案例模拟试题.docx
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案例模拟试题
1、钱先生的房屋在2011年8月的旧城改造中被征收,征收决定公告发布之日为2011年4月10日,征收人与钱先生签订征收补偿协议的日期是2011年5月21日,虽然钱先生的房屋被征收,但钱先生和征收人在征收补偿款上一直有争议但钱先生和征收人在征收补偿款上一直有争议:
钱先生认为被征收房屋的补偿价格偏低,征收人认为是严格按照评估价和相关政策给予补偿的,2012年1月15日,钱先生一纸诉状将征收人告至当地法院,为调解此征收补偿纠纷,法院于2012年4月10日委托某评估机构进行评估,请你作为一名房地产估价师回答下列问题:
1.为调解此纠纷进行估价,则价值时点应为( )。
A.2012年1月15日
B.2011年4月10日
C.2011年5月21日
D.2012年4月10日
2.房地产价格评估所依据的市场情况应为( )。
A.2012年4月10日时的房地产市场状况
B.2011年5月21日时的房地产市场状况
C.2011年4月10日时的房地产市场状况
D.纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场状况
3.估价对象房地产状况应为( )。
A.2011年8月时估价对象的房地产状况
B.纠纷估价委托时估价对象的房地产状况
C.2011年5月21日时估价对象的房地产状况
D.2011年4月10日时估价对象的房地产状况
1、
A
B
C
D
2、
A
B
C
D
3、
A
B
C
D
标准答案:
B|C|D显示答案
答案解析:
1.房地产纠纷估价属于回顾性估价,价值时点应为过去出具征收补偿估价报告所确定的价值时点,即征收决定公告发布之日。
【考点来源】理论教材第五章《房地产估价原则》第四节的内容。
2.房地产纠纷估价属于回顾性估价,价值时点应为过去出具征收补偿估价报告所确定的价值时点,即征收决定公告发布之日,对应的房地产市场状况也应为价值时点时的市场状况。
【考点来源】理论教材第五章《房地产估价原则》第四节的内容。
3.房地产纠纷估价中,估价对象的房地产状况也应为原价值时点的状况。
【考点来源】理论教材第五章《房地产估价原则》第四节的内容。
2、2010年8月甲、乙双方决定合作开发三栋高层住宅楼,规划批准用地30000㎡,建筑面积100000㎡。
合同约定甲方出地,乙方出建设资金,住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的4:
6比例分房。
其中甲分得的部分定为自用住宅,不需缴纳土地使用权出让金,乙分得的部分定为商品住宅,并于2010年10月30日办理了土地使用权出让手续,交清了2800万元的土地使用权出让金。
2012年10月30日主体结构建至8层时,由于乙方原因停工。
现法院判决拍卖乙方权益,甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。
法院经调查确认,已完工程的建筑费为3000万元,至建成还需投入建筑费6600万元,自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金,为每平方米建筑面积1500元,并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳,不包含在拍卖价款中。
经调查,该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米2500元。
问:
1.该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。
A.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元
B.已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金2800万元+需补交的土地使用权出让金6000万元
C.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元
D.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值25000万元
2.该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )。
A.在建工程建筑物市场价值×40%+(土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元)×40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
B.在建工程建筑物市场价值×40%+(土地市场价值25000万元-其中的土地使用权出让金部分)×40%
C.在建工程建筑物市场价值×40%+(土地市场价值25000万元-需补交的土地使用权出让金6000万元)×40%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
D.以上三种判断都不对
1、
A
B
C
D
2、
A
B
C
D
标准答案:
C|B显示答案
答案解析:
1.该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价包括以下两项:
一是在建工程建筑物市场价值,它肯定大于已完工的建筑费3000万元,因为除了建筑费外,还有公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、勘察设计和前期工程费、投资利息、销售费用和合理正常的开发利润;二是地价款。
等于甲、乙两部分地价款之和。
由于甲分得部分不用交纳土地使用权出让金,因此甲分得部分地价款等于出让地价款减去需补交的土地使用权出让金,乙分得部分地价款按出让熟地价款计取。
具体计算如下:
(2500-1500)×40000+2500×60000=4000+15000=19000(万元)。
或者:
2500×100000-1500×40000=19000(万元)。
【考点来源】理论教材第八章《成本法及其运用》。
2.该项目中甲方权益最可能的拍卖价值有两项内容:
一是在建工程建筑物市场价值的40%,二是甲方分得部分的地价款:
(2500-1500)万元×40000㎡=4000万元。
【考点来源】理论教材第八章《成本法及其运用》。
3、张某与王某合作投资开发一个房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。
项目的总建筑面积为10000㎡,售价为3000元/㎡,销售税费为售价的7%。
销售过程中,乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给好友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实际应得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素,谁的分配方案更合理?
