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房产投资回报率
房产投资回报率
房产的投资回报率~是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。
一般而言~有三种计算形式:
1、收益模式计算公式:
投资回报率,,每月租金收益,按揭月供款,×12/,首期房款,期房时间
内的按揭款,
说明:
投资客的收益是这样实现的~通过贷款购买商业地产~而后出租以获
取租金~然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款
额的部分~才是投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式:
投资回报率,,税后月租金,物业管理费,×12/购买房屋单价说明:
此方法考虑了租金与房价两者的相对关系~只要结果大于,,都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算~没有考虑资金的时间价值~并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式:
投资回收年数,,首期房款,期房时间内的按揭款,/,税后月租金,按揭月供款,×12
说明:
这种方法可简略估算资金回收期的长短~一般认为结果在12,15年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步~适用范围也更广~但有其片面性。
在业内~这种投资类型通常被划分为两种:
一是即刻回报型~二是培养回报型。
第一种即刻回报型:
通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业~这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟~不需要培育~购买后出租经营即可获得可观的租金回报~这种投资类型之下~通常需求的资金量较大~资金门槛相对较高。
培养回报型则不同:
他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区~但是在市政规划、消费人群增长等方面~都有着比较良好的未来~而这个过程便是培养的过程。
这类区域的商业地产在最初通常售价较低~投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金~如果判断准确~这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
商铺投资收益率四种算法:
目前~投资商铺的热潮急剧升温~那么商铺投资收益率怎么计算呢,据工作人员介绍~商铺投资收益率算法有以下几种:
1.租金回报率法
公式:
税后月租金,按揭月供款,×12,,首期房款,期房时间内的按揭款,。
优点:
考虑了租金、价格和前期主要投入~比租金回报率分析法适用范围广~可估算资金回收期长短。
不足:
未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性~不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式:
税后月租金,每月物业管理费,×12,购买房屋总价~这种方法算出的比值越大~就表明越值得投资。
优点:
考虑了租金、房价及两种因素的相对关系~是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足:
没有考虑全部的投入与产出~没有考虑资金的时间成本~因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为:
累计总收益,累计总投入,月租金×投资期内的累计出租月数,,按揭首期房款,保险费,契税,大修基金,家具等其他投入,累计按揭款,累计物业管理费,,内部收益率。
上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出,累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点:
内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行~只不过我国银行利率按单利计算~而内部收益率则是按复利计算。
不足:
通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来~而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为:
如果该物业的年收益×15年,房产购买价~
则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值
的简单方法。
计算投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价
例如~有一临街商铺~面积约50平方米~售价约200万元~目前在这个物业的周边~同等物业的月租金约是400元/平方米~即:
这个商铺要是买下并成功出租~新业主有可能获得2万元的月租金。
那么~它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下:
套用上述计算公式:
这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元~通过计算~我们得出这套物业的投资回报率将是12,要是这个投资者转手放出~并以215万元成交~那么它的投资回报率,(215-200)/200~通过计算~我们得出这套物业的投资回报率将是:
7.5,
如何判断投资回报率
商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说~它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下
表所列:
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10,12,>7,15,以上
烂尾番生物业9,10,>6,20,以上
地铁物业及名校物业3-6,>3,10,以上
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谢谢!
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1.染火枫林,琼壶歌月,长歌倚楼。
岁岁年年,花前月下,一尊芳酒。
水落红莲,唯闻玉磬,但此情依旧。
2.玉竹曾记凤凰游,人不见,水空流。
3.他微笑着,在岁月的流失中毁掉自己。
4.还能不动声色饮茶,踏碎这一场,盛世烟花。
5.红尘嚣浮华一世转瞬空。
6.我不是我你转身一走苏州里的不是我。
7.几段唏嘘几世悲欢可笑我命由我不由天。
8.经流年梦回曲水边看烟花绽出月圆。
9.人生在世,恍若白驹过膝,忽然而已。
