中心医院项目建议合作方案市中心医院合作投资方案建议.docx
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中心医院项目建议合作方案市中心医院合作投资方案建议
市中心医院合作投资方案建议
1、专门协调机制与项目实施机构
1、项目名称
市中心医院项目
2、项目概况
序号
项目名称
所属行业
建设内容及规模
项目总投资
政府参与方式
1
市中心医院项目
公共建筑
市新中心医院、医疗研究中心、康养、其它附属设施
全期23亿元,其中一期13亿元,二期10亿元
购买服务
3、建立专门协调机制
市政府(以下简称“政府”)授权政府平台公司(以下简称“平台公司”)作为本项目的实施机构,负责本项目准备、采购、监管和移交等工作。
具体内容包括:
统筹协调本项目的投融资、建设、运营与项目的移交。
具体负责EPC总承包及社会资本方联合体的政府采购,制定联合体准入条件及标准;办理项目的立项、可行性研究报告、项目环境评价、土地等各类项目前期手续;并经过政府授权,与中选的联合体方共同成立本项目的SPV公司,并同SPV公司签订《项目合同》;在特许经营期内,对SPV公司的建设和维护进行监管等。
4、项目实施机构
政府指定政府平台公司作为项目的实施机构,并作为项目采购人。
2、PPP范围
中心医院PPP项目的范围包括:
新中心医院、医疗研究中心、康养中心以及项目配套工程等(包含整个项目的勘察设计、建设、形成资产的维护及部分经营性资产的运营)
1、项目运作方式
本项目运作方式为“工程总承包+建设-运营-移交”(EPC+BOT):
由平台公司作为本项目实施机构,通过竞争性磋商方式选定社会资本,由平台公司作为政府方代表与选定社会资本方组成SPV公司(项目公司);政府授予项目公司本项目经营权及收益权,由项目公司负责项目的投融资建设,并在项目建成后负责项目的经营与维护,维护期内,政府每年支付服务费给投资人,该费用包括投资成本、维护成本及合理收益减去使用者付费;项目建设期为3年,项目全生命周期为20年;维护期届满后社会资本方将项目无偿移交给政府。
该模式具体运作方式为:
由SPV公司负责出资项目建设的工程费用和非工程费用,在约定的合作期限内,项目公司拥有该项目的经营权、收益权,并负责该项目的经营与维护,政府通过可行性缺口补助的方式,根据项目的投资及运行成本,每年按时支付一定的服务费用,合作期限结束后,项目公司将该项目无偿移交给政府。
本项目运营过程中存在使用者付费,根据财务测算,使用者付费不足以覆盖项目建设投资、运营成本及合理利润,故采用可行性缺口补贴的方式以覆盖项目建设及经营成本,并购买社会资本方提供的养护、经营服务。
2、合同期限
根据本项目特点,暂定合作期限23年,含征收拆迁建设期3年。
如项目提前建设完工,则提前进入运营期,合作期限不变,付费年限相应延长;如项目延迟建设完工,则按实际完工时间开始运营期,运营期20年不变,合作期限相应延长。
三、交易结构
1、项目融投资结构
在本项目中,项目公司有权并且有义务获得项目的融资。
本项目全生命周期内形成的相关资产可以用于项目融资,在项目建成后的合作期限内项目的经营权及收益权归属于项目公司。
项目公司有权通过在相关资产或权益上设定抵质押担保等方式获得项目融资。
项目移交后,社会资本方应保证项目无权属争议、无利益纠纷。
(一)融资结构
根据国发〔2015〕51号文《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,项目最低资本金比例为20%。
本项目资本金按一期总投资额的20%即人民币2.6亿元,其他资金可通过融资方式筹集。
资本金政府方出资不低于资本金的10%,社会资本方出资不高于资本金的90%。
股权资金和债权资金可依据建设期进度分批到位。
政府出资占股享受股东表决权和知情权,不享受股权分红。
(二)债务融资计划
本项目债务融资拟采用银行5年期以上贷款。
本项目建设期贷款利息将按照每季度或每两季度向金融机构支付,本金在项目运营期开始后分年按比例偿付。
