高邮市场调研.docx
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高邮市场调研
第一章高邮城市概况及发展
第一节高邮城市概况了解
一、高邮城市发展史
二、高邮市地理及气候
三、高邮的自然环境和自然资源
四、高邮人口情况
五、高邮历史人文背景
第二节高邮市经济走势及投资环境分析
一、2011高邮市经济走势
二、2011年上半年高邮市经济走势
三、高邮工农业概况
四、高邮市特色产业乡镇
五、高邮重点企业调查
第二章民生与城市规划
第一节高邮市民生概况调研
一.高邮市人口发展与控制
二.高邮市教育状况
三.高邮市居民生活习俗与文化
四.文化建设活动
五.高邮市居民住房水平与消费能力
第二节高邮市城市总体规划
一、城市总体规划目标
二、城市规划区范围
三、城市性质和规模
四、城市发展目标
五.市域城镇体系
六.城市总体布局结构
七.城市土地利用和空间布局
八.城市综合交通体系
九.历史文化名城保护
十.绿地系统与城市景观
十一、风景旅游
十二、河湖水系
十三、市政公用设施
十四、环境保护
十五、郊区规划
十六、近期建设规划
十七、实施规划的措施
十八、市政重点工程项目
十九、高邮十大城建项目
第三章高邮市房地产市场调研
第一节高邮市房地产市场发展分析
一.从平稳开始走向快速增长。
二.开发比较分散
三.向规模化开发转变
四.老式住宅多层唱主角
五.商业用房开发量大
六.新开楼盘综合档次明显提升
七.楼盘销售价格上涨较快
八.外型风格缺乏个性
九.规划配套还较落后
十.缺少智能化设施
十一.户型设计水平有待提高
十二.开发商的营销理念开始转变
十三.楼盘消化速度加快
十四.综合概述
十五.近年热点区域预测
第二节高邮房地产市场总体供给分析
一、高邮市近年土地出让情况
第三节高邮市居民未来住房消费的趋向预测
第一章高邮城市概况及发展
第一节高邮城市概况了解
一、高邮城市发展史
高邮历史悠久。
代表江淮地区东部史前文化的龙虬庄遗址,表明7000多年前境内便有人类的璀璨文明。
公元前223年,秦王赢政在境内筑高台、置邮亭,故名高邮,别称秦邮。
后人又称高沙、珠湖、盂城。
西汉武帝元狩五年(公元前118年)设高邮县,属广陵国。
南北朝时曾置广邺郡、神农郡,又析临泽、三归、竹塘三县。
隋初郡废,三县并入高邮县。
宋代先后筑有二城,名旧城、新城。
宋、元时期,因置高邮军、承州、高邮路、高邮府,领辖过高邮、兴化、宝应三县,为淮扬间繁华之地。
明代撤县建州,辖兴化、宝应两县。
自清代乾隆时起,遂为散州。
古代高邮,史称“江左名区、广陵首邑”。
民国元年(1912年)废州为县。
高邮县澄子河以南地区曾属江高行政区、江都县,高邮县湖西地区曾先后属天长县、甘泉县、东南县、仪扬县、仪征县。
中华人民共和国成立后设高邮县。
1991年2月经国务院批准撤县设市(县级),同年4月1日正式建高邮市,实行计划单列。
二、高邮市地理及气候
高邮市行政隶属中国江苏省扬州市,地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部,位于北纬32°38′-33°05′,东经119°13′-119°50′,东邻兴化,南连江都、邗江、仪征,西接天长(安徽)、金湖,北界宝应。
高邮市区距扬州市区公路距离为65公里,直线距离为45公里。
高邮市水陆交通都很方便,同三、京沪高速公路共用段穿越全境;京杭大运河傍城而过,西濒高邮湖,运河大桥、湖区漫水公路和运河两岸的船闸沟通了皖北与苏中。
其交通枢纽作用古来便谓之“襟带苏皖,控引下河”。
高邮市域南北长50.4公里,东西宽57.6公里,总面积1962.58平方公里,为江苏省土地总面积的1.9%。
净陆地面积1463.82平方公里,占总面积的74.59%;水面498.76平方公里,占总面积的25.41%。
地势西南部分为丘陵,东北较低洼,大多为水乡平原。
