房地产业营改增关键政策解读及对各开发环节影响.docx
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房地产业营改增关键政策解读及对各开发环节影响
营改增关键政策解读及开发环节影响
第一部分关键政策解读
一、营改增后房产企业新老项目界定标准
一)政策概要
先看《建设工程施工许可证》上合同工期栏目注明的合同开工日期是否在4月30日前,如施工证无开工日期,或无施工证,则看建设工程承包合同上注明的开工时间。
房地产老项目可选择一般计税办法或简易计税办法。
二)政策解读
1、4月30日后领取的施工证,但合同开工日期在4月30日前,按字面理解应作老项目;
2、建设工程承包合同指获取施工证前需报建的土建合同,而非其他单项工程合同,如土方、平整。
二、房产企业与施工企业对同一老项目的计税方式选择
一)政策概要
房地产企业与施工企业对同一老项目,可分别选用不同计税办法。
二)政策概要
1、按简易计税办法,房地产企业含税税率由原5%下降为4.76%,施工单位由3%下降为2.91%,整体税负下降;
2、房产企业在选择一般计税办法时,不能强制要求施工单位也选用一般计税办法,因此在已签合同的计税办法谈判中处于被动;
3、对老项目新签的工程合同,施工单位可选择按简易计税办法,即施工单位合同可选用哪种办法要看施工的房地产项目施工证的开工时间,而非工程合同签订时间。
三、增值税纳税时间点
一)政策概要
1、房地产企业预收账款(除提前开具发票),先按预收账款的3%预征,在产权转移时计算销项税额,同时抵扣对应的土地成本及进项税额;
2、按总局货物劳务司的解读,房地产企业收到预收账款不视同收讫价款,不产生纳税义务。
二)政策解读
1、明确纳税时间点在产权转移而非收到预收账款,预征税款时并未产生纳税义务,不能抵扣进项及土地价款;
2、产权转移具体时间点为业主办理房产证、大确权、竣工备案、会计结转现尚未明确。
佛山国税现场答疑表示将借鉴地税产权办证时间点,但业主办证时间存在极大不可控性(不代办证的房产公司甚至无法监控办证数据),从征管角度,可能以房地产大确权作增值税结算时间点更具操作性;
3、营业税体系下,房产企业预收账款按5%交税,营改增后按3%预征,税金资金成本降低;
4、对新项目,因在预售前有巨额进项留抵,如预收账款有纳税义务,则可抵扣进项,只有在进项抵扣完后才需交税,在一般计税办法下,预收账款按3%预征不一定划算。
四、土地价款的抵扣规则
一)政策概要
1、出让土地允许从当期销售额中扣除,佛山国税培训时强调只有出让金票据才允许抵扣,对应的保证金或者其他契税等均不包含在内;
2、土地按含税价抵扣,且按当期申报增值税收入对应的面积占总可售面积比例计算扣除;
3、总局下发的内部文件明确,土增税清算及契税计算的依据按出让土地的不含税价格计算;
二)政策解读
1、出让土地按计税面积分批抵扣,大幅降低一般计税办法下房地产企业的增值税负;
2、转让土地不允许计算抵扣,但转让方需缴纳转让土地的增值税,购买方凭对方开具的专用发票允许一次性抵扣进项。
顺德区域土地通常由政府先收储再出让给村委,由村委转让给房地产企业,营改增后购买方凭票可直接抵扣进项。
3、一般计税办法下,抵扣的土地价款将导致土增税及所得税的计税成本降低,税负上升;
五、营改增后简易计税项目的开票问题
一)政策概要
4月22日省国税、佛山国税培训中明确,采用简易计税办法的项目可开具增值税专用发票,购买方可分2年抵扣进项。
二)政策解读
对商业地产销售有利,相当于额外给购买方95折,同时减少了购买方办证契税,但会增加企业所得税。
六、甲供工程选用简易办法的规定
一)政策概要
4月22日省国税局培训时明确,甲供工程没有材料比例限制,均可选用简易计税办法。
二)政策解读
1、对预计亏损项目,未抵扣完的进项额并不能申请退税,可通过运用部分甲供模式来让施工单位采用简易办法少给进项,减少资金支付;
2、部分单位如以简易办法报价其不含税价格低于其他一般计税办法单位(考虑因进项税额减少而影响的附加税),可通过部分甲供模式来让施工单位选用简易办法,降低工程的成本。
七、甲供模式的税收收益
一)政策概要
材料税率17%,建筑为11%,甲供模式下,房地产企业获得更多进项,大部分企业提出加大甲供运作节约增值税。
二)政策解读
1、增值税体系下价税分离,无论11%的建筑票,或17%的材料票,都由房产公司支付,简单理解,就是房产公司多给6%的钱给供应商使自己少交给税局6%的增值税;
2、企业少交增值税会减少附加税费(城建税及教育费附加,约增值税的12%),甲供材增值税收益并非差额的6%,而是6%对应的12%的附加税,约为采购金额的0.72%;