2、项目回报机制
项目回报支付方式包括使用者付费、可行性缺口补助和政府付费等三种方式。
⑴使用者付费:
指由最终消费用户直接付费购买公共产品和服务。
如医疗、康养项目,尽管此类项目的运营收入能带来部分收益,但是由于项目的公益性特征,还需政府规制并参与调价机制。
⑵可行性缺口补助:
指使用者付费不足以满足社会资本或项目公司成本回收和合理回报,而由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式,给予社会资本或项目公司的经济补助。
⑶政府付费:
指政府直接付费购买公共产品和服务,如市政道路、垃圾焚烧、环境治理项目。
政府付费的依据主要是设施可用性、产品和服务使用量和质量等要素。
付费形式主要包括可用性付费、使用量付费和绩效付费。
根据本PPP项目的特点,中心医院项目为公用事业、社会事业项目,属于准经营项目,存在使用者付费,应采取可行性缺口补助的支付方式。
4、项目实施框架
1、项目实施机构
政府平台公司为本项目的实施机构,负责项目前期工作及必备手续的办理,引入PPP项目专业咨询机构,寻找潜在合作社会资本方,依法定程序签订项目合同,行使约定权利、履行约定义务、进行项目监管及移交等工作。
2、PPP项目进度安排
由于本项目施工交叉作业较多,施工协调工作繁琐,根据工程实际情况,计划总工期3年,计划在2017年6月份开工建设。
2017年3月-2017年4月通过项目初步方案的讨论征集,逐步理顺运营体系,明确运营价格政策及运营监管体系与标准,完善运营基础数据;制订实施方案;
2017年4月完成项目招投标方案审批,并发布公告;
2017年5月招标完成,签订正式合作协议,并成立项目公司。
2017年6月-2020年7月,完成征地拆迁,完成项目工程
2020年8月-2040年9月项目公司对本项目实施运营(单个项目竣工后分阶段运营)。
2040年9月,资产移交。
5、采购方式
1、采购人
政府平台公司作为采购人,负责本项目采购、合同签订、项目公司组建等工作。
根据政府采购管理规定,报政府采购管理办公室审批方式实施采购工作。
项目采购文件、特许经营合同编制等项目前期工作,委托具备资质(工程咨询甲级、招标代理甲级)的中介机构承担,实行全程代理采购。
委托代理费用由中标人承担。
2、采购方式的定义及选择
根据国家财政部及国家发改委的规定,PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购。
1、公开招标
公开招标是指在公开媒介上以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织参与投标,并向符合条件的投标人中择优选择中标人的一种招标方式。
主要适用于核心边界条件和技术经济参数明确、完整、符合国家法律法规和政府采购政策,且采购中不作更改的项目。
2、竞争性谈判
竞争性谈判是指采购人通过与多家供应商(不少于三家)进行谈判,最后从中确定成交供应商的一种采购方式。
主要适用于有竞争(参与谈判的供应商不少于三家),有谈判(即最终的结果必须要在谈判的基础上确定)。
3、邀请招标
邀请招标是指按照事先规定的条件选定合格供应商或承包商,有接到邀请者方才有资格参与投标。
主要适用于技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制,只有少量潜在投标人可供选择的情形。
4、竞争性磋商方式
竞争性磋商采购方式是指采购人、政府采购代理机构通过组建竞争性磋商小组(以下简称磋商小组)与符合条件的供应商就采购货物、工程和服务事宜进行磋商,供应商按照磋商文件的要求提交响应文件和报价,采购人从磋商小组评审后提出的候选供应商名单中确定成交供应商的采购方式。
主要适用于政府购买服务项目;技术复杂或者性质特殊,不能确定详细规格或者具体要求的;因艺术品采购、专利、专有技术或者服务的时间、数量事先不能确定等原因不能事先计算出价格总额的;市场竞争不充分的科研项目,以及需要扶持的科技成果转化项目;按照招标投标法及其实施条例必须进行招标的工程建设项目以外的工程建设项目。
