物业服务方案 1.docx
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物业服务方案 1.docx
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物业服务方案1
第一部分公司简介及项目定位
第一章公司简介
安徽省XXXXXX有限公司成立于2007年4月,注册资本310万元人民币,现为物业管理三级资质证书,是一家“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”并具有独立法人资格的专业物业管理企业。
公司现设有总经理室、财务部、综合管理部、市场拓展部、秩序维护部、环境管理部、品质管理部等七个智能部门,公司现拥有员工200余人,中高层管理人员均取得建设部颁发的全国物业管理企业经理上岗证。
目前在管项目有合肥市庐阳区大杨产业园、淮北市相山公寓、淮北市文化中心等,管理总面积100多万平方米。
管理类型涵盖多层住宅、高层住宅、公寓、机关办公楼、学校、厂房等。
公司将物业管理和物业服务融为一体,以管理规范服务,以服务强化管理。
本着“以人为本、服务至上”的经营理念,“专业服务、用心管理”为宗旨,以“精心策划、科学管理、开拓创新、力创一流”为质量方针,积极完善市场、专业化、规划化的管理模式,建立“独立核算、自负盈亏、自我发展”的经营机制,对物业进行科学、全面、系统的管理,为业主提供热情、主动、周到的服务,营造安全、文明、整洁、舒适、温馨的居住办公氛围。
XXX物业汇聚了一支从事物业管理的专业管理队伍,无论管理人员或操作人员,无不经验丰富,爱岗敬业,主要管理人员多次参与过众多业内知名项目的全国示范大厦、全国示范小区、省级优秀小区的工作。
公司遵循现代企业管理运作制度,实行总经理负责制;注重员工培训,实现管理人员均持证上岗;全面推行了办公自动化。
为了适应物业管理发展的需要,公司先后派管理人员参加物业协会举办的岗位培训、《物业管理条例》法规讲解等,并开展多层次、多形式的员工培训,从而不断提高员工素质、提高服务质量、提高管理水平,为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
通过全体员工的共同努力,公司在物业管理方面取得了一定的成绩,赢得了良好的声誉,树立了自身的品牌。
公司对未来充满信心,将通过不断的自我完善、自我发展,努力争创安徽省一流物业管理企业,突出我公司特色的物业管理服务。
公司十分重视内部管理及员工的培训教育,已经建立了一套完善的管理制度,做到职责落实、奖罚分明。
为了更好的与业主联系,服务业主,公司制订的具体制度有:
业主大会制度、回访制度、跟踪服务制度、责任检查制度。
使公司的服务质量和管理水平不断提升,使物业管理满意率不断提高。
第二章企业经营理念
一、管理理念:
以制度规范人、以事业造就人、以业绩考核人、以发展凝聚人
XXX物业始终将人视为企业最重要的资源,坚持员工发展与企业发展相协调,关注员工需求,以严格合理的制度来规范员工,注重员工培训与成长的机会;坚持目标管理与绩效考核,以绩效和绩效的改进作为衡量员工工作结果的最主要依据;坚持推进员工与企业的共同发展,以企业的不断发展来凝聚员工的向心力与忠诚度。
我们坚信:
人才是企业的最大资本,没有满意的员工就没有满意的业户,没有满意的业户就等于企业没有生命。
我们尊重并信任员工,坚信只要能给员工提供合适的舞台,每一位员工都能够主动成长和提高。
二、企业精神:
严格自律无私奉献
严格自律就是针对自身的情况,以一定的标准和行为规范指导自己的言行,严格要求自己和约束自己。
“金无足赤,人无完人”,世界上没有十全十美的人,每个人都会有缺点和错误。
一个自律的人应该经常检查自己,对自己的言行进行反省,纠正错误,改正缺点,这是严于律已的表现,是不断取得进步的重要方法和途径。
有错误或缺点并不可怕,可怕的是无视它,不去改正它。
XXX物业人为追求更高的工作目标,勇于承担工作责任,掌握更好的工作技能,不断提高业务素质,坚持踏踏实实和精益求精的工作作风,业精事竟成。
只有每一个员工都能明确企业发展方向和目标,在岗位工作中充分体现出责任感,提高自身素质,企业发展才有基础和动力。
三、核心价值观:
发展企业、成就自我
为实现企业与员工共同成长,我们坚持全心全意为业户服务的价值精神,以精诚的服务,精湛的专业水准,尊重业户,理解业户,服务业户,为业户创造超值的服务。
为促进企业与员工共同成长,我们尊重每一位员工,为员工创造一个富有激情、实现自我的环境。
我们激励员工不断学习、乐于学习、善于学习,鼓励员工自我超越,创造职业发展的美好前景,在推进企业发展的同时实现员工的成长。
四、服务理念:
做好对人的服务,对物的管理
五、质量方针:
规范管理,营造良好物业环境;
尽心服务,提高业主满意程度。
3、业主满意度>90%。
第三章企业发展方向
XXX物业发展战略:
遵循谨慎拓盘、稳健发展、有所为有所不为、效益优先的原则,以高端物业为主要拓展方向,通过管理创新和品牌建设将公司建设成为服务品质卓越,管理规范的高端物业管理名牌企业。
