国土资源管理常见问题政策法规汇编.docx
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国土资源管理常见问题政策法规汇编.docx
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国土资源管理常见问题政策法规汇编
土地置换要依法办理
[案情]
某市中心区A宗地,使用权由甲学院以划拨方式取得。
位于市郊与A宗地面积相近的B宗地,使用权为乙公司以出让方式取得。
在乙的提议下,甲乙达成协议,乙以B宗地附加若干资金为条件,与甲交换A宗地。
交换后,甲于B地建设了新校区,乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目,整个交易乙获利逾千万。
[分析]
对于本案的处理,一种意见认为,甲与乙的交易属于土地置换,乙与丙、丁之间属于合法转让,A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的,所欠缺的仅仅是办理变更登记,违反了《土地管理法》第十二条的规定,应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。
另一种意见认为,甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的,构成了非法转让土地违法行为,应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。
本案的焦点在于,甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的,而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:
“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;二、领有国有土地使用证;三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。
”
按照上述规定,甲学院不具备第一项规定的条件,没有履行第四项规定的义务,并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,无权转让A宗地的土地使用权。
《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定,虽然具体内容不同,但原则都是要有关部门批准,要补缴出让金。
由于转让的非法性导致了转让的无效,因此乙并未取得A宗地的合法权利,这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。
置换是转让的一种特殊形式。
一般意义上的转让即买卖,出让方交付物或权利,受让方支付价款。
而在置换中,一方在交付物或权利时,从另一方受领的不是价款,而是另一物或权利,表现为物或权利的交换,这种形式上的差别不能改变转让的本质,适用相关的法律调整当无异议。
全面来看这一非法转让行为,乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让,而甲在B地办学与在A地并无实质区别,且获得了相当可观的改善教学条件的资金,丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格,各方都有利可图,促成了这一非法交易。
各方所获利益之和,正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值,是国家流失的土地资产。
关于对非法转让土地行为的处罚,按照《土地管理法》第七十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定,对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义,但对违法所得的认定争议也比较大。
对违法所得不但要没收,而且罚款的数额也依据其确定。
违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。
本案中,甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价;乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金;丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。
房产过户后才可办理土地变更登记
[案情]
1995年5月,A镇蚕茧站以划拨方式取得1863平方米国有土地使用权,建有13间房屋,建筑面积1100平方米,并依法领取了国有土地使用证和房屋所有权证。
2003年4月10日,蚕茧站与丝绸厂签订协议,将1863平方米国有土地使用权连同13间房屋一起转让给该厂。
由于怕承担过户手续费用,丝绸厂一直没有办理房产过户和土地使用权变更登记手续。
2006年4月,因道路拓宽改造,需要对丝绸厂受让地块地上建筑物进行拆迁。
在评估后,A镇人民政府同意就13间房屋补偿丝绸厂22万元。
丝绸厂坚持按照土地使用面积1863平方米计算拆迁补偿费。
A镇人民政府则提出,可以按照土地使用面积计算拆迁补偿费,但丝绸厂必须提供合法有效的土地权属证明。
于是,丝绸厂向国土局提出申请,办理土地使用权转让和土地变更登记手续。
国土局向丝绸厂答复,不予办理。
