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任志强博客汇总房地产调控
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“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟(中城联盟)共同支持建立。
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本报告的完成人为:
程岳荣
房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,对其进行宏观调控是必要的。
兹事体大,进行政策效果评价与反思也是必要的,以利改善宏观调控,促进房地产市场乃至国民经济健康发展。
2003年以来,针对房地产市场的宏观调控,其主要对象包括:
1.“房价上涨过快”,是2003年以来政府最主要的调控对象。
2011年进一步明确调控目的,要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。
2.“投资增长过快”,构成2003-2006年明确的调控对象,2007年后虽未明确在政策目标中,但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。
3.“住宅供给结构偏于高端”,构成多年来调控政策对象之一,“90/70政策”是其标志性内容。
4.“投机、投资性购房”,也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。
5.“保障房建设”,政策力度在不断加大,内容也在不断丰富。
本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。
一、关于“房价上涨过快”的调控
(一)我国存在“房价上涨过快”问题
我们认为,我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题,特别是2007年以后。
判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。
合理的房价变动趋势线体现着经济规律,是我们进行宏观调控的基础,也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。
1.房价变动趋势线:
房价收入弹性≈1
根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计,得出房价变化的长期趋势:
房价收入弹性大致为1。
18个经济体房价收入弹性(E)的平均值为0.98(见图1)。
它意味着在长期,住宅价格的上涨速度与人均(名义)收入的增长速度大致同步。
数据基础:
美国1975-2010年,德国1970-2007年,日本1960-2010年,新西兰1962-2009年,澳大利亚1970-2009年,比利时1960-2010年,香港地区1985-2010年,其余国家均为1970-2010年数据。
资料来源:
各国统计网站,世行数据库,OECD数据库。
房价收入弹性≈1,引发我们以下几点思考:
(1)这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。
房价变动本质上是地价的变动,在大多数经济体土地供给总量呈刚性,房价收入弹性约等于1,体现了土地作为(与资本、劳动并列的)一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求;
(2)房价涨幅变动围绕收入增长率波动,表明房价是收入的函数,收入变动在趋势上决定房价的走势;
(3)房价(作为资产价格)涨幅相对收入增速表现出更大的波动性,表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感,例如,房价相对于收入,对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。
这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期存在背离。
根据各国情况看,导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于经济增长率的因素主要包括:
(1)人口结构迅速变动带来的需求冲击。
如日本1975年前后两个时期,房价收入比截然不同。
1960~1975年是日本快速城市化的后半阶段,E=1.12(其间的1960~1965年,E=1.43);1975年后城市化速度陡然下降,1976~1980年E=0.8。
(2)货币环境和利率政策变动对房价造成冲击。
经典的案例包括,宽松的货币供应与低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和积累(E=1.28),以及美国2000~2007年的泡沫形成和积累(E=1.76);货币供应陡然转向收紧,又导致了日本1992~1993年的房价迅速下降。
(3)外部需求形成的冲击。
如香港地区本世纪(2004~2010年)以来大陆人在港购房形成的需求冲击(E=2.14)。
事实上许多中心城市(经济中心、金融中心以及旅游胜地等)的住宅市场,通常是遭受外部需求冲击的目标。
纽约长期(1976~2009)的E=1.25,其间的1983~1988年,E=2.34;波士顿长期(1978~2009)的E=1.18,其间的1983~1988年,E=2.09。
类似的,我国北京2005~2009年,E=1.76;上海2003~2009年,E=1.56。
2.我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38
(1)我国现有房价指数的缺陷
我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。
大家可以鲜明地在图8中看出,两个房价(定基)指数的曲线均位于城镇人均可支配收入指数曲线的下方,意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。
