秦皇岛房地产市场份月报.docx
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秦皇岛房地产市场份月报
北京XXXX机构秦皇岛分公司
市场部2011年5月份月报
一国家宏观调控——各地成交量普遍下降
2011年度秦皇岛城市区经营性用地供应计划统计
区域
序号
地块名称
地块位置
面积(亩)
分类
现状用途
规划用途
预测收益(万元)
备注
供地面积
本年度开发
市土地收购储备交易中心
1
原烟草机械公司
港城大街
224.85
224.85
退城进郊
工业
居住商服
0
卓建地产《翠岛天成》
2
原烟草机械公司西北角
港城大街
27
27
其他
工业
居住
0
国新地产,<环岛花园>
3
耀华国投
光明路
184.47
184.47
退城进郊
工业
居住
0
润地置业
4
耀华西港路厂区
西港路
566
0
退城进郊
工业
居住商服
0
博辉地产淇鑫地产星光地产
5
省第三建筑工程公司及周边
民族路北头西侧
33.3
33.3
企业改制
工业
居住
3000
达润地产金嘉地产鼎威地产
6
原富士康征地
杨道庄
174.2
174.2
新增
空地
居住
13000
市政经适房项目
7
海港区建设局东山片区改造
东山街以南
11.77
11.77
旧改
空地
居住
升达地产
8
金梦海湾项目8号地
河北大街西段
100
0
其他
空地
居住
40000
9
秦皇岛消防支队
秦山公路
28.13
0
其他
办公
居住
0
10
偏坡村剩余地
偏坡村
283.65
0
新增
空地
居住
22000
昌德地产
11
冶金周边
西港路
25
0
退城进郊
工业
居住
0
12
北方玻璃及周边
海阳路、先锋路
400
0
退城进郊
工业
居住
0
首钢江盟地产
小计
2058.37
655.59
78000
海港区
13
火车站周边(范家店、土台子)
北环路两侧、西港路以东、铁路以南
548.63
0
城中村改造
村址
居住
0
天津恒大地产总面积759.63亩,供地为实际出让面积
14
新立庄、四合庄
村址及周边
313
0
城中村改造
村址
居住
0
金盛达地产总面积641亩,供地为实际出让面积
15
归提寨片区
205国道两侧
2288
0
近郊村改造
村址、农用地
居住
40000
金屋地产中铁置业富力地产紫城地产总面积为3042亩,供地为实际出让面积
16
涂庄
北部工业区西北、民族路东
248
0
城中村改造
村址
居住
0
兴龙地产总面积为367亩,供地为实际出让面积
17
公富庄
西港镇西北
1015
0
近郊村改造
村址、农用地
居住
0
润方地产总面积为1375亩,供地为实际出让面积
18
大里营
海阳镇西、102国道两侧
300
0
近郊村改造
村址
居住
0
总面积为420亩,供地为实际出让面积
19
新店子、下庄
西港镇西、205国道两侧
547
0
近郊村改造
村址
居住
0
昌德地产总面积为807亩,供地为实际出让面积
小计
5259.63
0
40000
北戴河区
20
乔庄葡萄酒产业项目
乔庄村
110
110
增量开发
储备
旅游度假
5000
21
北戴河信息产业基地二期
区政府办公楼北侧
162
0
增量开发
储备
科教
2000
22
滨海大道西侧储备地(五星级酒店)
滨海大道西
160
160
储备
商服、居住
16000
润秦地产其中120亩增量开发,40亩建设用地
23
北戴河整流器厂
海宁路西侧
52
52
存量开发
工业
居住
4000
24
车站村改造