一、大力推进企业管理创新与机制创新
根据企业发展战略的需要,系统思考,统筹规划、建立变革并不断完善现代企业管理制度与运营体制,以创新促提升,确保XXX物业管理水平与管理理念在行业的持续领先,缩短与先进物业管理企业的差距。
二、坚持实施专业化战略
根据企业现有情况和业务情况的运作模式,强化市场运作,确保物业管理隐性条件与软性服务的发展达到专业化领先水平,保持在管物业服务与品质的一致性与先进性。
同时以人为本,明晰有差异化的服务模式,推进服务内容和服务过程的创新,确保领先的服务理念和高超的服务技能。
三、大力实施品牌竞争战略
强化品牌经营,推进企业形象与品牌建设的知名度与美誉度,通过研究品牌提升途径及形象宣传策略及方法,促使企业品牌走向更高层次
核心凝聚力和竞争力,提升企业形象,创建文化的强势品牌,使企业文化成为促进XXX物业业绩增长的拓展发展的有效手段和精神动力。
七、建立市场拓展的模式与体系
主动拓展市场,找出市场增长点,改进市场拓展信息和来源渠道,找到在目标市场完成拓展目标的办法与途径。
在目标市场建立更广泛的外部关系渠道,在市场拓展上统筹市场化运作与品牌化竞争,有选择地拓展项目并保持适度的发展速度。
八、努力推进成本领先战略
确定成本驱动机制,动态分析降低企业运营成本的方法与途径,提高企业运作的性价比,在增收节支、降耗节能上下功夫,开源节流,实现经济效益稳步增长。
九、持续推进高科技引领策略
不断适应现代物业管理的技术要求,加强高科技、高智能新技术的掌握与运用,努力提高物业科技的应用与管理技术水平,增强物业的技术含量,保持管理实力始终与物业设备的科技进步同步。
十、积极推进学习型组织的建设
通过机制的建立与完善,培养整个组织的学习气氛,充分发挥全员的思维能力,建立一种符合物业管理发展需要的组织,从而提高全员处理问题的能力,提高管理水平,提高整体战斗力,适应企业发展战略的需要。
第二部分项目定位及管理思路
第一章物业整体定位
一、市场定位:
“斌锋·御云府”作为肥东新城开发区标杆住宅项目,是集多层、小高层、高层住宅及城市街铺为一体的区域标杆建筑。
具备优质物业管理服务的高档住宅的基础。
二、形象定位:
安全、舒适、文明、环保、便利。
安全:
通过完善、高效、严密、人防、技防并举的安全防范管理体系
舒适:
按照服务标准规范,以优质的服务为业主营造一个温馨的生活环境。
文明:
开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动
环保:
提供优良的园林绿化保洁服务,运用各种监督机制,创造一个环保、整洁的居住环境。
便利:
为业主提供全方位的便捷、便利的服务,体现小区阳光、
第二章管理服务理念及管理思路
按设计说明,斌锋·御云府标杆式住宅小区在设计理念,以人为本,着意多元化物业,满足不同需求。
而我们的调研结果也显示:
ZZZ住宅小区是“都市文化人”的居所,“文化人”重情、讲理、和谐。
开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“ZZZ文化区”的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。
文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。
二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。
我们的设想是:
一、倡导“天天让您满意”的服务理念:
我们秉持“精心策划、科学管理、开拓创新、力创一流”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”,每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况,以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。
二、营建“事业至真,生活至爱”的文化服务理念
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围,以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。
我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区文化。
我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动,努力把ZZZ高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。
第三章创新的管理思路
科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。
作为二十一世纪的物业管理人,必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。
1、导入ISO9001质量管理体系
