总部大楼招租草案.docx
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总部大楼招租草案.docx
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总部大楼招租草案
总部大楼招租草案
一项目概况
公司开发的总部大楼位于XXX总部经济区内,大楼总建筑面积3.14万平方米(含地下面积6,580平方米),地下车位137个,设有电梯四部,大楼总层数10层,第1层面积4,431平方米;第2层1,975平方米;第3—10层每层2,330平方米,大楼为全框架结构,使用年限5()年。
总部大楼功能定位于中高端写字楼,目标客户以企业总部为主,主要有如下几类:
1、世界500强、中国500强企业驻昆机构;2、云南省大中型国企或控股、参股企业;3、中型以上保税物流、金融服务、技术咨询、园区物业类企业;4、高科技、IT信息技术类、动漫等新兴技术企业。
大楼第一层部分面积用于公司形象展示厅,一层其余的临街门面用于金融、保险机构营业厅、邮政、自来水、煤气公司等提供金融、公共服务企业营业厅,也欢迎类似星巴克休闲咖啡、快餐类客户入驻,第二层部分面积作为休闲茶室、棋牌、健身服务类型场所对外招商,部份面积作为企业家协会用房,3-8层作为写字楼对外出租。
二项目优劣势及应对建议:
项目优势:
1、随着省政府正式启动云南“桥头堡"战略,有省、市政府的政策支持,由管委会启动把昆明出口加工区打造成“千亿元产业园区”,并以此为核心打造宜投资、宜创业、宜工作、宜居住的城市新区域,预计“十二五”末园区销售额将实现千亿元,由此来看,作为云南唯一的国家级出口加工区---昆明出口加工区迎来新的机遇,千亿元区的建设将极大的推动整个出口加工区经济发展,从而产生对办公写字楼的极大需求,而公司开发的总部大楼处于总部经济区的核心位置,自然将受益于千亿园区的建设。
2、管委会每年拿出2000万元,连续3年对入驻加工区片区的企业和商户给予一次性房屋装修补助,补助标准为每平方米20—100元,其中属世界500强企业按100元/平方米补助。
在税收方面,入驻加工区的企业和商户实际缴纳的增值税、所得税、营业税形成的经开区地方财政收入部分,按50%扶持企业发展,上述政策优惠使得企业的入驻和经营成本减轻,对企业具有一定的吸引力。
3、公司是管委会进行园区开发的平台,具有政策优势,部分楼层的出租可以依托管委会投资促进局的招商资源,从而减少公司的市场推广费用,抢先占领市场,相比出口加工区同类型物业的开发商占有先机。
4、项目距昆明主城4公里,距新城8公里,距新机场20公里,距铁路货运枢纽2公里,昆石高速、昆玉高速、昆洛公路穿区而过,且项目还与光电子产业基地、信息产业基地等区域相连,交通较为便利。
项目劣势及应对建议:
1、公司总部大楼规划设计为高层标准厂房,并非专业写字楼设计,按写字楼出租的方式运营出租,将带来后期一系列的问题,例如出租区域经济合理划分问题、物业管理的问题,同时相关配套设施不充足,如停车位较少,目前公司总部大楼地下停车位仅137个,按每层楼需要25个停车位计算,大楼预计需要停车
位约250个,项目设计的137个停车位不能充分保证入驻企业的停车需求,将会
在一定程度上影响目标客户的入驻意愿和租赁价格。
应对建议:
(1)采取多渠道、多方式增加大楼的停车位,例如:
开发大楼周边可利用的空地,以作为临时停车场,同时也要加强进出大楼车辆管理,杜绝乱停放现象,以提高大楼的总体形象。
加强与大楼相邻相近项目的联系,如XXX,看是否存在平价租用其项目多余停车位的可能性,主要目的弥补公司总部大楼停车的不足。
(2)车位分配:
现有地下停车位及临时停车位约150个,公司自用车位预计21个,基中:
公司总经助、公司副总及以上级别的领导占用车位11个;公务车辆占3个车位;为其余员工预留的车位数量由总经理办公会决定,扣除公司自用预留车位后,实际执行时根据入区企业的性质、规模、社会影响和实际需要进行调整,原则上每层最少保证10个,最多的每层不超过2()个停车位。
(注:
2()12年6月19日总经理决定公司自留车位50个,其余车位由物管公司统一管理)
2、区内出租类型物业开发商众多,写字楼供应量较大,竞争较为激烈,而且大部分项目是按专业写字楼来设计建造,功能完善,分类准确,在满足客户需求上具有较大优势,这些项目给予目标客户以替代性选择机会,从而给公司总部大楼的招租带来较大压力。
对公司总部大楼招租威胁较大的二个项目,XXXX的“XXX”项目,是一个大型商业综合体,总建筑面积36万平方米,其中写字楼面积约86,000平方米;XXX公司开发的“第三城财富中心”项目,建筑总面积达17万平方米,也是一个集写字楼、商铺、大型商场及高端餐饮为一体的综合商业中心,该项目写字楼共有5栋,建筑面积10.5万平方米。
