重宾保利广场商业物业可行性研究报告4_精品文档.ppt
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项目研究项目研究城市研究城市研究区域研究区域研究轻轨轻轨研究研究综合体研究综合体研究商业商业写字楼写字楼酒店酒店案例研究案例研究本项目商业发展方向建议本项目商业发展方向建议本项目目标消费群体研究本项目目标消费群体研究本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局本报告中涉及的零售业商店分类依据国家内贸局零售零售业态分类规范意见业态分类规范意见确定的确定的88类中国零售业商店业态。
类中国零售业商店业态。
商业商业-零售物业类型定义商业分级设置的级次和指标表商业分级设置的级次和指标表商业商业-零售物业类型定义商业商业-零售发展趋势和国外不同,我国的新兴零售业态不是依次进入市场,而是几乎同一时期进入的。
90年代以前,百货店一直是主要的业态形式。
2000年以后,新兴的零售业态大量出现,并呈现出差异化的发展趋势:
传统的街边购物开始分化、聚集,形成专业街。
连锁超市一大一小(便利店和大卖场)细分市场。
标准超市受竞争影响,业绩每况愈下,被迫转型。
生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。
购物中心出现并得到快速发展。
不同类型的购物中心概念出现。
百货业态的市场份额下降,转而向专业化、高档化和连锁化发展。
随着重庆经济和人口的向市区周边拓展和扩散,郊区的商业得到快速的发展。
中心区商业向高档化专业化发展,郊区商业向规模化大型化发展。
中国加入WTO以后,外资受到的限制越来越小,大量的外资进入重庆市场寻求发展。
目前重庆运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。
而且这一趋势还在继续。
大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。
重庆市目前的商业中心和商业发展区域大都临近轻轨线路。
市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。
商业商业-零售业生命周期大型综合购物中心现在在重庆已经渡过引入期,进入快速扩张的阶段。
这种商业模式成为继超市、大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大力量。
一站式服务是其最主要特点。
休闲、娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素。
购物中心作为不同业态的综合体,使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心,并互相促进,产生协同效应。
而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑。
重庆零售市场发展历程重庆零售市场发展历程市场发育期市场成长期市场蓄势期市场发展期商贸业有较大发展,1995年拥有商业服务网点25万个,比“七五”末增加8万个,从业人员60万人,比“七五”末增加68%,集贸市场增加6个。
86-96年档次不高,主要经营生活日常用品97-04年到2003年底,全市商业网点达到145751个,经营面积达到2588万平方米。
重庆零售业从百货业占主导地位,逐步向超市、便利店、专业专卖店等业态共同发展04-06年专业性极强的各类商品交易市场崛起市场购买力迅速累积,零售类物业市场进入蓄势期外资及外来零售企业大规模进入重庆市场,重庆本土商业巨头强势反击07年后随着重庆经济的飞速发展,及旧城改造的推进,未来3-5年重庆零售市场将进入一个快速发展其重庆市零售商业网点调研重庆市零售商业网点调研商业类型已营业数量营业规模商场(购物中心)5080万超市10025万专业市场80150万截止到2007年底,重庆市商业设施总经营面积近2750万(绝对数量甚至高于北京的1800万),主城区商业营业面积预计在8001000万,其中5000平方米以上的大商场超过160个,共有80余家知名商家入驻,面积超过200万平方米,实现销售额112亿元。
形成了以杨家坪、解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝为龙头的五大商业中心以及以地区划分的都市、渝西、三峡三个经济区。
