吉安工作第一次提报.docx
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吉安工作第一次提报.docx
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吉安工作第一次提报
吉安市盛隆国贸城商业地产项目
招商策划方案及市场推广顾问服务方案
项目名称:
吉安盛隆国贸城商业地产项目
敬致To:
吉安市盛隆房地产开发有限责任公司
厦门创久诚房地产代理有限公司
二〇一一年九月二十六日
>写在前面
感谢发展商刘总、盛总为我们所提供的本次吉安专业市场研究与企划的机会,这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类商业意境开发的价值。
从某种意义上而言,我们的研究与企划实践是城市开发性质的,同时也是一项市场引领与创造性工作,正因为此,将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…
见证一个市场的繁荣>盛隆·国贸城
--吉安盛隆国贸城项目市场企划服务方向
我们理解这是盛隆公司在吉安投资开发的首个商业地产项目。
我们理解这一项目必须承担盛隆公司的品牌名誉以及项目市场名誉的双效建立目标。
从这一意义上讲,参与其中的创久诚团队,亦为荣誉而来。
项目物理概况>
项目位于吉安市吉州区兴桥镇樟吉高速以西、武吉高速以东,吉福路北延500米以南,吉安市城南专业市场区域内;距吉安市区中心约10公里,周边为开发新区,正在大力进行基础设施建设,已建成项目不多,区域内人气暂时不足。
本片区是吉安目前唯一规划的集中专业市场区域,规划用地5259亩,规划包含钢材市场、机动车市场、工程机械市场、家具市场、农业机械市场、日用品市场等十多个专业市场,计划建成吉安市乃至赣中南规模最大,业态最齐全的专业市场集群。
目前正进行一期1480亩的开发建设,整体市场仍处于开发初始阶段。
本项目占地面积43.5亩,总建筑面积约57000平方米,整体采用半围合式布局,由8栋建筑体组合而成,大部分为四层建筑;一期约20000多平米,预计于2012年中期竣工交付。
项目优劣势研评>
三大难点:
本项目地处吉安市兴桥镇,由于耕种土地、各专业市场建设刚刚起步,道路等基础设施也在完善中,区域内尚无已建成商业项目,只是由于驾考中心的存在,带来少量驾考人员,完全处于土地开发早期。
难点一:
现实的本项目与图纸的大市场的时间平衡
一方面:
本项目一期已大部分完成,即将于明年6月竣工交付,商业物业最忌讳的空置迫使项目必须实现招商开业运营;另一方面:
本片区属政府规划专业市场区,市场形成与否受政策影响因素极大,不确定性因素较多,同时面临其它规划中商业项目抢夺政府资源、强势竞争的局面。
目前城南专业市场仅完成部分工程,远落后于图纸规划,区域短期内项目不足、基础不足、人气不足、信心不足,需要较长时间的市场培育。
对策——思考点
如何有效的利用政府宣传,促进本项目在区域内龙头位置的宣传,变被动因素为主动因素,采用事件营销,提升项目及开发公司形象,同时培育所专注之市场人气、引导消费显得尤为重要。
同时,根据我方不可控的政府大势,灵活分期运作项目、结合各种措施(包括建设、市场定位、招商、运营管理、租金调整等等)的组合运用,降低我方运作成本,提升运营效益,最终实现物业的升值。
难点二:
如何突破距离远、信心不足这块短板
现状一:
项目距离市区较远,周边人口以流动人口为主,交通条件在现有商业项目中最弱。
现状二:
本片区属于跨越式发展地块,其发展前景主要依托规模以及政府力度,“距离远”这一表象下所隐含的真正问题是“信心不足”。
由于吉安近几年城市扩张加快,可供建设用地增多,商业项目预计在未来会爆发式增长,而本片区由于位置较偏远所引发的信心不足,才是真正的短板。
对策——思考点
商业规划应立足项目整体。
商业规划应适度超前、着眼长远。
商业规划应重点考虑后续的成功经营与持续增值能力的培育。
商业规划要做到“以远带近”,以合理的经营模式兼顾目标消费群体及较大辐射范围内的专业、行业客户。
难点三:
四层商业体“散、小、独”,难上加难
对于多数商业项目而言,二楼及以上部分尤其难以经营和维系,本项目的单个建筑体较多,单层面积小,封闭式布局,也对后期运营提出了较大的难度:
一是二、三层业态与一层沿街面的业态组合必须能够共生或呼应,以期在未来形成由下而上的招商推动力;
二是在运营管理上的难点,分散布局虽然有其优势,但对未来运营管理而言,确实增加不小难度;
三是商业部分在招商与销售环节的相互促动、相互提升,尤其体现在商业运作在本项目前期必须要求统一招商,统一管理这一核心要求之下,如何实现招商与销售的良性互动。
对策——思考点
在商业业种业态选择上,需要进行合理组合与经营定位,以强补弱,找准经营空白点,比如适合二、三层经营的业态,比如:
家具、建材、汽配、小商品等相对专业市场,瞄准特定采购人群,综合政府、主力商户、运营团队的综合战力,形成项目自身特色,逐步引导客户接受二、三层经营理念,既牢牢吸引锁定目标客户群,同时通过特定经营模式扩大商业辐射力。
调研问题归结>
所有的研究与讨论均将集中为一个焦点:
怎样的定位可以支撑5万平方米的盛隆商贸城项目的成功营销?
或者说,
什么是盛隆商贸城让人们非来不可的理由?