应对建议:
(1)完善大楼的整体功能,一是在二楼设立商务中心,配备电脑、打印机、传真机等设备,为入驻企业提供商务配套服务,并提供报纸、信件收发、机票酒店预订等服务,商务中心建议配置15—20平方米左右,配置工作人员1—2人。
在大楼二楼或三楼同设立多功能会议厅增加大楼的整体功能,多功能厅建议配置300-500平方米,设计成开放式的大厅,可以根据实际需要利用屏风等移动隔断进行临时分割,以满足入驻大楼客户临时的会议、公司形象展示、宣传活动的需要,在管理上,商务中心和多功能厅的运营和日常管理建议委托给物业公司进行,工作人员也由物业公司配备,商务中心和多功能厅的设立预计初期难以产生较好经济效益,甚至需要补贴运营亏损,设立目的只是为完善大楼的整体功能和增强对入驻客户的吸引力,待实际招租完成后,根据入驻客户情况和反馈意见,对商务中心和多功能厅设立的必要性、配置结合物业管理情况进行论证和调整。
(2)借助公司800万元投入进行整体宣传的契机,突出总部大楼形象,累积客户资源,改变观念由“坐等客户”为主动出击“走出去”,对重要及符合公司招租政策的客户,要重点跟进联系积极争取机会。
(3)多方式、多渠道主动介绍公司总部大楼项目,与已经入驻出口加工区的客户加强联系,促进以商招商的方式来推广招租项目。
(4)依托XXXX局招商资源,招开项目推介会,制订招租任务目标,层层落实分解任务,制订招租引荐奖励办法,动员各方面关系资源,鼓励公司全员招租推广。
(5)提升招商人员的业务素质、水平,以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任,加强与客户的联系,了解客户实际需求,以次促进项目的招商成功
率,并通过客户关系的维系,促进客带客的入驻。
(6)釆取其它方式加大推广力度,招租推广考虑采用一些低成本的广告方式,在更广泛的范围内发布招租信息。
3、XXX区正处于建设阶段,整个园区的市政、商业、生活配套尚未完全建设完成,优良人居环境的也尚未形成,项目离主城区相对较远,这些因素将增大入驻企业的运营成本。
该项不足,随着时间推移及整个加工区建设的推进,会逐步完善。
三项目租赁价格方案
1:
考虑到楼层区域划分的经济性、管理成本等方面的因素及对出租楼层有效、
合理划分的因素,优先选择租赁整层或半层的客户,在这二类客户不充足的情况下,初步建议对外出租房源第3—8层,每层进行四等分,即每层最多容纳四家客户,每家客户最低租赁面积约580平方米左右,划分示意图如下:
北
北向A区
北向B[X
东
西
南冋A区
南向B区
南
ra
大楼2-8层,单层建筑面积约2,300平方米,进行四等分,每家客户面积约为575平方米
实际招租时,区域划分主要要根据客户的实际需求来进行划分,原则上每层不超过2户企业,但不排除应股东方、管委会招商引资要求,满足部份企业临时租用需求或租用面积较少而对每层楼进行多等分划分的情况,即每层楼入驻客户超过2家,进行多等分后,公共区域面积由入驻客户按实用面积比例进行分摊,计入其租赁面积,租金按其实用面积和分摊的公共面积之和来计算,多等分的划分和管理,届时根据实际情况由资产运营部会同工程、营销部协商制定相关方案。
2租赁价格:
目前昆明出口加工区内及园区附近的一些出租类型物业租赁价格如下:
序号
名称
价格(元/平方米/月)
1
XX食品市场
35-40
2
XX公司"金海国际”
25
3
XX大厦
26-30
4
XXX珠宝城
60
5
XX生物公司办公楼
40-45
6
XX商贸公司、
以出售为主5000-7000元/平方,
出租价未定
7
XXX公司
20-30
8
XXX基地写字楼
22
按公司2012年5月日董事会决议,公司总部大楼租赁均价25元nf/月。
按该决议执行对外租赁时,根据楼层、朝向、等情况不同,将出租楼层分为三个等级,
7—8楼为A(优级)4—6楼为B(良级)2—3楼C(普通),级差租金平均5元/平方米,同一级别按2.・.4元级差浮动,以此为基础结合一定价格谈判预留空间,对外公布的租赁价格表制定如下:
租赁价格表
楼
层
整层租
赁价格
半层租赁价格
四等分租赁价格
南向房源
北向房源
南向A区
南向B区
北向A区
北向B区
1
55
60.5
49.5
60.5
60.5
49.5
49.5
2
20.90
23.10
18.70
23.10
23.10
18.70
18.70
3
23.10
25.30
20.90
25.30
25.30
20.90
20.90
4
26.40
28.60
24.20
28.60
28.60
24.20
24.20
5
27.50
29.70
25.30
29.70
29.70
25.30
25.30
