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买卖不破租赁与承租人保护
“买卖不破租赁”与承租人保护
——以对《合同法》第229条的理解为中心
黄凤龙北京大学法学院博士生
2013-06-1414:
34:
00 来源:
《中外法学》2013年第3期
关键词:
买卖不破租赁;法律解释;有权占有维持;私人自治;承租人保护
内容提要:
在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下,“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价,由此产生了违背私人自治的现象。
对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。
该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价,而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。
“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径,《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。
有权占有维持模式应一体适用于动产和不动产领域。
“制定法比立法者聪明”。
[1]
——(德)阿图尔·考夫曼
引言
由于资源的稀缺和分配的不均衡,一直以来就很难恰到好处地实现“耕者有其田”和“居者有其屋”。
有其田者不耕、耕者无其田和有其屋者不居、居者无其屋的失衡状态不可避免,于是产生了租赁和租赁法律关系。
在租赁法律关系中,最富争议的主题之一是“先租后卖”(所有权人将租赁物所有权转让给第三人)时承租人的法律地位。
对此,存在两种截然对立的法学传统:
罗马法的“买卖破除租赁”(emptiotollitlocatum)传统和德国法的“买卖不破租赁”(KaufbrichtnichtMiete)传统。
罗马法的“买卖破除租赁”规则可以在罗马法原始文献片段(Cod.4.65.9[2],Digest19.2.25.1[3])中找到相应表述。
该规则后被欧洲罗马普通法(EuropeanRomancommonlaw)所继受,[4]但在18世纪不断遭到自然法学家的质疑。
[5]因受罗马法传统的影响,《德国民法典》第一草案采“买卖破除租赁”规则。
由于当时特定的社会背景,一草的规定引发了系列公共抗议事件,二草制订委员会迫于社会舆论压力转采“买卖不破租赁”规则。
[6]德国法传统由此确立,之后的大陆法系国家和地区大多沿袭之。
具体到我国,1999年施行的《中华人民共和国合同法》第229条(下文简称“第229条”)引发了诸多讨论。
多数学者倾向于认为,该条文确立了“买卖不破租赁”规则(法定契约承受)。
[7]但亦有学者主张其确立的是“买卖破除租赁”规则。
[8]“买卖不破租赁”的主张者还将讨论聚焦在该法律规范的构成要件以及相关的法律解释等问题。
[9]尽管观点各异,论证有别,但多数学者对该条文持批评立场。
前述分歧的根源是第229条的规定。
参照比较法上的对应规则,[10]该条文表述言简意赅,略显“另类”。
本文拟通过文义解释、历史解释、目的解释和体系解释来考察第229条的真实内涵,结合实务探讨租赁法律关系中落实“买卖不破租赁”规则的不同立法技术构造路径的优劣,以期对客观评价第229条、深化认识“买卖不破租赁”和承租人保护的关系有所助益。
一、文义解释:
《合同法》第229条的三种解释可能
《合同法》第229条规定:
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
对其法律效果,存在三种解释方向。
(一)德国法传统的解释:
法定契约承受
该解释认为,“先租后卖”发生时,“设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在”,“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利和义务,”[11]而出租人则脱离租赁合同。
此为当前学界通说。
[12]我国实务亦倾向于认为,买受人承受原租赁合同,成为原租赁合同的当事人。
[13]
该理解一方面认为“租赁合同仍然存在”,另一方面认为“受让人……与承租人产生了租赁合同关系”。
为求得前后表述之逻辑融通,“租赁合同仍然存在”应指租赁合同在买受人和承租人间继续存在。
如同债权让与和债务承担,债的主体之改变并不影响债的同一性。
