城市土地储备制度对房地产市场价格影响研究.docx

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城市土地储备制度对房地产市场价格影响研究

摘要

城市土地储备制度作为一种全新的制度，最初的功能明确定位在垄断城市土地一级

市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房上。

然而从实际情况看来，土地价格从

2002年开始一路走高，伴随着土地价格的上涨，房价也连续创出新高，高地价和高房价

引起有关利益群体的异议和不满，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。

在这样的背景下，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至

截然相反。

大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨

额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，是未

来中国经济增长的动力之一，而土地储备制度是调控房地产市场的有效手段。

如何通过

了解土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，确保土地储备制度的功能有效发挥，

已成为当前中国经济发展中亟待研究解决的重大课题。

本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储

备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房

价的影响。

在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用1998年-2008

年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。

实证结果表明，城市土地储备制度的建立直接带动了土地价格的上涨，虽然土地价

格是房价的组成部分，但是地价和房价的上涨不存在因果关系，房价受多种因素的影响，

地价只是其中的一个因素。

本文在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，

控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的

预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。

关键词：

土地储备制度；房价；地价Abstract

Asanewsystem,thelandreservesystemhaveaclearpostioningonmonopolyingland

market,controllingthelandprices,providingresidentswithaffordablehousing.Actually,the

landpriceshavebeenrising,from2002tonow,andthehousingpricesalsoareachievingnew

high.Thehighlandandhousingpricesleadtointerestgroups’objectionsand

dissatisfaction,andaffecttheoperation,developmentandnormsofthecity’slandreserve

system.Inthiscontext,manydomesticscholarsresearchthecity’slandreservesystem,and

thinkwhatitgiveus,ahugeamountoflandrevenueortheterriblerealestatebubble.Thereal

estateindustryisapillarindustryofChina'snationaleconomy,whichisoneofthedriving

forcesinthefuture.Thelandreservesystemisaneffectivemeanstoregulatetherealestate

market.Howtobetterunderstandingthepricemechanismsimpactofthelandreservesystem

ontherealestatemarket,ensurethatthelandreservesystemfunctionseffective,ithasbecome

amajorissuesintheeconomicdevelopment.

Inthispaper,themainlineisconductionimpactofthecity’slandreservesystemonthe

realestatemarket.Firstofall,analyzetheimpactofthecity’slandreservesystemontheland

prices,then,Accordingtotherelationbetweenthelandandhousingprices,indirectlyanalyze

theimpactofthecity’slandreservesystemonhousingprices.OnthebasisofSumingupand

learningpredecessors’stheoryandthestatusquoofourcountry,thispaperuses1998-2008

yearsofquarterlydatatoanalyzetheimpactofthelandreservesystemonthepriceofreal

estatemarket.

Empiricalresultsshowthatthecity'slandreservesystemhasadirectimpactonland

prices,althoughthepriceoflandisanintegralpartofhousingprices,butthereisnocausal

relationshipbetweentherisinghousingandlandprices,thehousingpricesinfluencedby

manyfactors,thelandpricesisoneofthefactors.Onthebasisofempiricalresults,thispaper

presentsanumberofpolicyrecommendationstobetteritsfunctionofregulatingthereal

estatemarket,suchasincreasingresourseofthefunf,innovationofsellingtheland,building

evaluationoflandreservesystemandtherealestatebubbleoftheearlywarningmechanism.

Keyword:

thelandreservesystem;thehousingprices;thelandprices目录

第1章绪论............................................................................................................................1

1.1选题的背景及意义........................................................................................................1

1.2国内外研究现状............................................................................................................2

1.2.1国外研究现状.........................................................................................................2

1.2.2国内研究现状.........................................................................................................3

1.2.3文献综述总结.........................................................................................................4

1.3研究思路、研究方法和结构安排................................................................................5

1.3.1研究思路.................................................................................................................5

1.3.2研究方法.................................................................................................................5

1.3.3结构安排.................................................................................................................5

1.4创新之处........................................................................................................................6

第2章城市土地储备制度一般概述....................................................................................7

2.1城市土地储备制度的内涵及其特征............................................................................7

2.1.1城市土地储备制度的内涵.....................................................................................7

2.1.2城市土地储备制度的特征.....................................................................................8

2.2城市土地储备制度的理论基础与功能........................................................................9

2.2.1城市土地储备制度的理论基础.............................................................................9

2.2.2城市土地储备制度的功能...................................................................................11

2.3城市土地储备制度运作程序......................................................................................12

2.3.1土地收购...............................................................................................................13

2.3.2土地储备...............................................................................................................13

2.3.3土地供应...............................................................................................................14第3章城市土地储备制度对房地产市场影响的机理分析..............................................16

3.1城市土地储备制度对地价的影响机制分析..............................................................16

3.1.1垄断条件下的土地价格分析...............................................................................16

3.1.2竞争机制下的土地价格分析...............................................................................20

3.2城市土地储备制度对房价的影响分析......................................................................22

3.2.1地价和房价的理论关系分析...............................................................................22