6
28.60
30.80
26.40
30.80
30.80
26.40
26.40
7
31.90
34.10
29.70
34.10
34.10
29.70
29.70
8
34.10
36.30
31.90
36.30
36.30
31.90
31.90
备注:
一此价格表为对外公布的租赁价格表,租赁底价为表中价格卜浮10%。
2第1层为为临街商业门面,租赁价格较3--8层定价高
3表为第一年租赁价格,计划租赁价格按年递增,增幅比例按各方面实际情况确定,初步年增幅定为3%—5%之间
3、合同期:
入驻客户合同期原则为三年及以上,经总经理审批同意后,可以降低合同租赁期,原则上租赁期不得低于一年,
4、免租期:
考虑客户入驻前存在装修期,结合项目实际情况,为増加对客户的吸引力,考虑入驻企业的性质、规模、租金支付及其它情况,对入驻企业商户的免租期原则定为3--6个月,由总经理审批后执行,初步原则定为:
整层租赁免租期6个月;半层租赁免租期5个月;多家企业共用一层免租期3个月。
特殊情况通过呈批件报总经理审批后,可以适当延长,延长期不超过6个月,即最长免租期不得超过一年。
5、租金支付方式:
租金支付方式为一年一付,签定合同时支付第一计租年租金,在合同期内,以后每计租年租金支付时间应在下一计租年开始前20个工作日内
支付完毕。
如有免租期,则签定合同时应支付第一计租年的租金,以后每计租年租金支付时间应在下一计租年开始前20个工作日内支付完毕。
6、租赁期间退出条款:
合同中明确规定若客户在使用完免租期后即表示不在租赁,则按上述租赁价格表及实际使用期计算租金,从预收的租金中扣除,余额退还客户。
7、租赁押金:
为了降低客户违约带来的风险,客户应缴纳一定额度的写字楼租赁押金,并在租赁合同中予以明确,视入驻客户情况不同,缴纳金额原则不低于月租金的3倍。
8、对外租赁报价:
考虑到对一些重点招商领域给予一定幅度租金优惠,加上一定的价格谈判空间,对外租金报价按上述租赁价格表9折优惠后为公司对外招租最低报价。
优惠审批权限在对外租赁价格表的基础上,9折一9.5折(不含9.5折)优惠由总经理审批;9.5折以上优惠由资产运营部分管副总审批0
9、租赁价格年度平均上浮比例3%-5%:
考虑到通货膨胀货币贬值因素,合同中建议明确租赁价格按年度进行上浮,上浮比例原则上略高于国家公布的年度通货膨胀率即年度CPI指数,按经济测算来看,比例建议初步定为每年上浮4%,具体上浮比例根据入驻企业的性质、规模及实际招租等各方面情况来定,并在租赁合同中予以明确。
10、装修标准:
地面水泥地板找平,墙面和楼顶用腻子粉刮白,电梯及电梯外公共部分按照大楼整体要求进行,实际执行标准,由公司资产运营部与工程部及相关部门商议后,报公司领导决定。
11、其它:
总部大楼设计了二个卫生间,若进行四等分后,需要増加卫生间,建议增加的卫生间在工程上只是预留给排水口,承租方装修时自行在预留给排水口
处修建卫生间,经询工程部预留给排水口工程造价约为2—3万元,若自行修建卫生间费用约10—15万元。
四招租需明确事项及应准备的相关资料
在正式开展招租工作前,印刷招租宣传手册,对于客户关心的事项须事先明确,以推进招租工作及增强客户信心。
应明确事项应包括但不限于以下项目:
1、交房标准(包括公共部分装修、招牌位等)
2、空调系统情况
3、消防系统情况
4、水电供应情况
5、楼面承载量
6、柱网布置
7、层冃、净冃
8、项目合法的法律文件:
包括项目开发的各种法律文件,如土地使用权证、建设工程规划许可证、项目预售许可证等。
9、项目技术指标:
包括各项建筑指标技术说明,如建筑总体规划、建筑规模、规划理念、层高、车位数量、消防等各方面技术指标,建议由设计院整理出项目全套图纸,包括总体规划图、单体建筑图、分层平面图、剖面图、效果图,并附建筑设计说明,装订成册。
五初步经济测算
经审计造价认定,公司总部大楼预计造价约1.03亿元,其中:
建安工程及相关直接费用8,516万元;土地成本447万元;管理费、不可预见及其它费用1,337万
总部大楼总面积25,046平方米,扣除公司自用9—10层和1层的部分面积共7,103平方米后,可供出租面积为17,943平方米,按25元nf/月的均价计算,且假设年租金按每年平均4%递增,按大楼5()年的使用期计算,租金总收入预计8.22亿元,总所得税前利润5.72亿元,总的所得税后利润4.29亿元,以此为基础计算:
投资利润率=11.17%(税前)投资利润率=8.37%(税后)
内部收益率=4.81%静态投资回收期二26.01年
附件:
总部大楼出租利润测算表
资产运营部
2012年5月18日
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