车站村
105
105
旧城改造
住宅
居住
0
小计
589
427
27000
山海关区
25
石河沿岸
石河
800
200
增量开发
河道
居住
40000
远洋地产石河整治开发项目
26
董庄旧改
董庄村
100
0
增量开发
耕地、农宅
居住
0
27
南园中学南侧地块
南园中学南侧
18
18
旧小区改造
市政设施
居住
800
28
小湾村旧改
小湾村
170
100
城中村改造
市政设施
居住
0
29
观山海小区南地块
观山海小区南侧
190
190
增量开发
耕地
居住
9500
30
小湾体育场东侧地块
小湾体育场东侧
210
210
增量开发
耕地
居住
7000
秦皇岛明佳地产
31
小西关村开发
小西关村
225
225
城中村改造
村址
商服
0
盛世兴臣房地产
小计
1713
943
57300
开发区
32
腾飞路以西地块
腾飞路以西,龙海道以南
214
214
增量开发
空地
商住
12000
33
王校庄改造
王校庄
280
280
旧村改造
农村居民点
商业
1400
中冶东方地产
34
北方明晶玻璃改造
峨眉山路以西
54
54
收购储备
工业
商业
1600
金盛达地产
35
冀东汽修改造
峨眉山路以西
80
80
收购储备
工业
商业
2400
36
孟营三角地
宝佳花园南侧
118
118
增量开发
空地
居住
7200
鸣岐地产
37
NPB用地改造
珠江道以北
107.3
0
收购储备
工业
居住
5300
38
北京道以南地块
北京道以南
80
80
增量开发
空地
商务金融
3700
39
纤维板厂改造
北京道以南
198
198
收购储备
工业
居住
1900
40
重庆东道以北地块
重庆东道以北
7.5
7.5
增量开发
空地
居住
300
秦皇岛嘉赋地产
41
重庆东道以南地块
重庆东道以南
23.6
23.6
增量开发
空地
居住
900
秦皇岛嘉赋地产
42
富康批发市场改造
云南路以东
128
0
收购储备
空地
商、住
1900
小计
1290.4
1055.1
38600
总 计
10910.40
3080.69
240900
2011年秦皇岛城市区经营性用地供应计划统计
2011年03月30日至2011年04月13日挂牌出让6宗国有土地使用权。
现将有关情况公示如下:
一、地块基本情况:
地块编号
11-3
地块位置
开发区紫竹路以东
土地用途
工业用地
土地面积(公顷)
0.1706
出让年限
50
成交价(万元)
49.92
受让单位
秦皇岛市双联电子科技发展有限公司
地块编号
11-4
地块位置
开发区渤海道以南
土地用途
工业用地
土地面积(公顷)
3.3408
出让年限
50
成交价(万元)
962.112
受让单位
秦皇岛安冶金属工业有限公司
地块编号
11-5
地块位置
开发区重庆东道以北、贵州路以东
土地用途
其他普通商品住房用地
土地面积(公顷)
0.4955
出让年限
70
成交价(万元)
861.88
受让单位
秦皇岛嘉赋房地产开发有限公司
地块编号
11-6
地块位置
开发区重庆东道以南
土地用途
其他普通商品住房用地
土地面积(公顷)
1.5509
出让年限
70,40
成交价(万元)
4419.4
受让单位
秦皇岛嘉赋房地产开发有限公司
地块编号
11-7
地块位置
开发区太原路以南
土地用途
其他普通商品住房用地
土地面积(公顷)
4.6492
出让年限
70
成交价(万元)
4044.34
受让单位
秦皇岛玖龙房地产开发有限公司
地块编号
11-8
