房地产项目开发总控打算.docx
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房地产项目开发总控打算
XX项目总操纵打算书审批:
执笔:
参与:
XX
目录绪论第一章.项目概况一.市场定位二.项目简介第二章.项目操纵目标一.投资规模二.投资收益目标三.总本钱操纵目标四.销售及推行目标五.招商目标六.质量目标第三章.项目实施工程进度操纵打算一.前期工作进度操纵打算二.项目建设进度操纵打算第四章.项目实施本钱操纵打算一.前期工程费用二.工程建设费用三.销售推行及招商费用四.治理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总本钱操纵目标第五章.项目实施销售及推行打算一.销售打算二.推行打算2
三.销售目标第六章.项目实施招商打算一.项目商业业态配置二.项目商业业态布局三.招商目标四.项目招商面积(除去销售部份)及租金收入确信五.招商时段划分第七章.项目实施风险操纵打算第八章.项目组织架构及工作流程一.项目组织架构二.项目实施工作流程第九章.项目操纵流程图3
绪论《XX·XXXXX项目总控打算》是依照《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的,是指导项目实施的打算性、纲领性文件,它明确了项目定位,界定了各部门的职责与工作范围,提出了项目实施的投资操纵打算、工程进度操纵打算、营销推行操纵打算和保障项目目标顺利实现的组织架构、治理程序与监控方法,是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件,也是制定《XX·XXXXX项目执行打算书》的全然依据之一。
编制依据:
(一)《XX·XXXXX项目可行性研究报告》
(二)《XX·XXXXX项目策划书》(三)《XXXXX项目经济测算报告》(四)《XXXXX项目方案设计及初步设计》(五)XX项目部提供的工程进度打算(六)本钱操纵中心提供的本钱信息(七)营销中心提供的销售推行打算(八)购物中心进展治理公司提供的招商打算4
第一章项目概况一市场定位1.项目名称XX·XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊,美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集参观休闲带,地下商业城,生态豪宅,生活效劳于一体的区域性景观购物中心,XX地标性建筑。
3目标客户3.1目标客户群:
商业步行街70%为:
30%为:
XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个拆迁的临时门面经营者XX区部份政人投资经营户府官员及灰色收入阶级主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张进展购买新都市精品豪宅90%为:
10%为:
XX区成功的私企、个体老板主城区向XX区扩张的经营户XX区部份政府官员、公事员外来移民居住者追求现代生活的XX区中青年人群3.2终端消费群:
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地域流动时尚的消费者——年龄要紧在18到48岁之间,生活节拍快、消费档次高、同意流行元素强;充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念5
现代时尚的都市商业步行街二项目简介地块占地面积约32亩,地块南北各建1栋高层住宅建筑,中间由3-4层商业用房组成,总建筑面积约85000平方米,容积率约4.0,具体指标如下:
用地面积(㎡)21625.6商业总建筑面积(㎡)61724总建筑面积(㎡)84535主力店A(㎡)6248地上建筑面积(㎡)62846主力店B(㎡)9177地上商业面积(㎡)46062住宅总户数99住宅总建筑面积(㎡)16731容积率3.9垃圾站面积(㎡)53覆盖率50.8%地下建筑面积(㎡)21689绿化率25.3%地下商业面积(㎡)15662机动车停车数140仓储及设备用房(㎡)1983地下停车位115地下车库(㎡)4044地面临时停车25一层商业建筑面积(㎡)10052一层商业套内面积(㎡)6978二层商业建筑面积(㎡)12004二层商业套内面积(㎡)8822三层商业建筑面积(㎡)11715三层商业套内面积(㎡)9449四层商业建筑面积(㎡)11350四层商业套内面积(㎡)88646
第二章项目操纵整体目标一投资规模项目打算总投资18000万元,启动资金7000万元,详见第四章。
二投资收益目标:
项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部份),自有资产年收益331万元(其中车库未计算收益)。
详见第四章。
