娄底青锋汇景豪庭可行性分析报告 开发方案.docx
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娄底青锋汇景豪庭可行性分析报告开发方案
第一章项目总论
娄底市青锋·鸿都苑三期青锋·汇景豪庭项目位于娄底市城南新区,东靠扶青南路,南临东西主干道湘中大道,面向孙水河,地处市政府核心位置,随着娄底城市建设“北扩南移”,城南新区前景不可限量,项目随着市政发展,未来升值潜力巨大。
该项目规划总用地面积6826.7㎡,建筑基底面积2652.7㎡,建筑总面积45484.56㎡,其中住宅建筑面积31886.46㎡、公寓建筑面积5209.02㎡、商业建筑面积8078.66㎡、地下建筑面积5402.18㎡,由三层裙楼和两栋27层一梯五户的塔式住宅组成,总户数270户。
容积率为5.87,建筑密度为38.86%,绿地率为24.20%。
项目由湖南青锋房地产开发有限公司为项目开发主体,负责开发销售,由湖南方圆建筑工程设计事务所负责设计。
湖南青锋房地产开发有限公司是一家具有房地产开发三级资质的私营有限责任公司,公司成立于2003年5月份,注册资本3000万元。
公司现有员工25人(其中工程专业人员5人、财务专业人员5人、其他管理人员15人,具有大专以上学历的10人、具有中级以上职称的10人),且全部具有房地产行业的相关经验。
已完成青锋·鸿都苑住宅小区一期的开发建设,该小区共有10栋商住楼,总建筑面积87976.76m2(多层62752.76,高层25224m2),其中住宅66974.51、车库5321.43m2、门面15680.82m2(住宅514套、车库216个、门面68个)。
二期项目已完成主体工程建设,为两栋多层商住楼,总建筑面积15710.73m2,其中住宅13151.55m2、商业2559.18m2(住宅100套、门面51个)。
凭借前期项目的房地产开发经验和实力,必将把“青锋·鸿都苑三期青锋·汇景豪庭”打造成城南新区地标之作。
第二章项目投资环境分析
一、娄底市概况
娄底市位于湖南省中部,素有“湘中明珠”之美称,现辖双峰县、新化县、冷水江市、涟源市和娄星区。
2009年末,全市总人口420.5万人,其中城镇人口149.68万人,乡村人口270.82万人本项目所在地娄星区总人口约45万人。
人居环境日益改善。
娄底市政府坚持以人为本,加大建设投入,促进城乡互动,城乡面貌大为改观。
娄底相继获得省级卫生城市、园林城市、文明城市和全国绿化模范城市荣誉后,又入选全国十大宜居城市。
娄底地理位置优越,交通便利,自古以来就是湖南省主要的战略腹地和南北通道、东西连贯的要衢。
湘黔、洛湛铁路在这里交汇。
207国道、320国道、洛(阳)湛(江)铁路、上(海)瑞(丽)高速公路与正在兴建的二广高速贯穿娄底,使娄底成为我国江南重要的交通枢纽和物资集散地。
娄底矿产资源丰富,素有“世界锑都”、“百里煤海”和“有色金属之乡”的美誉。
已探明可供开采的矿藏达48种,且储量大,品位高。
其中锑矿储量居世界之冠,煤炭储量居湖南全省第一,石膏、石墨、重晶石、大理石等非金属矿藏在湖南乃至全国名列前茅。
娄底投资环境日益完善,九十年代以来,娄底工业从小到大,由弱转强,形成了以冶金、建材、煤炭、化工、电力、机械为骨干的工业支柱产业,涌现出了涟源钢铁集团、锡矿山闪星锑业有限公司、金竹山电厂等产业典型。
娄底山清水秀,风光旖旎,旅游资源丰富。
市内有清代名臣曾国藩故居等人文景观和各类风景名胜旅游点70多处。
涟源市湄江风景区、新化梅山龙宫、秦人梯田、冷水江波月洞及大熊山、九峰山、龙山等省级森林公园风光秀丽,景观奇特。
水府庙水库、胜仙洞等胜景,都是别具一格的旅游佳境。
二、娄底市宏观经济概况:
近年来,娄底市经济保持较快发展。
经济增长速度保持两位数以上增长。
经济发展指标
2007年