物业服务企业已进入ISO9001质量管理体系,虽然业界对物业管理企业竞相进行ISO9001质量管理体系认证意见不一,但我们认为,进行质量体系认证建立了一种科学规范的企业内外部监督体系,使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能,使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。
在ZZZ物业管理介入及实施过程中,导入ISO9001质量管理体系是我们开展工作的基础。
通过四年多的实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性,质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。
随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准,我们审时度势,积极跟进,在ZZZ物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行ISO9001,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。
2、结合自身优势,提升服务质量
安徽省XXX物业在合肥市发展已有6年,自身经营管理不断完善,市场表现日益突出,并形成了一整套运作较为成熟的管理模式,并于2009年成功进入淮北市物业管理市场,相继承接了淮北市总工会、淮北市文化中心、濉溪县第二中学、濉河花园、相山公寓等商业、住宅、办公、学校等多类物业,结合本地特色,积累了丰富的工作经验。
我们认为对于企业而言,ZZZ物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。
我们将充分运用XXX物业的管理模式以及在淮北市场成功运作的工作经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及深圳市政策法规。
3、建立素质优良的员工队伍
要实现我们在管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切。
管理处日常运作中的一项工作重点就是保证XXX物业用人机制的有效推行,我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。
在物业管理实施过程中,我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“XXX物业管理人”的队伍中来,充分发挥员工的各项优势,同时对他们实施科学培训,规范管理,使其不断得到充电和提升,我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会,甚至介入高层管理。
如果这些有志之士把加盟XXX物业视作一种机遇的话,我们将充分利用这种机遇造就一批人才。
第四章 物业管理模式
ZZZ安徽斌锋置业投资发展有限公司开发的“ZZZ小区”,是专为有识之士和肥东县的创业先锋们打造的精品住宅。
从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节,ZZZ高尚住宅小区未来的物业管理工作中将以“精品服务,全心全意满足顾客需求”为目标开展。
住宅产业"三分建、七分管"的客观事实决定了物业管理的重要性,探索“ZZZ文化区”物业管理新模式,对于推动住宅产业快速、健康的发展,满足作为受益主体--高收入阶层的服务需求具有重要的现实意义。
近段时间以来,我们反复探讨研究“ZZZ文化区”到底需要什么样的管理模式?
我们认为,管理好高尚住宅小区的核心问题在于:
解决提高服务质量与降低管理成本之间的矛盾。
我们确立ZZZ的物业管理模式是:
紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念
提供“精品服务”的优质产品
倡导“以客户为中心”的流程管理思想
建立以流程为基石的客户需求价值链
倡导科学管理和专业服务,
规范管理服务行为
致力于与业主建立平等的现代契约关系,
推广“以人为本,服务至上”的服务理念
第三部分物业管理服务方案
第一章物业架构及职责
结合斌锋·御云府文化区的管理要求,实现“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托XXX物业成功的经营模式和经验,完善的ISO9001品质管理体系,根据斌锋·御云府安徽斌锋置业投资发展有公司对斌锋·御云府的顾客定位,楼宇设备设施的自动化程度,以及斌锋·御云府所处的地理环境,我们拟采用“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式。
一、组织架构
管理处组织架构运行
二、内部管理职责分工
组织机构设置的原则是“精干高效、一专多能”,内部实行垂直领导,减少管理环节,提高工作效率。