截止2007年,社会消费品零售总额达到1661.23亿元,比上年同期增长18.4%。
主城区重点商业业态供应情况表:
主城区重点商业业态供应情况表:
CBD中央商务区重庆市主要零售区域重庆市主要零售区域重庆市主要零售区域重庆市主要零售区域商圈商圈解放碑解放碑观音音桥沙坪沙坪坝杨家坪家坪南坪南坪地位地位市市级商商业中心中心区域商区域商业中心中心区域商区域商业中心中心区域商区域商业中心中心区域商区域商业中心中心辐射范射范围全市乃至西南地区全市乃至西南地区主要:
江北、渝北、主要:
江北、渝北、北部新区北部新区次要:
渝中、沙坪次要:
渝中、沙坪坝、近郊近郊主要:
沙坪主要:
沙坪坝次要:
北碚、九次要:
北碚、九龙坡、坡、江北江北主要:
九主要:
九龙坡坡次要:
大渡口次要:
大渡口主要:
南岸主要:
南岸次要:
巴南次要:
巴南档次档次中高档、中档中高档、中档中高档、中档中高档、中档中档、中低档中档、中低档中档、中低档中档、中低档中低档、低档中低档、低档现规模模120万万70万万45万万50万万60万万未来供未来供应规模模60万万80万万65万万40万万80万万增量匹配度增量匹配度人流量人流量平平时:
30万万周末:
周末:
50万万节假日:
假日:
100万万平平时:
30万万周末:
周末:
50万万节假日:
假日:
80万万平平时:
25万万周末:
周末:
30万万节假日:
假日:
50万万平平时:
30万万周末:
周末:
40万万节假日:
假日:
50万万平平时:
20万万周末:
周末:
30万万节假日:
假日:
40万万年年营业额约200亿约107亿约123亿约147亿约98亿同比增幅同比增幅16%26%18%15%13%商商铺租金租金4002500元元/月月1001000元元/月月1001500元元/月月1001000元元/月月70800元元/月月出租率出租率95%80%95%85%75%商家商家认可度可度成成长性性现有零售区域对比现有零售区域对比零售区域功能定位商业模式解放碑休闲、购物、旅游、商务百货、品牌专卖、餐饮、娱乐观音桥休闲、购物、旅游百货、品牌专卖、餐饮、专业市场杨家坪休闲、购物、餐饮百货、品牌专卖、餐饮沙坪坝休闲、购物、餐饮百货、专业商场、品牌专卖南坪商务、旅游、餐饮、休闲百货、会展、餐饮、娱乐重庆十一五商业规划重庆十一五商业规划建立、完善中央商务区、区县(自治县、市)中心商圈、商业特色街(专业市场)和乡镇(社区)商业点4个层次商业服务网络,沟通城乡商贸流通。
鼓励发展连锁经营、特许经营、多式联运、电子商务等组织形式和服务方式,支持商贸企业建设物流配送网络,大力推动流通现代化,培育一批具有知名品牌和核心竞争力强的大型商贸企业,继续实施乡镇建连锁超市、村社建放心商店的“双建工程”,2010年覆盖全市80%以上的行政村和90%以上的乡镇。
规划2020年重庆市都市区人口超过1000万人。
改造并提升一个市级商业中心,即解放碑商业中心,完善六个区域性商业中心;2010年重庆市社会消费品零售总额将达到2150亿元左右。
渝中区十一五商业规划渝中区十一五商业规划倾力打造解放碑CBD“极核区”。
加快建设高档载体,着力集聚高端产业,努力扩大高效辐射。
加快推进五一路金融商务街区建设,依据全球著名设计公司美国KPF公司的城市设计方案,大力推进集金融商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓为一体的综合性商务建筑群建设,打造顶级商务集聚区,努力将解放碑CBD打造为形成一个占地90万平方米,集“金融商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓”为一体的综合性商务建筑群。
要全力协助瑞安集团精心打造“重庆天地新城”,加快建设“化龙湖”、“重庆小镇”等项目,尽快推进“嘉陵帆影”100层大厦建设,形成重庆未来新地标。
强化与瑞安集团的联动,政企联手抓好招商引资,大力发展知识型、生产型服务业,形成现代制造业服务中心区。
利用拆迁契机,规划和引导我区商业结构进一步提升,尽快实施对商业大厦和金鹰广场的改造升级;其次是加快朝天门市场电子交易平台的建设和运用,提升朝天门市场形象;对菜园坝市场的调整,要跳出商业谈发展,建立起符合现代服务业产业结构发展的新模式。