2008年
2009
2010年
国民生产总值
437亿元
550亿元
570亿元
678亿元
第一产业增加值
80亿元
115亿元
92亿元
98.8亿元
第二产业增加值
213亿元
266亿元
290亿元
331亿元
第三产业增加值
144亿元
169亿元
188亿元
214.2亿元
人均可支配收入
10530元
12200元
13422元
15086元
在固定资产投入方面,加快项目建设。
继续开展“项目建设年”活动,全年施工项目909个,新开工项目646个,分别增长27.5%、23.0%。
完成全社会固定资产投资400亿元,增长31.28%。
大力招商引资。
积极参加“世博会”、“厦交会”等招商活动,成功举办首届“娄商大会”,承办“湖南省第二届农业机械、矿山机械、电子陶瓷博览会”。
重型轧辊、柳工再制造等产业项目签约落户我市。
实现内联引资110.4亿元,实际利用外资1.62亿美元,分别增长37.1%、20%。
扩大金融信贷。
优化金融环境,开展金融扶持中小企业800家工程,招商银行、华融湘江银行筹备设立营业机构,村镇银行、农村商业银行筹备工作扎实推进,新增汇丰和源方2家小额贷款公司。
9家企业进入省重点上市后备企业资源库,5家企业得到省财政上市专项引导资金扶持。
各类金融机构贷款余额439亿元,净增101.1亿元。
交通路网建设方面,推进交通建设。
沪昆铁路客运专线和洛湛铁路娄邵线改造全面施工;娄新、安邵、新溆3条高速公路加快建设,新开工娄衡、娄益、娄长3条高速公路;7条干线公路改造完成投资10.05亿元;农村公路完成通畅工程900公里,改造危桥19座,完成投资6亿元。
推进城镇建设。
启动娄底城市总体规划新一轮修编,完成市政公用基础设施投资25.2亿元,城镇化率达到37.5%。
潭邵高速娄底连接线扩建、甘桂路、涟水与孙水风光带等重点工程加快建设。
全市6个污水处理厂建成投入使用,管网基本配套。
县市城区生活垃圾卫生填埋场建成运行。
市本级创建国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市工作扎实推进,县市创建工作积极开展,双峰县成功创建省级卫生城市,全市违法建设专项整治成效明显。
小城镇加快发展,涌现了一批全国全省重点镇和示范镇。
推进园区建设。
园区集聚功能进一步彰显,园区工业增加值占全市工业增加值的比重达到28.7%。
娄底经济开发区获批国家新型工业化产业示范基地,被评为全省承接产业转移示范园区和最具产业影响力园区。
水府“两型”示范区规划编制全面完成,万宝新区和东部新区启动建设。
三、娄底房地产市场发展概况:
从2010年年初开始,国务院、相关部门出台了一系列调控措施坚决遏制部分城市房价过快上涨,政策文件密集度高,调控措施之严厉,使得部分一、二线城市房地产市场起伏震荡,而相对于三线城市娄底来说,在认真贯彻执行国家房地产调控政策的基础上,呈现了房地产开发投资需求和住房需求的逐步增长,市场供销两旺,房价保持了较为合理的增幅,确保了房地产市场健康稳定的发展。
1、房地产开发投资稳步增长
全市累计完成房地产开发投资40.98亿元,同比增长45.47%,其中商品住宅完成投资29.7亿元,同比增长55.98%;
2、商品房开发规模大幅增长
全市商品房施工面积608.07万㎡,同比增长26.1%,其中商品住宅施工面积485.52万㎡,同比增长33.14%。
商品房新开工面积278.43万㎡,同比增长42.52%,其中商品住宅新开工面积221.96万㎡,同比增长38.37%。
商品房竣工面积124.52万㎡,同比增长2.02%,其中商品住宅竣工面积9.8万㎡,同比减少5.21%。
3、商品住宅销售面积大幅增长,商品房积压得到较好释放
全市销售商品房面积179.86万㎡,同比增长37.44%,其中商品住宅销售面积160.19万㎡,同比增长52.58%。