1.地价和房价的一般经济分析.......................................................................................22

3.2.2市场结构对房价的影响分析...............................................................................25

第4章城市土地储备制度对房地产市场价格影响实证分析..........................................28

4.1地价和房价的相关性分析............................................................................................28

4.2地价和房价的因果关系检验......................................................................................31

4.2.1格兰杰因果性检验原理.......................................................................................32

4.2.2地价与房价的格兰杰因果检验...........................................................................33

4.2.3实证的结论...........................................................................................................35

第5章结论及政策建议......................................................................................................36

5.1本文主要结论..............................................................................................................36

5.2政策建议......................................................................................................................36

5.2.1建立土地储备基金，拓宽融资渠道...................................................................36

5.2.2制定和执行土地供应计划和城市规划，控制土地投放量...............................37

5.2.3土地出让方式的创新...........................................................................................38

5.2.4建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制...............................................39

参考文献..................................................................................................................................40

致谢......................................................................................................................................42

附录A个人简历及攻读硕士学位期间已公开发表的论文基本情况..........................................431

第1章绪论

1.1选题的背景及意义

在计划经济体制下，我国长期实行无偿、无限期和无流动的划拨土地使用制度，由

于无代价地使用土地，诱使人们多征少用、征而不用，甚至自批自用等，导致大量城市

存量土地被一些单位画地为牢。

城市土地使用制度改革以后，这部分土地仍然游离于土

地市场之外，使国有土地资产不能显化，国有土地资本不能运营。

为了追求经济利益，

许多单位和企业绕开政府私自进行土地转让和出租等，形成了土地隐形市场，既造成了

国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，扰乱了土地市场秩序，给城市规划的实施

和管理造成很大的障碍。

因此，如何盘活城市存量土地和管住增量土地，显化城市土地

资本，在城市土地资本运用过程中实现其增值，是深化城市土地使用制度改革的关键。

国务院在2001年4月发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一节中明确指出：

“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制

度。

”2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定，商

业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让

[1]

。

城市土地储备制度作为一种全新的城市土地资本运营制度应运而生。

与土地制度改革紧密相连的是房地产业。

在整个经济建设发展过程中，房地产己经

成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。

城市房地产市场的健康发展也极大地影响到国

家整体经济建设的发展和增长。

因此，土地储备制度对房地产市场价格的影响备受人们

的关注。

针对土地储备制度的优缺点和目前土地储备运行中的缺陷，以及土地储备对房

地产市场的影响等问题，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，

甚至截然相反。

大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，

是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。

面对当前房地产价格和土地价格高昂的现

象有两种解释，一种意见认为，房地产的高价主要因为地价增高所至：

由于招标、拍卖

和挂牌出让方式的实施使土地价格上升，从而导致房地产价格的上升，由此推论认为土

地储备制度是导致房价上涨的罪魁祸首，进而引起社会各界对土地储备制度多方的指责

和施压；另一种意见认为，房地产的高价格缘由市场需求具有较高的消化能力，需求拉

动房地产价格的上升，从而导致土地价格的上升，土地储备制度的实施不存在推动土地

价格上涨的内在机制

[2]

。

城市土地储备制度的建立对房地产市场价格到底有什么样的的影响？

房地产价格

的上涨是否与土地储备制度有关系？

土地储备制度如何才能发挥平抑地价和房价的作

用。

针对这些问题，本文综合各种观点，结合我国实际情况，分别从地价和房价角度，来分析研究城市土地储备制度对整个房地产市场价格的影响机制，并在实证结果的基础

上，提出了增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议

建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市

场的调控功能

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

国外土地储备制度的建立和实施时间比较长，许多学者对土地储备的理论与实践问

题进行了研究，研究内容主要涉及到土地储备的必要性、土地储备的作用和效果。

国外许多学者都认为土地储备是政府调控市场，实现城市社会公共利益的主要手

段。

如RichardP.Fishman

[3]

（1975）主张城市土地利用应综合考虑经济效益和社会效益

①

，

应以土地公共效用的最大化为基本原则。

为实现公共效用的最大化，政府应该对土地市

场进行适当的管制，土地储备是政府调控与管制土地市场的有效手段。

Charles

M.Haar

[4]

（1974）认为土地储备是解决城市问题，促进城市有序发展的一种必要手段，并

主张创建土地银行来执行土地储备政策，实施土地的征收与公共设施的开发建设。

在土地储备的作用和效果方面，一般人认为土地储备具备降低住房价格、平抑地价、

抑制投机、以及提高城市生态环境质量等作用。

如AnnL.Strong

[5]

（1979）认为欧洲的

土地储备在促进欧洲各国城市有序发展以及提供良好的住房方面起到了积极的作用。

BarlowJ.（1993）认为英国政府对土地市场的控制程度最低，房地产市场稳定性最差，价

格上升最快，房地产风险最大。

而在瑞典，地方政府建立的土地储备制度成为制约房地

产价格膨胀的缓冲器，有效的限制了土地和住房价格的上涨。

TeseR.Y.C（1998）认为香港

政