地块位置
祁连山路以北、规划华山路以西
土地用途
其他普通商品住房用地
土地面积(公顷)
5.1066
出让年限
70,40
成交价(万元)
8119.6
受让单位
秦皇岛鸣岐房地产开发有限公司
二、公示期:
2011年04月13日至2011年04月23日
总结:
今年土地市场供应以开发区和山海关为主,其次是海港区,还有北部工业区,西港镇地块,海港区的地块体量是最小的。
但值得注意的是西港镇出让的地块体量都非常大,开发商多以联合开发的形式拿地,以后开发进度和项目规划速度应该比较缓慢。
城市向东部,西部,北部发展的趋势应经很明朗了,海港区发展已经饱和,未来的城市格局已经初现端倪,海港区依然是政治,经济,文化,教育,等资源中心,人口密度最大,房价稳步上升,但空间不会太大,房屋租金会逐年上涨。
工业向北部和东部集中,以其土地成本和交通优势开发中低档住宅项目,目前分析东部和北部缺乏性价比高的项目,随着大量项目的集中入市,价格战是在所难免的。
万科的项目应该是区域价格的风向标。
西部未来是中高端人群居住的唯一选择,西部地块在交通区位,配套资源,景观环境,城市规划上占有极大的优势。
不足的是新项目开发进度太慢,拆迁安置问题是主要原因。
价格应和海港区看齐,高端项目应该会高于海港区均价。
远洋和金屋的项目最值得关注。
山海关最大的优势就是土地成本低,开发低密度产品具有很大的成本优势,近年来这一趋势逐渐明显。
不足的是受工业影响较大,区域缺乏大的规划,发展格局太小,与其它区域互动协调发展没有实质进展。
发展机会是与绥中滨海新区积极互动,在发展格局上与其靠拢,吸收人气和经验,充分利用好地缘优势和成本优势。
帝景湾和白鹭岛可以作为很好的参考对象。
绥中滨海新区自2010年以山海同湾为代表,区域发展迅猛,销售业绩表现突出,百万平米规模大盘就有5个,分别是山海同湾,时间海,天戴河,东戴河。
御海龙湾.,其它项目还有,利源帝景,海韵星城,海韵馨园。
在成交量上表现最突出的是山海同湾,平均每月成交200套以上,2011年4月份成交298套。
海韵星城和海韵馨园每月成交100套以上。
利源帝景不到100套。
时间海和天戴河,东戴河未售,预计时间海6月份面市,天戴河,东戴河,7月份面市。
绥中区域市场调查与分析
一、绥中滨海开发区位优势:
二、区域环境分析
1、地理位置
绥中滨海开发区位于绥中县西南部,距离县城78公里,车程1小时;距山海关一路之隔,至山海关中心20分钟车程,距秦皇岛市中心40分钟车程。
目前政府规划规划面积100平方公里。
2008年3月28日,绥中滨海经济 区被省政府纳入“五点一线”重点支持区域,享受各项优惠政策。
绥中滨海经济区共分四个功能区域:
西部的辽宁(万家)数字技术产业基地重点发展电子信息、新能源与新材料等高新技术产业;中部城市中心区重点发展文化、教育、商贸及行政办公;东部高岭工业园区重点发展先进制造业;沿海地区重点发展滨海旅游业。
前期已经进入实施阶段为西部数字技术产业区,中部城市心区。
其中,中部城市中心区11万平方米土地为香港佳兆业所得,已经进入前期开发阶段。
从绥中滨海开发区管委会了解到,开发区拟招驻企业205家,自2008年招商至今有意向企业130家,已经进驻并进入施工阶段企业20家。
分布图如下:
(绿色为已经确定企业,蓝色为意向企业)
项目位于绥中滨海开发区主道路渤海大街延线,距山海关、秦皇岛较近,周边无干扰,受海影响较小,距中部城市中心及海较近,从目前规划看,这一区域内无大型商业配套。
项目周边高科技产业集中,人口素质高,追求生活品质及品味。
