公寓项目策划方案.docx
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公寓项目策划方案.docx
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公寓项目策划方案
XXX公寓项目策划方案
第一章项目的概况
一、项目的地理位置
1、项目基本介绍
(1)项目的地理位置
本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店),该地块属于XXX市海珠区村经济联合社,地块性质为农民集体所有。
本项目位于众多XX城市主干道交汇处,所处路段时高速公路网密集,西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道;东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥,北通广园路,交通便利,四通八达。
新滘南快速路是全线主线双向8车道,设计时速在60公里左右,吸引了不少车流通过。
驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔,大约10分钟就能去到番禺。
(2)项目的周边环境
得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路,带旺了新滘南路,使这个地段的商业发展潜力巨大,继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比,新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”,聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店(进口车)、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场(一期、二期)、星时达专业汽车养护店等,美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等,目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区,也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。
对于新滘南路的发展,XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市生态公园,重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。
2、项目的具体现状
项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心,在海珠区新发展规划中,琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区,同时,海珠区未来的城市结构为:
以江、涌、围、园的生态格局为基础,以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。
新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉,其北面或将发展生态果园和商业住宅区。
第二章项目的市场分析
一、项目数据及定位
本项目用地面积m2,容积率,总建筑面积m2,其中高层公寓面积m2;商场面积m2;地下停车场建筑面积m2。
配套设施建筑面积为500m2,,项目总投资约亿元。
本项目位于XXX市海珠区地段,项目规模适中,周边环境优越,适宜引入大型商业中的经营的理念,发挥规划设计的优势,将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。
二、项目SWOT分析
(一)项目优势与机会分析
1、地理位置优势:
项目位于海珠区,属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区,同时项目周边住宅社区,为发展商业提供较好的环境基础。
2、经济基础优势:
项目周边大型楼盘社区少,整体商品房房价处于海珠区中间水平,体现了周边,随着经济的发展,该片区的消费力将更进一步释放。
3、市场优势:
4、交通优势:
(二)项目劣势与风险分析
1、项目相对远离海珠区核心商圈,周边商业气氛还不够浓厚,可能会延长项目的培育期;
2、从项目周边楼盘价格来看,周边消费力处于海珠区中档水平,这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量,对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响;
3、目前该项目所处位置,交通不便利,公交配套不完善,将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。
三、目标市场的规划定位
1、目标市场的需求分析
酒店式公寓提供的是:
“公寓式的业态,酒店式的服务。
”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体,附属设施还可以增加银行、超市等其他项目,是一种综合性很强的物业形态(有人称之为“公寓式写字楼”)。
无论是投资还是自住,都不失为一种值得重视的选择。
对于开发商来说,酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强,减少了市场风险,增加了投资收益;对于投资者而言,酒店式公寓因其户型较小,总价较低,投资回报率通常高于普通住宅,因此受到人们的青睐。
【周边公寓分布】
公寓
售价(元/m2)
XXX彩荷公寓
26,058
中凯国际公寓
15,000
合生帝景国际
20,913
达镖国际中心写字楼
31,000
纵横国际公寓
25,500
邦泰国际公寓
20,000
保利世贸公寓
24,025
均值
23,213.7
从上表可知,海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。
结合海珠区CPI增长率,预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.
2、规划定位
⑴商场项目定位
根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况,本项目定位于所在地区的商业中。
项目主要以公寓、商场为主。
⑵公寓项目客户群定位
本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。
第三章项目的市场定位
一、项目的市场定位
1、定位:
精品公寓
2、户型面积:
小户精品公寓,由栋层塔楼组成,设有观光电梯;裙楼1-2层为商业,3层以上为住宅功能,主力户型为35-80㎡的中小户型,1房1厅、2房1厅的公寓,带元/㎡精装修,送全屋家私家电,酒店式物业管理。
3、价格:
均价元/㎡,付款方式一次性或按揭。
4、定位诠释:
“酒店式的服务,公寓式的管理”。
由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
此种物业的特点在于:
其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。
其二,它配有全套的家具电器。
同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。
公寓式酒店提供的服务则更为周到,如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
5、产品形象定位
广告语:
与酒店同步的居住模式
宣传主题:
1、酒店式公寓
2、高效·快捷·时尚之生活主张