三工程进度目标工程总进度从2003年9月11日动工;商业部份主题建筑2004年5月31日完工,9月30日客户进场装修,12月底商业试营业;住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶;整个项目2005年6月完工,住宅2005年10月交付利用。
详见第三章。
四总本钱操纵目标总本钱(含税费)为20320万元,力争操纵在19000万元之内;单方本钱操纵在2400元/㎡(不含税操纵在2158元/㎡)。
见第四章。
五销售及推行目标项目打算总销售额2.5亿元,2003年末力争实现合同销售收入1.8亿元(开盘3个月内)。
详见第五章。
六招商目标-2F~4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同;2003年9月10日完成至少10家骨架店招商;辅主力店必需引进知名品牌,2003年10月初开始全面招商,2004年8月完成90%的招商任务;年出租总收益564万元(含物管费),其中自有资产出租收益331万元/年。
详见第六章。
七质量目标工程质量达到合格标准。
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第三章项目实施工程进度操纵打算一前期工作进度操纵打算为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行,必需严格操纵项目的实施打算,项目的前期工作要确保按既按时刻完成。
序号工作内容完成时刻要求执行部门一前期手续8月25日完成初步设计方案,8月项目部、研发部、总工办、拓展1初步设计30日办理完报建手续部9月16日完成建施图,10月15日项目部、研发部、营销部、购物2施工图审查完成施工图中心经营公司、总工办、拓展部3临时施工许可证8月30日至9月10日项目部、拓展部、总工办4施工许可证10月8日至10月15日项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办、销售预售许可证10月16日至10月20日部二职位安排1项目总监到岗8月1日项目部、总工办9月1日(土建、安装、预算个一2监理工程师到岗项目部、总工办名)3现场办公室确信8月5日项目部、总工办三动工前预备1施工临时用水电8月4日至20日项目部、总工办2市政管网拆迁9月10日完成项目部、拓展部项目部、本钱部、总工办、设计3地质勘探单位确信8月22日进场院4项目部、本钱部、总工办环境评估及污水处置8月15日确信5项目部、本钱部、总工办平基单位确信8月30日确信6项目部、本钱部、总工办土建单位招标8月31日完成7项目部、本钱部、总工办监理单位招标8月31日完成四销售前期预备1售楼部选址8月4日讨论项目部、营销部、研发部8月12日完成方案,8月25日完成项目部、研发部、营销部、总工2售楼部设计结构和装修施工图设计办3售楼部与围墙9月11日动工,25日完工项目部4销售面积测绘报告9月30日项目部、研发部、销售部5交房标准确信9月30日项目部、研发部、销售部8
二项目建设进度操纵打算序号工作内容完成时刻要求备注1场地平整9月10日至11月10日基础工程2003年11月10日至2003年12月30日2基础到±0.002004年1月1日至2004年3月30日2004年5月30日主体完工3商业建筑主体2004年9月30日交客户装修2004年12月底商业部份试营业4住宅建筑主体2004年12月30日完工5综合完工2005年6月30日完工5住宅交付利用2005年10月1日9
第四章项目实施本钱操纵打算一前期工程费单价金额序号费用名称计算方式备注(元/㎡)(万元)1土地费用60002方案设计费853初设及施工图设计费1484地质勘探费205工程监理费84535×3325.36印花税(1—4)×0.5‰3.27城市配套费免8008人防费84535×13×50%1354.99白蚁防治费84535×0.50.54.2310报建综合费用、证照费54.9811施工用水电315KWA3512其它费用含实测费、审图费2113小计7636452二工程建设费金额序号费用名称计算方式备注(万元)1土石方工程100000×141402建筑安装工程费84535×7005917包括塔楼外墙面3外墙装饰450裙房1~4层4电梯工程65024台(部)5智能化工程费1506配套水电工程费550室外综合管网7中央空调800单冷/冷暖8消防设施工程费70481×25176-2F~4F9市政设施费3010环境景观工程11509×200230道路、绿化及广场11天燃气系统(99+20)×300036费用向业主收取,不计入本钱12环保治理工程2513灯饰工程5014印花税(1+…+13)×0.5‰4.515小计9173单方造价:
1085元/㎡注:
项目前期工程费
(一)和工程建设费
(二)合计:
6452+9173=15625万元三公司治理费用10