富饶的高邮湖为江苏第三大湖,依傍着宽阔的京杭大运河,众多湖滩分布东西,数百条河流交错有致,为扬州市水面最多的县份。
高邮属北亚热带季风气候区,平均气温14.6℃,常年降水量1000毫米上下,无霜期220天左右,四季分明,寒暑显著,阳光充足,水源充沛。
石油、天然气、泥炭、优质矿泉水等资源蕴藏丰富。
三、高邮的自然环境和自然资源
高邮生态环境优美,是国家级生态示范区,初步建成了古运河浏览区、东湖农林生态旅游区、芦苇场渔家乐景区、新民滩休闲渡假区、环湖观光生态旅游区和菱塘民族风情旅游区等生态旅游六大景区,形成了以高邮湖自然风景为主体的山水仿古浏览线、人文名胜浏览线、民俗宗教游览线和农林生态游览线。
高邮有得天独厚的自然资源。
高邮自然环境优越,资源蕴藏丰富,境内河湖交错,高邮湖是全国第六大淡水湖、盛产60多种鱼虾、蟹、贝及莼菜、芦苇、河藕、菱角等水生动植物。
高邮麻鸭为全国三大优良鸭系之一,高邮“双黄鸭蛋”是稀世珍品,闻名遐迩。
四、高邮人口情况
高邮市现辖1个市属镇、19个建制镇、662个行政村,52个居民委员会。
2010年末全市总户数26.7万户,户籍人口82.08万人。
有汉、回、蒙、满、苗、壮、瑶、纳西等民族,汉族占99.6%,菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡,该乡回族人口占人口总数的29.5%。
五、高邮历史人文背景
高邮历史悠久,人文荟萃,文物景点众多。
为江苏省首批历史文化名城,现在国家级文物保护单位两处,盂城驿和龙虬庄新石器文化遗址,省级文物保护单位4处,天山汉墓、唐镇国寺塔、宋文游台、明净土寺塔,还有明代奎楼、清代王氏父子故居等市级文物保护单位59处。
高邮人杰地灵,北宋著名词人秦观,明代散曲家王磬,清代训诂学家王念孙、王引之父子,近现代古生物学家孙云铸、当代著名作家汪曾祺等均为高邮人。
第二节高邮市宏观经济走势及投资环境分析
一、2010年高邮市宏观经济走势(江苏省统计局及高邮统计信息港数据)
2010年经济发展良好,经初步核算,全市实现地区生产总值255.81亿元,按可比价计算,比上年增长13.8%;其中,第一产业(第一产业是指通过人类劳动直接从自然界取得产品的部门。
我国规定专指农、林、牧、渔业。
)增加值44.38亿元,增长4.1%;第二产业(第二产业是指对第一产业和本产业提供的产品(原料)进行加工的部门,我国规定专指采矿业,制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业。
)增加值127.54亿元,增长17.1%;第三产业(第三产业是指对消费者提供最终服务和对生产者(包括三个产业的生产者)提供中间服务的部门。
)增加值83.89亿元,增长14.1%。
人均地区生产总值按户籍人口计算31177元,按当年汇率折算达4710美元,按常住人口计算34227元,按当年汇率折算达5170美元。
同时,
2010年全市完成全社会固定资产投资172.7亿元,比上年增长26.9%。
其中城镇规模以上项目投资99.1亿元,比上年增长25.8%;农村规模以上项目投资48.16亿元,比上年增长15.8%;房地产开发投资14.46亿元,比上年增长69.7%,新开工商品房65.9万平方米,合同成交77.6万平方米,分别增长70.2%、58.1%和17%。
全社会固定资产投资中,第一产业投资1.31亿元,比上年下降55.7%;第二产业投资120.17亿元,其中工业投资120.17亿元,分别比上年增长28.1%和29.8%;第三产业投资51.2亿元,比上年增长30.2%。
根据联合国75国统计资料,住宅发展与人均GDP值之间的关系为:
表:
人均GDP与房地产市场发育状况的关系表
人均GDP
800—1300美元
1300—8000美元
8000—13000美元
13000美元以上
