第3季度成都楼市走势分析19DOC.docx
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第3季度成都楼市走势分析19DOC
2008年第3季度成都楼市走势分析
土地市场分析
08年第三季度土地供应市场
2008年3季度成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地144宗,共计9861.37亩。
其中,主城区(五城区和高新区)22宗,共2444.71亩;其余122宗土地分布在各郊区(县)范围内,共计7416.66亩。
9月份土地供应量最大
2007年3季度成都供应土地144宗,共计9861.37亩;其中,7月份供应土地45宗,供应面积为3266.29亩;8月份供应土地54宗,供应面积为2257.73亩;9月份供应土地45宗,供应面积为4337.35亩。
工业用地供应比例占49%
城南、双流土地放量,停车场用地惊现主城区
土地整体平均规模68.48亩/宗
08年第三季度土地交易分析
1、总体情况
3季度共交易土地80宗,成交面积6953.17亩,成交土地平均规模为86.91亩/宗,总成交金额为301472.37万元,成交土地平均价格为43.36万元/亩。
主城区(五城区和高新区)成交土地17宗,成交土地面积1991.39亩,平均交易单价为117.14万元/亩。
成交特征分析
区域成交量分析—郊区(县)交易放量
7月份成交量最大
土地规划用途-工业用地占49%
成交价格——各区域土地均价低迷
小结:
结合整体情况分析,第三季度成都市土地交易市场有三个比较显著的特点:
第一,供销两旺。
第三季度供应土地9861.37亩,成交6953.17亩,供销比约为1.42:
1。
第二,土地价格下降幅度巨大。
工业用地面积大,价格低,拉动整体区域均价下跌。
第三,郊区(县)土地市场供应量大。
从3季度土地市场的区域供销情况分析,郊区(县)土地市场已占成都土地市场的主体。
07、08年第3季度土地市场同比分析
土地供应量情况
数据显示,08年第三季度与07年第三季度相比,土地供应宗数增加了46宗,同比上升46.94%,土地供应面积增加了2132.01亩,同比上升27.58%。
土地成交量情况
2008年第三季度与2007年第三季度相比,2008年第三季度成交土地80宗,同比上升11.11%;土地成交面积6953.17亩,同比上升13.96%。
08年三季度单是城南一宗海洋乐园用地,就超过1000亩,大大提升了土地成交量。
07年三季度主要以商业、住宅用地为主,而08年三季度工业用地增大,而住宅几乎为0,主城区已向三环外开发,预示着大量开发之后,未来几年内新建商品房供应将变得紧张。
土地成交价格变化情况
2008年第3季度成交土地可开发量情况分析
总体情况分析,约为838.97万㎡
不同物业类型可开发量情况
不同区域可开发量情况
第四季度土地市场供应与需求状况预测
1、08年第4季度土地供应量预测
08年第4季度土地成交量预测
注:
(1)由于郊区(县)土地信息相对分散以及信息发布时间问题,本报告中部分数据与当月报告数据存在差异。
(2)文中成交土地可开发面积根据宗地其(拍卖或挂牌)公告规划容积铝计算,当容积率为≦X时,取最大值X,当容积率为≧X时,取最小值;没有明确规定容积率的宗地则参考其周围区域成交的同性质用地容积率计算。
新盘市场分析
住宅供应总况
1、供应量
2008年第三季度,成都市新增住宅项目129个,相比去年同期增加约19.44%;而新增供应面积346.11万平方米,相比去年同期减少了48.74万平方米,下降幅度达12.34%。
新增住宅楼盘平均规模仅2.683万平方米,和去年相比明显减小。
这是由于今年第三季度住宅项目在开盘形式上有所变化,不光分批次、分栋推出,有的楼盘一个批次也会分成几次推出,所以每次供应量很少。
从城郊供应对比来看,2008年第三季度,主城区新增住宅供应略大于郊区,占整个市场新增供应的52.14%。
2、区域分布
区域分布情况,主城区内城西仍是供应量最大的区域