这与民众普遍的感受显然是矛盾的。
“70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷。
从理论上讲,它融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动,在方法设计上较为科学。
但在实际计算过程中,由于该指数的数据基础(2010年及以前)是开发企业报表,2000年以来,该指数的累积增长率仅为76.8%。
因此,数据的真实性受到质疑。
在国家统计局2011年公布的房价统计新方案(《住宅销售价格统计调查方案》)中,对数据采集方式的调整是其改革的重要内容,新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据,作为住宅价格统计的基础数据。
相信该指数未来的新数据将是可靠的,但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。
“商品住宅平均销售价格指数”的缺陷
它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出,主要反映增量住宅价格的变动。
2000年以来,商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。
该指数的显著缺点在于“非同质性”,受交易楼盘区位变化的影响较大,违犯了基本的统计原则。
特别是在城市蔓延式开发状态下,该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。
现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度,与人们的现实感受有着较大的偏差。
特别是由于它们各自明显的内在缺陷,不能正确显示我国城市住宅的价格变动。
(2)我们的选择:
依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断
在本研究中,我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”,获得每年住宅平均价格,进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。
我们将之简称为“生成指数”。
国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计,调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。
其中,在家庭住房基本情况调查中,对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容,由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。
该调查采取分层随机抽样的方法,从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。
该指数显示:
2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%(见图9)。
依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.38(见图10),高于“房价收入弹性”的长期趋势线,表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。
我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数,而相信这个艰难取得的“生成指数”,除了前述的统计学理由之外,更重要的原因在于逻辑上:
(1)从国际经验看,在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。
我国目前正处于这样的阶段,房价收入弹性也没有理由小于1(而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1);
(2)我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量(其论证见后文),导致了显著的供不应求市场特征。
在这种情况下,住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平,房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅,因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1;
(3)在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求,势必高于均衡环境下的需求水平(其论证见后文),故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平,房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅,因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。
以上三个影响房价的因素分别是独立的,它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。
同时,由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的,因此,对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%,房价收入弹性≈1.4这个结果,我们认为是可信的,也是合乎理论逻辑的。
(二)我国“房价上涨过快”的原因
我国2003~2010年房价收入弹性约等于1.4,表明我国的确存在“房价上涨过快”的问题。
我国的房价上涨过快,其中有正常的成分,也有非正常的成分。
