《资产评估实务》教案.docx
- 文档编号:29398372
- 上传时间:2023-07-23
- 格式:DOCX
- 页数:52
- 大小:35.39KB
《资产评估实务》教案.docx
《《资产评估实务》教案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《资产评估实务》教案.docx(52页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
《资产评估实务》教案
教案
课程名称
《资产评估实务》
授课时数
2
授课形式
授课班级
授课日期
授课教师
授课章节名称及教学内容、目的、要求
第一章资产评估概述
通过学习,使学生掌握准确把握资产评估的概念及与之相关的概念和术语;熟悉资产的分类及其特征,准确界定评估对象;熟悉资产评估的特点;掌握资产评估价值类型及其划分标准;.掌握资产评估原则。
教学
重点教学
难点
1、资产的分类及其特征,准确界定评估对象
2、资产评估价值类型及其划分标准
教学
内容
第一章资产评估概述
第一节资产评估的概念及特点
一、资产、评估与资产评估
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。
具体地说,“资产评估是评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。
”
资产评估主要由六大要素组成,即资产评估的主体、客体、目的、程序、价值类型和方法。
二、资产评估的特点
(一)现实性
(1)资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束,只需说明当前资产状况,而无须说明为什么形成这个状况,以及如何由过去状况变成当前状况。
(2)以现实状况为基础反映未来。
(3)现实性强调客观存在。
(二)市场性
资产评估是来源于市场、服务于市场的经济活动,其市场性表现在资产交易活动发生后,资产评估通过模拟市场条件对评估对象做出价值评定、估算和报告,评估结果可以接受市场检验。
(三)预测性
用资产的未来时空的潜能说明现实。
现实的评估价值必须反映资产的未来潜能,未来没有潜能和效益的资产,现实评估价值是不存在的。
(四)公正性
资产评估机构及其专业人员在从事资产评估业务的过程中,遵照国家有关法律、法规及行业准则,不偏不倚地公正发表资产评估意见。
(五)咨询性
提供的专业化评估意见,
意见本身并无强制执行的效力,资产评估专业人员只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。
第二节资产评估的价值类型和评估目的
一、价值类型及作用
(一)价值类型的作用
资产评估的价值类型
(二)价值类型及其选择
1.市场价值是自愿买方和自愿卖方,在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。
当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
2.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
3.投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
4.持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。
5.清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。
清算价值一般取决于下面两个因素:
(1)资产的通用性。
专用设备的清算价值一般会大幅低于其市场价值。
一个具有某一特殊属性(使用价值)的财产对于所有者来讲并不具有特殊价值。
(2)清算时间的限制。
一般来说,清算时间越长,在市场上讨价还价的余地越大,清算价值会越高。
第三节资产评估的假设和原则
一、资产评估的工作原则
二、资产评估的经济原则
作为评估对象的资产与会计计价中的资产含义是不同的。
科学界定资产、明确资产类别,有助于更好地估算其评估价值。
价值类型作为评估价值的质的规定性,取决于评估目的、市场条件诸因素,市场价值是一种典型意义的价值类型,理解和把握各种价值类型的定义和含义,是科学评估资产价值的基础。
资产评估的工作原则是对评估机构及评估人员执业行为的约束和规范,经济原则则是评估操作中应该遵循的。
参考资料
《资产评估学》中国人民大学出版社刘玉平
课后作业
或思考题
1、什么是资产评估?
2、如何理解各种资产评估价值类型的定义?
3、如何理解价值类型的作用?