[14]在该理解下,第229条的“不影响租赁合同的效力”是指,原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性,合同效力不受影响。
可见,该理解认为,虽然债的主体发生改变,但债的同一性不变,债的效力不受影响。
(二)罗马法传统的解释:
买卖破除租赁
该解释从租赁合同属于债权契约出发,认为:
债权契约的效力至少包括特定的给付内容与特定当事人受其拘束两个方面。
其中任一方面发生变化,其效力均已受到影响——即使债的同一性仍然得以维持。
因此,所谓“不影响租赁合同的效力”,最合乎情理的解释只能是‘租赁契约依然只拘束出租人与承租人’。
[15]
该观点认为,若租赁合同的当事人发生改变,虽然债的同一性维持不变,但债的效力仍会受到影响。
可见,对于债的主体发生变化是否影响债的效力的不同看法是导致前述两种解释分歧的原因。
而根据债权行为和物权行为的二分,租赁合同本属债权契约,其效力自“不受出租人有无所有权以及所有权是否变动的影响”。
[16]因此,在“买卖破除租赁”的解释方向下,第229条只是重申了相应的民法原理,事实上不具任何独立价值。
前述对立的两种解释体现了不同的利益侧重。
后者承继了罗马法传统,强调的是所有权人在“先租后卖”情形中享有不受限制地处分其所有物的自由;前者承继的是德国法传统,重视保护承租人在“先租后卖”中免于丧失租赁物(租赁房屋或其他空间)。
[17]
(三)中国法模式的解读:
维持承租人有权占有
早在2006年,张双根教授在探讨“买卖不破租赁”规则的客体适用范围时指出,“买卖不破租赁”规则的客体适用范围仅限于不动产,对动产承租人的保护可通过类似《德国民法典》第986条第2款的规定来实现。
[18]在本文看来,德国是通过法定维持承租人有权占有之模式来保护动产承租人。
此后,有学者认为,第229条的目的“在于重申租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力,这样就使承租人在租赁物权利归属变动后可以继续依租赁合同占有租赁物,并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权”。
[19]
根据该学者的理解,承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。
然该理解同占有理论相扞格。
在学理上,占有被区分为有权占有和无权占有,物权和债权皆可能成为占有本权而成就占有人的有权占有。
[20]在租赁法律关系中,承租人对租赁物的占有是基于出租人和承租人间的租赁合同,承租人的占有因此并无对抗第三人的效力。
因我国立法尚无类似《德国民法典》第986条第2款的规定,主张基于租赁合同的有权占有拥有对抗新所有权人的效力,难谓合理。
承租人基于租赁合同的有权占有要具备对抗所有权人的物权请求权的能力,在债的相对性原理下,需要法律明确规定。
[21]下文将指出,第229条便属此处的“法律明确规定”,其目的是维持承租人在“先租后卖”情形下对租赁物的有权占有之法律地位。
(四)小结
根据学者观点,第229条存在前述三种理解方向。
从文义解释的角度来看,前述三种理解都在文义范围内。
在此情况下,为达致共识,有必要诉诸其他法律解释方法。
下面先从历史解释的角度来观察第229条的含义。
二、历史解释:
《合同法》第229条的确立、异化和回归
1999年《合同法》是带着统一合同法的荣耀而粉墨登场。
因此,对第229条的历史考察,可以从《经济合同法》的对应规范开始。
在围绕第229条的立法(广义)过程中,涉及“买卖不破租赁”规则及其法律效果的条文演变,大致可以分为四个阶段:
第一阶段,规定“租赁合同对买受人继续有效”。
例如,《经济合同法》(1981年)第23条、《民通意见》(1988年)第119条第2款、《合同法(试拟稿)》(1995年)第225条和《合同法(征求意见稿)》(1997年)第203条。
[22]前述条款都明确规定“买卖不破租赁”规则的法律效果是“租赁合同对买受人继续有效”。
立法明确“先租后卖”之下的买受人成为租赁合同的当事人,其追随的是德国法传统。
[23]
然而,《合同法(草案)》(1998年)第225条却改变先前清晰无歧义的措词方式,首次采用“不影响租赁合同的效力”的表述。
立法态度由明确转向暧昧,前述释法方向的分歧也因此而生。
最终生效的《合同法》第229条完全沿袭该草案的规定。
此为第二个阶段,即“不影响租赁合同的效力”的确立阶段。
有疑问者,在《合同法》立法过程中,为何针对同一条款的表述1998年的草案同之前的试拟稿和征求意见稿存在差异?