丝绸厂即以国土局行政不作为为由,提起行政诉讼。
法院受理此案后,依据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,认为丝绸厂未办理房产变更登记,即申请办理土地使用权转让和变更登记手续,不符合法律规定,国土局对其申请不予办理,于法有据,法院作出裁定,驳回丝绸厂的起诉。
[分析]
本案中,判定国土局不予办理土地使用权转让和变更登记手续行为是否构成行政不作为,关键要看国土局不予办理的行为是否有法律依据。
如果有法律依据,符合法律规定,国土局对丝绸厂申请的事项就应当予以办理;如果缺乏法律依据,不符合法律规定,国土局对丝绸厂申请事项不予办理,就不是不作为。
《城市房地产管理法》第六十条第三款明确规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
本案中,丝绸厂申请办理土地使用权转让和变更登记手续,应先办理房产变更登记,再办理土地使用权转让和变更登记手续,在未办理房产变更登记的情况下,国土局拒绝为其办理转让和变更登记手续是依法办事,不是行政不作为。
村委会不能拍卖土地
某镇宋庄村的村委会对外欠债无力偿还。
村委会几经研究,决定出卖村里的土地。
当时的村委会主任王某认为,村里的土地是集体所有,卖地的钱也是为了还集体的债,只要是村委会集体决定卖地,当然可以卖。
于是,王某召开村委会会议。
会上讨论通过一项决定:
将本村11.42亩耕地划分为40余处建房用地,拍卖土地使用权,期限是20年。
拍得的钱用于还债。
村里聘请拍卖师,在全村召开了拍卖会。
大多数村民参加了此次拍卖会,不少村民还踊跃购买土地,打算扩建住宅。
当天,就卖出建房用地38处,交易额达107万元。
市国土资源局调查核实认为,宋庄村村委会的行为涉嫌犯罪,遂依法将此案移送司法机关。
法院经过审理作出判决:
被告单位某镇宋庄村村委会犯非法转让土地使用权罪,判处罚金5万元。
被告人王某犯非法转让土地使用权罪,判处拘役六个月,缓刑六个月,并处罚金5万元。
点评:
我国对土地用途作了非常明确而严格的规定。
《土地管理法》第四条规定,国家实行土地用途管制制度,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护。
《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
我国《刑法》第二百二十八条也将“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的行为”明确规定为犯罪。
而宋庄村非法转让、倒卖基本农田以外的耕地11.42亩,已经构成“情节严重”,必须加以刑事处罚。
由此可见,农村土地虽然属于村集体所有,但村委会只能在不改变土地用途并征得村集体同意的前提下,在村集体经济组织内部,对土地使用权进行流转。
村委会、村民大会都无权超越法律规定,自由处置村集体土地。
镇政府无权处罚违法用地行为
2004年年初,山东省昌邑县某镇村民宋某取得了一处2.5亩农田的承包经营权。
由于该地块交通条件便利,宋某决定在此处建一饭店,便向村委会递交了书面建房申请,村委会签署了同意意见。
之后宋某在未取得相关部门批准的情况下建起了平房六间,并将剩余的土地圈成了停车场。
上述工程尚未完工便被镇政府发现,经调查确认宋某所建房屋系违章建筑,于2004年3月15日送达了土地违法案件行政处罚告知书。
宋某对该处罚决定不服,以镇政府越权行使处罚权为由向法院提起行政诉讼。
法院经审理,判决撤销镇政府对宋某的处罚决定。
点评:
土地用途管制制度是土地管理中的一项核心制度,必须严格执行。
宋某利用农田,应依法从事农业生产经营活动,而他却未经有关部门批准就擅自在可耕地上建造房屋,应当依法拆除。
这在《土地管理法》第七十六条里有明确规定。
《土地管理法》第七十六条还明确了处罚这类违法行为的有权机关,即属于县级以上人民政府土地行政管理部门。
上述案件中,镇政府可向县国土资源管理部门举报或建议予以处理,但其本身并不享有对该违法行为的行政处罚权,这也是基层乡镇政府在发现土地管理违法案件时要注意的。
物权抵押合法才有效
房地产抵押,房地不能分离
《物权法》第一百八十二条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
由于房地产的不可分性,我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。
这一原则也同样适用于抵押,在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋和建设用地使用权同时转让。
乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押
《物权法》第一百八十三条规定,乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果,对农村建设用地的抵押不作任何限制,可能出现规避法律,将农村集体所有的土地直接转为城市建设用地的情况。
为了从严控制农村集体所有的土地的转让,又为农村工业化发展创造必要的条件,本条对乡镇、村企业的建设用地使用权抵押作出专门规定,即乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押,但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押,以厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押,但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。