市场调研完成后,我司对本项目结论性部分
及项目策划思路发想
所以必须进行充分之调研,为下一步工作奠定基础
本次调研提报准备的指导性纲要(八大内容):
一、吉安城南片区现状及规划发展调查
(一)、吉安城南片区发展现状
了解吉安城南片区发展现状、问题及未来发展方向,包括各种数据。
(二)、城南专业市场相关政策及影响
对市场内其他项目进行调研了解,包括对已建成项目影响力调查。
(三)、相关规划及影响
二、吉安商业房地产市场调研
1、商业布局总体分布
2、主要商业物业竞争格局分析
3、现阶段商用物业销售市场的总结
4、商用物业市场存在的现实问题
5、商用物业市场的发展趋势分析
三、吉安专业市场具体项目调查
调查对象包括已建成和规划中的各大类型专业市场,例如:
四方圆建材家居广场
凯震建材大市场
香江家居城
青原区贸易广场
吉安县汽车城
中山路五金建材街
电动车一条街
航校汽配街
吉安下辖各县城商业市场调查
同时对政府规划的几个重点市场项目进行调查了解,例如:
青原区、井开区电子数码产品专业市场
城北、城东汽车综合市场
吉泰走廊高档家装家私市场
吉福路小商品批发市场
吉安文化教育图书专业市场
农副产品物流中心和吉安市木材交易市场
……
四、南昌、赣州等地区主要经营性市场调研
五、本项目综合条件及优劣势分析
1、地理位置
2、项目规模
3、项目现状
4、项目的资源整合
4-1、与城市规划前景的整合
4-2、与商业发展最高经营业态的整合
4-3、与商业经营功能的整合
4-4、与旅游资源的整合
4-5、与电子商务资源的整合
4-6、与事件营销策略的整合
5、项目SWOT分析
六、项目定位思路推演
一、市场定位
1.1市场定位理念
1.2市场定位:
二、项目形象定位
2.1形象主题定位:
2.2支持点:
2.3项目名称建议
三、项目功能定位
3.1商业体1-4层的区位划分
3.2商城的商品定位及功能定位
3.3商品定位
3.4功能定位
四、商城目标客户定位
4.1租赁使用商城的目标群分析
4.2商城的目标消费群分析
4.3商城的目标投资经营者分析
七、整体商城规划布局建议
一、项目总体规划思路
1.1专业市场的概念
1.2打造吉安唯一专有的XX概念商城
二、建筑风格建议
2.1大厦建筑设计建议
2.2具体建议
三、环境设计建议
四、设施配套建议
4.1商用项目的主要配套
4.2规划配套设施的原则建议
4.3具体配套建议
五、商铺间隔建议
5.1大、小商铺间隔的对比分析
5.2相关建议
5.3商铺间隔具体建议:
5.4商户组合建议
六、物业管理/商业管理建议
6.1物业管理提前介入的工作
6.2商业管理提前介入的工作
七、商场其他规划建议
7.1人流引导
7.2交通组织
7.3物流输送
7.4辅助性服务设施
八、总体市场推广方案建议
一、总体推广战略思路
二、营销策略
2.1总体营销思路
2.2总体策划思路分析
三、主题宣传推广策略
3.1成立商业管理公司,同时制定招商政策
3.2“利润分成”计划
3.3“购铺易”计划
四、事件营销策略
五、销售现场的包装策略
5.1销售环境的整体包装设计
5.2展示未来经营空间
六、项目定价策略
6.1定价考虑因素
6.2商场销售价格建议
七、招商策略
7.1策略一:
提前介入制定招商政策
7.2策略二:
有意识选择商户
7.3策略三:
经营商品类别与商场定为一致
八、营销推广实施建议
8.1销售条件及销售时机
8.2分阶段销售总体战略
8.3销售实施计划
8.4销售控制计划
8.5销售促进计划的主要操作细则
8.6宣传推广策略
8.7销售人员培训
刘总、盛总:
你们好!
在9月中旬赴吉安实地考察本项目,并与两位老总沟通了解贵公司初步思路后,深切感受到本项目所面临的外部挑战和蕴含的发展机会,尤其是体会到公司坚定商业运营良性循环发展的长期战略,我们觉得项目完全具备成功的基础!
对于本项目我们觉得虽然存在着众多的不确定因素以及限制性条件,然而这不是根本问题,做市场关键在于八个大字“人无我有,人有我优”,只要本项目能够科学正确的制定市场定位、招商方向及政策、运营管理方案、长期的推广策略……那么完全可能打造成为吉安一座崭新的商业新城。
“千里之行,始于足下”为了科学严谨的研究本项目后续推进工作,根据我们以往所做商业类型房地产项目经验以及对吉安市场的初步了解,特制定了上述市场调查报告指导纲要和方向,希望最终为贵公司做出科学决策提供有力的可行性论证材料。
同时期待通过本次调研服务,为将来双方更深入的合作奠定基础,实现共赢。
如按我司拟定的提报内容,为保证真实严谨性,预计本调查最短需15个工作日,到期我司将提交完整PPT报告。
由于工作量较大,需投入专业调研人员四人以上,预计人员及差旅基本费用约在50000元。
此致!
结束语:
祝贵公司漳州项目取得圆满成功
更贺贵公司取得企业发展的战略成就
厦门创久诚房地产代理有限公司
二〇一一年九月二十七日
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- 吉安 工作 第一次 提报