5、单一来源采购
单一来源采购是指只能从唯一供应商处采购、不可预见的紧急情况。
主要适用于采购人向特定的一个供应商采购的一种政府采购方式。
根据财库[]214号财政部《关于印发<政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法>的通知》及政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法,竞争性磋商方式是为了深化政府制度改革,适应推进政府购买服务、推广政府和社会资本合作(PPP)模式等工作需要而进行的制度创新。
此种方式可以解决在政府只能提出服务结果、目标,而对于服务过程、服务方式、服务质量评价还无法确定时,如何通过协商机制比选潜在供应商,以充分适应当前政府对社会服务的广泛采购需求。
主要适应于政府将逐步交出的公共服务事项以及政府履职所需的服务事项。
PPP项目可通过“竞争性磋商”方式在政府与投资人之间形成双向选择。
本项目属于政府购买服务项目,符合竞争性磋商所适用的范围。
本项目对投资人的技术实力、投资运营能力都有较高要求。
选用竞争性磋商形式可由采购人和评审专家采用分别书面推荐方式选择供应商。
此种方式可以保证资金实力雄厚、有技术实力的公司积极参与。
综上所述,结合本项目实际特点,本项目建议采用“竞争性磋商”的采购方式,并且将社会资本、工程建设勘察、设计、施工一并招标,即选择社会资本的同时又选择了工程总承包商,以便于项目更好、更快的建设。
6、建筑安装工程费价格确定原则
本项目建筑安装工程费以招标文件、工程量清单、初步设计以及施工图设计文件等作为招投标报价的计算依据。
建筑安装工程费计价按以下原则执行:
双方根据施工图预算编制原则共同确定施工图预算清单,套用房建定额的施工图预算清单价作为工程量单价。
上述方案是我司对与贵司以投融建模式合作实施中心医院项目的初步设想和建议,不足之处,恳请指正。
另附:
科技集团有限公司概况及装配式建筑说明
1、科技集团有限公司及成都公司
(1)科技集团有限公司(简称中建科技集团),是中国建筑股份有限公司的全资子公司,以新型建筑工业化、建筑节能与环保、集成房屋、被动式建筑、未来建筑和新型建筑材料为核心业务,是集科研、设计、加工、建造、运营、服务和投资于一体的科技集团。
中建科技集团按照中建股份要求做好新型建筑工业化顶层设计,负责中建系统建筑工业化业务的统筹规划和实施建筑工业化的产业平台、技术平台和管控平台。
致力于在十三五期间成为建筑科技产业的龙头企业,建筑工业化第一企业。
科技集团依托中国建筑品牌、资金、技术以及人才等丰富资源,通过设计先导,技术引领;合理布局,系统联动;产业平台,区域经营;EPC五化一体总承包发展,建立中建具有自主知识产权的技术应用体系和建筑工业化平台。
(2)科技成都有限公司成立于2015年6月,公司隶属于世界500强企业——中国建筑股份有限公司,是中国建筑在西南地区的首个建筑工业化试点推广企业,集装配式建筑的设计、生产、施工、科研于一体。
公司的成立是中国建筑秉承央企历史使命,积极响应国家号召,大力推广装配式建筑和绿色建筑而作出的重大战略部署。
公司积极进行绿色建筑技术的研究与创新,致力于带动传统建筑向装配式建筑和绿色建筑转型升级,从而缩短建造工期、节约建造成本、提高建造质量、降低安全风险,形成良好的经济效益和社会效益。
公司投资建设的中建科技成都绿色建筑产业园位于成都市天府新区新兴工业园内,占地面积172.9亩,总投资2.46亿元,年生产预制构件20万立方米,是具有高科技含量的装配式建筑和绿色建筑示范基地。
“好风凭借力,扬帆再远航。
”公司立足四川,辐射西南,努力打造西南地区行业标杆企业,为推进国家新型城镇化建设而不懈努力,在建筑工业化的道路上阔步前行。
二、装配式建筑政策文件
为贯彻国家对于新型建筑工业化的要求,四川省已陆续出台政策:
年5月17日四川省人民政府出台《关于促进建筑业转型升级加快发展的意见》,文中提出要加快推进建筑标准化、工业化和住宅产业化,积极推动建筑业与建材业相融合。
年11月4日四川省住房和城乡建设厅和发展和改革委员会于出台《四川省推进绿色建筑行动实施细则》,要求从年12月1日起,对政府投资或使用财政资金的建设项目、单体建筑面积超过2万平方米的大型公共建筑、地上部分建筑面积超过15万平方米的新建住宅小区和绿色生态城区、节能改造、可再生能源建筑应用等示范性项目应按绿色建筑标准进行规划、设计、建设和管理。
3月份四川省人民政府正式出台了《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》,到2020年,全省基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境,在房屋、桥梁、水利、铁路等建设中积极推进建筑产业现代化。
装配率达到30%以上的建筑,占新建建筑的比例达到30%;新建住宅全装修达到50%。
1月份,作为四川省政治经济文化中心,成都也发布《关于进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设要求的通知》,在土地出让阶段落实绿色建筑和装配式建筑建设要求通知如下:
(一)民用建筑工程项目,当采用混凝土结构时,单体建筑预制装配率具体要求为:
总建筑面积小于2万平方米的公共建筑项目和总建筑面积小于20万平方米的居住建筑项目,单体建筑预制装配率应不低于20%;政府投资项目、总建筑面积大于2万平方米(含)的公共建筑项目和总建筑面积大于20万平方米(含)的居住建筑项目单体建筑预制装配率应不低于30%。
公共建筑与居住建筑混合的项目,应按照同等规模公共或居住建筑项目中要求较高的标准执行。
(二)工业建筑工程项目,当采用混凝土结构时,单体建筑预制装配率应不低于30%。
据悉,2017年市住建局也将出台政策,对保障房、公共建筑项目的建筑工业化面积提出具体要求。
三、建筑工业化产品介绍
建筑工业化产品的主要种类有预制墙板、预制楼板、预制楼梯、预制叠合阳台板、预制柱、预制梁、综合管廊等。
(1)预制墙板
预制墙板按照部位分为内墙和外墙。
内墙承担的功能相对较少,一般是起隔断和承重的作用。
外墙承担的功能较多,按照是否承重、是否带保温、是否带外装修分为不同类型,生产工艺上略有不同。
目前新型建筑工业化积极提倡采用预制外墙板,主要是为了解决现浇或者填充外墙的装饰耐久性、外保温防火性、密封性差等问题。
内墙板主要是非承重的隔板,目前主要是按照材料性能分类,可
图2.1预制复合外墙板
以是纸面石膏板、硅酸钙板、加气混凝土砌块、轻质空心砖等。
新型内墙板主要是一些施工速度快、隔音效果好、不容易出现裂纹的复合条板。
如果再结合一些轻质功能性材料,则性能和附加值更高。
(2)预制楼板
预制楼板有多种,如叠合板、双T板、SP板等等,应根据不同的工程要求选用。
预制叠合板是将楼板分两阶段施工:
将楼板划分成一定宽度,先在工厂预制下半部分,然后在现场安装好后现浇其余部分。
这样做可以同时利用预制和现浇的优点:
既减少了模板和支撑架的使用,又保证了结构的整体性。
预制叠合楼板如图2.2所示:
(3)预制楼梯
预制清水混凝土楼梯在建筑中的应用非常合理。
通常住宅楼梯是用于应急(消防、断电等情况下),对外观的装饰性要求不高,但是要求结实耐用。
现浇方式制作楼梯,无论模板、钢筋还是混凝土施工都极其困难,最终质量难以保证,并且需要二次装修。
采用预制清水混凝土楼梯,生产、运输和安装都方便,无需后续装修。
工厂可以实现规模化生产,质量稳定,成本低,无论主体结构是否采用装配式建造,预制楼梯都具有优势。
(4)预制叠合阳台板
预制阳台按照设计要求可以做成整体,与主体结构的具体连接方式由设计确定。
阳台和楼梯类似,采用现浇的方式建造存在施工困难、质量不易保证等弊端,同时工人操作的危险性大。
采用预制的方式省时省力,还可以为外装修创造有利条件。
预制清水混凝土叠合阳台如图2.3所示:
图2.3预制清水混凝土叠合阳台
(5)预制柱
