商业地产分析.docx
- 文档编号:29460480
- 上传时间:2023-07-23
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:81.90KB
商业地产分析.docx
《商业地产分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产分析.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
商业地产分析
商业地产分析
一、行业经营情况
(一)市场热点由住宅地产转向商业地产
2008年以来,土地的交易价格指数在高位震荡,3月份创近几年的新高,达116.5,而后在6月又回到了去年底的位置为110.8,同比下降了2.7个百分点。
✧
✧
✧
在目前房地产行业宏观调控的背景下,房地产开发的主要热点已转向商业、商务和娱乐等项目。
图12005年以来土地交易指数细分走势情况
资料来源:
WIND,大通证券
(二)全国商业地产保持稳定增长
1、房地产投资继续保持快速增长
2008年1-7月,全国房地产开发完成投资15884亿元,同比增长30.89%。
其中,办公楼完成投资534亿元,比上年同期增加4亿元,同比增长0.75%;商业营业用房完成投资1603亿元,比上年同期增加258亿元,同比增加19.18%。
这一数据表明,08年我国房地产行业投资继续保持快速增长,而商业地产中则以商业营业用房的投资增速较为明显。
图208年1-7月全国房地产开发投资构成
资料来源:
WIND,大通证券
2、施工面积增长加快,竣工面积和新开工面积增长平稳
1-7月份,全国房屋施工面积222897万平方米,比上年同期增加40959万平方米,同比增长22.51%;全国商品房新开工面积60510万平方米,比上年同期增加7952万平方米,同比增长15.13%;全国商品房竣工面积26832万平方米,比上年同期增加2443万平方米,同比增长13.62%;全国商品房销售面积30454万平方米,比上年同期减少3683万平方米,同比下降10.79%。
销售面积开始下降反映出房地产市场受宏观调控的影响,房价涨幅持续回落,成交量萎缩。
图3房地产供求状况
资料来源:
WIND,大通证券
3、写字楼销售价格小幅上升,商业地产租赁价格小幅下降
2008年2季度,全国房地产销售价格指数108.2,同比上涨1.79%,但已从07年12月的110.2向下回落。
其中,商品房2季度的销售价格指数为108.5,同比上涨2.4%,但环比已呈下降趋势;商业用房销售价格指数为104.4%,同比下降0.8%。
从已公布的08年1季度写字楼销售价格指数来看,比去年同期上升了3.7个百分点,从05年9月至今,呈缓慢上升趋势。
2008年2季度,全国房地产租赁价格指数102.2,同比下降0.3%。
其中,商品房租赁价格指数103.2,同比上升1.5%;商业营业用房租赁价格指数100,同比下降3.7%;从06年12月,写字楼租赁价格指数呈现上升趋势,08年2季度小幅回调,写字楼租赁价格指数101.9,同比下降0.7%。
图4商业地产销售价格指数
资料来源:
WIND,大通证券
图5商业地产租赁价格指数
资料来源:
WIND,大通证券
(三)一线城市商业地产经营情况
1、北京:
优质物业需求强劲
(1)写字楼
2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。
现时对甲级写字楼的强烈需求,主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。
同时,奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定,致使计划在8月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序,这也进一步激增了第二季度的租赁活动。
第二季度的总吸纳量达33万平方米。
由于需求高,市场平均空置率持续下降至9.24%。
自第一季度以来,万平方米。
尽管有大量新增供应于2008年推出市场,甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势,这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调,而新投入项目的平均租金都有所增加。
市场目前平均租金为人民币232元每月每平方米。
(2)商铺
2008年第二季度末,北京中高端购物中心首层租金平均为每月每平方米116.71美元,环比攀升8.48%。
过去半年内人民币兑美元的不断升值,伴随着商圈和购物中心本身的逐渐成熟以及业态和品牌组合的不断提升,促使租金的美元报价大幅提高。
奥运会带来的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入的共同作用,使得许多专业零售商充满信心。