正常的成分是指,通常在快速城镇化阶段,城镇住房需求增长会很快,而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动,导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企,房价上涨幅度大于人均收入增幅,房价收入弹性大于1。
这是一种正常的、但应是短期的现象。
非正常的成分在于,供给持续地受到抑制,而需求持续地受到激励,导致价格持续的过快上涨。
1.住宅市场供不应求的基本格局,是房价上涨的基本动因
从我国城镇住宅市场的需求端看:
(1)年度城镇新增人口带来的住宅存量增长需求。
2000年以来我国城镇人口年均增长3%~4%,意味着在人均居住水平保持不变的条件下,存量住宅面积需要年增长3%~4%;
(2)年度城镇住宅改善需求,假定为2%~3%。
随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升,人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求强烈。
这里的2%~3%是一个保守的估计。
(3)年度城镇住宅折旧需求,假定为存量住宅面积的2%~3%。
由于经济增长快,我国城市1960~1980年的许多建筑(“简易楼”及大量非成套住房)在设计标准上就注定其在今天应被废弃,并非完全因建筑寿命使然;此外由于1950~1980年缺乏对住房的维护保养,至今尚有大量棚户区存在。
我们认为,这里的每年折旧需求2%~3%并没有高估。
以上诸项需求,意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5%~7%。
上述需求---包括了“刚性”的和“改善性”的需求,---都是天经地义、无可指责的需求。
没有包含所谓的投资、投机需求。
而从城镇住宅市场的供给端来看,根据国家统计局公布的新建住宅数据,近十多年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4%~5%。
事实上,大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房弥补。
粗略计算,供给增速与需求增速之间,存在大致为1~2个百分点的缺口(未考虑在长期必然发生的折旧需求),这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。
这种供求缺口的存在,是住宅价格上涨的基本动因。
2.土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长
经过30多年的市场化改革,我国的许多领域,市场配置资源的机制已经在发挥基础性作用,特别是在一般竞争性(制造业和服务业)领域,供给规模与供给结构均能适应快速增长而又多样化的需求变动,作为计划经济特征的短缺现象几乎彻底消失。
然而在房地产市场方面,由于最核心的土地要素供给缺乏弹性,无法适应(伴随城市化而来的)迅速增长的城市土地需求,对住宅市场供给的增长构成硬约束。
在市场配置土地资源的情况下,农村土地向城市土地、农业用地向非农用地的转换,是由分散的土地所有者,根据不同土地利用方式的效率(所能提供的租金)来决定的。
通过各种土地利用方式对土地的竞争,不同土地利用方式按其提供租金的能力,由高到低、由近及远地渐次配置到各个区位,并形成从城市中心向城市边缘、郊外农村延伸的,一条递减的、连续而平滑的租金曲线(见图11)。
从理论上和国际范围的实践效果看,在市场交易基础上形成的这条连续而平滑的租金曲线,体现着能够“满足社会成员对各种最终产品和服务的需求”的、有效率的土地空间利用结构。
由于市场机制在资源配置中起基础性作用,土地市场能够随时根据最终产品需求、土地利用效率以及单位土地收益(租金)的变动,调整土地利用结构。
我国情况则不同,国家是法律规定的城市土地唯一所有者,政府垄断了“农转非”土地的收购,也垄断了城市土地市场上的供给。
政府基于对“粮食安全”、“农村人口未来生计保障”、“土地资源使用的合理性”等等诸般考虑的统筹兼顾,决定收购和供给(吞吐)土地的数量。
问题在于,无论政府计划者怎样殚精竭虑地进行统筹兼顾,政府均难以替代市场,以各行各业之间土地利用的边际收益差异为基础,恰如其分地做出吞吐土地的数量决策。
现实中,政府“土地闸门”吞吐的结果,造成在城乡结合部出现“断崖式”的租金曲线
(图12所示的局面),意味着土地资源远远没有得到合理的配置,存在巨大的土地资源错配和资源浪费。
产生的具体后果如下:
(1)在图中B点的左端,由于政府严把土地闸门,使城市土地的供给不足。
在土地供给不能对需求增长做出响应的条件下,城市土地需求上升只能表现为土地价格的上涨。
2003~2010年,地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,远高于GDP的增长;城市土地租金水平(R1)注定显著高于市场配置下的均衡租金水平(R0)。
(2)在图中B点的右端,由于农村土地所有者并不拥有完整的土地产权,不经政府“吞吐”的城乡间土地交易均属于“越权交易”。
“越权交易”的土地得不到法律的庇护,不能全部实现土地变换使用方式获得的增值收益(同一区位“小产权房”的市场价格大幅低于“大产权房”,是明确的证据),导致农村土地租金水平(R2)注定显著低于市场配置下均衡的租金水平(R0)。
(3)由于城市土地市场处于供不应求的“饥饿”状态,“最严格的土地制度”以及“严把土地闸门”等政策宣示,更让人们不能指望土地供求通过市场自动恢复均衡,使市场主体对未来土地市场供给量、土地可得性没有稳定的预期,导致土地囤积、投机现象出现(无套利机会的东西永远无人投机)且注定屡禁不止,居民房产“提前购置”、“投资、投机性购房”等现象注定日益普遍,加剧土地以及地面附着物价格的上涨。
(4)在农村土地所有者擅自“越权”变更使用方式、撂荒现象日益普遍的情况下,我国农业依然连年获得丰收,一方面表明目前农业用地数量并未对粮食增长构成约束,另一方面也表明土地资源在农业与非农产业之间存在大量错配,大量土地资源被隔离在城市更高效率的利用方式之外。
(5)城市土地价格扭曲高企,既妨碍房地产市场的健康发展,又令城市居民难以改善居住条件,导致城市居民福利受损;而农民的土地所有权未能获得充分保障,不能实现土地的“资本化收益”,不能公平地分享国民经济、城市经济发展带来的土地增值收益;进而妨碍他们携带资本收益进入非农产业、进入城市,扩大了城乡差距。