你认为应该如何分配?
为什么?
标准答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。
3.因为,如果乙拿走的房屋如果用于销售,共可回收价款2790万元(=3000×93%),双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得(2762.1万元-1395万元=)1367.1万元。
显示答案
答案解析:
暂无
4、钱某于2012年11月3日去世后,遗留了位于××市××路××号的临街住宅一幢。
该住宅占地面积200㎡,共两层,每层建筑面积为100㎡,是钱某于2009年年初以120万元购得的。
钱某另遗有其他财产合计价值150万元。
钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承,钱甲继承住宅的一层和价值45万元的其他财产,钱乙继承二层和价值105万元的其他财产。
”在接受遗产时,钱甲决定以自己所继承的一层向钱乙换取价值相等的现金,钱乙同意交换,但认为当初该住宅以120万元购入,一、二层建筑面积相等,故一层现值应为60万元;钱甲则认为一层现值应为74万元。
为此,两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅一层进行估价。
请问:
1.作为房地产估价师,给出你的专业意见。
2.若经估价机构评估后,一层的正常市场价格为73万元,请你具体分析一下实际成交价格会高于73万元,还是低于73万元?
标准答案:
1.估价意见如下:
(1)应以价值时点的当地房地产市场价格为依据,对估价对象进行估价,不能以2009年年初的房地产市场价格为依据。
(2)该住宅虽然一层与二层的建筑面积相等,但其价值不一定相等,还要考虑层次、装修、设施、设备、用途等方面因素,因此,整幢楼的价值不能平均分摊。
可以先计算出整栋楼的总价值,再在一、二层之间合理分摊;也可以单独采用比较法对一层的现值进行估价。
2.由于这是对一个整体建筑物的部分楼层进行估价,对于钱乙来说,获得一层后将会得到一个整体建筑物,钱乙愿意出比正常市场价格高的价格得到一层,因此,从这个意义上说,实际成交价格可能会高于73万元的正常市场价格;但由于这是一种特殊交易情形(亲朋好友间交易),钱甲可能由于亲情考虑,会主动降低售价,从这个意义上说,实际成交价格也可能会低于73万元的正常市场价格。
因此,最终实际成交价格可能低于73万元也可能高于73万元,还可能等于73万元。
显示答案
答案解析:
本题考查的是价值时点原则运用、房地产分割估价以及房地产交易情况修正的内容。
【考点来源】理论教材第一章《房地产估价概论》第二节内容、第六章《比较法及其运用》第五节内容。
5、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估,你认为可以选用哪四种估价方法?
并简述理由。
标准答案:
可选用假设开发法、成本法、比较法和基准地价修正法。
1.由于估价对象是待开发土地,可以采用假设开发法估价。
在求取宗地价格时,将预测的开发完成后的商品住宅价格减去其正常的开发成本和应得利润后可得宗地价格。
2.如果估价对象的成本资料可以搜集获得,则可以采用成本法估价。
在求取宗地价格时,以开发该宗地所需耗费的各项必要的正常成本之和为基础,再加上正常的利润来确定宗地的价格。
3.如果估价对象所在区域近期有较多类似土地成交案例,则可以选用比较法估价。
在求取宗地价格时,可将该宗地与价值时点近期发生过交易的可比实例进行比较,并对这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取宗地价格。
4.因为估价对象是待开发土地,如果该城市公布了城镇基准地价和基准地价修正系数,则可采用基准地价修正法进行估价。
城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。
基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
现宗地用途为商品住宅用地,所以可以在商品住宅用地的基准地价基础上,进行交易日期调整、土地状况调整后,得出该宗地价格。
显示答案
答案解析:
本题考查的是如何根据估价对象选择合适的估价方法。
【考点来源】理论教材第六章《比较法及其运用》、第八章《成本法及其运用》、第九章《假设开发法及其运用》以及第十一章《地价评估和地价分摊》第四节内容。
6、
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告(节选)
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价目的:
为委托人了解房地产的租赁价格作参考。
四、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号,为一幢六层砖混结构房屋,该地段系宁波市一类地段,房屋西面紧临××巷,东面为××住宅小区内的绿地,南、北面为住宅小区,交通便捷,附近公共配套设施齐全,主要以商业服务业为主,有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期,水、电;卫齐全,有室内楼梯一部,卫生间每层共用。
委估房屋位于第一层至第三层,三层以上为普通多层住宅,房屋共计建筑面积936.55㎡,每层建筑面积相等,房屋坐东朝西,东、西朝向。
房屋完损等级为基本完好房,工程质量和维护保养状况较好。
该房屋现空置,房屋所有权人为甲公司,目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。
该房屋原为甲公司的办公用房,1996年作简单办公装修,目前装修已非常陈旧。
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得,土地用途为办公用地,国有土地使用权面积为148.5㎡,由于占有范围内的土地使用面积较小,空场地小,停车位较紧张。
五、价值时点:
2006年1月6日
六、价值类型
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936.55㎡办公用房的中长期(6~8年)的月市场租金,以人民币为价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例,故本估价报告采用比较法评估。
同时,该房地产属收益性房地产,所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房,用比较法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格,再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上,经过周密、准确的测算,并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析,确定宁波市××区××巷××号办公用房,建筑面积为936.55㎡房地产在价值时点2006年1月6日的租赁价格为:
人民币25812元/月,大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月,单价:
27.56元/㎡·月。
其中所含的土地收益值为4451元/月,大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月,该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、注册房地产估价师(略)
十二、估价作业期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、实地查勘期(略)
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房[1995]127号文件的规定执行,根据该文件计算的土地收益值为936元/月,和本公司评估计算的4451元/月相距甚远,这主要是由于1995年至今已有十多年,房地产价格已发生了巨大的变化,如仍沿用1995年的土地收益金收取标准,将造成国家土地收益的大量流失。
所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估,供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期,为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼,总建筑面积为936.55㎡,有一部室内楼梯,卫生间每层共用,层次偏低,环境一般,办公大楼前空地较少,停车困难,但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单,仅有水、电、卫、电话、宽带。
内部布局古板且难以改变,所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求,本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格,整体出租面积较大,年限较长。
租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。
由于租赁期限较长,承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段,处于××区××社区内,附近公共配套设施齐全,主要有××广场、××中心、××商场等高档的办公大楼,但估价对象处于××巷的小巷中,小区位状况较差,又处于住宅区中,整体档次不高。
根据估价对象的区域特点,租赁对象可以定位为对地段要求较高,办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
三、市场背景分析
2002年下半年以来的宁波楼市异常火热,房地产市场总体呈现供不应求的局面,房价也一路上涨。
特别是住宅,而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多,这几年也已大量消化,所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。
宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主,真正的甲级写字楼非常少,虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势,但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。
宁波主要以外贸公司为主,中小公司居多(如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等),整体层次不高,所以偏向中低档次的写字楼。
但是从长远来说,甲级写字楼还是有市场潜力的。
”
目前,中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通讯类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者,随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高,在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。
目前宁波的写字楼出租率普遍较高,一般在80%以上,需求旺盛。
去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。
此外,未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化,加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。
写字楼区域位置十分重要,中心区域已具备一定的规模,商业氛围浓,且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次,便于企业间的交流,因此受到很多企业的欢迎。
但同时也存在明显弊端,每天上下班不仅要遭遇堵车,还要为停车费脑筋。
品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素,写字楼租金水平与地段有关,但品质还是主要影响因素,即使同一地段,品质不同的写字楼租金也有差距,而同一写字楼内,不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。
而委估房地产处于××区成熟的商务区内,大环境较理想,但小环境差,处于××巷的小巷内,但其独立于办公大楼外,受外界干扰少,独立门户,自我服务。
特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。
四、最高最佳利用分析
委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内,商业氛围差,且房屋为砖混结构,难以自由分隔,所以按房屋的设计用途—办公来使用为最高最佳。
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)比较法
1.选择可比实例
2.租赁价格内涵的统一,建立可比基础
为了统一租赁价格内涵,需对租赁期限、付款方式、税、费负担、修缮责任等方面进行修正。
租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为:
租赁期限越短,租赁价格越高,租赁期限越长,租赁价格越低,特别是对大面积房屋的整体出租,租赁期限长能降低空置率。
