重庆某房地产集团财务分析报告131432.docx
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重庆某房地产集团财务分析报告131432.docx
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重庆某房地产集团财务分析报告131432
重庆某某某地产(集团)有限公司
2009年度财务分析报告
公司财务部
2010年3月
前言
本次分析是在资产负债表及利润表上的数据加以分析的,由于水平有限,并未对企业财务及经营状况进行深层次的探究。
只是对数字层面上的浅析,目的是能引起管理层对财务管理加以重视。
财务管理有三个关键环节,筹资管理、投资管理、经营管理。
本报告只是对经营管理方面研究并加以分析,其他两个方面未做分析。
本人认为经营管理是核心环节,因为该环节决定着投资及筹资的环节,只有经营管理到位方能出效益,才有下一步投资的可能,只有管理正规化,同时具备发展的潜能,才会引起资金方的关注,才有筹集资金的可能性。
如果说管理是企业发展的命脉,那么资金就是企业发展的血液。
资金在一个企业的诞生、成长、发展乃至壮大的整个过程当中需要一个完整的链接,每一个环节断链,都可能导致其中途夭折,所以资金的变现、筹集、管理、使用越发显得尤为重要。
所以“现金为王”应该成为我们企业的一个重要的核心经营理念。
财务部门通常是事后的数字表现,因为各项经济业务的发生后最终要在报表中体现,其相当于水电气的计量表一样,想要表体现出什么样的数据,应该在事前做好筹划,比如税收筹划,有人说是财务的事情,不尽然,财务只能在数据(科目)的摆放上有研究余地,但财务要遵守客观性、真实性原则,所以还是在事前就运筹、策划好以何种方式来规避税收,这才是真正的税收筹划。
本报告旨在从规范财务管理的角度出发,对于公司战略方向、运作导向没有深入的研究,所以本报告中单纯由数据得出的结论只做管理层的一个参考,并不是对公司发展、运作的绝对评价。
比如存货指标偏大,也不能一概认为流动资产质量不好,可能是公司的一种战略储备。
由于水平有限,有分析不当之处,敬请指正。
某某某
2010年3月18日
资产负债表
资产
上年数
本年数
上年结构
本年结构
比例增减
货币资金
149315649.9
73,511,494.56
24.45%
10.98%
-13.48%
应收账款
703217
601,673.00
0.12%
0.09%
-0.03%
应收账款净额
703217
601,673.00
0.12%
0.09%
-0.03%
预付账款
114287620.8
116,006,126.13
18.72%
17.32%
-1.39%
其他应收款
63149574.45
130,732,086.87
10.34%
19.52%
9.18%
存货
251744468.6
317,267,322.56
41.23%
47.38%
6.15%
流动资产合计
579200530.6
638,118,703.12
94.86%
95.29%
0.43%
长期投资
24370000
24,370,000.00
3.99%
3.64%
-0.35%
固定资产原值
10776298.65
11,145,614.65
1.76%
1.66%
-0.10%
减:
累计折旧
7157874.33
7,741,254.87
1.17%
1.16%
-0.02%
固定资产净值
3618424.32
3,404,359.78
0.59%
0.51%
-0.08%
固定资产合计
3618424.32
3,404,359.78
0.59%
0.51%
-0.08%
无形资产
0
6,600.00
0.00%
0.00%
0.00%
递延资产
3415222.22
3,761,889.48
0.56%
0.56%
0.00%
固定及无形资产合计
7033646.54
7,172,849.26
1.15%
1.07%
-0.08%
资产总计
610604177.2
669,661,552.38
100.00%
100.00%
0.00%
负债及所有者权益
上年数
本年数
上年结构
本年结构
比例增减
应付票据
93000000
-
15.23%
0.00%
-15.23%
应付账款
-157450.51
3,600.49
-0.03%
0.00%
0.03%
预收账款
126330449.5
126,490,097.04
20.69%
18.89%
-1.80%
应付工资
0
2,290.93
0.00%
0.00%
0.00%
未交税金
-4886594.32
-5,065,905.31
-0.80%
-0.76%
0.04%
其他应付款