农民福利也受损。
关键的问题是,土地资源在各种使用方式(用途)之间的配置,很难完全由计划方式合理配置。
坦白地说,“土地闸门”作为实现调控者---“控制投资规模”、“有保有压的产业政策”等---意图的工具,的确非常有效,但是这种实现意图的有效性,并不能证明资源配置的合理性和科学性。
目前,我国城市居住用地还有很大的扩张空间。
参照美国、日本及英格兰土地利用结构,我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间,美国、日本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2%;而我国该指标为0.33%,其中居住用地占比仅为0.11%;我们城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间,其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地。
3.持续宽松的货币环境与低利率管制,持续地激励需求,是当前房价过快上涨至关重要的助推因素
长期以来,我国的经济发展都处于一个货币宽松的环境中(原因这里不讨论)。
本轮全球金融危机后,这一问题变得更为突出,引发了明显的通货膨胀和社会不满。
1990~2010年我国名义GDP年均增速为16.5%,同期货币存量的年均增速为21.3%;20年来名义GDP累计增长了21.3倍,货币存量累计增长了47.5倍,(见图13)。
2008~2010年名义GDP增长了27.8%,货币存量增长52.8%(见图14)。
2010年M2与名义GDP之比达到1.82(见图15)。
截至2011年底,我国名义GDP为471564亿元,而货币存量达到851591.8亿元。
根据世界银行的数据,我国M2与名义GDP的比例远高出所有国家、发展中国家和发达国家各种分组的(算术)平均水平(见图16)。
通货膨胀及资产价格的上涨与货币宽松环境显然高度相关。
特别是持续的低利率安排,给房地产市场提供了一个“非常确定的套利机会”的环境。
任何一个社会成员,无论他是居民还是厂商,只要具备足够理性就会在“持有货币资产,还是持有住宅(土地)资产”之间做出明确的决策。
本来,在均衡利率(相对接近经济增长率)水平下,持有货币资产与持有住宅资产的回报,以及第1年购买和第N年购买住宅资产的回报应该大致均衡。
而在低利率管制环境下,假定住宅价格依循“房价收入弹性”所决定的趋势线,按10%(姑且按10%计算)的年率上升,而货币资产价值按管制利率3%上升,那么,若干年后持有住宅资产和持有货币资产之间的收益差距极其巨大(见图17)。
显然,在如此确定的套利机会面前,理性的人们会将货币资产置换为住宅资产,而且“晚买不如早买”!
同样,低利率还影响人们买房和租房之间的选择。
在货币大量发行,通胀率高企,实际利率为负的背景下,房价自然要高涨。
因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价必高。
租金固然相对房价低,但是利率更低,于是房价的租售比高。
持有货币资产,支付的房租固然相对低廉,但因低利率故,货币资产增值极其缓慢;反之,持有住宅资产,收取的租金虽低,但因利率更低,住宅资产伴随收入增长,升值却很快。
于是,两相比较:
租房不如买房!
在这样的货币政策环境下,“晚买不如早买”、“租房不如买房”是理性的反应。
这种理性还会蔓延,由投机者、炒房团向全社会成员蔓延,全社会的理性都上升了。
宽松的货币环境,特别是利率管制导致住宅资产需求过大,已经是大多数国内经济学家的共识。
利率走低、资产价格上升是基本的经济规律和重要的经济学原理,也为国际经验一再证实。
我国的情况当然也不例外(见图18)。
2010年5月后房价指数与实际利率的同向下降,源自行政手段(限购、限价、限贷)的实施,是行政强制手段压制了市场本能反应的效果而已,并非经济规律失灵。
(三)对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药
住宅价格上涨过快,涨幅超过了人均收入增速,房价收入比和租售比高企,引发政府对“房地产泡沫”的担忧和对“民怨沸腾破坏稳定”的担忧。
对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的,关键是要找准症结,对症下药。
我国的社会主义市场经济,是“国家宏观调控下,市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。
我国的“国家宏观调控”典型的内容包括:
政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。
与此同时,房地产行业由于以下特点,使它成为与宏观环境联系最为紧密,与国民经济运行息息相关,受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。
1.房地产建设的主要投入要素是土地,而土地供给由政府掌控;
2.住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置,是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出,因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著;
3.房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程,而在我国,“固定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。
这三个行业特点,使得住宅市场显著不同于汽车、计算机市场,以及粮食、衣着等普通消费品市场。
在体现中国特色、备受宏观调控政策变动影响、备受宏观经济调控关注方面,没有哪个行业能出其右。
无论是宏观经济出现波动时,还是宏观调控出现失误时,房地产市场均不可能像其他产品市场,或可安于一隅、悄无声息的独善其身。
如果真如某种极端判断所说“房地产市场已经是中国经济的癌症”,那么,致癌的症结性原因究竟在哪里呢?