3、一般计税办法下进项税额在产权转移时才能抵扣,甲供模式导致前提支付6%进项税金要损失最少1年的资金成本,按年8%利率计算资金成本也不低,初步估算达到采购金额0.48%(如多项目滚动开发可以相互抵扣则资金成本下降);
4、甲供模式下施工单位减少了材料采购的利润,为保持利润不变,只能·增加非材料部分报价来保持利润不下降,因此如房产公司材料采购议价能力低于施工方,则不适合采用真实的甲供模式。
而单纯甲供过账模式(施工单位已商定材料商及价格,我司只是负责合同签订及付款来获取材料发票),对施工方的增值税影响也是让施工方损失材料采购的0.72%的附加税(实质就是甲方减少附加税还是乙方减少附加税)。
5、架设关联材料公司,通过转移定价模式将应交增值税转移至税收优惠地区享受返还,是增值税筹划主流模式。
八、营改增后不动产、无形资产投资入股是否免税
一)政策概要
营改增前不动产、无形资产投资入股,共担风险、共享利润免营业税。
营改增后,将应税产品对外投资视同销售应交增值税。
二)政策解读
1、被投资企业后续将土地继续开发,投资环节缴纳的增值税能抵扣进项,但损失税金的资金成本;
2、土地投资剥离附带收储再招拍挂的拿地模式下,因土地收储不需缴纳增值税,被投资企业巨额土地进项将无法抵扣。
九、房地产企业开发产品转自用的扣除规定
一)政策概要
房地产企业采用一般计税办法,其取得的进项在房地产产权转移时允许抵扣,但自建开发产品转自用时,是否需在转自用次月将自用不动产已抵扣的40%进项转出,在12月后再抵扣尚未明确。
二)政策解读
1、个人认为转自用后应参照其他企业自建不动产的扣除规定,材料按40%转出;
2、土地抵扣按计税面积计算抵扣,而转自用房产不算计税面积,未计算抵扣增值税。
培训中并未明确自用不动产土地抵扣规则,个人认为转自用不动产土地扣除可按可售面积计算其应抵扣额,按外购固定资产分2年抵扣,后续自用固定资产再转让时不再抵扣(未抵扣完除外)。
一十、不动产对外租赁的取得时间点界定
一)政策概要
外购、投资、偿债、自建的不动产取得时间在4月30日前可选用简易计税办法,按5%征收率计征,4月30日后的按一般计税办法,税率11%并允许抵扣进项。
但政策及相关培训中仍未明确取得的具体含义。
二)政策解读
1、外购、投资、偿债的不动产,取得时间点按是否能获得专用发票判定较合理(即转让方的纳税义务是否在4月30日后才产生),只有购买方获得不动产专用发票才能在一般计税办法下税负不至于大幅度增加;
2、房地产老项目判定标准为施工证开工日期,自建房产取得时间点以施工证开工日期较合理,如房地产项目选用简易办法,开发后转出租的房产无进项抵扣,采用一般计税办法将会大幅度增加租赁税负,个人认为自建房产无论出售或出租,其使用税率应保持一致(其实永久出租就等于出售)。
一十一、不允许抵扣进项的项目
一)政策概要
1、免税项目、简易计税项目、集体福利、个人消费不允许抵扣;
2、非正常损失;
3、餐饮服务、旅客运输服务、贷款服务、娱乐服务、居民日常生活服务。
二)政策解读
1、同一法人主体内存在简易计税、一般计税项目,其发生的进项支出需独立核算,共同进项无法区分的,按施工证上注明的开工规模计算区分,但共用的固定资产可全额扣除;
2、会计科目中的职工福利费、业务招待费全额不允许抵扣,后续账务核算需尽量规避;
2、餐饮服务无论用于何种用途,均不允许抵扣,对于广告推广用的餐饮支出,在价格可控前提下,尽量由广告公司代办(广告公司很多是小规模纳税人,不存在进项抵扣问题);
3、与贷款有关的利息支出、咨询管理费、金融经纪费等均不允许扣除,但企业与贷款无关的其他金融费用允许抵扣,主要区分标准是是否与贷款合同有关。
第二部分房地产开发环节的影响
一、拿地环节
一)拿地测算模板
1、建安成本还原
因成本部前期目标成本为营改增前含税成本,改为一般计税办法目标成本的变动暂无法估计,营改增后建筑行业会重新洗牌,新的经验数据要在长期的公开招标后才能逐渐形成(营改增后,管理规范的公司因进项获取更多,可能报价有更大主动权);
2、营业税金及附加
营改增后该科目只核算增值税产生12%的附加税费,因增值税计算源于销项与进项,因进项中的建安成本暂未明确,会影响附加税种计算;
3、土地增值税
土增税计算规则按含税还是不含税,建安成本、,转让税金等均有待明确,因此土增税测算存在很大不确定性;
4、财务费用
财务费用按资金需求缺口计算,因建安成本暂未明确,会导致资金计划受影响,同时贷款应交税费由5%升至6%,财务费用预算也有影响。
二)土地契税的计税依据影响
土地契税按不含税价计算,出让方式下契税税率为2.7%,非出让方式为2.83%,有所下降。
三)投资拿地模式的影响
1、营改增后投资由免税变成征税,项目继续开发可抵扣进项,但提前交税会损失资金成本;