但也有例外,主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。
由于该类租赁价格的内涵更加复杂,本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。
付款方式对房地产租赁价格的影响一般为:
一年内付款的次数越少,承租人付款的压力越大,月租赁价格相对较低。
税、费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正,可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担,除可比实例三外,估价对象、可比实例一、二的税金(房产税和营业税)都由出租人承担。
房产税和营业税的税率分别为租赁价格的12%和5.56%。
设估价对象的各项因素指数为100,通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见下表:
根据以上各项修正,建立租赁价格的可比价格基础:
3.估价计算
①交易情况修正
可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格,所以不需作交易情况修正。
②交易日期修正
可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的价值时点时间相距不远,约在半年内,这半年内,宁波市办公用房供需基本平衡,价格比较平稳。
所以不需作修正。
③区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别,如:
地段、交通通畅程度,繁华程度,周围配套服务设施,环境状况,景观等各有不同,所以应将其修正。
可比实例一为中档写字大楼,但所处位置比估价对象差,可比实例二处于宁波市主干道××路上,地理位置优,可比实例三位于区级干道上,地理位置稍差于估价对象。
但由于估价对象处于闹市区中的小巷内,环境因素均不如可比实例。
设估价对象所在位置的区域因素指数为100,通过列表分析如下:
④个别因素修正
因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别,如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异,从而产生的价格差别。
可比实例二房屋建造年份早,成新较差,不如估价对象,可比实例一为中档写字楼,在房屋的质量、外观方面优于别的可比实例及估价对象,同时,由于可比实例一、二均已作统一的办公装修,在装修方面优于估价对象。
设估价对象的,个别因素指数为100,通过列表分析如下:
⑤价格计算
根据以上各项修正,比较价格计算如下表:
由于上述三个比较价格比较接近,所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。
则估价对象房地产租赁单价:
(26.4+25.8+26.8)÷3=26.3(元/㎡·月)
估价对象的房地产租赁价格为:
26.3×936.55=24631(元/月)
(二)收益法
1.先用比较法求取该房地产的转让价格
估价计算
①交易情况修正
可比实例一、二、三的成交价格均为二手房市场上正常成交价格,所以不需作修正。
②交易日期修正
可比实例一、二、三的成交日期和评估对象的价值时点时间相距不远,约在半年内,这半年内,宁波市办公用房供需基本平衡,价格比较平稳。
所以不需作修正。
③区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别,如:
地段、交通通畅程度,繁华程度,周围配套服务设施,环境状况,景观等各有不同,所以应将其修正。
可比实例一为中档写字大楼,但所处位置比估价对象差,可比实例二处于宁波市主干道××路上,地理位置优,可比实例三位于区级干道上,地理位置稍差于估价对象。
但由于估价对象处于闹市区中的小巷内,环境因素均不如可比实例。
设估价对象所在位置的区域因素指数为100,通过列表分析如下:
④个别因素修正
因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别,如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异,从而产生的价格差别。
可比实例一位于第五层,办公位置优于估价对象,且为中档写字楼,质量和外观较好,估价对象建筑面积大,整体转让困难,而可比实例一、二、三的建筑面积都较小,易转让,可比实例二房屋建造年份早,成新率低,不如估价对象。
同时由于估价对象的装修已经非常陈旧,不如可比实例一、二、三的装修。
设估价象的个别因素指数为100,通过列表分析如下:
⑤价格计算。
根据以上各项修正,比较价格计算如下表:
由于上述三个比较价格比较接近,所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。
则估价对象房地产单价:
(4033+4044+3970)÷3=4015元/㎡
估价对象的房地产转让价格为:
4015×936.55=3760248元(取376.0万元)
2.收益法测算房地产的月租赁价格
(1)假设该房屋出租,月租赁价格为Χ元,因为求取的是中长期房屋的月租赁价格,空置率设定为0。
则年总收益为:
Χ×12=12Χ
(2)年总支出
A、年维修费
按宁波市实际情况,该类房屋的维修费一般为房屋现值的1.2%,根据宁波市工程造价标准,该房屋的现行造价为950元/㎡,房屋的经济耐用年限为50年,房屋于1996年竣工,残值率为0,则房屋的尚可使用年限为41年,年维修费为:
B、年管理费
管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用+可分两部分:
一是指管理人员的工资支出;二是出租经营过程中消耗品价值的货币支出。
根据对宁波市写字楼管理方面的调查,该类物业业主一般都由物业管理部门进行管理,但管理费用由承租人支付,所以对出租方来说其管理费支出为零。
C、年税金
Cl:
房产税,对于经营性用房,房产税为年租金收入的12%。
C2:
营业税、城建税和教育费附加等,此项税占年租金收入的5.56%。
C1+C2=12Χ×(12%+5.56%)=2.1Χ
D、年保险费
房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
按房屋现值乘以保险费率计算,房屋的保险费率是2‰。
年总支出=年维修费+年管理费+年税金+年保险费=8755+0+2.1Χ+1459=10214+2.1Χ
(3)年净收益
年净收益=年总收益一年总支出=12Χ-(10214+2.lΧ)=9.9Χ-10214
由于该房屋建造年代较早(1996年竣工),且处于宁波市城市发展最成熟的区域—××区,所以委估房地产所处的区域和大楼的品性都已经比较成熟,未来的净收益基本上趋于稳定,所以可以判断该房地产
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