阶段
住房起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
据此标准判断,高邮市区当前人均GDP水平下,房地产处于快速上升阶段。
2010年全市城镇集体以上单位在岗职工4.75万人,比上年末减少0.3万人;在岗职工平均工资33532元,比上年增长20%。
城镇居民人均可支配收入17073元,比上年增长13.6%,人均生活消费支出12152元,比上年增长16.6%。
农民人均纯收入8825元,比上年增长14.3%;人均生活消费支出6336元,比上年增长18.9%。
城乡居民居住条件进一步改善,城镇居民人均住房建筑面积33.9平方米,农村居民人均钢筋、砖混结构住房面积40.5平方米,分别比上年增加1.1平方米和0.4平方米。
二、2011年上半年高邮市宏观经济走势
1、经济总体态势良好,产业结构优化。
1-6月份,全市实现地区生产总值146亿元,按可比价计算,同比增长12.1%。
其中,第一产业增加值16.65亿元,增长4.9%;第二产业增加值79.34亿元,增长14.5%;第三产业增加值50.01亿元,增长11.1%。
二、三产业增加值占GDP比重为88.6%。
2、农业经济保持稳定。
1-6月份完成农业增加值16.65亿元,同比增长4.9%。
夏粮种植面积为81.94万亩,同比增长2.7%,其中小麦80万亩,同比增长2.9%。
油菜籽种植面积为11.69万亩,同比下降0.6%。
预计夏粮单产425.7公斤/亩,同比增长8.7%,总产量达到34.88万吨,同比增长4.9%,其中小麦单产428公斤/亩,同比增长8.7%,总产量达到34.24万吨,同比增长5.1%。
3、工业经济较快发展,规模工业实现新突破。
上半年全市实现全部工业产值达695.7亿元,占全年目标任务的53%,增幅34.2%;全部工业开票收入172.08亿元,增幅31.6%;工业用电量7.08亿千瓦时。
475家规模以上工业企业完成总产值371.35亿元,占全年目标任务的48.9%,增幅34.7%,累计增幅在扬州市位列第三,其中6月份实现规模以上工业产值70.1亿元,同比增长30.1%。
1-6月份,实现建筑业企业总产值142.4亿元,占全年目标任务的35.6%。
施工面积2168.7万平方米,竣工面积458.7万平方米,新开工面积273.5万平方米。
新拓展了盐城、淮安等苏北市场,三家企业由三级房建资质晋升为二级总承包资质。
4、社会消费品零售总额稳步增长,市场物价有所上升。
1-6月份,实现全社会消费品零售总额46.6亿元,占全年目标任务的46.8%,同比增长17.0%,其中批发零售贸易业实现社会消费品零售额41.1亿元,同比增长16.9%,住宿和餐饮业实现社会消费品零售额5.5亿元,同比增长17.6%。
上半年,居民消费价格指数同比增长5.7%,八大类商品七涨一落:
食品上涨9.4%,烟酒上涨4.1%,衣着上涨6.6%,家庭设备用品及维修服务上涨0.9%,医疗保健和个人用品上涨4.0%,交通和通信上涨7.8%,居住上涨3.0%,娱乐教育文化用品及服务下降0.5%。
5、固定资产投资形势喜人,项目建设质态提升。
扬州市统计局公布上半年各地固定资产投资情况,高邮市上半年共完成固定资产投资90.06亿元,同比增长25.2%,增幅列扬州市第二。
其中城镇规模以上项目投资46.75亿元,同比增长27%;农村规模以上项目投资37.34亿元,同比增长8.1%;房地产开发投资5.98亿元,同比增长95.5%。
分产业来看,高邮市第一产业完成固定资产投资1.1亿元,同比增长110.1%;完成工业固定资产投资64.68亿元,同比增长28.7%;第三产业完成固定资产投资24.26亿元,同比增长55.5%。
二、三产业投资增幅在扬州四县(市)中均名列第一。