该差异的背后是否有所意味?
笔者尚未直接找到阐述该条文表述变化原因的文献。
但本文认为,仅仅将之归结为立法者无意为之的结果或许无法令人心悦诚服。
貌似合理的解释是:
当时的立法者认为“不影响租赁合同的效力”同“租赁合同对买受人继续有效”是等值的。
[24]但该解释在面对如下追问时便显得苍白无力:
既然两者是等值的,为何不继续采用原表述方案?
在立法过程中不受制于“路径依赖”而“另辟蹊径”,显然另辟蹊径比路径依赖更需要出示理由,何况路径依赖还有比较法上的坚实基础。
不管事实如何,由于法律规范一经确立便独立发生效力,[25]立法者纵有千般不甘却已无力再支配其命运,并且,“从制定法中可以解读出立法者根本未作规定的判断”。
[26]因此,即使将来确有证据表明立法者认为“不影响租赁合同的效力”同“租赁合同对买受人继续有效”是等值的,亦不妨碍本文论证的展开。
而本文的分析即将表明,前述立法表述差异意味着法律效果的显著区别,进而催生了实现“买卖不破租赁”规则的另一种立法技术构造方案。
《合同法》施行后,各省市出台的房屋租赁管理办法似乎没有意识到第229条在表述上的变化以及该变化带来的法律效果差异,多数仍沿袭“由受让人继续承受租赁合同”的表述。
[27]最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释〔2009〕11号)第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。
”根据合同相对性原理,该条文承认原房屋租赁关系在房屋受让人和承租人间继续存在。
可见,最高院的立场是“租赁合同对买受人继续有效”,而这实际上背离了第229条规定的“不影响租赁合同的效力”。
此为第三个阶段,即“不影响租赁合同的效力”的表述被异化为“租赁合同对买受人继续有效”、“由受让人继续承受租赁合同”的阶段。
2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款改变了其前身《城市房屋租赁管理办法》(1995年)第11条第1款的表述。
如果可以认为“原房屋租赁合同继续有效”同第229条的“不影响租赁合同的效力”是等值的,则《商品房屋租赁管理办法》代表着第229条经由被异化阶段转而回归到本原。
此为第四个阶段。
如果跳出“先租后卖”情形,将考察视野移转至被学界称为“买卖不破租赁”规则之准用[28]的“先租后押”情形,可以发现立法表述被异化的现象同样存在。
《担保法》(1995年)第48条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。
”[29]建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》(1997年、2001年)第21条沿袭了《担保法》的表述。
然而,《担保法解释》第65条或是认为《担保法》第48条在立场宣示上模糊不清,于是将该条的法律效果明确为“租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
在本文看来,两表述的法律效果明显不同,《担保法解释》违背了《担保法》的规定。
当然,论者或会表示,《担保法解释》是意识到《担保法》存在法律漏洞,即其只规范“抵押权设立时”租赁合同的命运,而未处理“抵押权实现后”租赁合同何去何从的问题,两者针对不同问题,因此谈不上前者对后者的违背。
然而,该辩解无疑将“先租后押”情形下租赁合同的命运因所处阶段的不同(抵押权实现前后)而获得不同评价,缺乏逻辑一贯而无法令人信服。
幸运的是,《物权法》第190条回归到了《担保法》的立场。
立法部门对该条文的理解是,“因实现抵押权而将抵押财产转让时,抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止,承租人可以继续享有租赁权。
”[30]
综上,我国各级别的规范性文件处理“买卖不破租赁”规则的做法并不统一,第229条经历了确立、异化和回归本原的阶段。