服务中心项目经理(1人)直接进斌锋·御云府项目,专责统筹项目的整体运作,初审各项费用开支;同时,配合协调开发商相关主管部门落实各项专项服务及突击任务;其他管理人员及公司后备资源将配合项目管理运作需要不定期地进行现场督导。
各基层管理员工将依据其资历及经验在项目正式接管运作前接受调配和专业训练,该级别的管理员工将着重选择有实践经验的管理人员担任,务求能够胜任日常管理事务。
1、项目经理
项目经理作为本项目的项目经理是本项目物业管理工作实施的最高领导者、组织者、责任者,在项目管理中起到决定性的作用,是有关各方面协调配合的桥梁和纽带,处在项目管理的核心地位。
项目经理的工作对于项目的成功与效果起到关键的作用,主要体现在:
1、项目经理是物业管理委托合同履行的负责人:
物业管理委托合同是规定双方责、权、利具有法律效力的约束力的契约文件,是处理双方关系的主要依据,也是规定双方行为的准则。
项目经理是我司在合同项目上的全权委托代理人,代表公司处理执行合同中的一切重大事宜,包括合同的实施、变更调整、违约处罚等,对执行合同负主要责任。
2、项目经理是物业管理计划的制定和执行监督人:
为了做好本项目各项物业管理工作,达到预定的物业管理目标,项目经理需要事前制定周全而符合实际情况的计划,包括开展工作的目标、原则、程序和方法。
使服务处全体成员围绕共同的目标、执行统一的原则、遵循规范的程序、按照科学的方法协调一致的工作,取得最好的效果。
3、项目组织的指挥员:
物业管理工作涉及多个部门、专业、人员和环节,是一项庞大的系统工程。
为了提高项目物业管理工作效率并节省项目的管理费用,项目经理需要进行良好的组织与分工,确定项目的组织原则和组织形式,为项目组人员提出明确的目标和要求,充分发挥每个成员的作用。
4、项目经理是协调工作的纽带:
物业管理工作实施的成功不仅依靠物业公司自身的努力,还需要业主方的积极协作配合以及地方政府、社会各方面的指导与支持。
项目经理需充分考虑各方面的合理和潜在的利益,建立良好的社会关系,是协调各方面关系使之相互紧密协作配合的桥梁与纽带。
5、项目控制的中心:
对物业管理实施效果的评估,是物业管理实施效果考核的主要指标。
项目经理需要运用先进的管理理念、管理方法对项目各项物业管理工作进行综合控制。
制定执行效果测量基准,进行进展情况分析,采取纠正偏差措施,保证项目的正常运行,是项目控制的中心。
总之,项目经理对外代表公司与甲方及有关单位进行联系处理本项目物业管理有关的一切重大事项;对内全面负责组织项目的实施,是项目的直接领导者和组织者。
结合斌锋·御云府,我司将本项目物业项目经理的管理职责定为:
1、负责斌锋·御云府物业管理工作整体策划及目标管理控制,确保服务处各项目标实现。
2、负责服务处日常工作的检查与监督。
3、负责巡视物业区域内各场所的现场管理情况及员工的工作状态,检查管理服务质量,及时发现问题,促进工作发展;
4、负责服务处ISO9000质量体系的正常运行,及物业管理品质管理的监督考核;
5、负责服务处员工的工作监督、量化和考核、员工激励和业务指导;
6、负责服务处员工队伍的建设,员工素质的培训;注重服务处团队力量的发挥,建立健全服务处的组织系统,使之合理化、精简化、高效化;
7、按时保质完成总公司下达给服务处的各项工作任务;
8、定期召开服务处员工会议,对服务处工作进行评价,多渠道与员工进行沟通;
9、严格按照服务处财务制度,负责做好服务处日常开支的审批工作;
10、以身作则,关心员工,奖罚分明,提高自身素质和修养,最大限度的发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。
2、客户服务中心
(1)负责客户有关物业装修、收费标准、服务导向及流程的咨询和相关手续的办理;
(2)负责各类客户服务需求及投诉的受理及跟进;
(3)负责领导、外宾到访、活动的接待及礼仪服务;
(4)负责总机值班及电话接转;
(5)负责客户的定期回访及联谊/客户资料的建档及管理;
(6)负责客户的沟通协调/服务分包方的督导;
(7)协助财务负责收费。
(8)负责建立业主档案信息。
(9)负责做好项目的后勤工作,如档案管理、采购、社会保险、培训策划、薪资核算等工作。
(10)负责对小区业主提供其他增值服务。
如:
室内保洁等。
3、工程管理部
1、负责[斌锋·御云府]变配电、弱电、给排水、电梯、消防等系统的日常维修、保养工作;
2、负责[斌锋·御云府]停水、停电等有关设备突发事件的处理和管理的公共设施设备维修;
3、负责[斌锋·御云府]房屋建筑、公共设施、日常维修、保养工作;
4、负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施;
5、负责编制[斌锋·御云府]的水、电、气计划/负责水、电、的定期抄录、统计、和分析/负责制定[斌锋·御云府]的节能降消耗方案并组织实施;
6、负责[斌锋·御云府]各类外委工程的项目立项、预算编制及施工监理;
7、负责对装修单元装饰装修的审批及竣工审查,并建立装修档案;
8、负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善;
9、负责与供电局、自来水公司、燃气公司等社会机构建立良好的业务关系;