环域分布情况(主城区),主要集中在2-3环区域
住宅类型,电梯公寓占到了绝对主导地位
4、建筑类别,高层项目供应比例为48%
5、销售价格
2008年第三季度成都市新开住宅楼盘的整体均价为6291.2元/平方米。
其中主城区价格为6773.3元/平方米,郊区新盘的销售均价为5701.3元/平方米。
区域价格分析
环域均价分析
供应特征
户型
由于产品类型多样,定位不同的产品的主力户型存在较大差异,总体来看,市场上产品的户型都在往紧凑实用的方向靠。
成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主,60-110㎡之间的房子是现在需求的主流面积区间。
而面积在50㎡以下的小户型和120㎡以上的享受型住宅的需求则相对要小得多。
就今年的情况来看,90㎡以下住宅供应量的增加,拉动了消费者对90㎡以上住房的需求。
区域
城东板块—机会重重
从“东调”到“惠民工程”,城东的变革从某种意义上诠释,更像一次全新的城市展示,而机遇正是这里发展的节点。
城东今天的日新月异,正充分地展示着她城市肌理舒展与扩大的气质。
前年和去年,城东的土地拍卖非常活跃,经过了一段时间的积淀,土地转化为产品,丰富的供应量和高品质的楼盘为购房者提供了多种选择。
建设路片区一直都是城东最成熟的居住区之一,热了两年的建设路板块,现在是交货期,加上二次东调带来的刚性需求,一定程度增加了成交量。
而随着城东的规划发展,东大街被命名成未来成都的华尔街,有人判断,城东是成都未来发展的最具潜力和价值的地王区域,有望成为成都的新门户,是成都区域繁荣的极大推动力。
城南板块---“鸟巢”拍卖后的城南
自从上世纪末,城南地产开发首次走入成都人的视野至今,城南在四川楼市的走向越来越清晰。
08年7月16日,成都市政府突然召开新闻发布会宣布拍卖“鸟巢”,此举,成都楼市一片哗然,“逐步实现安排机关南迁”或将变得不可预期。
新政府办公楼拍卖也许是一大壮举,也是一大创举,但是对成都南部新区的发展,却有着不可忽略的影响。
不过这个影响应该是短期内的,长远来看影响不大。
因为不管硬件还是软件设施,城南发展已经初具规模,而成都向南向东发展的大战略是不会改变。
因此虽然可能让一些借政府南迁为招牌的开发项目顿时稍息,但城南还是一个非常繁华的地段,有投资前景的地段。
城西板块---光华大道仓皇出逃
光华片区在成都楼市的开发、布局、运营上的得“道”,为城西整体形象上升,提供了一种“繁荣”与“西贵”的另一种诠释,是城西楼市一个亮点与“点睛”之笔。
就在上半年,光华大道沿线、江安河一带的电梯楼盘价格还比肩城市中心区;而如今,这个曾一度与南沿线、东大街、建设路相提并论的板块露出了疲态。
无论楼盘规模,不分开发商阵营,房价降幅之大,实属罕见。
光华大道,正陷入一场盛况空前的价格战,光华大道沿线开发商已进入“零利润”的血拼阶段。
城北板块---未来五年之内宜居宜商宜乐
伴随着成都市政府“全域成都”计划的推行,借旧城改造、新城建设的契机,城北迎来了最科学的规划、高标准的市政配套,也迎来了众多品牌开发商。
虽然相对于其他三个区域,城北因区域开发速度的相对缓慢,但却有着其他区域不可比拟的后发优势——巨量的可开发土地及丰富的人居资源。
从区域内已经开始销售的项目情况来看,同是洋房或别墅,城北的单价都要远远低于其他区域。
选择北部新城一套低密花园洋房,只须付出购买一套电梯公寓住宅的价格。
市场趋势
08年第1、2、3季度供应量和均价比较
政策实施对成都住宅市场的影响
9月25日上午,在高新区购买了一套二手房的霍先生成功领取了个人购房补贴,这也标志着成都市的个人购房补贴发放工作已经正式启动。
根据相关政策,此次个人购房补贴发放主要针对三类人群,其中一类是2008年6月15日起至2009年12月31日止,在成都市五城区(含高新区)范围内购房的市内外购房者。
当前,对成都房地产市场来说,地震并非主要因素,更多的是大环境影响下人们心理波动造成的长发疲软。
在这种大势下,无论是刚性需求者还是房地产投资者,大多徘徊在“买还是不买之间”。
购房者现在最关心的是“现在出手怎么样?
”“房价还会不会降?