本法第二百零一条规定,以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的,实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
土地所有权不得抵押
《物权法》第一百八十四条规定了不得抵押的财产,其中,土地所有权不得抵押,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。
土地所有权包括国有土地所有权和集体土地所有权。
目前,我国法律没有规定对国有土地所有权可以抵押。
集体所有土地分为农用地和建设用地,一般不允许抵押。
如果允许土地所有权抵押,实现抵押权后,必然带来土地所有权归属的改变,从而违反《宪法》和法律关于我国土地只能归国家或者集体所有的规定。
所以法律规定,土地所有权不得抵押。
荒地承包经营权实现抵押权后,不得擅自改变土地所有权和用途
《物权法》第二百零一条规定,依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。
用于农村土地承包经营的荒地的所有权属于农民集体所有或者国家所有,依法由农民集体使用,乡镇、村企业的建设用地属于农民集体所有。
为了保护我国农村集体土地,防止农业用地的流失,促进农村经济的发展,农村土地使用权的流转应当坚持土地所有权的性质和土地用途不变的原则。
以荒地的土地承包经营权或者乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,土地的所有权不得转移,仍归国家所有或者集体所有,也不得擅自改变土地的原有用途。
土地租赁别忘了签合同
国有土地使用权可以租赁,各地对此作出了明确规定。
但笔者调查发现,一些地方认为租赁就是叫用地者交钱,交了钱就可以随便用。
一些用地者既不与国土资源管理部门签订租赁合同,也不进行土地变更登记。
土地使用权租赁是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用者要依法办理土地变更登记,办理土地使用证,签订国有土地使用权租赁合同。
国土部门收缴的土地租金是作为土地使用者的出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,而由承租人支付租金的行为,不属于行政乱收费。
因此,租赁不只是收钱了事,无论用地者或供地者,必须按照法律法规规定的程序、方法和要求办理相关手续,否则,都是违法。
非法转让基本农田如何处罚?
买卖或者以其他形式非法转让基本农田3亩以上,不足5亩的单位直接责任人员,应给予降级或撤职的行政处分。
非法占用其他耕地10亩以上,对直接责任人员应给予开除处分。
对非法批准征用、占用其他土地30~50亩的直接责任人员应给予降级或撤职处分。
土地使用权出让金如何使用?
以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:
70分成。
土地使用权出让、招标、拍卖底价如何评估确认?
土地使用权出让、招标、拍卖前,由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的房地产估价机构综合考虑各种因素,对出让地块招标拍卖底价进行评估后,由市招标拍卖办公室确认。
新增建设用地招标、拍卖的底价评估应包括哪些方面?
新增建设用地招标、拍卖的底价应包括以出让方式配置国有土地使用权的全部土地价款。
农民集体所有土地使用权是否可以出让?
农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
什么情况下土地使用权应无偿收回?
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限开发土地。
超过出让合同约定动工开发日期满二年未动工的应无偿收回土地使用权。
但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
对闲置土地的处理有哪几种?
《土地法》规定,对闲置土地处理的方法包括:
(1)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种;
(2)一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;(3)连续两年以上未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;(4)承包经营耕种的单位或个人连续两年弃耕权的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
农村村民宅基地有什么规定?
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,其中,涉及占用农用地的,应当按照规定办理农用地转用手续。
已取得土地使用权的未建项目,如何应对控详规划的用地性质调整?
取得土地使用权后,应按照土地出让合同约定的用途进行开发建设,如需进行调整的,需经规划房地等部门办理有关调整手续。
建设用地批准书和国有土地划拨决定书有何区别?
建设用地批准书是批准项目建设的依据,适用于所有建设项目,包括出让与划拨的项目;国有土地划拨决定书是专门针对划拨土地核发的,与出让土地的出让合同是相对应的。
工业用地如何转商业用地?
