绕房现代城市地价是以土地使用价值为基准,围绕房地产市场供求变化而上下波动的。
相对应于土地使用地产市场供求变化而上下波动的。
相对应于土地使用价值土地价格的理论公式为:
价值土地价格的理论公式为:
MP=MP1P2P3P4=(K1K2K3)(P11P12P13P14P15P16P17)(K4K5K6K7K8K9)P3F(T)四项因素在四项因素在地理空间上地理空间上的组合,而的组合,而表现出来的表现出来的土地交易货土地交易货币额。
币额。
4、土地价格构成、土地价格构成三、土地价格的构成三、土地价格的构成土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值(也可能减值,即可能为负数),不确价格的预期增值(也可能减值,即可能为负数),不确定性的风险补偿费、可达性(区位或位置)价值构成。
定性的风险补偿费、可达性(区位或位置)价值构成。
(1)城市地价构成)城市地价构成城市地租城市地租由农地地租、区位地租、土地资本租金(即转换用由农地地租、区位地租、土地资本租金(即转换用途的资本的机会成本)、不确定性风险年补偿费构成。
途的资本的机会成本)、不确定性风险年补偿费构成。
与此相对应,与此相对应,城市地价分别由纯农地价格、区位价城市地价分别由纯农地价格、区位价格、转换土地用途所需要的土地开发成本、不确定性风格、转换土地用途所需要的土地开发成本、不确定性风险补偿费、预期增值构成。
险补偿费、预期增值构成。
(2)农地价格构成农地价格构成:
由:
由农地发展权价值和纯农地价格。
农地发展权价值和纯农地价格。
农地地租农地地租不确定性风险不确定性风险年补偿费年补偿费土地资本租金土地资本租金区位地租区位地租地租地租CBD距距CBD的距离的距离城市土地租金构成城市土地租金构成d纯农地价格纯农地价格预期增值预期增值不确定性风险补偿费不确定性风险补偿费区位价格区位价格地租地租CBD城市土地及农地价格比较城市土地及农地价格比较d转换成本转换成本纯农地价格纯农地价格农地发展权价格农地发展权价格按照不同的作用和标准,可以划分出多种土地价格。
按照不同的作用和标准,可以划分出多种土地价格。
四、土地价格的种类四、土地价格的种类1、市场价(交易价)、理论价(市场价值)、评估价、市场价(交易价)、理论价(市场价值)、评估价2、所有权价格、使用权价格、所有权价格、使用权价格、抵押价格抵押价格、租赁价格租赁价格等等价价格格差差异异土地使用权年限土地使用权年限1020304050607050%40%30%20%10%0%土地使用权价格与土地所有权价格差异随使用权年限的变化土地使用权价格与土地所有权价格差异随使用权年限的变化价格差异价格差异4、生地价、熟地价、毛地价、生地价、熟地价、毛地价四、土地价格的种类四、土地价格的种类3、基准地价基准地价、标定地价标定地价、宗地宗地地价地价生地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。
一般在房地产开发过程中,国家收取相开发的农地和荒地。
一般在房地产开发过程中,国家收取相当于土地转让金的价格,其他市政、拆迁费用由开发者承担。
当于土地转让金的价格,其他市政、拆迁费用由开发者承担。
熟地熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入,达主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入,达到到“七通一平七通一平”的可直接用于建设的土地。
的可直接用于建设的土地。
毛地毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
四、土地价格的种类四、土地价格的种类5、总价格、单位价格、楼面地价、总价格、单位价格、楼面地价宗地宗地土地土地单价价(元(元/m2)容容积率率楼面地价楼面地价(元(元/建筑平方米)建筑平方米)甲甲600051200乙乙510031700甲地块与乙地块价格谁更便宜?
甲地块与乙地块价格谁更便宜?