1-6月份,全市在建1000万元以上项目351个,计划总投资307.84亿元,同比增长29.8%,其中亿元以上项目30个,5000万元至亿元项目115个。
新开工项目221个,计划总投资82.14亿元。
财税收入呈现良好势头,金融信贷运行稳健。
全市上半年呈现财政收入进度比时间进度快的良好势头。
1-6月,全市实现财政收入24.21亿元,完成全年任务的55.2%,同比增长33.0%,其中地方财政一般预算收入10.52亿元,同比增长40.1%,完成全年任务的54%,比时间进度分别快5.2和4个百分点,税收收入占财政一般预算收入的比重为74.1%。
截至6月底,全市金融机构人民币存贷款余额251.64亿元,比年初增长23.6亿元。
其中,居民储蓄存款172.20亿元,比年初增长20.61亿元。
金融机构贷款余额136.35亿元,比年初增长10.02亿元。
其中,短期贷款余额85.47亿元,比年初增加6.79亿元;中长期贷款50.88亿元,比年初增加3.23亿元;个人消费贷款余额21.66亿元,比年初增加2.56亿元。
上半年全市金融机构人民币存贷款余额同比增长21%。
7、“双资”利用“双过半”,出口总额呈现负增长。
1-6月份,全市协议注册外资、协议注册外资实际到账、新增民营企业注册资本金分别完成20159万美元、9420万美元、84.56亿元,完成年度目标的53.8%、50.3%、70.46%,“双资”利用全面实现“双过半”。
受重点出口产品价格下降因素的影响,上半年实现自营出口1.52亿美元,同比下降3.2%。
8、城乡居民收入持续增长,消费水平提高。
1-6月份全市城市居民人均家庭总收入为11017元,同比增长13.1%,其中人均可支配收入为10305元,同比增长13.8%;人均消费支出为6366元,同比增长5.5%。
农村居民人均现金收入6315元,同比增长18.7%。
指标名称
计量单位
年度
2008年
2009年
比上年±%
2010年
比上年±%
户数人口
城区户数
户
全市户数
户
城区人口
万人
全市人口
万人
暂住人口
万人
教育
城区学校数
个
全市学校数
个
城区在校学生数
人
全市在校学生数
人
国内生产总值(当年价格)
亿元
第一产业
亿元
第二产业
亿元
第三产业
亿元
收入
城镇在岗职工平均工资
元
农民人均纯收入
元
储蓄
居民储蓄存款年末余额
亿元
财政
财政收入
亿元
消费
社会消费品零售总额
亿元
房地产开发
房地产开发投资完成额
万元
三、高邮工农业概况
1.工业经济发展
全市工业企业3500多家,已形成以名牌产品为“龙头”,骨干企业为依托,以机械、轻工、纺织、化工、建材、电子等为主、门类齐全的行业体系,摩托车、发动机、水泵、石油机械、环保设备、系列电机、电动工具、电线电缆、新型电光源、电子元器件、医药、化工、服装、棉纱、丝绸、箱、包、鞋、粮油食品等一大批拳头产品畅销国内外,化肥、水泥、钢材、建材已具备较大的生产能力。
2.农业生产
高邮市自然资源丰富,农业生产条件优越,素称“鱼米之乡”。
形成了粮、棉、油、猪、兔、禽、鱼、虾、蟹、林、蚕、果、菜等综合发展的格局。
近年全市粮食产量62万吨,皮棉产量0.8万吨,油料产量3.8万吨,水产品产量9.5万吨,蚕茧1.7吨,皮棉产量0.8万吨,油料产量3.8万吨,水产品产量9.5万吨,蚕茧1.7吨,林业覆盖率达15%。
高邮麻鸭、高邮咸蛋、松花蛋、秦邮董糖、珠光大米、秦邮醉蟹等名优产品闻名遐迩。
近年来,高邮相继被评为全国平原绿化、水利建设、粮棉生产先进单位。
3.第三产业
传统的餐饮服务、商业贸易等三产业不断提升扩大,新兴的电子商务、中介服务、房地产开发、连锁经营、旅游等方兴未艾。
科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业蓬勃发展。
对外开放日趋加快。
近年来,许多国家和地区的客商纷纷前来投资合作,全市各类利用外资项目上百家。
高邮对外贸易已有一百多年历史。