第229条和《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款放弃了多数规范性文件中歧义较少的表述方式,而选择似乎更容易引起歧义的暧昧表达。
个中原因,耐人寻味。
基于前述梳理或可认为,德国法传统的解读并不合理。
因为其无异于表明立法者舍精确而取歧义,这种假设有违常理。
至此,本文第一部分后两种解释方向尚契合第229条的历史解释。
这两个解释方向究竟何者为上,离不开对“买卖不破租赁”规则目的的探寻。
三、目的解释:
“买卖不破租赁”规则的目的
(一)“买卖不破租赁”规则和私人自治
欲认识“买卖不破租赁”规则的目的,不妨先从探寻其功用开始。
下面通过对比该规则存在和不存在时处理相同法律问题的结果差异来探寻其功用。
为论述方便,兹举一例加以说明:
甲出租房屋给乙,租期是2010年元旦至2012年元旦,已交付乙使用收益。
后甲于2011年元旦将该房转让给丙,且已办理所有权变更登记。
该案中,乙对房屋的占有是有权占有,甲乙间的租赁合同是乙的占有本权。
因租赁合同是债权合同,不论甲在2011年元旦之后是否依旧是所有权人,甲乙间租赁合同的效力皆不受影响。
房屋所有权发生移转后,承租人关心的是其基于租赁合同的有权占有能否对抗买受人丙。
假设“买卖不破租赁”规则付诸阙如,从所有权人丙来看,乙是无权占有人;若丙向乙主张所有物返还请求权,甲就要对乙承担相应的违约责任(《合同法》第228条)。
这里出现违背私人自治的现象:
一方面,乙的法律地位受制于他人行为。
若甲丙签订买卖合同且办理房屋移转登记,从乙和所有权人的关系来看,乙被迫从有权占有人变成无权占有人。
另一方面,甲的法律地位亦受制于他人行为。
即甲是否及何时对乙承担违约责任,受制于丙是否及何时向乙行使物权返还请求权。
民事主体的法律地位在缺乏自己意志参与下因他人行为而被迫发生改变,此严重违背了私人自治原则。
存在“买卖不破租赁”规则时,承租人乙继续享有有权占有法律地位,出租人甲因为乙的有权占有得到维持而无须承担违约责任。
对比前述不存在“买卖不破租赁”规则时的处理结果,不难发现该规则至少有两个功用:
一方面,维持乙有权占有的法律地位:
另一方面,(因乙有权占有地位得以维持)甲不会陷于违约责任。
功用一最为主要,功用二附带产生。
可见,在“先租后卖”情形,若无“买卖不破租赁”规则,适用现有法律规则会产生违背私人自治的情形。
因该情形的产生是适用立法者确定的法律规范的结果,所以立法者不该(实际上也没有)对此熟视无睹。
“买卖不破租赁”规则是立法者为矫正该违背私人自治的现象而特意设置的规则。
可见,矫正对私人自治的背离、避免他治现象的出现、保障私人自治的实现是“买卖不破租赁”规则的目的和正当性理由所在。
该规则的适用,客观上起到保护承租人的作用,而往往被忽略的是其同时还具有保护出租人免于违约的客观效果。
可见,“买卖不破租赁”规则的适用同时维护了承租人和出租人的私人自治。
因此,如果因为“买卖不破租赁”规则的适用具有保护承租人的客观作用进而主张该规则的目的是保护承租人,其不合理就像因为该规则的适用具有保护出租人的客观作用而主张该规则的目的是保护出租人。
这里尚遗留的问题是:
在“先租后卖”中,为何正确适用以私人自治为悬鹄的民事法律规范却导致他治现象的出现?
(二)“先租后卖”中他治现象的成因分析
本文认为,“先租后卖”中之所以出现他治现象,同大陆法系物债二分体系和物权的公示方法二分体系密切相关。
下面分述之。
1.物债二分体例
在德国,物法和债法的截然区分(而非五编制和总则编的存在)被认为是《德国民法典》编纂的体系特点。
[31]相应地,受德国影响的大陆法系学理或立法都严格区分对人权和对物权、绝对权和相对权、物权和债权、负担行为和处分行为。
普遍承认的是,出卖人和买受人签订的房屋买卖合同是负担行为,房款的交付和变更房屋权属变更登记属处分行为。
类似地,出租人和承租人签订的房屋租赁合同是负担行为,租金的支付是物权行为,此无疑义。
然出租人移转租赁物占有使用收益的行为如何定性?
