土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案38.docx
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土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案38
房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案38
一、单项选择题
1.由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括______。
A.租金调整条款
B.代收代缴费用条款
C.装修费用条款
D.折让优惠条款
答案:
A
2.某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元,存货为1800万元,则该项目的速动比率是______。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
答案:
A
解答:
本题涉及的考点是速动比率。
速动比率
(3000-1800)/1500=80%。
3.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种,下面______不属于“三个预测值”。
A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最不可能预测值
答案:
D
4.下面不属于不可控制因素的调查的是______。
A.市场需求容量调查
B.市场营销因素调查
C.竞争情况调查
D.消费者调查
答案:
B
5.下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是______。
A.建安工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率
答案:
C
解答:
建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000(m2),销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量,设土地价格为x,8000×15000=10000x+3000×15000,x=7500元/m2
6.某房地产开发商经过市场调研后,决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是______模式。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
答案:
B
7.下列关于企业利润和收入的表述,正确的是______。
A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入=销售收入+出租收入
C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D.可分配利润=税后收入-未分配利润
答案:
C
8.关于房地产贷款担保的说法,正确的是______。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案:
B
9.下列方法中,不属于风险辨识方法的是______。
A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法
答案:
B
解答:
蒙特卡洛模拟法为风险估计与评价的方法。
10.一旦有新的替代品出现,企业将面临经营滑坡危险的目标市场模式为______。
A.市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.选择专业化
答案:
B
11.资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。
下面不属于从投资的角度来看的因素为______。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.利率
答案:
D
12.银行为某家庭提供年利率为6%,按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款,若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是______元。
A.1843.86
B.1847.55
C.2279.87
D.2291.27
答案:
A
13.已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为______。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%
答案:
C
解答:
本题涉及的考点是实际利率的计算。
已知年利率r=14%,m=12/3=4,则该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)m-1=(1+14%/4)4-1=14.75%。
14.下列房地产指标中,属于房地产供给指标的是______。
A.空置率
B.预售面积
C.房地产价格
D.房屋空间使用数量
答案:
A
解答:
B、C项属于房地产交易指标,D项属于房地产需求指标,所以A项正确。
15.根据消费者______的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:
即便利品、选购品和特殊品。
A.购买习惯
B.购买心理
C.购买动机
D.购买行为
答案:
D
二、多项选择题
1.按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为______几种类型。
A.收益型
B.收益贬值型
C.收益加增值型
D.机会型
E.保本型
答案:
ACD
2.市场趋势分析的时间序列分析包括______。
A.静态平均法
B.指数平滑法
C.简单平均法
D.复杂平均法
E.加权移动平均法
答案:
BCE
解答:
本题涉及的考点是时间序列分析法。
时间序列分析法包括:
简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。
3.细分市场评价主要涉及______等三个方面的评价。
A.细分市场的可衡量性
B.细分市场的规模和发展前景
C.细分市场的差异性大小
D.企业的目标和资源
E.细分市场结构的吸引力
答案:
BDE
4.可行性研究的作用有______。
A.是项目投资决策的依据
B.是筹集建设资金的依据
C.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
D.是作为申请项目核准的依据
E.是对项目进行经济评价的依据
答案:
ABCD
5.利率的储蓄投资决定理论认为______。
A.利率是由货币的供给与需求决定的
B.利率是资本的租用价格
C.利率是由可贷资金的供求决定的
D.利率的高低取决于平均利润率
E.利率不受货币因素的影响
答案:
BE
解答:
储蓄投资决定理论认为,利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的,储蓄代表资本供给,投资代表资本需求,利率就是资本的租赁价格,该理论是一种实际利率理论,认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的,可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的,马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。
6.在物业管理中经常用到的预算形式有______。
A.年度运营预算
B.季度运营预算
C.资本支出预算
D.预计收入
E.长期预算
答案:
ACE
7.按决策性质不同划分的投资决策类型包括______决策。
A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型
答案:
BCE
解答:
按决策的性质划分,包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
8.下列住房类型中,属于合法供给的城市住房有______。
A.廉租住房
B.公共租赁住房
C.经济适用房
D.商品房
E.小产权房
答案:
ABCD
小产权房不受法律保护,不属于合法供给住房。
9.房地产投资决策的三个阶段是______。
A.分析阶段
B.决策阶段
C.反馈阶段
D.监控阶段
E.策略阶段
答案:
ABE
解答:
房地产投资决策过程通常有三个阶段:
①策略阶段,即界定可接受的收益和风险;②分析阶段,即衡量可能的收益与风险;③决策阶段。
10.制订租售方案的工作内容主要包括______。
A.租售价格确定
B.宣传手段选择
C.租信进度安排
D.广告设计及安排
E.市场租售对比分析
答案:
AC
三、判断题A对B错
1.目前,我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%,贷款期限最长不超过40年。
答案:
B
解答:
目前,我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%,贷款期限最长不超过30年。
2.某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
答案:
A
解答:
由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
3.在一定的时间范围内,首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。
答案:
B
解答:
市场最低量与市场潜量之间的距离表示的是需求的市场营销敏感性。
4.在可行性研究中,市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。
答案:
A
5.由于房地产具有异质性,房地产市场价值和投资价值难以判断,因而易产生投资风险。
答案:
A
6.房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。
答案:
B
解答:
具有不可逆性和可延期性。
7.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。
答案:
B
8.一般来说,短期投资资金周转快、流动性好,风险相对较低,但收益率较高。
答案:
B
解答:
一般来说,短期投资资金周转快、流动性好,风险相对较低,但收益率也较低。
9.伞型合伙REITs流行的原因是,一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs,或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票),从而套现资金,这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
答案:
A
10.最低租售价格与预测租售价格之间差距越大,说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。
答案:
A
四、计算题
1.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为10000m2,购买后立即可以出租。
已知第1~5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%,第6~10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。
已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。
试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初,其他收支均发生在年末)。
答案:
解:
(1)该项目的净现金流量表
年末
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
月租金/(元/m2)
70
70
70
70
70
80
80
80
80
80
可出租面积/m2
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
10000
出租率(%)
70
70
70
70
70
75
75
75
75
75
租金收入/万元
588
588
588
588
588
720
720
720
720
720
经营成本/万元
205.8
205.8
205.8
205.8
205.8
252
252
252
252
252
净租金收入/万元
382.2
382.2
382.2
382.2
382.2
468
468
468
468
468
装修投资/万元
净转售收入/万元
置业投资/万元
1800
净现金流/万元
1800
382.2
382.2
382.2
382.2
382.2
468
468
468
468
468
(2)求财务净现值FNPV
(3)求财务内部收益率FIRR
设i1=20%
得出NPV1=13.15万元
再设i2=21%
得出NPV2=-55.46万元
求财务内部收益
(4)该项目财务净现值为164.46万元>0,财务内部收益率20.19%>投资者目标收益率18%,所以该投资项目在经济上是可行的。
解答:
在求净现金流量时用列表法可以方便计算,一目了然,这也是在考试中的一种解题方式,希望同学们熟练掌握;另外,也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。
2.某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元,如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额,在年贷款利率为6%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
答案:
解:
该家庭每月用于住房支出的数额A=8000×40%元=3200元
i=6%/12=0.5%
n=10×12月=120月
最高贷款额P=A{[(1+i)n-1/[i(1+i)n}
P=3200×{[(1+0.5%)120-1/[0.5%×(1+0.5%)120}元=288235.05元
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