劣势总结
距绥中县城距离远,虽距山海关、秦皇岛近,但因跨越省界,在此处通讯已经为长途。
目前周边工业、企业体量过小,居住人口及消费人口极少。
根据目前政府招商进度及速度,此区域尚属不成熟区,根据政府规划达到预计效果时间为10~15年,周期过长。
政策变化因素影响较大。
三、客群分析
绥中滨海开发区房地产项目目前主要客群来自于四个方面,一是山海关群体;二为投资、养老旅游者;三为周边工厂;四为绥中县城。
其中一、二,为短期见效群体;三、四为长远见效群体。
以个四个群体中,山海关客户群为目前主力客户群体;
投资、养老、旅游客户主要分布在黑龙江省、唐山、山西
周边工厂与绥中县城客群,因发展规划及发展进度,属长期客户群。
其中公寓住宅在工厂全部完工后,将会成为区域内热点。
二、绥中当前房地产开发项目概览:
㈠利源帝景:
项目概况:
利源帝景由北京润森(集团)投资有限公司投资,绥中滨海经济区利源房地产开发,北京朗月营销策划有限公司全案代理。
项目位于绥中滨海经济区滨海公路与兴业街交汇处,占地面积15.3万平米;建筑面积:
45万平米;容积率:
2.94;绿化率38%。
一期共25栋,其中花园洋房5栋、六加一4栋、小高6栋、高层4栋、酒店1栋、海景公寓5栋。
二期共12栋,其中小高3栋、高层9栋。
项目当前均价约为4500元/㎡。
由项目已开工建设,6+1项目基本竣工。
入住时间预计2013年。
销售推广:
优势:
依托利源热力的鼎力支持,24小时热水入户的社区,可办理辽宁户口为子女减轻高考压力最低只需25万元立刻轻松拥有海景房,打升学房的牌,吸引山海关及秦皇岛客群。
充分利用本土地产企业人脉广的优势,辽宁与河北市场同时启动,其中团购客户群以绥中县各政府部门为主,散客群以秦皇岛为主。
劣势:
1、无成熟配套,没有将一线海景房特点做出来,无法拉动非沿海城市客群
2、受建筑密度影响,20层以上可以看海,大大降低了海景房的优势
付款政策:
1、按揭贷款。
㈡海韵馨园:
项目概况:
项目由绥中滨海荣轩房地产开发有限公司开发建设(企业前身为秦皇岛“荣轩锅炉”),紧邻秦皇岛经济技术开发区东区。
这里将建成一个以旅游业、临港也为特色的国际化滨海景观开发区,海韵馨园即以此为投资开发的理论基础。
海韵馨园是一座生态新城,周边环伺乐岛海洋国际公园、老龙头、天下第一关、海滨浴场、孟姜女庙、秦汉遗址公园、碣石宫遗址、止锚湾等休闲娱乐设施。
开发区内,五星级酒店、商业风情街、办公大厦林立,项目有3000㎡私属配套。
户型面积从32㎡零居到129㎡阔朗三居,近10种。
其主力户型为32㎡左右的零居和50㎡左右一居。
项销售目由北京鑫尊房地产顾问有限责任公司代理,当前均价4000元/㎡。
海韵馨园项目位于绥中滨海经济区核心区。
项目占地7.8万平米,地上总规划建筑面积18.3万平米,容积率2.35,绿化率35%。
项目采用新都市主义设计理念,由10栋高层阳光板楼组成,近海距离800米,是国际公认的宜海居住距离。
项目内部规划2万平米私家景观园林、3000平米商业中心;户型方正、超大面宽、南北通透,为居者提供舒适的海滨生活居所。
秦皇岛经济技术开发区与绥中滨海新区在政府的扶植下逐渐成为强大的区域发展引擎,赋予海韵馨园巨大的升值空间,使项目成为绥中地区自住、投资两相宜的最佳选择。
销售推广:
优势:
低价位占领市场
小户型房毛胚房户型设计合理,为这一区域目前销售最好的毛胚房项目
销售团队对秦皇岛市场非常熟悉,秦皇岛市区市场开辟的较好
劣势:
前期热销因所推户型合理,提前占领市场,随着项目的不断推进会出现大量的尾房,销控制作不合理。
