土地估价格式.docx
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土地估价格式.docx
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土地估价格式
土地估价报告规范格式
土地估价报告(首页)
土地估价报告编号项目名称:
委托估价单位:
估价人:
委托估价单位(人):
估价日期:
土地估价报告(文字说明式)
第一部分摘要
一、估价项目名称:
说明估价项目的全称
二、委托估价方:
说明该项目估价的委托单位或个人
三、估价期日:
说明所估地价的具体时点
四、价格结果:
说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价,并附大写金额。
如用外币表示,应说明外币与人民币的比价
五、土地估价师签字:
由参加本次估价的土地估价师签名,并说明土地估价师资格证书号
六、土地估价机构:
由土地估价机构加盖公章
第二部分估价对象界定
一、委托估价方:
说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法定代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等
二、委托估价方:
说明该项估价的委托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法定代表人等
三、估价目的:
说明该项估价的目的和应用方向
四、估价日期:
说明该向估价工作的起止日期
五、估价期日:
说明该所估地价的具体时点
六、估价对象概况
1.土地登记状况:
说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等
2.土地权利状况:
说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况、以出让方式取得的土地使用权要说明已使用的年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。
对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要祥加说明
3.建筑物和地上附着物状况:
说明建筑物的耐久年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等
七、地价影响因素分析:
说明影响估价对象的价格水平的因素条件
1.一般因素:
说明税收政策、产业政策、城市经济发展对地价产生影响因素
2.区域因素:
说明城市商业中心等级及其影响、道路等路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平
3.个别因素:
说明待估宗地最有效的使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素
八、地价定义:
说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度
第三部分土地估价结果
一、估价依据:
说明该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件。
采用的技术规程委托估价方提供的有关资料、受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
二、土地估价(简要说明估价过程中涉及的有关内容及估价结果)
1.估价原则:
说明该项估价所遵循的主要原则
2.估价方法:
说明估价中采用的主要估价方法、方法选择的依据和每种估价方法的计算结果。
要求所选的估价方法不少于两种
3.估价结果:
说明最后估价额确定依据、方法和单位地价及总地价
三、需要特殊说明的事项
1.本项目估价的假设条件
2.该报告使用的限制条件
3.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项
4.估价中未考虑的因素及一些特殊处理必要时说明这样做的原因或依据
5.土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等
6.其他需要说明的问题
第四部分附件
附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房地产权证复印件或证明材料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等
年月日
土地估价技术报告
(仅供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门确认和备案时的附件)
首页部分同估价报告。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称:
说明估价项目的全称
二、委托估价方:
说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、联系地址
三、委托估价方:
说明该项的估价的委托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表、联系人及联系电话等
四、估价对象:
说明估价的具体范围、指出估价的是土地还是包括其他内容
五、估价目的:
说明该项估价的目的和应用方向
六、估价依据:
说明该项估价所依据的有关法律、法规、政策文件和采用的技术规程、委托估价方提供的有关资料、委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
七、估价定义:
说明所估价的内涵、土地实际开发程序及本次估价所设定的开发程序
八、估价期日:
说明所估地价的具体时点
九、估价日期:
说明估价工作的起止日期
十、估价结果:
说明总地价、单位面积地价和楼面地价、并附大些金额单位为元、元/m。
如用外币表示、说明外币与人民币的比价
十一、需要特殊说明的事项:
同估价报告之相应部分
十二、土地估价签名:
由参加本次估价的土地估价师签名、并注明土地估价师资格证书号
十三土地估价机构:
由土地估价机构加盖公章
年月日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述:
与估价报告之相应部分同
(上述内容中,土地位置、权利以土地登记和土地使用权出让合同中的有关内容为准,其他状况以建筑物、地上附着物产权登记内容和实际勘察、调查内容为准)
二、地价影响因素分析:
说明影响待估宗地地价水平的因素
1.一般因素:
与估价报告之相应报告同
2.区域因素:
与估价报告之相应报告同
3.个别因素:
与估价报告之相应报告同
(上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应,其中对地价影响大的重要因素必须分析,与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑,因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素要在技术报告中说明并进一步分析)
(地价影响因素的分析,必须做到客观描述用语规范内涵准确能够定量反映的必须用定量数据表述)
第三部分土地估价
一、估价原则:
明确说明此次估价所遵循的原则、应体现客观、公正、科学、合理的原则
二、估价方法与估价过程:
要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程
(应根据待估宗地特点及项目的实际情况、依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定,选取适宜的估价方法。
要求在一项估价中所选方法不少于两种,并说明估价方法选择的依据,同时,各种估价方法的应用过程还应分别满足相应的要求)
一、市场比较法
应用此种方法估价,要求按照《规程》规定,选择相似比较实例,进行因素比较修正后,确定待估土地价格,要求比较实例不得少于三个。
估价中,除要求选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属于邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求。
1.比较实例的选择
所选实例应是实际交易实例,并说明实例的具体坐落(门牌号或宗地号)
2.因素选择
估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素,主要是区域因素和个别因素以上因素要与报告第二部分地地价影响因素对应,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依据
3.因素条件说明
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件
略
二、收益还原法
应用此方法估价,要依据《规程》规定程序进行,技术报告中应对以下内容予以明确说明
1.具体说明实际总收益和客观总收益及估价对采用的收益额和相应的条件
2.总费用中涉及到的项目和各项标准要具体说明其确定的依据,方法和各项参数的选取标准
3.说明纯收益的测算依据和方法
4.明确说明还原利率土地还原利率建筑物还原利率综合还原利率的确定方法依据和具体标准
5.说明土地使用年限收益还原公式选取和收益价格的确定
三、假设开发法
应用此法估价要依据规程规定程序进行技术报告中应对以下内容予以明确说明
1.通过分析待估宗地的条件,考虑规划及管理等限制条件,确定土地最佳利用方式,应包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容
2.明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价,并说明估价方法及依据
3.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准
说明计算公式计算过程和结果
四、成本逼近法
1.应用此方法估价、要求按照《规程》的规定进行数据的调查、归类和估算估价
2.要详细说明土地取得费用的各组成项目及费用标准,并说明其确定的依据,有文件依据的,要指出文件的名称及文件中有关费用标准,没有文件依据的,如属当地一般规定的,要有当地土地管理部门或有关政府部门证明,涉及到当地不同区域的费用标准的,要在充分调查实际情况的基础上,分析后进行确定,并说明原因
3.明确待估宗地的开发期限,开发状况和相应的开发费用标准并说明依据
4.有关税费贷款、利息及投资回报率的确定,要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果
5.说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据
6.说明土地价格确定方法和结果
五、基准地价修正法
应用此法进行估价,按照规程规程的程序进行,在技术报告中应对如下事项予以明确说明
1.说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素条件说明表注明来源及依据
2.说明待估宗地的各项因素具体条件,应按因素修正系数表要求的内容具体列出,具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式
3.确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数
4.说明年期及期日差别和相应的修正系数
5.对基准地价修正得到宗地地价
三、地价的确定
1.地价确定的方法:
要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。
对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的,要解释其方法选择的依据
2.估价结果:
应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、用大写表示的地价金额。
如用外币表示地价。
应注明外币与人民币的比价
第四部分附件
同估价报告之相应部分
- 配套讲稿:
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