”……很多手上有钱又有需求的购房者是一边盯着自己看中的房子,一边盯着房价,虔诚地等待开发商出现跳水价。
随着房价的理性回归、政策的消化、市场走势的逐渐明朗,在2009年年底购房补贴截至前,购房者为了赶上这趟末班车,可能会再现购房小高潮。
秋季房交会火拼价格
9月28日到10月2日,成都举办了为期5天的秋季房地产交易会,使得近期低迷的成交量有所放大。
据官方统计,此次成交房屋3134套,比去年同期的3315套减少181套;成交面积为29.599万平方米,比去年同期的30.952万平方米略少。
从此次房交会的购房者来看,来自浙江、西藏、广西、重庆、上海、广东、江苏、西安等地的外地购房者也加入到成都的购房大军中。
此外,广元、北川、绵竹、彭州等地震灾区也有大批购房者来到房交会现场选房。
在目前惨淡的市场行情下,本次秋交会的参展开发商不约而同的把价格折扣作为了促使购房者下单的重要手段,其中小楼盘本次房交会的营销主题“楼盘区位+优惠购房价格”明码标价的方式吸引众多购房者关注,普遍价格相对08年春交会的价格又有大约10%的降幅。
降价和折扣成为本次房交会的主流。
今年秋季房交会,购房者对楼市的信心明显不如去前年。
在房价出现回跌情况,开发商优惠幅度放大的情况下,购房者对后市的判断明显不能支撑其在秋季房交会上大胆下单。
不过成都楼市刚性需求仍然存在,只是目前购房者在心理上受到地震和降价的双重影响。
当价格降低到一定程度,购房者的热情便会回升。
不过不能确定的是这种观望状态还会持续多久。
目前不少人只关注房产价格,从而形成了降价--观望--降价的循环模式。
08年第四季度楼市预测
五城区住宅销售价格——根据08年1-9月成都市五城区住宅销售均价,今年前三个季度主城区住宅均价出现了两个波动。
其中低谷出现在2月,均价约5610元/㎡,但从3月开始整体均价呈稳步上升趋势,主城区均价受地震影响并不大,但其中不排除产品品质和地理位置的因素。
峰值出现在8月,高达7848元/㎡。
不过7、8月主城区楼盘由于受个盘影响因素较大,对整体均价拉动性很大,所以主城区均价一度在7000元/㎡以上。
而9月,主城区住宅均价完全恢复到正常状态,相比前几个月明显下降,均价自春季以来首次回到了6000元/㎡以下。
通过乘幂方程推算,在加上目前的市场环境,第四季度主城区均价估计会在6000元/㎡左右,实际价格会在此价格上下浮动3%-7%。
主城区住宅供应量——由于2月是春节大假,供应量很小不足为奇,3月份市场供应达到顶峰。
5月供应量陡降,受5.12地震的影响,在接下来的几个月市场供应量都很小,冷清状态明显可见。
按照房地产市场传统的销售节奏,9月份和10月份往往是销售的黄金期,但今年的“金九银十”表现并不明显。
不过由于秋季房交会在9月举办,不少开发商还是选择在此期间入市,因此今年9月份的供应量虽然不能和往年同日而语,但相比此前几个月,仍有较大幅度的上涨。
未来的第四季度中,由于受大环境的影响,市场放量情况不会出现太大变化,会延续前几个季度的市场大势。
虽然还是会有项目开盘,但目标预期会比较低,开发商会把目光转移到春节后的大环境变化。
小结:
与07年三季度相比,08年成都市新增住宅项目数量有所增加,但新增供应面积有所减少,新增楼盘平均规模和去年相比明显下降。
其中,新增供应面积346.11万㎡,同比下降约12.34%。
另外,在价格方面08年第三季度成都市新开楼盘整体均价上涨了683.1元/平方米,同比增长了12.18%;而主城区均价上涨911.2元/平方米,上涨幅度为15.54%,均价涨幅有很大回落。
不难看出,2008年房地产市场的发展速度远不如2007年。
第三季度市场需求状况
第三季度商品房供销分析
2008年三季度总体成交情况
体交易量和交易面积情况
2008年第三季度成都市主城区共成交商品房16611套,成交面积149.60万平方米。
从各个行政区域的成交量来看,本季度成交面积排行前三位的为成华区、青羊区、金牛区,其中成华区的成交面积达到38.18万平方米,占其总量的25.52%,遥遥领先于其它区域,而从各行政区域单套房屋的户均面积来看,除高新区与青羊区达到100平方米以上外,其它区域的单套房屋的户均面积都在69-89平方米之间。
各行政区域交易量分析
单月销售情况走势图分析
各行政区域商品房成交情况分析
商品房成交情况对比分析
A、环比分析——本季度成交面积较第二季度年环比下降12。
77%
B、同比分析——本季度交易面积较07年同比下降55%
小结:
08年第三季度成都市共成交商品房16611套,合计面积约149。
6万平方米,分别较第二季度环比下降12.77%、18.84%。