客群单一性强,随着周边项目的不断发展,绥中县城很快就会出现饱和现象,市场接受度将不断下降。
由于未注重对海景房的开发,口碑会随着周边项目的开发不断下降。
付款政策:
一次性付款
(三)山海同湾
项目概述:
【一线海景】距海70米,1500米专属海滩,户户观海,永无遮档;
【五星配套】2座五星温泉海景酒店,2条风情商街,2大尊尚会所;
【海滩公园】39万㎡海滩公园,健康步道,海螺广场,入海栈道;
【瞰海私邸】海洋风立面,低碳技术,落地观景窗,弧形空中花园;
【拎包入住】40-120㎡,地中海风情精装,赠送全套家具家电;
【品牌物管】长城物业,2008奥运物管,国家一级物业管理资质。
销售推广
优势:
1、将一线海景房的可利用资料发挥到极至,成为项目较大的一个卖点
2、精装户型概念在这一区域内属新生事物,极大提升市场关注度
3、宣传推广走全国路线,国内房展会几乎都有山海同湾的影子
4、客群定位清晰,精装户型主要面向山海关及秦皇岛群体,其中以周边大企业为主导
劣势:
1、得房率同比为最低,很容易受到同类别产品的冲击
2、距海距离过近,极易受海的影响,海对外地人来说是卖地,对本地人来说是缺点
(四)海韵星城
项目概况
海韵星城项目位于绥中滨海经济区渤海大街以南,学京街以东,发祥街以西,九年一贯制实验学校以北。
总占地278亩,总建筑面积33万平米。
容积率仅为1.67%。
其中住宅及别墅合计62栋,商业11栋。
销售推广
优势:
1、项目建筑样式多样,可选择性为地区内同类项目最多
2、销售优惠举措为同类项目最大,具有一定吸引力
劣势:
1、同类项目对比绿化率最低项目,项目内部景观及园林布局不存在竞急力
2、虽然总建面为同类项目最少,但楼的栋数却是最多的,给人的感觉过于密集
3、对海景房、二线海案的概念几乎没有合理的利用,竞争时缺少一个卖点
①合生·天戴河:
项目由合生创展集团绥中海盛旅游置业发展有限公司开发建设,紧邻山海关老龙头景区,拥有900亩滨海地块、1.5公里的海岸线和16万㎡私属沙滩,总建筑面积约76万㎡。
定位为高端休闲型海景生活城,以舒适型海景别墅和高层观景公寓为主力产品,精装修配备家电家私,可随时提包入住。
项目旨在以世间罕有的珍稀自然环境、日趋浓郁的商业环境和日渐完善的城市配套,打造中国财富巅峰阶层的“珍稀海洋生活圈”。
在规划设计上,以360度海景大宅为理想,追求视野无限、户户临水、多窗体、多采光设计,将海景、园景、绿景、岛景结合在一起。
项目含17层住宅楼8座、22层住宅楼8座、28层住宅楼10座、32层酒店1座及别墅群。
正在建设的一期工程包括会所、高层公寓以及56栋高档联排住宅。
项目一期工程联排别墅目前在建,预计4月开盘,共发售别墅300套左右,均价约10000元/㎡。
⑤东戴河国际旅游新城:
项目是绥中滨海新城区的重要组成部分,位于辽宁滨海大道绥中滨海经济区段临近山海关部分。
占地达11平方公里,由经济区管委会与香港佳兆业集团合作开发建设。
未来东戴河新城将形成一带、一轴和五岛。
一带是滨海休闲旅游带,实现滨海岸线自西向东的多元类型开发。
一轴是城市活力体验轴,利用便利的道路交通串联商务、生活、旅游休闲三大功能的城市空间。
五岛分别是精彩多元岛、养生度假岛、尊贵运动岛、生态宜居岛、科技低碳岛。
精彩多元岛作为片区核心,将集聚多种旅游、生活服务功能;养生度假岛将结合秦汉养生文化,推动银发住宅产业。
尊贵运动岛则通过高端运动项目,满足京津冀辽地区游客的高端休闲度假需求。
