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营销策划案全集简装
第一章项目投资营销
一、项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
2、项目用地周边环境调查
3、地块交通条件调查
4、周边市政配套设施调查
二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行现状
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、商品住宅客户构成及购买实态分析
三、土地SWOT分析
1、项目地块的优势
2、地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、地块的威胁及困难点
四、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
2、项目定位
五、项目价值分析(投入资产分析)
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
2、项目可实现价值分析
六、项目定价模拟
1、均价的确定
2、项目中具体单位的定价模拟
七、项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
2、项目成本模拟
3、项目收益部分模拟
C、销售率对收益的影响
八、投资风险机及其规避方式提示
1、项目风险性评价
2、资金运用的风险性
3、经济政策风险
九、开发节奏(进度)建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
2、项目开发节奏及结果预测
第二章项目规划设计营销
一、总体规划
1、项目地块概述
2、项目地块情况分析
3、建筑空间布局
4、道路系统布局
5、绿化系统布局
6、公建与配套系统
7、分期开发
8、分组团开发强度
二、建筑风格定位、色彩计划
1、项目总体建筑风格及色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
三、主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型配置比例
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
四、室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
2、庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
3、项目各组团环境概念设计
4、项目公共建筑外部环境概念设计
六、公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
2、本项目公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构想
3、项目营销示范单位装修概念设计
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修边标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
2、背景音乐指导
九、小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
第三章项目质量工期营销
一、建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二、施工工艺流程指引
1、工程施工规范手则(具体见国家相关规定)
2、施工工艺特征流程提示
三、质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四、工期控制
1、项目开发进度提示(见附表)
2、施工组织与管理
五、造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑组织资金安排提示
六、安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章项目形象营销
一、项目视觉识别系统核心部分
1、名称
3、标志
4、标准色:
4、标准字体:
二、延展及运用部分
1、工地环境包装
2、营销中心包装设计
3、公司及物业管理系统包装设计
第五章项目营销推广策划
一、区域市场实态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主要卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三、目标客户群定位分析
1、项目所在地人口就业情况
2、项目所在地经济发展状况
3、项目所在地家庭情况分析
4、项目客户群定位
四、价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
5、价格分期策略
五、入市时机策划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房产相关法规和市场情况简明分析
房地产投资
建筑业主要指标
土地供应状况
批准入市项目
商品房空置
西部大开发的政策支持
近期出台的商品房管理系列政策
2、入市时机的确定及安排
六、广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