1、改变为商业用途的,必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准。
2、如符合城市规划可以改变为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
商品住宅土地使用年限最高为70年,到期后需要办理什么手续?
支付什么费用?
按照我国目前法律的规定,在土地使用权到期后,土地使用人如果需要继续使用土地的,可以申请续期。
经批准后续期的,应当按照规定重新办理土地出让等有偿使用手续。
农村个人建房需要办理什么手续?
主要程序包括:
1、由农村居民户向户口所在地的村民委员会提出申请;
2、村民委员会在征求村民小组意见后,报送乡(镇)人民政府;
3、乡(镇)人民政府接到申请后,对用地面积、建房位置、建筑面积、层数等进行审核;
4、经审核后,发给农村个人住房建设用地批准文件。
集体土地是否可以出让、转让、出租?
土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为,除政府土地管理部门外,其他如何单位、个人和组织都不得擅自出让集体土地。
集体土地所有权不得擅自转让、租赁。
集体土地上建成房屋的转让,应当符合一定的条件,主要包括:
房屋所有权和占用范围内土地使用权已经依法登记;受让一方必须为本乡镇范围内具备条件的个人或集体经济组织。
此外,居住房屋的转让,除符合上述规定外,还应当经乡镇人民政府批准。
我国对矿产资源规划管理制度
《矿产资源法》规定,国家对矿产资源的勘查开采实行统一规划。
北京市结合《北京城市总体规划》的有关要求,按照环境保护和生态建设优先原则、矿产资源有效保护和合理开发相结合的原则以及严而又严的矿产资源管理原则,编制了《北京市矿产资源总体规划(2000年-2010年)》,已经市政府同意、国土部批准,现已实施。
在此基础上,制定了地热、地质勘查等专项规划。
(一)北京市矿产资源总体规划
1、主要规划目标:
调整和优化矿山结构,2007年将2004年842个固体矿山数量减少70%,矿石产量减少30%,矿山布局趋于合理。
2010年固体矿山数量减少90%,矿石产量减少60%。
2、开采总量和方向:
全市禁止开采砂石、砖瓦用粘土和金矿;限制开采煤炭、铁矿、石灰岩等其他一切固体矿产和矿泉水;允许保护性限量开采地热资源。
严格控制开采总量。
2007年和2010年分矿种总量控制指标具体为:
煤炭:
2007年1000万吨,2010年600万吨;
铁矿:
2007年400万吨,2010年200万吨;
水泥用灰岩:
2007年1000万吨,2010年600万吨等。
地热:
应严格探矿权和采矿权审批。
东南城区和小汤山地热田严格限制新增井数和开采量。
适当允许地热新区的地热资源的合理开发和利用。
逐步提高地热资源利用档次和利用效率。
全市地热开采总量控制指标:
2007年850万立方米,2010年1500万立方米。
矿泉水:
为限制开采矿种,应限量开采,不再增发采矿许可证。
3、开采规划分区:
按照北京市各区县的功能发展定位,结合禁止、限制、允许开采矿种分布特征,将北京市矿产资源的开采划分为禁止开采区、限制开采区和允许开采区。
4、禁止开采区:
矿产资源开发对生态环境具有不可恢复的影响的地区;主要城镇、水库、河流、铁路、高速公路、重要公路等重要基础设施、重大工程设施及其周围一定范围内;自然保护区、国家地质公园、重要地质遗迹自然保护区、重要风景名胜区、重要保护的历史文物和名胜古迹所在地;军事禁区;其他按有关规定不得开采矿产资源的地区。
5、限制开采区:
在开发利用过程中,对生态环境有较大影响,但通过采取环境保护措施可以达到要求的地区及生态功能保护区;地热、地下水资源超采地区;矿山地质环境恶化地区、地质灾害严重地区等。
6、允许开采区:
根据首都的实际情况,除禁止及限制开采区以外的区域均确定为允许开采区。
允许开采区在北京市只适用于地热。
(二)北京市"十一五"时期地质勘查发展规划:
提出北京市主要对地下水资源、地热资源、浅层地(温)能资源进行勘查评价;固体矿产资源如密云北部的铁矿、西山的煤矿进行潜力调查评价,开展汉白玉普查,提高资源储备。
(三)北京市地热资源2006-2020年可持续利用规划:
确定了地热开发管理的四个原则:
开发与保护并重的原则;环境与效益优先的原则;地热开发必须与经济发展相适应的原则;统一规划、合理开发与科学利用的原则。
进一步明确了地热分区管理政策,将地热田划分为严格控采区、一般限采区、允许开采区、其他地区。
并依此划分采取不同管理政策,依据每个区域不同的地质条件开发程度等,因地制宜采用比较科学的管理模式开发地热资源。
探矿权人应当履行哪些义务?