生态宜居岛将结合地块内部湿地、水系资源,营造亲水社区,适度发展游艇产业,引领关外水岸生活。
科技低碳岛将承担起承接西面高新产业集群的商务外延、连接东面综合配套中心的服务功能。
2011年秦皇岛海港区未售新楼盘信息汇总
案名
开发商
位置
体量
规划
项目进度
代理情况
办公地点
接触情况
万科假日风景
北京万科
火车站北侧
60万㎡
多层和高层精装标准
8月开盘
北京思源
新天地一楼
暂定均价7000多
远洋海世纪
北京远洋
河北大街西段
330万㎡一期3807户
城市综合体高层商业
可能六月认购
远洋嘉业
湾海一号
预计认购价7000多
南岭国际
秦皇岛润方地产
开发区新一中对面
60万㎡
小高层高层商业
下半年开工
无
港城大街农行
规划报批阶段
盛秦国际
秦皇岛万通
西港路与燕山大街交汇处
13万㎡1328户
小高层高层商业占地4.98公顷容积率2.7
即将开盘
于董策元
盛秦福第售楼处
全案代理未确定部分房源已认购
盛秦海岸
秦皇岛万通
文体路渤海皇家西侧
16560㎡
高层海景房占地6617㎡
土地平整
无
同上
无
汤河东岸
德大地产
河北大街与西港路交汇处
30万㎡2091户
占地90亩11栋高层一期4栋325户
做项目基础10月开盘
无
西港路耀华厂对面
五月份做活动
雍景院
德大地产
文坛路与岭后街交汇处
13万㎡899户
占地58亩8栋高层一栋会所
4栋施工到12层
无
同上
4月份售出4套均价8600
秦新巴塞罗那
河北新顺德
燕山大街与建国路交汇处
79110㎡850户
占地16551平米2栋高层容积率3.6
下半年开工
大汉隆成
秦新自由港顶层
已认购部分房源
大秦左岸
电力地产
民族路与建设大街交汇处
4栋高层一栋商业
占地25409平米
下半年开工
于董
国贸宾馆一楼
售楼处未开放
宏扬铂郡
宏扬地产燕赵实业
河北大街友谊路岔口
62614㎡336户
占地2万平米容积率2.5
即将开工
北京瑞尔特
住总大厦12层
开始预热
雅绅鸿居
鸿居地产
河北大街与红旗路交汇处
近9万㎡510户
3栋高层一栋商业容积率3.49
即将开工
无
无
无
东升家园
河北东升地产
和平大街西
10万平米
小高层商业
即将开工
无
环岛花园西侧
内部认购均价7600
嘉盛景苑
嘉太地产盛隆地产
先锋路与和平大街交汇处
10万平米
7栋小高层3栋商业
即将开工
无
渤海明珠售楼处
内部认购均价7600
兴龙生态谷
兴龙地产
北部工业区涂庄
占地400多亩
多层高层商业幼儿园
六月份开盘
金盛典石
龙溪御园售楼处
代理商刚进场
达润上邦
达润置业
民族路西侧北大营东侧
13万平米458户
占地67亩10栋小高层一栋多层
六月开盘
凌俊
现场
五一谈顾问合作
环岛花园
国新地产
秦皇大街全聚德对面
17953平米635户
占地62755平米容积率3.492
即将开工
无
无
无
昌德花园
昌德地产
建设大街与海阳路交汇处
4万平米
2栋33层2栋多层
即将开工
无
海阳路园林局3楼
内部认购均价8500
昌德星城
昌德地产
开发区偏坡
无
无
3证
无
同上
同上
33克拉
金嘉地产达润地产鼎威地产
民族路与北环路交汇处
17万平米
6栋高层
即将开工
无
秦发宾馆达润售楼处
5月份内部认购
置地广场
升达地产
长江道与昆仑山路交汇处
146391
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- 秦皇岛 房地产市场 月报
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