其中:
地价其中:
地价=楼面地价楼面地价容积率容积率五、土地价值在市场中的实现过程五、土地价值在市场中的实现过程开发价值:
是土地在一定开发条件和方式下,开发价值:
是土地在一定开发条件和方式下,土地所有者能够取得的最大净收益。
土地所有者能够取得的最大净收益。
987654321投投资资者者ab1b2c土地价值在市场中的实现过程土地价值在市场中的实现过程六、土地价格的变动六、土地价格的变动1、土地价格变动机理、土地价格变动机理
(1)从土地价格是地租的资本化来看,地租量和利息)从土地价格是地租的资本化来看,地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素。
率是决定地价变动的最直观因素。
(2)从土地价格的构成来看,土地价格还因土地资本)从土地价格的构成来看,土地价格还因土地资本价格和土地物质价格的变动而变动。
价格和土地物质价格的变动而变动。
2、土地价格的变动趋势及其形态、土地价格的变动趋势及其形态
(1)趋势;
趋势;
随着人们对土地的需求不断增加,对土地随着人们对土地的需求不断增加,对土地的投资也不断增加,地价具有长期增长的趋势;
从各的投资也不断增加,地价具有长期增长的趋势;
从各国和地区地价变动历史看,地价是呈波浪式增长的。
国和地区地价变动历史看,地价是呈波浪式增长的。
(2)形态:
形态:
投资性增值;
供求性增值;
用途性增值用途性增值。
19741976197819801982198419861988300250200150100500地地价价指指数数实质地价指数实质地价指数地价指数长期趋势地价指数长期趋势台北市地价变动与长期趋势台北市地价变动与长期趋势六、土地价格的变动六、土地价格的变动3、城市土地价值的变动、城市土地价值的变动debcacao土地价值土地价值农地价值农地价值农地农地市地发展时序或容许市地发展时序或容许的土地资本积累量的土地资本积累量城市土地价值的变动过程城市土地价值的变动过程d七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系1、地价与经济周期、地价与经济周期地价因受到国民经济周期的影响而呈现周期性波动。
地价因受到国民经济周期的影响而呈现周期性波动。
2、地价上涨可能对国民经济造成的不良影响、地价上涨可能对国民经济造成的不良影响
(1)住宅问题难以解决)住宅问题难以解决
(2)公共事业难以开展)公共事业难以开展(3)地价上涨引发土地投机,投机者将土地闲置不用,)地价上涨引发土地投机,投机者将土地闲置不用,可能造成城市边缘地带的无序开发,影响城市健康发展,可能造成城市边缘地带的无序开发,影响城市健康发展,又造成公共设施的浪费。
又造成公共设施的浪费。
(4)土地投机盛行,造成不劳而获及社会财富分配的)土地投机盛行,造成不劳而获及社会财富分配的不公平,土地投机又引发地价上涨,形成恶性循环。
不公平,土地投机又引发地价上涨,形成恶性循环。
七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系3、地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响、地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响产生影响的原因:
产生影响的原因:
(1)一方面,投机和泡沫造成的价格暴涨,会使得对产)一方面,投机和泡沫造成的价格暴涨,会使得对产品的需求猛然增加,从而引起价格更加急剧上升,导致品的需求猛然增加,从而引起价格更加急剧上升,导致虚假的繁荣;
另一方面,投机和泡沫所造成的价格暴跌,虚假的繁荣;
另一方面,投机和泡沫所造成的价格暴跌,也会导致需求的突然减少,引发价格的急剧下降,从而也会导致需求的突然减少,引发价格的急剧下降,从而人为地导致企业亏损和经济萧条。
人为地导致企业亏损和经济萧条。
(2)投机和泡沫所造成的虚假繁荣,会使得信用过度膨)投机和泡沫所造成的虚假繁荣,会使得信用过度膨胀,以至于当泡沫破裂时,国民经济的各个环节之间就胀,以至于当泡沫破裂时,国民经济的各个环节之间就会出现信用的相互拖欠,甚至不能偿付的现象,信用渠会出现信用的相互拖欠,甚至不能偿付的现象,信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。
道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。
1、建筑物为新建成时,其价格构成建筑物为新建成时,其价格构成一、建筑物价格构成一、建筑物价格构成
(1)建筑工程费用,建筑工程费用,包括一般土建工程、给排水工程、采暖包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电器照明工程费用;
通风工程、电器照明工程费用;
(2)设备及安装工程费用设备及安装工程费用,包括机械设备及安装工程、电器,包括机械设备及安装工程、电器设备及安装工程费用;
设备及安装工程费用;
(3)其他费用其他费用,包括设计费、监理费、概预算编制
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- 第六 房地产价格