2、土地收储不需交税,投资剥离后再收储的拿地模式会导致投资缴纳的增值税无法抵扣;
二、成本管控环节
一)过渡期成本管控
1、简易计税老项目
计价规则为含税计价,与营改增前类似,营改增后施工单位的税费由3.477%下降为3.36%;
2、一般计税老项目
已签老合同涉及与供应商谈判,但因施工单位可选择简易办法,开发商在谈判中处于弱势;
3、同一项目不同分期适用不同计价方法
1)系统管控:
简易办法采用含税体系管控,一般计税采用价税分离管控,如陈村项目的一二期与三期就分别采用不同计税方法,系统应分开管理;
2)共同成本拆分:
已签合同应签订补充协议,将新老项目造价拆分,新项目按简易办法开具专用发票,老项目开具普通发票。
新签合同直接分别签订,分别开票。
二)招标定价模式
1、简易计税项目
采用含税价格最低模式中标,与营改增前一致。
2、一般计税项目:
1)相同计税办法纳税人:
采用不含税价格最低中标;
2)不同计税办法纳税人:
建立不同纳税方式报价换算模型,综合计算最低中标价(综合测算不含税价、进项税额导致附加税影响以及提前支付进项的资金成本)。
3)甲供模式的运用:
甲供运作分以下两种:
◆真实甲供:
开发商直接采购,降低采购成本,同时获得更多进项降低附加税费,但施工单位为保持利润可能会提升非材料报价,如开发商采购议价能力低于施工单位,不适合采用真实甲供;
◆过账甲供:
开发商获得更多进项降低附加税,但会导致施工方增加等额的附加税,不考虑转移定价的税收返还筹划,是个零和博弈。
三、项目开发环节
1、老项目施工证、土建合同办理
应争取符合条件的施工证或土建合同,但提前签订模拟清单的土建合同(施工证上不能列明开工日期)签约价格是否合理。
2、专用发票的管理
及时移交专用发票。
3、水电费管理模式
营改增前项目水电表在房产商(或物业公司)名下,甲方按实际水电量加损耗从施工单位工程款中扣除,营改增后施工单位可能要求甲方开具专用发票。
四、产品销售环节
1、产品定价
理论计算营改增后项目利润不会发生较大变动,产品的含税定价应不会受大影响,但实际的影响可能要等新项目运行后才能最终得知;
2、产品推广
营改增后,企业购买不动产可抵扣进项,简易办法下相当于额外95折,一般计税办法为90折,对商铺、公寓、写字楼等商业地产可加大企业购买的推广力度。
3、营改增前购买营改增后更名
营改增前签约的合同(内部合同与网签合同),其回款已缴营业税,营改增后更名,其前期缴纳的营业税及附加需申请退税,虽政策允许,但实操存在重大不确定性,公司已发文明确转名需按营改增前回款5.8%收费;
4、销售赠送
增值税下无偿赠送均视同销售,包括无偿赠送产权车位、车位使用权、物管费、空调等,在合同签订环节需拆分价款,分别签订合同,分别开票;
5、会所、物业管理用房等公配设施的移交
上述物业的移交是否符合公益事业捐赠的免税规定还有待明确。
五、财务管理环节
一)财务核算
1、简易计税老项目核算
1)日常核算
预收账款需价税分离,营改增前首期分期、应退未退款项,会导致明源与nc系统不对应,需手工台账管理。
2)收入结转
同一套房屋出现营改增前后收款,在收入结转时需拆分营改增前后回款,同时分别配比税金结转(营改增后收入价税分离且增值税不入损益),加上明源系统数据与nc记账存在差异,简易计税老项目的收入结转将非常复杂。
2、一般计税项目的核算
1)价税分离
收入、成本、费用的核算均价税分离(无法抵扣的餐饮、应酬、集体福利、贷款费用等除外);
2)同一项目不同分期核算
对陈村项目,因存在简易计税及一般计税项目,建议分开帐套核算,否则相关核算规则容易混淆,导致增值税计算出错。
二)发票管理
1、进项发票
需及时获取,及时认证。
2、销售发票
1)营改增前收款:
完成营业税开票工作;
2)营改增后收款:
为避免提前交税,预收款开具收据,产权转移时统一开具发票。
三)资金管理
1、按揭管理
营改增后开票就交税(而非预征),需与银行、公积金中心等相关单位沟通相关业务尽量不要用发票作为审核资料。
2、明源系统管控
营改增后销售发票开具将实施精细化管控,需要完善明源系统的发票管理功能。
四)税务管理
1、企业所得税
营改增后增值税不进损益表,但收入同步减少,对未结转项目,前期缴纳的营业税允许在年度汇算清缴时抵扣,营改增后是否允许抵扣预缴增值税尚未明确,同时预缴阶段因预收账款价税分离,预收账款的纳税调增额有所下降。
2、土地增值税
对跨营改增的项目,清算时收入、成本、税金等尚待明确。
3、土地契税
新获取地块如按不含税价计算,税率有所下降。
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