本季度成交量的下降,一方面是由于受7月16日政府宣布暂停南迁计划的影响,其高新区成交面积出现大幅下降,从以上统计结果已明显看到,其本季度高新区的成交量较07年同期减少4927套;另一方面受全球大环境经济不景气的影响,如美国著名投行雷曼兄弟申请破产、股市的的下跌等原因致使市场其成交量仍较低迷。
从各行政区域的成交情况来看,交易最活跃的区域为成华区与青羊区,其中成华区的交易面积达到38.18万平方米,占其总量的25.52%,由于成华区历来为交易量最活跃的区域,取得如此成绩已不足为奇,值得一提的是本季度青羊区成交量的大幅增加,主要是由于华侨城等项目的热销,拉升了整个区域成交量的增加。
本季度的成交量虽然仍呈持续低迷态势,传统的销售旺季“金九”也未能达到预期效果,但值得注意的是,国家政策的改变,“双率的下调”及“单边征收印花税”等利好消息层出不穷,相信随着这些政策效应的显现,楼市成交量将有所回暖。
2008年三季度新增商品房预售面积概况
(1)新增预售情况
2008年三季度,成都市市区范围内共有83个项目分118批次房源获得预售许可证可进入市场进行销售,新增预售面积310.34万平方米;其中住宅(包括部分商业、车库等)物业有85个项目分63批次房源获得预售许可证,新增预售面积228.47万平方米,占三季度总体新增预售供应量的74.18%。
(2)新增预售住宅项目(包括部分商业和车库等)分布情况分析
(3)新增预售住宅项目(包括部分商业、车库等)环域分布情况分析
(4)新增住宅预售项目建筑形态分析
(5)环比分析----新增预售面积较第二季度略跌0.34%
(6)同比分析----新增预售面积较07年同期下降31.82%
小结:
2008年第三季度新增预售面积310.34万平方米,较第二季度同期略有所下降,降幅0.34%;从方位上看,本季度城西区域由于有华侨城、中海国际社区等这样的大盘在本季度分批次取得预售许可证,使其本区域供应量出现井喷,新增预售面积约88.96万平方米,占其总量的38.91%;再从环域上看,2-3环仍为市场主导,新增预售面积约104.47万平方米,占其新增预售面积总量的33.66%。
第三季度二手房市场分析
总体交易量和交易面积情况
总体交易量和交易面积情况
2008年第三季度,成都市主城区共成交二手住宅8055套,较第二季度环比上升25.76%。
从各行政区域的成交量来看,除高新区外,其它几个区域的成交量都突破1000套,而金牛区的成交量已达到2000套以上。
二手住宅交易量比例分布
根据统计结果显示,本月金牛区以27%的市场份额位居榜首,区域共成交2156套;仅随其后的为武侯区,共成交1798套,占其总量的22%;青羊区、锦江区与成华区分别位居第三、第四与第五,三个区域的成交量比较接近;高新区仍呈持续低迷态势,仅成交476套。
单月成交情况走势图分析
从整体来看,三条曲线波动都不大,交易较平稳。
而从各月的成交量来看,7月除高新区外,其它区域的成交量都高于8、9月;而从8、9月各行政区域的成交量来看,其波动更小,尤其是成华区、高新区、金牛区与锦江区四个区域的成交量很接近;再从7月与9月的成交量来看,其波动较大的为锦江区与武侯区,其9月成交量分别较7月减少195套、128套。
三个季度成交情况对比分析,本季度交易总量较第二季度环比上升25.76%
6、同比分析——本季度交易总量较07年同期下降52.72%
小结:
根据统计结果显示,本季度二手住宅共成交8055套,较第二季度环比上升25。
76%,足以表明二手住宅市场已逐渐从地震的阴影中走出来,其回暖迹象较商品房市场明显。
从各个行政区域的成交量来看,交易最活跃的为金牛区与武侯区,其中金牛区的成交量达到2156套,占各行政区域总量的26。
77%,成交最少的为高新区,仅成交476套。
2008年第三季度郊县市场分析
各郊县总体成交情况——温江与双流占总量的60.52%
单月销售情况走势图分析——双流呈持续增加态势
小结:
从本季度郊县市场成交情况来看,温江以其良好的人居居住环境得到市场广泛认可,其成交面积达到39。
7万平方米,超越双流区域;双流排行第二,共成交3273套,其成交面积34。
8万平方米,仅次于温江区域;而新都与郫县两区域由于区域配套较欠缺及大量旧城的改造等原因,因而其房产市场相对于温江与双流区域滞后,其成交量相对较少;其它郊县由于距离主城区较远,因而其成交量远远落后于前面四个区域。
另外值得一提的都江堰因受其地震影响,已连续几个月无成交,但9月出现商品房的成交,表明该区域随着政府对该区域的重新规划,已重新得到购房者认可。
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