10、负责重大节假日或特殊情况的花卉布置和气愤营造。
4、秩序管理部
1、负责[斌锋·御云府]范围内的秩序防范、巡查、布防;
2、负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导;
3、负责对[斌锋·御云府]进出人员验证登记。
4、负责对大宗物品的进出验证和放行/对可疑人员进行询问及监控
5、负责对[斌锋·御云府]重点部位、内部外部及死角进行巡视和布防,及时消除秩序隐患;
6、负责对[斌锋·御云府]公共设施的完好进行检查,发现问题及时上报;
7、负责监控系统的24小时值班;
8、负责[斌锋·御云府]的消防检查、演习、宣传、防范、救护工作及义务消防员的培训和管理;
9、负责紧急情况的应急处理;
10、负责与公安、交管、消防等主管部门的定期沟通并建立良好的业务关系;
11、负责装修单元巡查,对装修人员的管理。
12、负责[斌锋·御云府]内法律事务及纠纷的协调和处理。
5、环境、绿化管理部
1、负责[斌锋·御云府]红线区域内的保洁、园林绿化的修剪和病虫害的消杀;
2、负责[斌锋·御云府]公共区域内、外装饰品及地面、墙面瓷片的维护和保养;
3、负责和[斌锋·御云府]公共区域节假日装饰花木摆设、养护;
4、负责有关环境方面紧急情况的应急处理;
5、负责与市政环卫主管部门的定期沟通并建立良好的业务关系;
6、负责[斌锋·御云府]各类有关环境外委工程的项目编制及组织实施;
7、负责[斌锋·御云府]环境管理部门的计划、资料建立和完善,部门使用药品、工具管理。
第二章管理制度
规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障,对是实施物业管理的准则,一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。
我公司在长期管理实践中,制订了一系列的规章制度,形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系,为全面开展项目物业管理工作,实现我们的管理目标,根据我公司物业管理制度体系,结合合肥市斌锋·御云府的实际,制订项目管理制度和管理体系。
一、物业管理规章制度的建立
1、合肥市斌锋·御云府物业服务处规章制度的建立应符合相关的法律法规。
所有管理制度的建立,均以法律法规及物业管理委托合同为基础,保障委托方、我公司等法律主体平等的合法权益,对各法律主体的责任和义务进行细化,保证物业管理委托合同的顺利实施。
2、在建立合肥市斌锋·御云府物业服务处内部管理制度时,以我公司现有的公共事务管理制度、行政管理制度、ISO9001质量管理体系等管理运作制度为基础,结合小区物业不同的物业管理的特点和要求,对整个规章制度体系做适当修订,使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。
3、规章制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。
每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。
4、注重定性要求与定量要求的结合,既能使检查考核具有标准尺度和依据,又能使检查考核正确定位。
5、注重服务处各部门人员职责范围和工作关系的衔接,对物业管理错综复杂的各个管理环节,用不同的制度使其有序规范地运作,既有分工,又有合作,协调一致。
6、制度文字条款简明扼要,便于员工理解、记忆、接受、执行、也便于进行适时修改、调整和补充。
二、物业管理规章制度架构
规章制度是各项管理工作正常运行的依据,为使物业管理的各项工作有条不紊的开展,必须在管理工作实践中不断完善、细化各项管理制度,从而进一步提升管理服务水平。
没有规矩,不成方圆。
科学、规范的规章制度是物业管理运行的保障,我公司以国家法律法规和政府相关部门颁发的相关文件为依据,结合物业管理探索实践,制定一套适用、合理的管理规章制度,并把有关法律法规作为我们制度的一部分,保障物业的规范化、法制化、科学化、程序化运作,根据合肥市斌锋·御云府具体物业管理的特点和要求,制定了详细的管理规章制度。
以下是拟设的物业管理规章制度纲要,本规章制度主要由公众制度、内部岗位职责、各项服务工作规程及管理运作制度和员工考核制度及标准四方面组成。
(一)对外管理制度
1.业主临时公约
2.精神文明建设公约
3.物品放行管理规定
4.装修管理规定
5.装修施工队管理办法
6.房屋修缮管理规定
7.空调安装管理规定
8.私家花园(含天台、露台)使用规定
9.噪音控制规定
10.消防管理规定
11.安全防范管理规定
12.停车场及车辆管理规定
13.环境卫生管理规定
14.绿化维护管理规定
15.安全用水、用电管理规定
16.饲养家禽、家畜及宠物管理规定
17.暂住人员管理规定
18.便民活动管理规定
(二)内部岗位职责
1、管理中心经理岗位职责
2、保安部主管岗位职责
3、清洁绿化主管
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