3、投资主题服务月
二、产品配套
1、家具配套精装修配送[白色家电]:
每户配装、赠送“白色家电”:
冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。
2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。
3、净化水装置净化水装置实现五层净化,饮用水、生活用水独立分开,生活品质不言而喻。
4、完善的生活配套
供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。
三、管理服务
1、生活服务:
为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。
2、商务服务:
复印、传真、打印等
四、经营模式
开发商将单位出售后,由专业酒店进行后期管理与经营,经营方式只是所针对客户不同,酒店针对客户较零散,开房时间周期短,而公寓开房客户较稳定,开房时间周期长。
第四章项目的实施计划及营销策划
一、项目开发计划
项目总用地面积㎡,其中净用地面积㎡,城市道路用地面积㎡。
规划容积率≤3.5,建筑密度≤40%,绿地率≥%,计容建筑面积≤㎡。
拟建建筑物为地下室层,负一、二层层高米,每层约㎡;1-2层为商场,每层面积约㎡;塔楼一栋,层高4.9m,每层面积约㎡,总建筑高度≤m。
【项目开发计划时间表】
序号
内容
起始时间
终止时间
工期
备注
(日历天)
1
基坑支护施工
2
桩、底板施工
3
地下室结构施工
4
裙楼结构施工
5
塔楼三分之二结构施工
可预售状态
6
结构封顶
7
外立面
(外架拆除)
8
商场外立面
9
商场区域园林
10
商场装修
11
塔楼公共部分装修
12
公寓区市政园林
13
地下室配套工程
14
竣工验收备案
裙楼规划消防验收
二、项目的营销策略
1、产品策略:
本项目引进国内先进房产项目的以及休闲、消费、娱乐一体化的大型商业中的经营理念,委托知名规划设计院进行产品的量身定做,通过与专业招商策划公司的合作,确立本项目顺利推广及销售。
2、定价策略:
保证开发商合理利润的基础上,最大化适应市场的需求,实现快速销售,确保现金回笼最大化,降低开发风险。
3、价格策略:
价格执行通用的低开高走策略,根据市场情况逐渐走高,使销售工作良性发展。
根据这一价格指导思想,制定不同物业形态的市场参考价格,考虑市场的价格现状、走势,结合本项目与周边可比楼盘的因素比较,初步将本项目的公寓价格定位为:
2.5万元至3.5万元之间。
4、渠道策略:
考虑找一到三家全市有实力的中介公司,总体代理公寓部分销售。
5、促销策略:
根据项目开发进度,通过各类宣传媒体(报纸、电视、横幅、DM发放、路牌、展示会等)进行宣传和推广,促使客户认知。
在项目前期阶段即介入人性化的物业管理服务,以提升本项目品质。
三、预测销售速度和消化期
销售期为年月至年月,约需10个月。
第五章项目投资估算
一、项目投资估算
根据规划本期将建成栋高层公寓。
公寓面积为㎡,商场面积为㎡,地下室㎡,汽车车位(库)个。
根据XXX市房地产市场价格情况和发展趋势及区位差异,销售价格确定为,公寓:
万元/㎡,停车位:
万/个,商场/商铺:
万元/㎡
【项目投资财务指标】
项目
数据
面积
29,129
计容面积
91,000
建筑面积
129,500
销售额
187,850
总成本
117,701
土地成本
0.26
成本单价总成本
1.26
总税负
25.6%
投入资金峰值
43,436
启动资金
43,436
利润
利润额
70,363
投资回报率(总)
162%
投资回报率(年)
54%
项目投资回报指标
净现值(7.8%)
52,763
内部收益率
110%
投资回收期
1.7年
二、项目的成本及收益估算
【项目成本与收入估算】
项目
分类
面积
占比
成本
收入
不含配套
可售成本单价
可售面积成本
原单价
销售金额(万元)
公寓
43860
47%
1.268
55593
2.50
109650
商铺
10400
11%
1.268
13182
5.00
52000
一层
5200
6.00
31200
二层
5200
4.00
20800
三层
0
停车场
38000
41%
1.268
48165
0.65
24700
停车场(个)
销售面积
小计
92260
99%
1.268
116940
186350
公寓
25740
商铺
10400
停车场
0
分村民
小计
36140
39%
0.400
0
0
公寓
600
1%
1.268
761
2.5
1500
商铺
0%
1.268
0
5.0
0
停车场
0%
1.268
0
0.7
0
分原业主
小计
600
1%
761
1500
物管室
500
1%
1.268
0
电房
0%
1.268
0
0
保安停
0%
1.268
0
0
0%
1.268
0
0
0%
1.268
0
0
0%
1.268
0
0
0%
1.268
0
0
配套设施
小计
500
1%
1.268
0
合计
公寓
70200
76%
1.268
56353
2.5
111150
商铺
20800
22%
1.268
13182
5.0
52000
停车场
38000
41%
1.268
48165
0.7
24700
配套
500
1%
1.268
0
0
93360
1
1.27
117701
0
187850
小结:
本项目计划预计从年月开始发售回收资金,预计年收回全部投资,动态投资回收期年。
公寓部分全部销售完毕后共回笼资金万元。
三、项目的利润分析
【项目利润分析】
分类
项目
销售
分村民
分中介
金额(万方)
收入
一、收入合计
186,350
-
1,500
187,850
其中
销售收入
186,350
186,350
其他
1,500
1,500
成本
二、成本合计
61,634
-
401
62,035
1、取得土成本
24,531
-
160
24,691
其中
土地征用及补偿
24,531
-
160
24,691
溢价支出
-
2、建造成本
37,103
-
241
37,344
其中
0
-
前期工程
-
建筑安装工程费
37,103
241
37,344
基础工程费
-
配套设施费
-
-
开发间接费
-
税金
四、税金合计
46,839
831
482
48,152
1、销售税金
46,839
831
482
48,152
其中
-
土地增值税
20,289
240
20,529
营业税
9,318
723
75
10,115
城市维护建设税
652
51
5
708
教育费附加
280
22
2
303
地方教育费附加
186
14
2
202
价格调节基金
93
7
1
101
堤围防护费
186
14
2
202
应缴纳所得税
15,834
-
156
15,991
2、调整成本税费
-
3、视同销售税金
-
费用
五、其间费用合计
7,514
-
-
7,514
其中
管理费用
5,636
5,636
销售费用
1,879
1,879
财务成本
-
-
-
-
-
利润
六、
现金收回
70,363
-831
617
70,149
分中价值
-
-
商场楼
-
车位
-
-
项目总收益
70,363
617
70,149
项目利润分析
本项目在正常售价情况下公寓2.5万元/㎡,车库室内万元/个,预计销售收入近万元。
本项目估算开发总成本为万元,其中:
土地成本万元;工程开发成本万元;销售部分产生税费,包括土地增值税、营业税及附加、所得税等共计万元(税负率%)。
。
。
。
。
经测算,本项目的利润为万元,具有有较好的经济效益。
四、评价结论
根据以上分析得出,在正常情况下,本项目可实现估计利润万元、投资净利率率为%、项目内部收益率达%。
股东投入回报分析达到%,说明该项目的投资收益总额非常可观、收益率相对合理,具备很高的投资价值。
第六章项目合作的初步意向
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