备注
(其他)
多媒体教学
教师签名:
XXX
教案
课程名称
《资产评估实务》
授课时数
2
授课形式
授课班级
授课日期
授课教师
授课章节名称及教学内容、目的、要求
第二章资产评估的基本方法
通过学习,使学生掌握市场法的概念、基本程序和具体的评估方法;掌握收益法的适用范围、基本程序和具体的评估方法:
熟悉成本法的基本思路和方法;掌握成本法中重置成本、各种贬值的确定方法。
教学
重点教学
难点
1、市场法中比较实例的调查思路确定比较实例和范围;
2、收益法中收益额、折现率和收益年期的概念对三者作出判断;
3、成本法中各项指标的概念对实际问题的相关内容作出初步判断和确定。
教学
内容
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:
其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动。
三、市场法的基本程序及有关指标
通过市场法进行评估大体上要经历以下程序:
(一)选择参照物
(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素
(三)指标对比、量化差异
(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
(五)综合分析确定评估结果
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
1.资产的功能
2.资产的实体特征和质量
3.市场条件
4.交易条件
四、市场法中的具体评估方法
(一)直接比较法
(二)类比调整法
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:
第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益法的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估,其基本程序如下:
第一,搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等;
第二,分析测算被评估对象未来预期收益;
第三,确定折现率或本金化率;
第四,用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值;
第五,分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及到许多经济参数,其中最主要的参数有三个,它们是收益额、折现率和获利期限。
三、收益法中的主要技术方法
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产的前提条件是:
第一,被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态;
第二,应当具备可利用的历史资料;
第三,形成资产价值的耗费是必须的。
三、成本法中的基本要素
(一)资产的重置成本
(二)资产的实体性贬值
(三)资产的功能性能贬值
(四)资产的经济性贬值
四、重置成本的具体评估方法
(一)重置成本的估算方法
1.重置核算法
2.价格指数法
3.功能价值法
4.规模经济效益指数法
(二)实体性贬值的测算方法
1.观测法,也称成新率法
2.使用年限法
(三)资产的功能性贬值测算方法
(四)资产经济性贬值的估算
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
(一)资产评估方法之间的联系
(二)资产评估方法之间的区别
二、资产评估方法的选择
在评估方法的选择过程中应注意以下因素:
1.评估方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
2.评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。
3.评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。
参考资料
《资产评估学》中国人民大学出版社刘玉平
课后作业
或思考题
1.如何理解成本法、收益法、市场法的含义和应用前提?
2.如何理解成本法中成新率的含义?
3.如何选择资产评估方法?
备注
(其他)
多媒体教学
教师签名:
XXX
教案
课程名称
《资产评估实务》
授课时数
2
授课形式
授课班级
授课日期
授课教师
授课章节名称及教学内容、目的、要求
第三章资产评估程序
通过学习,使学生掌握资产评估程序的重要性;掌握资产评估的具体程序;,了解执行资产评估程序的基本要求;了解评估中常用的逻辑分析方法。
教学
重点教学
难点
1、能够较准确地、完整地制作资产评估各个阶段的工作底稿;
教学
内容
第一节概述
一、概念及基本程序
(一)概念
资产评估程序是资产评估过程中的工作次序安排。
是指资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估工作的各个具体步骤及由逻辑关系决定的排列顺序。
(二)资产评估程序一般包括以下步骤:
1.明确资产评估业务基本事项;
2.签订资产评估业务约定书;
3.形成资产评估计划;
4.资产勘查;
5.收集、分析资产评估资料;
6.评定估算;
7.形成和提交资产评估报告;
8.工作档案归档。
二、执行资产评估程序的重要性
第二节资产评估的具体程序
1、明确评估业务基本事项
注册资产评估师应当与委托方沟通,明确委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者,评估目的,价值类型,评估基准日,评估报告使用限制,评估报告提交时间及方式,评估服务费总额、支付时间和方式,委托方与注册资产评估师工作配合和协助等基本事项。
2、签订业务约定书
注册资产评估师应当根据评估业务具体情况,对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,并由评估机构决定是否承接评估业务。
评估机构在决定承接评估业务后,应当与委托方签订业务约定书。
3、编制评估计划
注册资产评估师应当编制评估计划,评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程,通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
4、现场调查
注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。
注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。
5、收集评估资料
注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料,并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。
收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,还包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。
6、评定估算
注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。
注册资产评估师应当根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结论。
在对形成的初步评估结论进行综合分析后,形成最终评估结论。
7、编制和提交评估报告
注册资产评估师应当在执行评定估算程序后,根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告,对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。
注册资产评估师可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
注册资产评估师完成上述评估程序后,由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。
8、工作底稿归档
注册资产评估师在提交评估报告后,应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理,与评估报告一起及时形成评估档案。
第三节执行资产评估程序的基本要求(略)
第四节资产评估信息收集和处理方法(略)
参考资料
课后作业
或思考题
1.为什么在资产评估中要执行严格的程序?
2.资产评估程序通常包括哪些主要环节?
它们各自的意义是什么?