金额序号费用名称计算方式责任部门(万元)1公司治理费2.5亿×2.0%500财务部、行政人事部2小计500四营销治理费用金额序号费用名称计算方式备注(万元)1推行费用2.5×2%500包括售楼部及模型含销售人员工资、奖励和2销售费用2.5×1%250日常治理费用3小计750五招商治理费用金额序号费用名称计算方式备注(万元)1招商治理费用一个月租金502小计六财务费用金额序号费用名称计算方式责任部门(万元)1公司财务费1亿×10%×1年1000财务部、项目部2小计1000贷款1亿元人民币七不可预见费用金额序号费用名称计算方式责任部门(万元)1不可预见费(1+2+3+4+5+6)×3%530财务部、项目部2小计530八营业税费金额序号费用名称计算方式备注(万元)1营业税2.5×5.75%1437.52交易过户税2.5×1.0%2503土地增值税2.5×1.0%2504印花税2.5×0.5‰1255小计2062.511
九本钱操纵目标1.总投资:
1+2+3+4+5+6+7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计:
2062.5万元3.含税总本钱:
(1)+
(2)=18240+2062.5=20302.5万元3.总销售额:
(不含车库、主力店及其他骨架店卖场)2.5亿元4.单方造价为:
18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中:
商业建筑本钱:
2323元/㎡住宅本钱:
1486元/㎡5.税前销售利润:
25000—18455万元=6545万元6.税前投资利润率(仅计算销售收入):
6545万元÷18455万元=35.5%7.自有经营性固定资产2.9万㎡,还有车库面积4000㎡,估量每一年产生现金收益564万元十说明在执行进程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用操纵打算,合同签定和资金利用由本钱操纵部和财务部监督,分项费用所包括的具体费用项目由财务部说明。
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第五章项目实施销售及推行打算一、销售原那么本项目尽可能全数销售,实现最大现金流分部销售,操纵节拍,制造销售饥饿度,实现快速集中销售分三次开盘,在每次开盘中再进行销控,互为穿插,实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖,拉升价位,聚集人气二、销售打算顺序时刻推出产品备注临街门面依广场分三次推出:
1.都市广场及相应的2F第一次开盘2003年10月26日1F、2F2.动感广场及相应的2F(10月26日)至11月14日3.情调广场及相应的2F第二次开盘2003年11月15日负1F、负2F(11月15日)至12月5日第三次开盘2003年12月6日电梯公寓(12月6日)至年末三、目标任务(总销售额共计2.5亿)序号执行时刻目标销售额12003年11月1.2亿22003年12月4万万32004年1月2万万42004年2月1万万52004年3月1万万62004年4月1万万72004年5月1万万82004年6月1万万92004年7月1万万102004年8月1万万共计2.5亿11四、推行打算13
1.第一时期:
形象推行(8月中旬——9月中旬)推行主题A:
(8月10——8月20日)XX区——重庆一个新兴的工业强区,国家西部经济进展、综合体改试点区目的:
让全社会了解XX,尽大扩张客户面通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写推行主题B:
(8月23——9月3日)欣欣XX,投资热土,XX区各级党委和政府为投资者制造一个发财进展的投资环境目的:
项目是政府计划开发,以增强投资者的信心通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料预备/XX主城入口广告位一块推行主题C:
(9月5日——9月20日)XX区政府旧城改造工程,2003年XX地域商业项目的典范——XX·XXXXX目的:
项目是政府计划开发,以增强投资者的信心通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府参与性的产品公布会/市民参与性的产品展现会/楼书/海报2.第二时期:
产品推行(9月中旬——10月中旬)推行主题A:
(9月23——10月7日)传统商业区域中心最具规模的港式购物中心,区域经济的核心点——XX·XXXXX目的:
开始了解产品、产生爱好通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/市民参与性的产品展现会/工地现场/售房部、情景样板区建成9.15/国庆狂欢节、商家巡展/户外广告推行主题B:
(10月8日——10月18日)购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各类业态优化重组,更显庞大人气三大主题广场、两大主力店,多条风情步行街生态商业,因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目的:
对产品产生爱好、购买欲望通路:
商家公关活动/骨干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀3.第三时期:
销售推行(10月20日——12月30日)推行主题A:
(10月20日——11月10日)10月28日第一次开盘初创多个平街层,立14
体街铺,铺铺临街,更显财富动力三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的:
强挡入市,聚集最大人气通路:
骨干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/拍卖会/推行主题B:
(11月20日——12月8日)11月28日第二次开盘大型江景特卖场,巧妙制造时尚商业气氛,更小投资成为财富领袖。
更低首付拥有更大财富升值空间目的:
降低进入门坎,吸引更多小型投资经营户,继续保证人气通路:
骨干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/推行主题C:
(12月10日——12月30日)12月16日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人——生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的:
通过前期商业旺销的保证,商业配套成熟,引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路:
骨干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地域电视台封杀/XXXXX开盘前期营销活动细案8月12日前期活动宣传方案政府汇报8月19日各媒体采访XX区相关领导(宣传部、商委、建委、区长等)8月28日完成临时销售接待处布置和形象单页8月28日-29日商报新XX新闻报导(新兴工业强区、以后重庆交通枢纽)8月29日晨报、晚报新XX新闻报导(新兴工业强区、以后重庆交通枢纽)8月31日完成XX项目销售、推行物料的所有平面设计工作9月1日-30日渔洞主城区入口户外广告9月1日-11日投资招商会筹备工作;XX投资概念新闻报导9月1日-11日销售、推行物业的所有平面设计确信及制作完成接触拍卖专业代理公司15
9月12日XX项目渝中区投资招商会(XX政府,项目各部门,主城区投资、经营户,商家,媒体)9月19日XX项目XX区投资招商会(XX政府,项目各部门,XX投资、经营户,商家,媒体)9月20日-26日销售部现场布置/投资招商会成功举行报导9月23日-30日市民参与性产品展现活动(区政府旁,有奖问答活动)10月1日品牌商家国庆巡展/大型时尚晚会10月8日-10日品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布拍卖会活动方案确信、拍卖会预备10月9日-16日项目软性宣传/拍卖会信息发布;拍卖会预备10月17日拍卖会举行10月20日—22日拍卖会成功举行各媒体新闻报导10月23——26日步行街门面开盘广告10月26日开盘16
第六章项目实施招商打算一项目商业业态配置1.主力业态1)大型综超+专营百货店2)大型电器卖场3)中型小商品市场2.辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区效劳店+文化教育+电影院二项目商业业态布局1.业态布局特色定位立体式商业步行街,精品购物回廊,全面导入江景商场、休闲广场概念(功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场)。
2.业态计划布局数据分析(见附表:
项目商业布局数据分析表)项目总建筑面积:
8.4万㎡商业用房建筑面积:
6.2万㎡3.各业种布局位置散布(见附图)三项目招商目标1.主力店大型综超——新世纪百货、山城超市(-1F层,面积约7000㎡)百货店——重百、南方百货、立丹百货(主力店B区1F—3F层,面积约7000㎡)中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。
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(-2F层,面积约5114㎡)中型小商品市场——类似朝天门现有业态,整合鱼洞地域现有同档次的业种。
(-1F层,面积约6000㎡)2.辅主力业态
(1)餐饮——大型餐饮(主题店)—重庆各品牌餐饮连锁店(小天鹅、外婆桥、陶然居等)特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店
(2)百货专营店——精品专卖店—重庆地域品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等(移植朝天门、“XX·黄金海岸”相关业种、业态)(1F层)社区效劳类—投资经营户、地域品牌连锁机构,如金夫人、诚泰通信、千叶眼镜、和平药房、钟表等。