301005811.9
381,883,514.45
49.30%
57.03%
7.73%
流动负债合计
515292216.6
503,313,597.60
84.39%
75.16%
-9.23%
长期借款
68240000
170,000,000.00
11.18%
25.39%
14.21%
长期负债合计
68240000
170,000,000.00
11.18%
25.39%
14.21%
负债合计
583532216.6
673,313,597.60
95.57%
100.55%
4.98%
实收资本
51660000
51,660,000.00
8.46%
7.71%
-0.75%
资本公积
1578993.99
1,578,993.99
0.26%
0.24%
-0.02%
盈余公积
322701.74
322,701.74
0.05%
0.05%
0.00%
未分配利润
-26489735.16
-57,213,740.95
-4.34%
-8.54%
-4.21%
所有者权益合计
27071960.57
-3,652,045.22
4.43%
-0.55%
-4.98%
负债及所有者权益合计
610604177.2
669,661,552.38
100.00%
100.00%
0.00%
利润表
项目名称
本年数
本年结构
一、主营业务收入
7722833.33
100.00%
减:
主营业务成本
5099377.86
66.03%
主营业务税金及附加
0.00
0.00%
二、主营业务利润
2623455.47
33.97%
加:
其他业务利润
0.00
0.00%
减:
营业费用
6584974.25
85.27%
管理费用
17195435.49
222.66%
财务费用
8246211.09
106.78%
三、营业利润
-29403165.36
-380.73%
加:
投资收益
52744.03
0.68%
补贴收入
0.00
0.00%
营业外收入
15853.20
0.21%
减:
营业外支出
1389437.66
17.99%
四、利润总额
-30724005.79
-397.83%
减:
所得税
0.00
0.00%
五、净利润
-30724005.79
-397.83%
加:
年初未分配利润
0.00
0.00%
其他转入
0.00
0.00%
六、可供分配的利润
-30724005.79
-397.83%
减:
提取法定盈余公积
0.00
0.00%
提取法定公益金
0.00
0.00%
提取职工奖励及福利基金
0.00
0.00%
提取储备基金
0.00
0.00%
提取企业发展基金
0.00
0.00%
利润归还投资
0.00
0.00%
七、可供投资者分配的利润
-30724005.79
-397.83%
减:
应付优先股股利
0.00
0.00%
提取任意盈余公积
0.00
0.00%
应付普通股股利
0.00
0.00%
转作资本的普通股股利
0.00
0.00%
八、未分配利润
-30724005.79
-397.83%
一、资产分析
(一)总资产构成分析
2009年公司总产额达到约6.70亿元,其中流动资产达到6.38亿元,占总资产额的95.29%;长期投资2437万元,占总资产额的3.64%;固定资产及无形资产达到717万元,占总资产额的1.07%。
无论是图形还是数据,我们一眼就可以看出:
流动资产所占比重相当大,从资金占用的角度来看,流动资产长期闲置,并没有加速周转致使公司在运营管理上没有充分发挥其价值,接下来我们看一下流动资产的构成情况。
(二)流动资产构成
流动资产达到6.38亿元,其中货币资金7351万元,占总资产额的10.98%;应收账款60万元,占总资产额的0.09%;预付账款1.16亿元,占总资产额的17.32%;其他应收款1.31亿元,占总资产额的19.52%;存货3.17亿元,占总资产额的47.32%.
存货所占的比重为最大,其内容构成为:
待开发的土地、在建工程项目、未完工在产品(房屋等)以及设备和材料,见明细表。
其他应收款构成为:
施工单位、往来单位、内部员工借款,由于各种原因一些施工单位未达到施工进度或未进行及时结算导致付款程序不全,所以存在一些金额较大的借款,待施工进度及相关手续完善后抵扣工程款,另外有些员工早已不在公司工作了,其借款(个人用途、公司用途)仍然挂在账面上,建议尽量追诉或按相关财务规定进行核销,详见明细表。
预付账款主要构成为:
某某K城、欧鹏大厦、欧鹏花园以及会所等工程预付款,有一部分是基础设施费,此部分只有待工程结算后方可账务处理。
详见明细表。
通过分析,实质上大量的货币资金已被占用,与长期负债有些不相匹配(账面上有7千多万元,为何还要贷款1.7个亿?