对此,学者认为是“准物权行为。
”[32]苏永钦教授认为其可能同时发生债权效力和物权效力,“如果行为人非处分权人,则尽管行为仍然生效,原则上仍应限于单纯债权效力部分,而与无权处分的情形一样,当而且只当得到处分权人的同意时,肯认同时发生类似处分的物权效力”。
[33]可见,租赁合同及其履行同时包含移转租赁物占有的“准物权行为”和其他诸如租金支付义务、维修义务、通知义务等债务关系,租赁法律关系兼具物权内容和债权内容。
[34]
基于此,或可重新考量前文案例。
甲将房子租给乙后又卖给丙,并变更房屋权属登记给丙。
甲乙间的租赁合同在2011年元旦前后都是有效存在的。
因乙对房屋的占有本权不再基于负担行为,而是基于处分行为(移转房屋的占有使用收益)。
这意味着,甲在2011年元旦将房屋所有权(包括占有使用收益权益)移转给买受人时,无权处分了乙已获得的对房屋的占有使用收益之权限。
具言之,如果将甲移转租赁房屋的占有使用收益给乙的行为视为(准)物权行为,甲在交付给乙时已将房屋的占有使用收益权益处分给乙(公示方式是下文即将讨论的占有),此后甲不再拥有处分权限;因所有权的转让包含该占有使用权益的转让,故在甲出让房屋给买受人时,甲无权处分了乙对房屋的占有使用收益之权限。
[35]如此一来,买受人能否取得对房屋的占有使用收益,取决于占有使用收益的“权利人”乙对该无“权”处分的态度。
此时,承租人握有主动权,立法者根本无需配置特殊的法律规则保护之。
然而,前述分析在物债二分的严格体例下却显得不伦不类。
正是因为严格的物债二分,租赁合同被简单地视为是债权合同,出租人移转租赁物占有使用收益给承租人的行为之物权属性没有被适宜评价,从而才有了承租人保护的问题。
2.公示方法的二分
前面关注的是租赁合同中的出租人,这里将关注点由出租人转移到承租人,揭示在公示方法二分体例下,承租人基于租赁合同占有不动产的事实之法律意义如何被忽视。
在大陆法系,动产物权的公示方法为占有,不动产为登记(如《物权法》第9条、第23条)。
理论上看,似乎动产不动产泾渭分明,占有登记各施其职。
但现实中,法律所做出的一一对应、各自配对的安排却也存在“灰色地带”。
其一,动产登记的情形。
如船舶、航空器和机动车(《物权法》第24条)。
再如,因不少国家和地区都承认动产抵押制度,[36]因此存在大量动产抵押登记的情形。
[37]其二,占有不动产的情形。
如承租人占有房屋。
《德国民法典》立法者自始就拒绝租赁合同的登记,原因是承租人通常没有获得出租人的登记同意,且办理或注销登记会产生麻烦和费用。
[38]但其对承租人占有不动产的事实并没有任何法律评价。
此处的评价真空[39]导致了“先租后卖”中的承租人处于被买受人驱逐的尴尬处境,承租人成为公示方法二分体例的牺牲品。
3.小结
大陆法系严格的物债二分体系和公示方法二分体系,使得租赁法律关系只能削足适履地被安排在债法中,其物权属性被忽略,出租人移转租赁物的占有使用收益给承租人的行为和承租人占有不动产租赁物的事实皆得不到适宜的法律评价,进而出现了违背私人自治的现象。
“买卖不破租赁”规则通过赋予承租人占有不动产[40]的事实以相应的法律意义,对前述违背私人自治现象进行矫正。
由于是立法本身陷承租人于他治的不利地位,立法进行矫正合乎情理。
“买卖不破租赁”规则因此并不包含倾向保护承租人的政策性立法色彩,而仅仅是立法者针对二分立法体例产生的消极体系后果而采取的补救性措施,是立法者为治愈其将租赁法律关系简单认定为债权关系而产生的“伤痕”(违背私人自治的结果)自我开具的一剂药方。
当然,本文不是主张废除物债二分和公示方法二分。
恰恰相反,本文的论证是在承认前述二分的基础上而展开的。