3.在资产评估具体程序中,明确资产评估业务基本事项的具体内容是什么?
备注
(其他)
多媒体教学
教案
课程名称
《资产评估实务》
授课时数
2
授课形式
授课班级
授课日期
授课教师
授课章节名称及教学内容、目的、要求
第四章机器设备评估
通过学习,使学生了解机器设备的概念、范围及类别,了解确定机器设备评估应注意的问题,了解机器设备评估的基本程序,掌握机器设备描述与鉴定信息及常用价值类型,掌握机器设备评估的各种方法,熟悉机器设备评估中各项参数的确定。
教学
重点教学
难点
1、机器设备描述与鉴定信息及常用价值类型;
2、成本法在机器设备评估中的应用;
3、市场法在机器设备评估中的应用;
4、收益法在机器设备评估中的应用。
教学
内容
第一节概述
一、资产评估中机器设备的定义和范围
资产评估中的机器设备指所有代替人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物。
在企业资产评估中,通常把纳入固定资产管理范围的机器设备作为机器评估对象。
二、机器设备的分类
1.按国家固定资产分类标准分类。
分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。
2.按现行会计制度规定分类。
对机器设备而言有生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。
3.按机器设备的组合程度分类。
可分为单台设备、机组、成套设备。
4.按机器设备的来源分类。
通常可分为自制设备和外购设备。
三、确定机器设备评估范围应注意的几个总是问题
(一) 机器设备和土地、房屋及构筑物
(二) 机器设备和无形资产
(三) 机器设备和流动资产
四、机器设备的描述与鉴定信息
资产评估人员观察、调查和描述设备时应关注它们的用途、能力、质量、状态等,以便对其合理利用。
四、机器设备资产评估常用的价值类型
机器设备评估涉及的价值类型或是本书已经提到的基本类型,或是基本类型的衍生类型,后者如保险更新重置成本价值、贬值后保障价值、报废价值、废料价值等。
五、机器设备评估的基本程序
(一)接受委托阶段
(二)评估准备阶段
(三)现场工作阶段
(四) 评定估算阶段
(五) 撰写评估报告阶段及评估说明,整理评估底稿
(六) 评估报告的审核和报出阶段
第二节 成本法在机器设备评估中的应用
一、重置成本的估算
(一)细分加和法
(二)物价指数法
(三)成本规模指数法
二、机器设备的贬值
(一) 机器设备评估中贬值的概念
设备贬值额=被评估设备重置成本–被评估设备评估值
(二)实体性贬值及估算
实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率
实体性贬值的估算方法:
1. 观察法
2. 比率法
(三)功能性贬值及其估算
1.机器设备功能性贬值主要由于技术进步的结果导致的设备贬值。
2.功能性贬值的估算
3.估算功能性贬值时对比参照物的选择
4.功能性贬值估算中的几个问题
(四)经济性贬值及其估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值的估算
2.因收益减少造成的经济性贬值的估算
第三节 市场法在机器设备评估中的应用
一、运用市场法评估机器设备的基本步骤
(一)根据确定的评估目的和适用的价值类型,在同一供需圈内,选择合适的交易市场;
(二)明确鉴定被评估对象;
(三)选择参照物
(四)调整参照物价格及估算被评设备的评估值
二、比较的方法
(一)直接匹配方法
(二)可比因素比较方法
(三)成本百分率比较方法
第四节收益法在机器设备评估中的应用
运用收益法评估资产的价值,其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。
就单项机器设备而言,大部分不具有独立获利能力。
因此,单项设备评估通常不采用收益法评估。
对于自成体系的成套设备、生产线,以及可以单独作业的车辆等设备,特别是租赁设备则可以采用收益法评估。
参考资料
《资产评估学》中国人民大学出版社刘玉平
课后作业
或思考题
1、如何进行机器设备的核查?
2.如何进行机器设备的鉴定?
3.如何运用成本法估算机器设备的价值?
4.如何估算进口设备的重置成本?
5.如何理解和估算机器设备的功能性贬值?
6.经济性贬值的基本概念、产生的原因是什么?
7.运用市场法评估机器设备时,应从哪些方面对被评估机器设备与参照物加以比较?