!
)。
详见名表。
无论是流动资产的其他项还是货币资金在报表上的真实反映都将成为再融资的障碍。
3、4月份将要接受外部审计,此报告每年只能出具一次,事后难以更改,所以建议短期内将有关数据还原,使财务各项指标尽量达到相关的要求,为上市还是再融资都将铺下一条良好的道路。
货币资金明细表
预付账款明细表
其他应收款明细表
存货明细表
二、负债及所有者权益分析
(一)负债及所有者权益构成分析
2009年公司负债及所有者权益达到约6.70亿元,其中流动负债达到5.03亿元,占负债及所有者权益总额的75.16%;长期负债1.7亿元,占负债及所有者权益总额的25.39%;所有者权益为-365万元,占负债及所有者权益总额的-0.55%。
由上述图表及数字我们不难看出,占据比重最大的为流动负债,从资金来源的角度来看,流动负债比重过大意味着短期偿债压力过大,短期内预测好或有负债的发生以及短期到期的债务发生,防止短期偿债风险的发生。
我们看一下流动负债的构成。
(二)流动负债构成
流动负债达到6.38亿元,其中预收帐款1.27亿元,占负债及所有者权益总额的18.89%;其他应付款3.82亿元,占负债及所有者权益总额的57.03%。
预收账款的主要构成为业主代缴的大修基金,详见名表。
其他应付款的主要构成为某某K城、回龙湾、重庆重点拆迁公司的代收款科技有限公司的往来款。
详见明细表。
流动资产是否有足够的能力来支付短期负债?
由其构成我们不难看出,流动资产中占比重最大的是存货,短期内是不能变现的,而货币资金又被大量占用,短期债务所占比重之大,加上长期贷款之中不排除一年内到期的债务袭来,建议重视短期财务风险的恶化。
预收账款明细表
其他应付款明细表
三、财务指标分析
(一)财务指标分析的意义
通过设立结构化、全方位的分析手段与要素,从各个层面对公司进行财务分析,在业务的发生过程中同口径地记录各年分析指标,从而有利于进行历史对比和趋势分析。
另外通过设立考核指标,对公司各职能部门便于加强控制,发现问题,及时解决。
(二)财务指标
财务指标分析表
指标名称
上年数
本年数
增减比率
合理值
一、获利能力分析
1、长期资本报酬率
-32.24%
-1.05%
96.7%
2、资本金收益率
-59.47%
-3.40%
94.3%
3、股东权益报酬率
-113.49%
-14.98%
86.8%
8%
4、总资产利润率
-5.03%
-0.26%
94.8%
6%
5、毛利率
33.97%
22.34%
-34.2%
20%
6、营业利润率
-380.73%
-34.72%
90.9%
5%-20%
7、销售净利率
-397.83%
-34.72%
91.3%
10%
8、成本费用利润率
-79.20%
-431.97%
-445.4%
二、短期偿债能力分析
1、流动比率
112.40%
126.78%
12.8%
200%
2、速动比率
63.55%
63.75%
0.3%
100%
3、现金比率
28.98%
8.06%
-72.2%
30%
三、长期偿债能力分析
1、资产负债比率
95.57%
100.55%
5.2%
60%-70%
2、产权比率
2155.49%
-18436.62%
-955.3%
120%
3、有形净值债务比率
2466.66%
-9073.65%
-467.9%
150%
4、利息保障倍数
0.00%
-183.37%
0.0%
250%
5、营运资金长期负债比率
93.65%
79.30%
-15.3%
6、长期负债比率
11.69%
25.25%
115.9%
7、融资结构弹性比率
91.23%
92.00%
0.8%
四、资产管理效果分析
1、总资产周转率
1.26%
0.79%
-37.6%
150%
2、固定资产周转率
213.43%
143.89%
-32.6%
3、流动资产周转率
0.88%
0.64%
-26.8%
100%
4、应收账款周转率
1098.21%
774.41%