本文想指出的是,二元模式属于学理建构而非真实生活,规范世界不可能、实际上也未必有必要对生活世界中的全部事实进行摄取和评价,二元模式下的评价漏洞是我们采用该模式的代价。
但立法者应该制定特别规则对该漏洞进行补充评价。
因此,“买卖不破租赁”规则的本质是规范世界对二元模式下遗漏的生活事实进行的补充性评价。
(三)重新认识“买卖不破租赁”和承租人保护的关系
不同于本文主张的维护私人自治(私人自治维护说),最为耳熟能详者,莫过于保护承租人的主张(承租人保护说)。
[41]承租人保护说的“论证逻辑是先租后卖”中的承租人值得特别保护——为保护承租人——立法规定“买卖不破租赁”规则——承租人获得保护。
私人自治维护说的论证逻辑是:
学理和立法采用二元模式——该模式导致“先租后卖”中可能存在违背私人(承租人和出租人)自治的情形——承租人和出租人的私人自治值得维护——为维护私人自治——立法规定“买卖不破租赁”规则(——该规则的适用客观上保护了承租人和出租人)。
两者的相同点是:
价值判断上,均认为承租人值得特别保护;客观效果上,皆为承租人提供了保护。
事实上,私人自治维护说中的“私人”包含(但不限于)承租人,也因此两者才发生交叉。
两者的不同之处在于:
其一,在前者,为了避免适用法律规则导致的他治现象而适用“买卖不破租赁”规则,承租人保护是客观出现的结果。
假设在“先租后卖”中出现违背其他民事主体私人自治的情形,立法者亦会采取相应补救性法律规则以保护之。
在后者,承租人保护是立法者基于承租人更值得保护的价值判断而主观追求的目标。
其二,在前者,“买卖不破租赁”规则同时还保护出租人免于他治。
而在后者,出租人很少进入讨论视野。
其三,最为重要的是,私人自治维护说是从外在视角(立法体例)对承租人值得特别保护的原因进行说明。
具言之,承租人之所以值得特别保护,是因为立法体例的原因导致他治现象的存在,法律规整造成了承租人的先天性不利法律地位,其理应对此进行矫正。
可见,该说并无蕴含承租人是弱者、承租人比所有权人应优先受到保护的价值判断。
与此相反,承租人保护说是从内在视角(承租人自身)出发,论证承租人值得特别保护。
该说预设了如下价值判断:
承租人存在值得特别保护的特质,该特质要求立法者在权衡承租人和所有权人的利益时应优先保护前者。
从内在视角论证承租人值得特别保护的尝试至少有三:
其一,弱者保护论。
“居住为人生之基本需要,屋价高昂,购买不易,承租人多属经济上弱者,实有特殊保护之必要。
”[42]但弱者保护论遭到严厉批评,[43]追随者所剩不多。
事实上,由于穷人往往不会(或无力)租赁很长时间的房屋,《德国民法典》二草确立“买卖不破租赁”规则首先不是出于考虑穷人的利益。
[44]其二,生存利益论。
“赁他人之屋而居者,虽非绝对,但常为经济上的弱者,”出租人恣意转让租赁物会对承租人的生存利益造成重大消极影响,承租人需要特别保护。
[45]该论因有违私法规范的“目的独立”品质,[46]有混淆私法和社会法、将私法滥用于达成社会政策目标之嫌[47]
而遭到质疑。
其三,特定性投资论。
该论认为,“买卖不破租赁”规则的目的是保障承租人在租赁物上的特定性投资,激励承租人在租赁物上投入劳力资本,以带动社会经济的发展。
[48]该论只看到承租人在不动产上的特定性投资,但忽略了保护承租人的特定性投资是以牺牲受让人在受让租赁物后本可进行的特定性投资为代价的。
该论并未明确何以承租人的特定性投资就一定比受让人的特定性投资更值得保护,其只考虑到承租人的利益,因此并不是令人信服的利益衡量。
此外,该论需要面对如下追问:
如果证据显示承租人在租赁物上没有也不想进行任何特定性投资,如在德国法语境
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