4、商品住宅价格企稳回升
2010年第四季度,新建商品住房均价为2657元/㎡,同比上涨22.66%,涨幅比上季增加6个百分点,环比上涨15%,涨幅比上季高25个百分点。
高层住宅均价为2829元/㎡,同比上涨19.11%,涨幅比上季增加3个百分点,环比上涨5%,涨幅比上季增加2个百分点。
多层住宅均价2041元/㎡,环比上涨8%,涨幅比上季增加10个百分点。
第三章项目分析
一、项目简介
娄底市青锋·鸿都苑三期项目位于娄底市城南新区,东靠扶青南路,南临东西主干道湘中大道,面向孙水公园,地处市政府核心位置,项目在规划时在宗地东南角留出广场,加上道路贡献用地,形成一个面积达4500㎡的城市广场,极大地提升了项目品位,未来升值潜力巨大。
该项目规划总用地面积6826.7㎡,建筑基底面积2652.7㎡,建筑总面积45484.56㎡,其中住宅建筑面积31886.46㎡、公寓建筑面积5209.02㎡、商业建筑面积8078.66㎡、地下建筑面积5402.18㎡,由三层裙楼和两栋27层一梯五户的塔式住宅组成,总户数270户。
容积率为5.87,建筑密度为38.86%,绿地率为24.20%。
本项目地块位于娄星区湘中大道与扶青南路交叉处,位置处于市政府核心位置、孙水河畔,靠山、揽水,公园、广场近在咫尺,周边环境优美、空气清新,连通潭邵、两广高速,交通便利,是理想的商业、办公、居家用地。
二、项目优劣势分析
Strength优势
片区发展:
地处城市未来发展核心区域,升值潜力无穷
地段优势:
交通极为方便,湖南省高速公路网规划“五纵七横”中的第三横---娄底至怀化高速公路的一段,起于上海至昆明国家高速公路娄底互通,止于新化县城南的新建村。
全线共设互通式立交10处(娄底互通、茶园互通、娄底西互通、杨市互通、涟源互通、石马山互通、坪上互通、金竹山互通、冷水江互通、新化互通);娄新公路修建好,是连接娄底到各县市的第一出口,互通到全市各县市;娄底汽车南站就在孙水河南岸,从此路到各地都方便;本项目正处于娄底交通枢纽位置,而娄底房地产目标客户人群主力来自于周边县市。
区域优势:
城市发展大区位优势,万宝新区开工建设,成为两型社会示范区的重要组成部分,而项目所在区域将成为对接万宝新区的桥头堡。
景观优势:
紧邻孙水河公园、人文景观丰富,风光带的建设正在逐步开展中。
Weakness劣势
新片区形象:
配套暂未完善,人气较低
展示面有限:
临主干道较远,现场展示面有限;
老城区市场:
市场热点不足。
周边环境:
环境形象一般;
已有居住:
小区一二期居住着素质一般,对项目形象档次产生一定影响
三、项目卖点分析
本项目的设计本身决定了其最大的卖点,
产品卖点:
一是商业广场:
项目处于湘中大道与扶青南路两条主干道交叉路口,前置商业广场(参考项目:
步步高);二是住房户型格局适用与套型面积合理:
公寓93平米、三房120-122平米、四房132平米。
为不同客户需求而设计:
紧凑型三房、舒适型三房、四房任意选;公寓型2+1户型93米、三房120-122平米,套型面积的合理性大大降低了目标人群的经济压力,房价的上涨的同时保持了总价,大大提升了客户的接受度;四房面积设计于144平米以下,为购买者创造了有效生活空间的同时、节省了购买成本与税费,投资、自住两相宜;项目面向孙水公园,环境优美、视野开阔;本项目凭借其优越的地理位置与完美的户型设计相结合,将成为大家安家、置业的首选项目。
区域卖点:
位居娄底未来发展的行政、商业、金融等中心区位,未来升值潜力巨大。
第四章项目投资概算及资金运作方案
一、项目投资概算
根据项目建设内容和概算,整个项目的投资构成分为土地费用、前期工程费、建安工程、附属工程、不可遇见费5项予以估算,其中土地价格按2200万元计算。
表3-1项目投资估算表单位:
万元
序号