答:
《矿产资源法实施细则》第十七条规定,探矿权人应当履行下列义务:
(一)在规定的期限内开始施工,并在勘查许可证规定的期限内完成勘查工作;
(二)向勘查登记管理机关报告开工等情况;
(三)按照探矿工程设计施工,不得擅自进行采矿活动;
(四)在查明主要矿种的同时,对共生、伴生矿产资源进行综合勘查、综合评价;
(五)编写矿产资源勘查报告,提交有关部门审批;
(六)按照国务院有关规定汇交矿产资源勘查成果档案资料;
(七)遵守有关法律、法规关于劳动安全、土地复垦和环境保护的规定;
(八)勘查作业完毕,及时封、填探矿作业遗留的井、硐或者采取其他措施,消除安全隐患。
已经抵押的厂房用地能够作为破产财产吗?
我是一国有企业财务部门负责人,近年来企业生产经营不善,经济效益低下,现在已经正式宣告破产,目前清算组已开始破产清算。
我厂有一栋新材料工业厂房,2002年8月份为了从银行贷款已经连房带地抵押给了市工商银行,双方已经签订了抵押合同,但一直未作抵押登记,现在我想咨
答:
你厂性质是国有企业,进入破产法律关系适用的主要法律是《中华人民共和国企业破产法(试行)》,据此界定破产企业的破产财产范围。
《中华人民共和国企业破产法(试行)》第二十八条规定“破产财产由下列财产构成:
(一)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产;
(二)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前所取得的财产;(三)应当由破产企业行使的其他财产权利。
已作为担保物的财产不属于破产财产;担保物的价款超过其所担保的债务数额的,超过部分属于破产财产。
”最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释[2002]23号)第七十一条第二项规定“下列财产不属于破产财产:
抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;
根据上述规定,应首先界定你厂的新材料工业厂房占地是否具备抵押物的法律条件。
根据你反映的情况,你厂已就新材料工业厂房与银行签订了抵押合同,但在企业宣告破产前一直未向土地管理部门办理抵押登记。
根据《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵”
押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
”第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
”第四十二条第二项规定“办理抵押物登记的部门如下:
以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门。
”根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定“房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
”第三十一条规定“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
”由于你厂未就新材料工业厂房去当地土地管理部门作抵押登记,因此与银行签订的抵押合同不发生法律规定的抵押权效力,新材料工业厂房占地也就不能成为法律意义上的抵押物,银行不能就该财产行使优先受偿权,即不享有破产法律规定的“别除权”。
“别除权”是指债权人不以破产程序,而由破产财产中的特定财产单独优先受偿的权利。
债权人在破产程序中享有和行使别除权,需具备以下条件:
(1)债权和担保权合法成立和生效;
(2)债权和担保权符合破产法的规定;(3)债权已依法申报并获得确认。
综上所述,新材料工业厂房占地不属于法律规定的抵押物,仍属于破产企业的破产财产。
由于来信中未提及该厂房
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