然,我长活一世,却能记住你说的每一话。
10.雾散,梦醒,我终于看见真实,那是千帆过尽的沉寂。
11.纸张有些破旧,有些模糊。
可每一笔勾勒,每一抹痕迹,似乎都记载着跨越千年万载的思念。
12.生生的两端,我们彼此站成了岸。
13.缘聚缘散缘如水,背负万丈尘寰,只为一句,等待下一次相逢。
14.握住苍老,禁锢了时空,一下子到了地老天荒
15.人永远看不破的镜花水月,不过我指间烟云世间千年,如我一瞬。
16.相逢一醉是前缘,风雨散,飘然何处。
17.虚幻大千两茫茫,一邂逅,终难忘。
相逢主人留一笑,不相识,又何妨。
18.天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。
19.得即高歌失即休,多愁多恨亦悠悠,今朝有酒今朝醉,明日愁来明日愁。
20.直道相思了无益,未妨惆怅是清狂。
21.看那天地日月,恒静无言;青山长河,世代绵延;就像在我心中,你从未离去,也从未改变。
22.就这样吧,从此山水不相逢。
23.人天自两空,何相忘,何笑何惊人。
24.既不回头,何必不忘。
既然无缘,何须誓言。
今日种种,似水无痕。
明夕何夕,君已陌路。
25.有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。
有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。
26.相见得恨晚,相爱的太慢,进退让我两难。
缘过了远分,缘过了聚散,是否回头就能够上岸
27.天凉了,凉尽了天荒地老了,人间的沧桑,爱哭了,这么难舍心都空了,想放不能放。
天亮了,照亮了泪光泪干了,枕边地彷徨
28.心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追
29.渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。
30.如果换我先开口,日子是否还一样细水长流
31.也许是前世的姻也许是来生的缘错在今生相见徒增一段无果的恩怨
32.人道海水深,不抵相思半。
海水尚有涯,相思渺无畔。
33.醉眼看别人成双作对,
34.无人处暗弹相思泪。
35.终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。
36.千秋功名,一世葬你,玲珑社稷,可笑却无君王命。
37.凤凰台上凤凰游,负约而去,一夜苦等,从此江南江北,万里哀哭。
38.嗟叹红颜泪、英雄殁,人世苦多。
山河永寂、怎堪欢颜。
39.风华是一指流砂,苍老是一段年华。
40.夜雨染成天水碧。
有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。
41.你要记得,紫檀未灭,我亦未去。
42.谁在岁月里长长叹息。
43.汉霄苍茫,牵住繁华哀伤,弯眉间,命中注定,成为过往。
44.红尘初妆,山河无疆。
最初的面庞,碾碎梦魇无常,命格无双。
45.江南风骨,天水成碧,天教心愿与身违。
46.山河拱手,为君一笑。
47.如是颠簸生世亦无悔。
48.荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。
49.那被岁月覆盖的花开,一切白驹过隙成为空白。
50.褪尽风华,我依然在彼岸守护你。
51.那些繁华哀伤终成过往,
52.请不要失望,平凡是为了最美的荡气回肠。
53.你的路途,从此不见我的苍老。
54.长歌当哭,为那些无法兑现的诺言,为生命中最深的爱恋,终散作云烟。
55.随你走在天际,看繁花满地。
56.我自是年少,韶华倾负。
57.你要记得,那年那月,垂柳紫陌洛城东。
58.苍茫大地一剑尽挽破,何处繁华笙歌落。
59.寄君一曲,不问曲终人聚散。
60.谁将烟焚散,散了纵横的牵绊;听弦断,断那三千痴缠。
61.清风湿润,茶
烟轻扬。
重温旧梦,故人已去。
1.水滴虽小,却可以折射出太阳的光彩。
2.梦落三千尺愁深似海,繁华遗落散满地。
记忆轮回里,我举杯,在奈何桥上
满口饮尽。
3.人生没有轮回,就像花,人活一世,花开一季、人生如花,花似梦。
4.生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟,如今,千山万水走遍,我发现自己再也不愿离开文学的蓝天,再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。
5.在烟雨红尘中,轻拾季节花瓣飘落的音符,组成美妙曲符,然后,倚在时光的路口,撷一缕明媚,许自己一份唯美的怀想,与快乐、浪漫相约,闲淡清欢。
6.未经历坎坷泥泞的艰难,哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜,哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验,怎能体会到胜利和成功的喜悦。
挫折,想说恨你不容易
7.燕子斜飞人家,炊烟零乱,柳絮飘飘,弥漫了山里人家。
8.这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧
9.中秋之曰不可能岁月明如水,偶然的暗淡,恰似镜子的背后之面,有所缺憾,人生才会是积翠如云的空濛山色。
10.在经受了失败和挫折后,我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时,我学会了宽容;在经历了失落和离别后,我懂得了珍惜。
11.曾经盛开的蔷薇,虽经风吹雨打,但和着微风,还有屡屡暗香飘过。
12.我只希望,不管三年,五年,或是十年以后。
某一天,我们相遇,还能相认,你大喊一声,我想死你了。
那一刻,我定会泪流满面。
我们是朋友,永远的朋友。
13.最爱的未必适合在一起,相爱是让彼此做自己。
14.时间断想,时间不断。
流逝,像是水,可弯可直,像是风,可柔可刚。
15.如果说人生是一望无际的大海,那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。
如果说人生是湛蓝的天空,那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。
16.云层雾气,缠着几户古木人家,清新自然,如诗如画。
17.我喜欢你,只是一个现在;我爱你,却是一整个未来。
18.夜雨染成天水碧。
有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。
19.再大的风不会永不停息,在浓得雾不会经久不散,风息雾散仍是阳光灿烂。
20.牵着时光的衣襟,走进芳菲五月,轻轻地将春光拥入怀中,于一抹素白流韵中,弹奏一曲江南的婉韵,把盏,将似水流年浅斟轻酌。
21.我穿越轮回而来,在奈何桥相思盈袖,凄然守候。
莫落泪,纵若水落三千尺东流,云动八万里西散,我依旧会化身城碟,翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。
22.如果我爱你,我就会理解你,通过你的眼睛去看世界。