目前已形成一批出口创汇的骨干企业和拳头产品。
机电、服装、丝绸、轻工、工艺、建材、化工、医药、农副产品等400多种产品,销往世界各地。
四、高邮市特色产业乡镇
1.高邮镇----高新技术工业园
高邮镇位于市区,古老的京杭大运河,京沪高速公路贯穿全镇南北,水陆交通发达。
境内人文景观众多,有唐镇国寺塔,宋文游台,明盂城驿,清王氏父子故居等一批名胜古迹,还有雪浪叠翠、辽阔万顷的高邮湖风光带,是游人观光,度假的极佳去处。
高邮镇为高邮的政治,经济,文化中心,由城区、郊区、湖区三部分组成,镇域总面积56.07平方公里,经济总量居高邮市各乡镇之首。
人均收入7000元/年,职工收入10000元/年。
高收入者每年也有5-10万元。
近年来,高邮镇各行各业蒸蒸日上。
农业经济走上了持续,稳定,协调的发展轨道,初步形成了粮、油、猪、禽、鱼、虾、蟹等综合发展的格局。
农业高科技示范园正以新品种育苗及生长示范区、花卉苗木种植区、蔬菜设施栽培区三大板块,万亩围网养殖基地,千亩蔬菜生产基地,万只禽场,成为生态农业亮丽的风景线。
工业经济迅猛发展,形成以重点企业为龙头,骨干产品为依托,以电缆,化工,机械,包装,服装,建材,通信器材,电光缆,船舶制造等为主,门类比较齐全的行业体系。
其中机械占总产业的70%左右,服装产业占到10%。
氨葡萄糖盐酸盐、硫酸软骨素、二氯联苯胺、节能灯具、探测电缆、压电陶瓷、密封铅酸蓄电池、健身器材、羽绒服等产品畅销国内外市场。
2.高邮经济开发区
高邮经济开发区是1993年11月经江苏省人民政府批准建立的省级经济开发区。
总辖区面积50平方公里。
规划开发面积为9.88平方公里。
规划开发的总体布局为扇形圈层结构,内圈层为生活活动区,中圈层为生产活动区,外圈层为生态,商业,物流活动区,总体规划强调有效利用土地,创造以工业,商业,人居环境为特征,支持特色产业园区综合发展的现代化区域格局。
内设台商科技电子工业园、佳讯兴业园,文游、花王民营工业园区及技术工业园区、旅游别墅区、生活住宅区、仓储物流区、管理服务区等。
目前,以近区一定规模企业160多家,建成厂房40多万平方米,总投资约19亿元人民币。
该区目前人口有3万多,人均收入4000多元,财政收入4000多万员。
服装,电动工具,电线电缆,医药是该区的支柱产业。
3.龙虬镇-----服装工业园
地处城东郊,该镇内有京沪高速公路,淮江公路,高兴车公路,澄潼公路通过,全镇面积大约为92平方公里,4.5万人口。
该镇内的龙虬庄遗址是江淮东部面积最大,保存完好的新石器时代部落遗址,被列为1993年全国十大考古新发现,距今已有7000多年的历史。
2001年被列为国家重点保护文物单位。
龙虬也是个水产重镇,是全省“罗氏沼虾第一镇”,三荡河核心方被命名为罗氏沼虾养殖标准化示范区和江苏省无公害罗氏沼虾养殖基地。
该镇现有稻米加工企业3家,饲料加工企业3家,水产品加工企业4家,品牌产品有“龙虬庄”牌罗氏沼虾,“成伍”牌虾仁。
服装是龙虬的第一产业,现有服装企业20多家共8000多名员工。
生产各类纺织,针织,羽绒服饰。
除服装之外,塑料,机械,建材也是该镇支柱产业,塑料企业主要生产邮电,通讯等各类管材;机械类主要有据瓷机械,制笔机械,内燃机配件,铸件等,建材主要有防水材料,木构件包装制品等。
4.卸甲镇-----出口电动工具园
高邮市卸甲镇,位于江苏省扬州市北郊,面积136.84平方公里,人口7.3万,流动人口一万多。
2004年实现国内生产总值6.8亿元,增长18%,工业生产值15.1亿元,增长31%,财政收入5060万元,人均收入4500多元。
卸甲镇是苏中地区知名的“工业重镇,外贸强镇,农业大镇,建筑名镇”。
优势产业有电动工具产业和服装产业。
拥有电动工具生产及配套厂家近300家,行业年销售15亿,利税6500万元,出口创汇5500多万美元。
主要产品有:
系列感应电机、串激电机、电磁开关和家用台钻、木工带锯、木工车床、切割机、砂轮机、砂带机、曲线锯、圆盘锯等12大类上百个规格品种,销往40多个国家和地区。
龙头企业江苏金飞达电动工具有限公司,扬州金马机电制造有限公司被列为国家机电产品的重点出口基地。
卸甲镇拥有服装加工企业35家,从业人员8000余人,生产羽绒服、茄克衫、童装等各类服饰。
远销美、日、欧及中东的20多个国家和地区。
其中年销售额达1000万元以上的企业近10家。
5.菱塘回族乡-----电线电缆工业园
是江苏省唯一的少数民族乡,总面积51平方公里,现有人口22300多人,其中有信仰伊斯兰教的穆斯林7000多人。
菱塘回族乡现有工业企业150多家,已初步现成了五大特色优势产业:
一是以电线电缆及其配套产品为主的支柱产业,在全国有一定的知名度,被誉为“电缆之乡”;二是以出口服装、玩具为主的劳动密集型产业;三是以金属制品表面喷塑、粉末涂料、医药和染料添加剂为主的合成化工产业;四是以各类新型灯饰、电子原件为主的电气产业;五是以菱塘清真鹅、清真食品、高邮鸭蛋、“碧湖”牌水产品为主的农副产品加工产业。
6.郭集镇-----灯具重镇
郭集镇现有生产性企业170多家,其中灯具生产企业就有146家,产品有高杆灯、中低杆灯、庭院灯、工矿灯、隧道灯、景观灯以及各种广告灯箱等。
2004年灯具实现产值6.25亿元,销售5.61亿元,分别占全镇工业的85.3%、84.8%,产品遍及除台湾省以外的全国各省市,部分企业正在积极向东南亚国家发展。
仅灯具从业人员就达4600人。
7.天山镇-----箱包鞋业
天山镇位于城区西南35千米,神居山脚下。
总面积46.68平方千米,其中耕地面积1866.67公顷。
总人口2.02万人,非农业人口3389人,外来暂住人口4050人。
支柱产业的支撑拉动作用日趋明显,列入市统计的企业完成产值2.75亿元、销售2.4亿元,其中箱包鞋业占全镇工业总产值的70%以上。
五、高邮大型企业调查
企业名称
地址
企业概况
扬州一洋制药有限公司
高邮市经济开发区长兴路
是江苏高邮市粮食工业有限公司与韩国一洋药品株式会社合资兴办的现代化
制药企业,注册660万美元,占地24200平方米,建筑面积5445平方米。
公司
共有员工70人,其中高级职工30多人。
扬州升达集团
江苏省高邮市通湖路144号
专业生产铝电解电容器,电极箔,金属化电容器,涤纶电容器。
年产各类电
容器10亿只,电极箔1200吨,总资产1.3亿元,公司员工总数为204人,高级
职工占到15%
高邮市斯瑞富机电有限公司
高邮市卖庄北路
公司成立于1992年,生产各种农用车电器,摩托车电器,电动车电器。
其中
电动车充电器,控制器,电源逆变器及电子喇叭等被澳柯玛,富士达,邦德
,安琪尔等品牌电动车厂配套使用。
公司现有员工120人,其中专业技术人员
30人,有高级工程师3人,工程师10人,现年产电动车电器近100万套。
高邮市车鑫实业有限公司
高邮市北门大街342号
创办于1976年,现有职工150人,各类专业技术人员30人,固定资产250万元
,占地面积13340平方米,主要从事再生铅冶炼。
主要产品有铅锑合金铅,多
元素合金铅,电解铅。
年生产能力达到1.5万吨,产品主要用于化工,陶瓷,
铅酸蓄电池制造等
兆康制药有限公司
高邮经济开发区长兴路
公司占地3万多平方米,建筑面积1万3千多平方米,注册资本640万元,在职职工
200名,其中中高级技术人员36名。
拥有固定资产2500余万元。
公司特色产品—
健脾八珍糕为中药保护品种,主要是针对小儿厌食
江苏华能电缆有限公司
高邮市南郊经济技术开发区
经省工商局登记注册的电线电缆专业生产企业,江苏省高新技术企业。
占地15万
平方米,固定资产13000多万元,现有员工近50
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