-29.5%
600%
5、存货周转率
2.03%
1.48%
-31.9%
800%
6、营业周期
17805.15
26149.54
46.9%
200
(三)主要财务指标及雷达分析图
本年度
很弱
虚弱
标准
强壮
非常强
速动比率
0.64
0.3
0.7
1.0
1.7
2.0
存货周转率
0.02
2.0
5.3
8.0
13.3
16.0
应收周转率
7.74
1.5
4.0
6.0
10.0
12.0
总资产周转率
0.0079
0.4
1.0
1.5
2.5
3.0
销售净利率
-34.72%
2.25%
6.00%
10.00%
14.94%
18.00%
总资产净利率
-0.26%
1.50%
4.00%
6.00%
9.96%
12.00%
权益净利率
-14.98%
7.50%
20.00%
30.00%
49.80%
60.00%
资产负债率
100.55%
13%
33%
65%
83%
100%
由上述表、图可以看出,只有应收账款的指标接近强壮外,其他各项指标均处于虚弱及很弱范围内,由此可以判断出公司目前财务状况并不良好。
(四)个别关键指标分析
流动比率远远低于正常值,一般情况下,营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素,因为应收账款和存货短期变现能力较弱。
那么速动比率剔除了应收账款和存货的影响因素,但其值还是低于正常值,小于1,09年的比率0.64,从表面的数据显示该公司的短期偿债能力较差,但是由于房地产的特殊情况,存货占流动资产的比率十分高,土地储备较多,与同行业相比,理应属于正常范围。
资产负债率较大,对房地产开发企业来讲,其正常值在60%-70%都视为合理的,而公司目前该指标大大超出正常值的范围,预示着公司长期偿债能力比较弱,债务风险较大,
当然负债经营将获取利润的能力也很强。
但要考虑资金不足的状况,依靠欠债维持,导致资产负债率特别高,偿债风险就应该特别注意了。
原则上达到85%及以上时,应视为发出预警信号,企业应提起足够的重视。
存货周转天数=360/0.02=18000(天),存货周转率偏低,周转过慢,较同行业没有明显的优势。
存货周转率低,意味着存货的占用水平高,致使资产的流动性减弱,存货转换为现金或应收账款的速度是缓慢的。
经分析可以发现,存货中待开发土地和在建项目增加较快,土地资源储备代表着房地产企业的发展后劲,考虑到公司的短期偿债能力,也应被视为公司管理的重要内容。
流动资产周转率仅为0.64%,距离正常值100%相差甚远,其周转速度极为缓慢,降低了企业的盈利能力,这就需要补充流动资产参加周转,那么公司目前就要尽量使大量的存货早日盘活,加强其他应收款、预付账款的催收工作,避免形成资产的浪费。
有形资产负债率是为了更加可靠地评价企业资本对债务偿还的承受能力与保障程度,该指标值远远低于150%,说明该企业资本对负债有不具备的偿还能力,对债务的保障程度极低。
四、收入、成本、费用分析
收入、成本、费用表
单位:
元
收入
7,722,833.33
成本
5,099,377.86
营业费用
6,584,974.25
管理费用
17,195,435.49
财务费用
8,246,211.09
营业外支出
1,389,437.66
四、管理费用分析
管理费用按月份统计表
单位:
万元
月份
发生额
1月份
145.60
2月份
109.20
3月份
112.04
4月份
145.63
5月份
151.02
6月份
169.06
7月份
144.54
8月份
134.00
9月份
150.31
10月份
136.80
11月份
136.67
12月份
184.67
合计
1,719.54
由利润表中可知,管理费用占当年收入的200%以上,比率严重超高,由上图、表可以看出在每年的一月、十二月份管理费用发生最高,一年当中只有二、三月份发生额较低,其他月份都居高不下,按部门发生统计见明细表。
管理费用按科目统计表