解放碑解放碑大型零售市场供应研究大型零售市场供应研究解放碑大型零售物业市场供应的分布根据立业商业对解放碑的零售物业调研,我们甄别了以下11个项目作为解放碑大型零售物业的存量供应;序号项目1家乐福2重庆百货解放碑店3重庆百货临江门店4新世纪百货5王府井百货6茂业百货解放碑店7电通王8美美百货9大都会商厦10商社电器11苏宁电器1234567891011至2007年,解放碑商圈内大型零售物业供应总共有11个,其总建筑面积约为36.6万平方米。
解放碑大型零售市场供应研究解放碑大型零售市场供应研究项目名称-美美百货开发商香港九龙仓集团物业经营方自有物业类型购物中心+住宅零售面积4万平楼层业态布局-1F运动休闲服饰、用品1F国际精品服装、进口化妆品、香水2F进口男女装、配饰3F靓女服饰、内衣、珠宝4F美容美发、冰激淋、时尚女装5F男装、数码、礼品、水晶6F主题餐厅解放碑解放碑现有大型零售市场供应现有大型零售市场供应项目名称-大都会商厦开发商香港和记黄埔物业经营方自有物业类型购物中心+写字楼+酒店零售面积10万平楼层业态布局1F运动休闲服饰、用品2F国际精品服装、进口化妆品、香水3F进口男女装、配饰4F靓女服饰、内衣、珠宝5F美容美发、冰激淋、时尚女装6F男装、数码、礼品、水晶7F主题餐厅解放碑现有大型零售市场供应解放碑现有大型零售市场供应项目名称-王府井百货开发商重庆渝海地产物业经营方租赁物业类型百货+住宅零售面积3万平楼层业态布局-1F超市、烟酒、茶庄、药房1F化妆品、珠宝手表、女鞋包2F少女服饰、个性配件3F仕女服饰、内衣、饰品4F绅士商务服饰、运动、男鞋、箱包5F儿童用品、生活家居6F工艺品、茶楼解放碑现有大型零售市场供应解放碑现有大型零售市场供应项目名称-重庆百货开发商重庆百货集团物业经营方自有物业类型百货零售面积2.6万平楼层业态布局-1F日用百货、小家电、数码、手机1F珠宝钟表、化妆品、烟酒茶2F男女皮鞋、包、内衣3F淑女服饰、休闲女装4F职业装、仕女服饰5F男装、配饰6F床上用品、保健用品、乐器解放碑现有大型零售市场供应解放碑现有大型零售市场供应项目名称-新世纪百货开发商重庆商社集团物业经营方自有物业类型百货零售面积1.6万平楼层业态布局-1F超市1F珠宝、数码、饰品、化妆品、皮鞋2F淑女服饰、包、内衣、饰品3F仕女服饰4F男人世界5F绅士名廊6F家居乐园解放碑现有大型零售市场供应解放碑现有大型零售市场供应项目名称-茂业百货开发商重庆鑫隆达物业经营方租赁物业类型百货零售面积5万平楼层业态布局-1F超市1F珠宝、数码、饰品、化妆品、皮鞋2F淑女服饰、包、内衣、饰品3F仕女服饰4F男人世界5F绅士名廊6F家居乐园解放碑大型零售市场供应研究解放碑大型零售市场供应研究解放碑未来大型零售市场供应解放碑未来大型零售市场供应至2012年,解放碑商圈内未来大型零售物业供应总共有8个,其总建筑面积约为41万平方米。
约占目前市场总供应量的112%。
多数项目的商业体量都在3万平以上。
2754136序号项目1鼎好城市广场2国泰广场3官井巷片区4京剧团片区5检法两院片区6八一宾馆7建设公寓片区8华迅项目8注:
未来新土地的出让及现有项目规划设计的改动会使未来零售供应产生不确定性,此表数据仅供参考。
竞争压力分析及规避措施竞争压力分析及规避措施解放碑商圈商业档次档次功能功能中高档百货专卖店中低档百货专卖店数码家电餐饮低档超市专业市场餐饮中高档定位的中高档定位的购物休闲购物休闲餐饮娱乐餐饮娱乐旅游体验旅游体验解放碑商圈零售供应总结解放碑商圈零售供应总结解放碑商圈目前的商业形态主要是临街商铺+百货+超市,其主要消费群体为周边高及其他区域高收入群体,整体定位中高档,走精品化消费路线。
随着解放碑CBD商务区的建设,未来将有大量的高收入群体导入,大量写字楼、酒店的开发,将为解放碑商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体。
无论是消费能力还是消费意愿,这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。
因此,不同类型的餐饮、娱乐设施、专卖店等都将在解放碑获得更大的发展空间。
旅游作为重庆市重点发展的第三产业之一,已形成了一定的知名度和品牌效应,并拥有多处知名旅游项目,这些旅游项目所带来的高端消费人群与零售项目的协同发展应可成为解放碑商圈
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