因此,许多中高端及奢侈品牌或是首次落户北京甚至中国,或是加速在北京拓展市场,市场需求保持增长的趋势。
图6北京中高端购物中心首层租金及租金增长率
资料来源:
高力国际:
08年第二季度北京零售物业市场报告
图72008年第二季度北京中高端购物中心首层租金
CBD包括建外SOHO,SOHO尚都和朝外SOHO三个项目
资料来源:
高力国际:
08年第二季度北京零售物业市场报告
2、上海:
写字楼市场需求强筋,商铺成交量下滑
当上海楼市的部分住宅项目,以明折暗降的方式吸引购房者关注之际,境外投资机构对上海住宅市场的投资激情也有所降低,但却对上海商用物业投资热情倍增。
前8月,上海整栋商用物业的收购已经超过143亿元。
(1)写字楼
与住宅市场深度调整不同,5月上海写字楼市场继续保持强劲需求,租金与售价均告攀升。
中国商用物业研究中心发布调查数据显示,5月上海写字楼平均租金5.1元人民币/天/平方米,环比上涨1.6%;平均售价18000元/平方米,环比上涨5%。
其中,甲级写字楼的表现最为突出。
租金达9.2元/天/平方米,且浦西由于办公空间紧缺,租金水平创历史新高,中心区域的一些热点楼盘租金环比增幅达5%。
虽然租金持续上涨,但中心区域的甲级写字楼的空置率仍保持在2%左右的低端水平。
而在中心区域供不应求的同时,受价格影响,部分企业已开始将目标转向传统CBD的外围区域,一些新兴区域的写字楼供应也开始加大,近期上海新增写字楼供应量有29万平方米。
但分析师预计在短期内,上海写字楼的租金报价仍会维持在一定水平。
(2)商铺
08年7月,上海商铺成交均价为每平方米14015元,较6月上涨了22%,较去年同期也上涨了22%。
但受整体楼市下滑的影响,成交量未能延续6月的上扬势头,共计仅成交1221套,环比6月下跌37.54%;成交面积147143平方米,环比6月也降低了25.82%,占据总成交量的9.99%,环比6月减少0.4个百分点。
3、广州:
优质物业租金延续上涨趋势
(1)写字楼
广州甲级写字楼租金水平在第二季度继续保持平稳增长态势,平均月租金为141元/平方米,环比上升0.9%,市场吸纳量约为3.5万平方米,甲级写字楼总体空置率下降至22.6%。
其中以珠江新城甲级写字楼的市场表现最为活跃,平均月租金环比上涨8.7%,达到173.3元/平方米,创下历史新高,同时空置率降至34.1%。
而天河北区域集中了全市甲级写字楼的大部分租赁成交量,达2.7万平方米。
专家指出,由于新增供应缺乏,区域市场总体空置率连续第二个季度下降至5.8%,平均租金为140.3元/平方米/月,环比下降1.2%。
据数据分析,广州甲级写字楼市场在经历了2007年的供应高峰后,2008年新增供应显著减少,因此可预计随着市场继续消化此前的新增供应,空置率将走低,而珠江新城将带动全市平均租金水平稳步上扬。
(2)商铺
二季度由于越来越多百货公司和MALL调整了租户结构,以及租户新增数量上升和供应量没有新增,仍维持约170万平方米供应量的现状,今年二季度广州的商铺平均租金达到576元/月/平方米,上升了3.4%。
而根据仲量联行的数据,这已是广州商铺市场平均租金连续3年上涨。
2006年,广州市环市东商圈由于专营高档品牌如LV、Gucci等的MALL丽柏广场开业,拉动租金整体上扬16%。
2007年,广州的商铺租金水平同比增长9.6%。
2008年一季度,广州商铺市场总体量达1701650平方米,平均月租金达554元/平方米,租金上涨5.7%
4、深圳:
写字楼租金上涨压力减小,商铺价格两极分化,成交量萎缩
(1)写字楼
2008年上半年,深圳优质写字楼供应比上年显著减少,但租金上涨幅度反而大幅收窄,上半年写字楼的租金仅上涨4%。
深圳甲级写字楼租赁市场在第二季度出现4年半以来首次平均租金下降,显示市场供需双方进入相对平衡的状态,租金上涨压力有所缓解。
(2)商铺
尽管成交低迷,但深圳商业物业的成交均价却保持了稳步上涨的走势。
中原报告显示,7月的成交均价受龙岗商业成交价格影响,拉高到2.7万元/平方米,约是6月成交均价的一倍。
但没有成交量的配合,价格难以为继。
✧一手商铺销售疲软
上半年,深圳一手商铺的预售面积约25万平方米,大多分布在龙岗、宝安两区,预售面积约18万平方米,占全市总预售面积的76%。
关内主要依靠罗湖、南山两区支撑市场供应。
随着关内外商铺供应比重的拉大,2008年上半年一手商铺的成交再次陷入低迷,成交面积仅为11.94万平方米,较去年下半年下降3.5%,同比去年上半年下降23.8%。
一手商铺成交均价持续走低,上半年全市成交均价约为11000元/平方米,较去年下半年下探27个百分点。
受银行贷款从紧政策的进一步影响,预计今年下半年一手商铺市场整体销售仍然趋缓,投资者观望氛围依旧较浓。
✧二手商铺价格呈两极化
今年上半年,全市二手商铺挂牌均价为40341元/平方米,较去年下半年上涨0.44%。
随着关内外商铺供应比重的拉大,二手商铺价格呈现两极分化。
具体表现为:
从区域分布情况来看,罗湖、福田两区为深圳的商业据点,目前罗湖区二手商铺整体价格较去年同期上涨了17%;福田区二手商铺整体价格较去年同期上涨了6%。
据此可以推出,罗湖、福田片区商圈商铺在未来市场回暖之后,必将是价格领涨的风向标。
从同区域不同商铺可以看出,同一区域内的不同商铺的价格走势表现亦有所差异。
例如罗湖区东门商圈商铺价格普遍高出同区社区商铺价格的3倍以上。
商圈商铺与社区商铺的价格比差,主要受经营种类的限制,导致社区商铺的价格与租金整体上升空间较小。
社区商铺主要服务于社区范围内人群,商铺经营范围较小,缩小了社区内商家的利润空间。
同一商业项目内不同商铺价格亦相距甚远,街铺的增值速度较内铺快,其投资回报率也比内铺高出许多。
以九龙城为例,街铺的价格是内铺价格的2~3倍,投资回报率可达12%~14%,投资街铺会达到较好的市场预期。
✧成熟片区仍为租赁主力
二手商铺租金整体涨势平稳。
从放盘走势可以看出,上半年全市二手商铺放盘租赁均价为186元/平方米·月,比去年同期上涨26.1%。
其中,罗湖区整体放盘量有所减少,仅比去年同期上涨1%,整体租金水平仍保持在300元/平方米·月以上;而福田区整体放盘量虽然保持稳定,但整体租金水平只达200元/平方米·月;南山区整体租金水平依然偏低,其投资风险相对较小,正逐渐受投资者追捧,放盘租金较去年同期上涨22%。
二、房地产宏观调控对商业地产的影响分析及商业地产的政策风险
(一)房地产宏观调控对商业地产影响相对较小
近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价,稳定房价的目的主要有两个:
一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫;二是安抚民生。
对于房地产业的两个子行业“住宅地产和商业地产”来说,房地产宏观调控对房地产的影响主要体现在对住宅地产的影响上,其对商业地产的影响相对较小,其原因有以下两个:
1、商业地产不具备民生属性,不是此次宏观调控的重点。
商业地产为服务业和零售业提供办公或经营场所,其最终驱动力是商业性需求,因而商业地产并不具备民生属性。
住宅地产为人们提供居住场所,其最终驱动力是人们的居住需求,因而住宅地产具备民生属性。
因此,各国的住宅市场必定是在政府严格监督之下,而在土地公有制的我国更是需要政府的调控。
2、以获取租金为主要盈利手段的商业地产不宜形成泡沫住宅地产以出售为主,而商业地产以出租为主,租金相对不宜出现泡沫,因为租金是反映真实需求的。
商业地产的最终需求方可以不租(如果租金成本太高而无法盈利),但是一个地区的居民却不可以不住房(即使售价很高)。
商业地产出现泡沫可以更多地依仗市场的方式来解决。
而在我国一级土地市场属于政府垄断的背景下,住宅市场出现泡沫必须依靠政府调控来解决。
(二)商业地产面临的政策风险
尽管商业地产受房地产宏观政策影响相对较小,但它仍面临着政策风险。
目前,商业地产面临的政策风险来自物业税政策。
从2003年起,财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点。
2007年又批准安徽、河南、福建、天津四个省市部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。
目前,有消息称,近两年内都不会征收物业税,因此,物业税何时征收仍有待进一步观察。
三、行业投资策略
1、投资于具有优秀物业经营管理能力的商业地产公司
一个成功的商业地产企业必须具备两个条件,雄厚的资金和优秀的商业物业经营管理能力,因为商业地产有两大主要特点:
✧风险大,资金回收期长。
商业地产的回收期很长,甚至延续到整个商业地产的存续期。
商业地产的经营一般要经过2年到3年的过渡期才能趋于稳定,在这一期间随时可能面临调整和亏损。
因此,商业地产的经营风险比较大。
✧资金需求大。
诸如写字楼、商场及购物中心等商业地产的建设一般都需要大量的资金支持,而且在过渡期需要有雄厚的资金储备,而且,投资收益的回收期通常较长,也需要占用大量的资金。
商业地产的这两大特点决定了只有具备雄厚的资金实力和丰富的商业物业管理经验的公司才能涉足商业地产,才能做好商业地产。
在资金实力无太大差距的情况下,商业物业经营管理能力就成为衡量商业地产公司质量的关键指标。
以此为衡量指标在目前的商业地产中,中国国贸的经营管理能力处于前列。
2、投资具备高速成长性的商业地产公司
商业地产的缺点是成长性略显不足,因为商业物业租金每年的增长幅度是有限的,不大可能大起大落,这也是成熟的商业物业通常具有稳定的现金流的原因,但是,商业地产的收入增长是有限的。
不过,这是对于固定的商业物业面积而言的,对于一个可以快速扩充商业物业面积的公司而言就没有成长性的困扰。
在目前的商业地产上市公司中,陆家嘴和世贸股份具备这种成长性优势。
资产管理部
李倩
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产 分析