备注
(其他)
多媒体教学
教师签名:
XXX
教案
课程名称
《资产评估实务》
授课时数
2
授课形式
授课班级
授课日期
授课教师
授课章节名称及教学内容、目的、要求
第五章 房地产评估
通过本章学习,使学生了解地租与地价理论和地价的特征,了解评估土地使用权价格的基本思路、适用范围、计算公式、操作步骤及其应用,掌握房地产评估的概念、特征及其价格分类,熟悉土地与土地使用权的基本概念、基本程序、基准地价修正法的基本内容、在建工程评估的特点、资料搜集和主要方法,掌握房地产价格的影响因素及其评估原则,掌握运用收益法、市场法、成本法、剩余法评估房地产价格的基本思路、适用范围、计算公式、操作步骤及其应用。
教学
重点教学
难点
房地产的概念及其特征;
土地与土地使用权的概念;
地租与地价理论;
房地产评估的原则和程序;
房地产价格的种类和影响因素;
房地产评估的各种方法;
教学
内容
第一节 房地产评估概述
一、土地与土地使用权
(一)土地
土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。
(二)土地的特征
1.土地的自然特性:
位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性。
2.土地的经济特性:
供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性。
(三)土地使用权
二、地租与地价理论
(一)地租理论
(二)地价理论
(三)地价的特征
1.地价是地租的资本化。
2.地价是权益价格。
3.土地具有增值性。
4.地价与用途相关。
5.地价具有个别性。
6.地价具有可比性。
三、房地产及其特征
(一)位置固定性。
(二)供求区域性。
(三)长期使用性。
(四)大量投资性。
(五)保值与增值性。
(六)投资风险性。
(七)难以变现性。
(八)政策限制性。
四、房地产评估的原则
(一)供需原则。
(二)替代原则。
(三)最有效使用原则
(四)贡献原则
(五)合法原则。
五、房地产评估程序
(一)明确评估基本事项:
明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。
(二)制定工作计划
(三)实地勘察与收集资料
(四)测算被估房地产价格
(五)综合分析确定评估结果
(七) 撰写房地产评估报告
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的种类
(一)根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。
(二)按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。
(三)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。
(四)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。
(五)其他价格类型。
二、房地产价格的影响因素
(一)一般因素
经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。
(二)区域因素
商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。
(三)个别因素。
第三节 房地产评估的收益法
一、基本思路
房地产在交易时,随着房地产所有者权利的让渡,房地产的收益转归房地产购买者。
房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现,房地产购买者必须一次性支付一定的金额,补偿房地产所有者失去的收益。
这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。
二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价格评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等,对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
三、纯收益
(一)纯收益的含义
(二)客观总收益
(三)客观总费用
四、资本化率
资本化率又称还原利率,它是决定评估价格的最关键的因素。
(一)资本化率的实质
(二)求取资本化率的方法
1.纯收益与售价比率法
2.安全利率加上风险调整值法。
3.各种投资风险、收益率排序插入法。
(三)资本化率的种类
1.综合资本化率。
这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
2.建筑物资本化率。
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。
3.土地资本化率。
土地资本化率用于求取土地自身的价格。
五、计算公式
(一)评估房地合在一起的房地产价格
(二)单独评估土地的价格
1.由土地收益评估土地价格。
2.由房地产收益评估土地价格
(三)单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格–土地价格
2.建筑物价格=(房地产纯收益–土地纯收益)/建筑物资本化率
六、应用举例
第四节房地产评估的市场法
一、基本思路
市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一,也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。
市场法的基本含义是:
在求取一宗被估房地产价格时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价格。
一、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用,因此在房地产市场比较发达的情况下,市场法得到广泛应用。
在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与被评估房地产相类似的房地产交易越多,市场法应用越有效。
三、计算公式
市场法的基本计算公式是:
被估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
四、操用步骤
(一)交易资料收集
(二)可比交易实例确定
(三)因素修正
五、应用举例
第五节 房评估的成本法
一、基本思路
成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用,包括正常的利润、利息和税费,从而决定评估对象价格的方法。
二、适用范围
成本法与其他估价方法相比具有特殊用途,一般特别适用于房地产市场发育不成熟,成交实例不多,无法利用市场法、收益法等方法进行曲估价的情况。
三、土地评估的成本法操作步骤
(一)计算土地取得费用
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 资产评估实务 资产评估 实务 教案