单位:
元
科目名称
发生额
工资
7,822,163.93
工会经费
99,030.80
社保金
607,846.82
办公费用
527,815.90
差旅费
609,052.86
招待费
1,265,770.30
通讯费
247,570.96
折旧费
367,500.49
物管及水电
(3,495.50)
税金
7,434.50
小车费
877,522.67
会务费
501,688.27
评估咨询费
788,926.37
福利费
1,896,459.12
广告费用
110,900.00
其他费
622,548.10
低值易耗品
95,925.40
律师顾问费
386,857.00
审计费
188,980.00
职工教育费
174,937.50
合计
17,195,435.49
由上述图、表可以看出,工资、招待费、福利费以及小车费、评估咨询费所占比重较大。
数据是真实的,也是发生了的。
管理费用无论是所占比重还是发生数额都是很惊人的,我们公司提出目标管理,实际上不仅对成本进行目标监控,而且对费用也要进行目标控制,既然作为管理重点提出,在实际经营管理工程当中就要严格纳入绩效考核体系,按部门合理设定预算,分月、季、年实行奖惩机制。
我们鼓励创造价值的人,同时也要勉励节约的人。
“从管理要效益”才能贯彻实施到底。
五、杜邦分析体系
透过上年与本年的股东(所有者权益)报酬率可以看出,指标值有所增强,即表示相对于上一年所有者投入资本的获利能力有所增强。
但两年的利润都为亏损,难免该项数值比率都为负数,也就说股东报酬率是透支的,并未在本项目上获取相应的报酬。
杜邦体系给我们的启示是:
一、导致权益利润率为负数的主原因是全部成本过大。
也正是因为全部成本、管理费用的大幅度提高导致了净利润降低幅度加大,而销售收入又在减少,当然引起了销售净利率的减少,显示出该公司销售盈利能力的降低。
资产净利率的降低是由于总资产周转率的降低,销售净利率的减少也对其起到了阻碍的作用。
二、权益乘数相对于上一年有所减少,表面上说明了企业负债程度越来越降低,偿还债务能力越强,财务风险程度越低。
而这是从相对角度来看的,透过前期指标可以看出本年度的各项指标已均达到预警程度,应该引起管理层的高度重视。
三、经分析权益乘数很低,是由于流动负债和长期负债大幅增加所致,建议管理层应该把握公司所处的环境,准确预测利润、合理降低成本及费用、有效盘活资产,严格控制负债带来的潜在风险
六、预警分析
Z-Score模型是国外财务失败预警模型。
该模型是通过五个变量(五种财务比率)将反映企业偿债能力的指标、获利能力指标和营运能力指标有机联系起来,综合分析预测企业财务失败或破产的可能性。
一般地,Z值越低,企业越有可能发生破产。
判别函数:
z=1.2x1十1.4X2十3.3X3十0.6X4十0.999X5,若Z>2.675则表明企业的财务状况良好,发生破产的可能性较小;若Z<1.81则企业存在很大的破产危险;若1.81 七、改进建议 (一)公司在目前日常管理以及扩张的过程中应加强资金链的管理,把负债水平控制在一定范围内。 强化资金管理,建立完善资金信息管理平台,实现收付款信息集成,实时监控资金流向,为集团资金管理提供准确的信息。 (二)加强全面预算管理,严格化、合理化控制成本、费用的支出,提高利润率,从而改善公司自身的资本结构,加大权益资本所占比重,以合理降低负债水平。 (三)从现有土地储备和新投资项目力度上看,某某未来几年仍将处于高速扩张阶段,建议扩张速度与土地资源储备的增速尽量持平。 通过提高存货周转率,提高收入,缩短营业周期,可以达到提高企业的变现能力。 (四)百尺竿头,更进一步。 某某地产品牌在时机成熟时可考虑上市战略。 但上市前近三年的财务数据要规范化、合理化,争取向行业标准靠近。
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- 重庆 房地产 集团 财务 分析 报告 131432