费用名称
计价基数
单价
估算投资额
占总值比(%)
1
土地费用
10.24亩
2200
0.23
2
前期工程费
768.6
0.08
2.1
勘探设计费
42000㎡
20元/㎡
84
0.01
2.2
工程监理费
42000㎡
8元/㎡
33.6
0.003
2.3
建设单位管理费
42000㎡
10元/㎡
42
0.004
2.4
报建费用
42000㎡
125元/㎡
525
0.05
2.5
临时设施费
42000㎡
20元/㎡
84
0.01
3
建安工程
6228
0.64
3.1
±0.000以上
42000
1200元/m2
5040
0.52
3.2
±0.000以下
6600
1800元/m2
1188
0.12
4
附属工程
214.9
0.02
4.1
园林绿化部分
1400㎡
35元/㎡
4.9
0.001
4.2
室外道路部分
20
0.002
4.3
室外排水部分
80
0.01
4.4
室外电线、电缆
90
0.01
4.5
技防工程
20
0.002
5
不可预见费
260
0.03
固定资产投资总额
9671.5
100%
二、资金筹措
项目所需的建设总投资为9671.5万元,采用向银行贷款、预售资金、施工单位垫资、自有资金四块来解决,拟定资金来源构成如下:
序号项目名称总额(万元)比例(%)
1自有资金420043
2向银行贷款400042
3预售资金1071.511
4施工单位垫资4004
第五章经济评价
本项目计划在3年内全部完工,一层门面、住房、停车位销售率按100%计算,二层、三层门面销售率按50%计算。
经济评价的主要依据:
1、《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)
2、《房地产开发项目经济评价方法》
3、项目初步设计
4、房地产市场调查
一、销售收入与销售税金估算
1、销售价格
通过对娄底城区房地产情况的调查与分析研究,结合本项目的初步设计方案,所属位置的周边条件及房地产销售价格的多方面情况,本项目按一层门面15000元/㎡、二层商用房5000元/㎡、三层商用房4000元/㎡、地下停车位2300元/㎡、住房以均价3000元/㎡进行销售,一层门面、住房、停车位销售率按100%来进行估算,二层、三层门面按50%进行估算。
2、销售收入
(1)住宅销售收入:
32800㎡*3000元/㎡=
万元
(2)商铺销售收入:
一层3070㎡*15000元/㎡=
万元
二层3070㎡*5000元/㎡*50%=
万元
三层2960㎡*4000元/㎡*50%=
万元
(3)地下停车位销售收入:
6600㎡*2300元/㎡=
万元
3、销售税金及附加
17322.5*9.61%=1664.69万元
二、总成本费用估算
本项目的成本费用主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、附属工程、不可遇见费、财务费用、管理费用、销售费用、销售税金等。
结合本项目具体情况,财务费用按6.903%x2年计,管理费用按销售收入的2%,销售费用按销售收入的1%计算,则本项目的总成本费用为12392.38万元,详见表4-1。
表4-1项目总成本费用估算表单位:
万元
序号
项目
金额
1
土地费用
2
前期工程费
3
建安工程费
4
附属工程
5
不可预见费
6
财务费用
7
管理费用
8
销售费用
9
销售税金
成本合计
三、利润估算
本项目总成本为万元,销售收入为万元,本项目估算将盈利万元。
第六章结论
综上所述,本项目有非常好的盈利空间,且在销售价格上有一定的上涨空间,只要控制好成本,加强管理,本项目是可行的。
2011年4月8日
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