分析来去,令我们感到极为遗憾的是---
恰恰是我们的宏观制度顶层安排,为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。
这样的市场环境注定要产生一个持续“供不应求”的市场格局;
恰恰是这种市场环境催生、激励了城市居民在居住支出方式上做出“租房不如买房”的选择;在出手时机上做出“晚买不如早卖”的选择;富有的多投资几套(并非不道德)、投机几套(并不违法);年轻人在父母帮助下争先恐后地使用“财务杠杆”(又抱怨成为“房奴”)……;
恰恰是这种在微观上无可置疑的理性,在宏观上导致了遏制不住的“房价快速上涨”。
较早购置房产的靠资产升值变富,未购房产而手持货币资产的相对变穷,“贫富差距拉大”的呼声高涨……;
恰恰既是市场环境的塑造者,又是宏观调控者的宏观决策部门,自2003年以来,一直在动用常规的和非常规的措施,“引导合理的消费”、“打击投机需求、抑制投资需求”、“防止价格过快上涨,防范房地产泡沫”……。
自2003年以来,一直在各个环节上寻找原因、寻找价格快速上涨的“推手”,唯独没有考虑引发并酿就这一切的制度土壤。
正是宏观经济制度性的安排,制造了房地产市场上的无尽麻烦,调控者又不得不动用调控之手进行艰难的调控。
我们对2003年以来的历次价格调控的主要措施进行归纳,大致包括如下内容:
1.要求从政治高度重视房价问题。
逐步将“房价问题”升级为“政治问题”,建立行政问责制。
2.大力调整和改善住房供应结构。
增加普通商品房、经济适用住房、限价商品住房、公租房以及廉租房供给,启动城市和国有工矿棚户区改造,推进林区、垦区棚户区改造。
3.正确引导居民消费预期。
综合采取土地、财税、金融等相关政策措施,利用舆论工具和法律手段,引导居民住房消费,控制不合理需求。
4.整顿市场秩序。
加大控制投资性购房需求的力度,严肃查处房地产开发、销售和中介服务中的违规销售、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、恶意哄抬、价格欺诈、投机炒作、违反明码标价规定、违规用地、囤地、炒地……等,一切扰乱市场秩序非法行为。
以上调控措施在道义原则上均让人无法反驳。
但是由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结,除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外,都显得那么不给力。
我们认为,正如中央近年来多次、反复、深刻强调过的:
“改革已经进入‘深水区’,现在面对的问题,越来越多的是深层次的体制性、机制性矛盾”。
仅靠头疼医头、脚疼医脚,终究无法纠正和解决深层次的体制机制问题。
如果我们始终不愿去面对并认真解决“土地供给管制”和“低利率管制”这种症结性问题,那么,我们将不得不面对“房价反复高涨,政府反复调控”的局面,而且最终走向一直想避免的房地产泡沫。
想一想日本的所谓“房地产泡沫”。
时隔20年后,我们可以根据历史数据更清晰地看到泡沫是怎样形成的。
1973年前日本实行固定的管制利率(4%);1973年后利率管制放松,但依旧是实行低利率政策;特别是“80年代后期,日本政府对日圆升值的影响过于担心,并对日本经济在1986年上半年增长放缓做出了过度反应,实施了大规模的宏观经济刺激措施,政策利率被下调了约2个百分点,这种立场一直延续到了
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