(1F层)运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店(注意对“XX·黄金海岸”相关品牌的移植)。
(2F层)优雅女人坊—整合鱼洞地域女性用品专营店、重庆朝天门地域批发店、“XX·黄金海岸”相关品牌。
(2F层)儿童绅士馆—整合鱼洞地域儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地域专营店、区域性的品牌连锁店。
(2F层)家居主题卖场—整合鱼洞地域各专营店。
(A区3F层)数码通信类主题卖场—整合鱼洞地域各专营店。
(A区2F层)(3)休闲娱乐——西餐茶室—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。
(3F层)洗脚城—整合整合鱼洞本地业种。
(3F层)KTV歌城(主题店)—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。
(3F层)美容美发—整合鱼洞本地业种。
(3F层)风情酒吧—整合鱼洞本地业种。
(3F层)网吧、游戏厅—整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。
(4F层)影剧院(主题店)—利用XX政府的政策引导。
(4F层)18
四项目招商面积(除去销售部份)及租金收入确信1.招商面积招商出租面积总合约2.91万㎡。
其中-1F层综超为7000㎡、A区2F—4F主题店为6900㎡、B区4F主题店为2300㎡、主力百货店(B区1F—3F)为6900㎡、3F—4F其他计租面积为6048㎡。
2.收益确信项目招商物业出租租金收入总和约564.75万/年(含物管费),自有资产出租收益为331.2万元/年。
其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、主题店10-25元/月、其他为10-20元/月不等。
五项目招商时段划分1.前期预备工作2003年6月10日前完成鱼洞地域各骨干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料搜集。
2.综合百货主力店2003年5月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触,估量2003年8月底签定租(售)合同(或意向合同)。
3.各业态骨架店2003年6月初开始接触,估量在2003年9月10日前至少确信10家,并签定租(售)合同(或意向合同),以配合项目的开盘销售。
4.辅主力业态店2003年10月初开始全面招商。
其中包括各业态骨架店。
估量在2004年8月完成项目90%的招商工作。
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第七章项目实施风险操纵XXXXX项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目,该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤,商业房地产开发的风险要紧体此刻四个方面:
一是政策风险;二是财务风险;三是经营治理风险;四是价钱风险。
本项目的政策风险和财务风险很小,着重考虑项目的经营治理风险和价钱风险。
XXXXX项目的总投资估算为1.8亿元,销售收益估算为2.5亿元,年出租总收益564万元,扣除各类折扣和优惠后,项目的净收益约0.9亿元(出租部份按年租金折算为现值),因此从整体上看项目抗风险能力较强。
可是由于商业项目的特殊性,必需注意项目的风险治理和操纵。
第一,从阻碍项目收益的几个关键因素看,价钱是最灵敏的因素,它不仅阻碍销售和招商周期,而且阻碍项目的回款速度、价钱走势和客户心理。
因此必需制定合理的销售价钱和销售策略,专门是大门面销售难度较大,必需细分这部份目标市场,有针对性地策划推行,采取行之有效的销售方式,实现可持续销售。
第二、招商环节是XXXXX项目开发成败的关键一环,必需增强招商质量和进度的操纵。
质量体此刻业态的组合方面,以下几种情形可能破坏原有业态组合。
第一,极富号召力的主力业态进入;第二承租方(主力店)单方面违约退场;第三,具有投资和经营双重身份的客户经营业态与周边业态不符。
关于第一种情形,应以踊跃的态度促成其进入,在不阻碍业态招商比例的情形下,尽可能通过转移调整以促成主力店入驻,同时,也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。
关于第二种情形,解决方法是增强客户储蓄治理,项目业态的客户储蓄量越大,选择的空间就越大,风险也就较小,关于第三种情形显现的可能性较小,但仍要注意通过商铺置换的方式解决。
第三、增强组织保障,完善投资操纵方法。
XXXXX项目采纳总领导领导下的项目领导负责制,公司其他各部门予以大力配合、协助,切实解
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