预制柱的最大优点是:
与现浇形式相比,采用加速养护方式预制的柱出厂时混凝土强度通常可以达到设计强度,在装配完成后即可承受较大的竖向荷载,从而有利于减少现场的竖向临时支撑。
实践表明,采用预制柱建造房屋,其工期缩短、临时支撑(钢管、脚手架、模板等)减少的经济效益、社会效益非常明显。
(6)预制梁
预制梁同样具有预制柱的优点,采用预制梁可以大大减少现场临时支撑的数量。
如果考虑到结构整体性和抗震性的要求,在某些结构中可以采用叠合梁,与叠合板共同完成楼面建设。
预制叠合梁如图2.4所示:
图2.4预制叠合梁
(7)其他预制件
装配式工业厂房、市政设施综合管廊构件:
根据用户的需要,还可以制造其他标准或异性的构件,以满足装配式工业厂房建筑的需要。
如:
综合管廊、路桥、市政管网、牛腿柱、屋架梁、屋面板、双T板等。
预制清水混凝土屋架如图2.5所示:
四、装配式建筑优缺点
(1)、工期
由于大量的房建墙板及预制叠合板、综合管廊管片都在工厂生产,从而大量减少了现场施工安全文明施工及措施,抹灰、找平等现场湿作业大幅减少,从而大幅降低了材料损耗,并缩短了项目总体工期。
降低了项目部分综合管理费、运营费、租赁费、财务费。
(2)、质量
项目
现浇式
装配式
模具
传统现场木模安拆,浇筑容易变形,平整度、垂直度技术规范要求5mm以内难以控制
采用高精度钢模成型制作,机械施工代替人工
混凝土
现场浇筑,受天气影响较大及后期的养护管理
厂区内浇筑,几乎不受天气的影响
施工
人工强度大,劳工技术水平参差不齐
人工与机械流水线相结合,机械替代人工薄弱环节
防水
传统施工质量难以保证,接缝、拼缝处多,防水效果不好
整体卫浴、整体外墙窗墙,卫生间整体浇筑,把卫生间整体性,没有接缝,防水性能大大提高
保温
传统保温采用内保温或外保温,保温层容易脱落
外挂板为两面混凝土中间夹挤塑板,帮其保温性能较传统建筑的外墙外保温或外墙内保温性能更好
开裂
传统建筑现浇,抹灰、涂料,由于现场条件复杂质量难以把控,容易造成墙面空鼓、开裂
预制构件清水混凝土、轻质隔墙板,免抹灰,从根本上避免了空鼓和开裂的发生。
外墙装饰
外墙砖随时间有脱落风险,安全隐患
外墙构件板采用硅胶仿砖模,成品与贴砖完全一致,并提高整体性
装配式PC构件由专业预制构件厂,采用高精度钢模成型制作,质保体系健全,可保证产品在强度、耐久性方面品种具有一致性的保证,彻底改变传统建筑农民工粗放式的生产方式,大幅减少现场工人劳动强度及工人数量,并受气候因素影响较小,对影响质量因素的外界条件有效屏蔽,还可大量减少现场湿作业。
装配式建筑不但解决墙体裂缝、渗漏等质量通病,而且能提高建筑物整体性。
安全性、防火性和耐久性。
(3)、绿色、节能、环保
与传统混凝土现场浇筑工序繁多作业方式相比较,施工简单,工效可提高。
相对于现浇模式这类传统的施工方式,对现场的环境污染较大。
水、电资源浪费。
装配式模式采用钢模板,最大周转次数可达100余次,废模板还可回收再利用,比传统木模更环保、经济。
预制模式对城市扬尘、资源浪费、噪音污染都有完全质的改变。
从节约材料、环境污染治理角度测算装配模式带来效益。
(4)、造价
经测算,采用装配率20%的公建项目,工程造价比现浇模式高约1.76%。
采用装配管片式综合管廊项目,工程造价比现浇模式高约1.33%。
但从整个社会来看,保证了低碳、环保、绿色等要求,如采用EPC工程总承包模式,建筑、结构、机电、装修一体化以后,工程造价还可部分降低,基本达到与现浇结构成本等同或略低的水平。
结论:
采用装配建筑模式,工程造价比现浇模式高出1.3%左右。
但实际装配式模式综合考虑工期、质量、环保、节能等综合因素考虑将比现浇式模式造价略低。
并且预制构件采用工厂化生产和现场装配式施工,有助于缩短工期和节约成本,大幅减少建筑垃圾及建筑污水排放,减轻了噪音污染和有害气体、粉尘排放。
既提高了建筑质量又缩短了工期、节约了能源、降低了成本。
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