我能理解你,是因为我能在你身上看到我自己,在我身上也看到了你。
23.似乎风在转向,送走了缓缓袭来的味道,又将刚刚溜走的风,静静地换回来。
24.生活告诉我,童话只不过是小孩子幻想的游戏。
25.人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍,外表美丽,而内心却充满了干啊和恐慌。
26.必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西
27.岁月,依一抹浅香于心间,看年华向晚,闻花香送暖。
给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。
沉淀,馨香;念起,温暖。
28.人生的起起落落间,总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。
29.疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。
30.心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。
31.今后,我会从尘世中的纷争走出,远离喧嚣,把岁月打磨成诗,让自己的文字静如睡莲,动如涟漪,无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。
32.全是理智的心,恰如一柄全是锋刃的刀,它叫使用它的人手上流血。
——泰戈尔
33.我们都不擅长表达,以至于我们习惯了揣测。
去肯定,去否定,反反复复,后来我们就变得敏感而脆弱。
34.心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往,它们就像缠绕之间的一阵风,来的缱绻,去的时候让人来不及挽留。
35.如果在乎的没有那么多,想要的没有那么多,生活便会简单得很多。
36.在极度的喧嚣中,独自微笑独自平静是憾,落花是美的,淡淡的书香,淡淡的花香,淡淡的馨香。
37.曾芬芳过的那片土地,幸福的花儿虽早已凋谢,只留下风雨吹打的痕迹。
38.辗转半世红尘,缘去缘灭,空留满池伤痕。
雨花迟落,霜雪纷飞,池水泛冰,已益处月的苍凉。
39.一条古道,一匹瘦马,一个人影,被落日的余晖缓缓拉长。
40.我们人生的大幕才刚刚拉启:
刀光剑影,英雄本色;是非恩怨,儿女情常。
41.我们要去流浪,虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长,潇洒地忘却掉每一条纹路。
42.嗅着昨日芬芳遗留的气息,寻寻觅觅,仍不见踪迹。
邂逅了一场烟火,终还是那般凄凉。
迷失的夜晚,点缀了无数颗孤单的星星,不知道那是否有属于我的一颗。
43.像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情,也算是生活中的一种享受吧。
44.想着远方的你,绝美的笑容,只为你一个人展露,那一泓羞涩的笑容,悄悄。
45.细碎的声音,如羞涩的蓓蕾,夜暮花影,轻浅六月,寂寂流年,拢一阙清绝,归隐在宋词里。
46.夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚,淡淡的只留下一个让人沉思的背影。
落雨是晚风中的殇,带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!
雨尽含羞,淡抹嫣红!
47.无影击碎了泪水,岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。
48.我收拢了梦想的翅膀,我停却了信念的脚步,却再也作不回曾经的那一天。
49.我宁愿用尽此生,为那些尘世的硝烟尘雾,潸然泪下,为菩提落花,为世间繁华。
50.阳光依旧在,我们穿越光影,沿着历史的足迹继续前行,创造美好生活,走向美丽明天!
51.洋溢着春日的微笑,坚强了外表,却虚伪了内心,脆弱了,是不敢触及的。
52.也许,就在那一刻里,梦境还在,柔情亦在。
53.一个人的戏,自己独自导演,诠释精彩。
在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。
笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。
54.但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。
55.往事悠然一笑间,不必空忧。
我们一路走来,只是为了告别往事,走入下一段风景。
倘若让忧伤填补了生命的空白,就真的是亵渎了生命。
56.人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。
上帝只会给你过得去的坎,再不好过的生活,再难过的坎,咬咬牙,也就过去了。
57.我一直以为山是水的故事,云是风的故事,你是我的故事。
可是却不知道,我是不是你的故事。
58.生命并不是一场竞赛,而是一段旅程。
如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象,超过别人,那你就浪费了这段旅程。
59.比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的
60.我以为我已经将爱情忘记,将你忘记。
可是有一天,我听到一首歌,我的眼泪就出来了。
因为这首歌,我们曾一起听过。
61.忍花开花落,云卷云舒,品人生似棋。
62.我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战
63.人生路,路迢迢,谁道自古英雄多寂寥,若一朝,看透了,一身清风挣多少。
64.只有夕阳站在那里。
灵魂像无数的雪花飘过,光明闪烁,渐渐清醒。
65.终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。
66.荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。
67.忘川水不枯,记忆不散;奈何桥不断,思卿不弃;今夕,彼岸花又放,佳期约又到,我轮回践约而来,等你归来。
红尘路上,伊人在否?
68.十年生死两茫茫,不思量,自难忘,千里孤坟,无处话凄凉,纵使相逢应不识,尘满面,鬓如霜。
69.天空飘过一朵云,有时是晴,有时是阴。
但白昼终归还是白昼。
70.我知道回不去,但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。
71.天空不曾留下鸟的痕迹,但是我已飞过、在大地上画满窗子,让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。
72.人生首先要是望远镜,看远;再就是显微镜,看细;接下来是放大镜,看透;其次是太阳镜,看淡;最后是哈哈镜,笑看生活。
73.我不是公主,也不会有等待救赎我的王子。
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