按营销阶段进行广告推广
A、信息发布期:
B、内部认购期:
C、公开发售期:
D、强势推广期:
E、持续热卖期:
A、促销尾盘期:
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控评估及修正
5、入市前印刷品的设计制作
七、媒体策略
1、媒体总策略及媒体选择
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模(由广告公司提供详细广告计划)
5、费用估计
八、推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九、推广活动策划及现场包装
1、阶段性划分
2、市场推广策略
推广要领
销售推广策略
问卷式销售活动
工程形象配合:
其它宣传方法:
推广要领
销售推广策略
政府公关和媒体公关
广告推广策略
广告主题:
中心诉求点:
媒体选择:
报板广告形式:
投放频率:
其它宣传方式:
工程形象配合:
推广要领
销售推广策略
开盘庆典活动
购房幸运促销活动
广告推广策略
广告主题:
中心诉求点:
媒体选择:
报版广告形式:
报版广告投放频率:
其它宣传方式:
销量控制策略
价格策略
物管先期介入
明星交钥活动
户外展示咨询活动
注意力促销
优惠的付款方式和高成数银行按揭
节假日促销
案场包装与分销点设立
热销场面的促销
竞争项目的借势和回避
价格变化策略
炒家入场
内卖
网络营销
政府或社团公关
业主子女就学公关
业主联谊公关
十、营销推广效果的监控/评估及修正
1、效果测评形成
2、实施效果测评的主要指标
第六章项目销售顾问、销售代理
一、销售周期划分及控制
1、销售策略
2、销售过程模拟
一、各销售阶段营销推广执行方案实施
三、各销售阶段广告创意设计及发布实施
四、售前资料准备
1、批文及销售资料
2、人员组建
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
5、销售费用预算表
6、财务策略
7、商业合作关系
8、工作协调配合
五、销售培训
1、销售部人员培训,公司背景及项目知识
2、销售手册
3、客户管理系统
4、销售作业指导书
六、销售组织与日常管理
1、组织与激励
服装
装饰
服饰
头发
站资
坐姿
动姿
交谈
3、规章制度概念提示
2、工作流程
第七章项目服务营销
一、项目销售过程所需物业管理资料
1、楼宇质量保证书
2、楼宇使用说明书
3、业主公约(示范文本)
4、用户手册
5、楼宇交收流程
6、入伙通知书
7、入伙手续书
8、收楼书
9、承递书
10、业主/用户联系表
11、遗漏工程使用钥匙授权书
12、遗漏工程和水电表底数记录表
13、装修手册和装修申请表
二、物业管理内容策划
1、工程、设计、管理的提前介入
2、保洁服务
3、绿化养护
4、安全及交通管理
5、三车及场地管理
6、设备养护
7、房屋及公用设备、设施养护
8、房屋事务管理
9、档案及数据的管理
10、智能化的服务
11、家政服务
12、多种经营和服务的开展
13、与业主的日常沟通
14、社区文化服务
三、物业管理组织及人员架构
1、物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构,明确各部门的职能、权限、隶属关系及信息沟通渠道。
四、物业管理培训
1、在物业交付使用前,培训内容
委托——代理理论
价值——价格理论
中国物业管理简史
中国物业管理的未来
2、在物业交付使用后,培训内容
五、物业管理规章制度
1、员工手册
2、岗位描述及工作流程
3、财务制度
4、采购及招标程序
5、员工考核标准
6、业主委员会章程
7、各配套功能管理规定
8、文件管理制度
9、办公设备使用制度
10、值班管理制度
11、消防责任制
12、消防管理规定
13、对外服务工作管理规定
14、装修工程队安全责任书
15、车场管理规定
16、非机动车辆管理规定
17、出租房屋及暂住人员管理规定
18、进住(租)协议书
19、商业网点管理规定(范例)
六、物业管理操作规程
1、楼宇本体维护保养规程
2、绿化园林养护规程
3、消防设施保养及使用规程
4、供配电设备维护及保养规程
5、机电设备维护保养规程
6、动力设备维护保养规程
7、停车场、车库操作规程
8、停车场、车库维护保养规程
9、游泳池及其设备维护保养各操作规程
10、给排水设备维护保养规程
11、公共部位保养保洁操作规程
12、保安设备操作及维护规程
13、照明系统操作及维护规程
14、通风系统操作及维护规程
15、管理处内部运作管理规程
16、租赁管理工作规程
七、物业管理的成本费用
1、管理员工支出
2、维护及保养
3、公共费用
4、行政费用
5、保险费(包括财产及公共责任险)
6、其它
7、管理者酬金
8、营业税
9、预留项目维修基金
八、物业管理ISO9002论证提示
1、质量手册
2、程序文件
3、工作规程
4、质量记录
5、行政管理制度
九、物业管理费标准
第八章项目二次营销
一、全面营销
1、全过程营销
(1)、项目投资营销
(2)、项目规划设计营销
(3)、项目质量二期营销
(4)、项目形象营销
(5)、项目营销推广策划
(6)、项目营销顾问销售代理
(7)、项目服务营销
(8)、项目二次营销
2、全员营销
(1)、项目营销的实现绝不是营销部门的事情,而且所有非营销部门全方位全过程参与企业的营销管理的过程。
(2)、营销手段的整体性
(3)、营销主体的整体性
二、品牌战略提示
1、品牌塑造
2、品牌维护
3、品牌提升
三、发产商可持续经营战略提示
2、产业化道路策略
3、专业化道路策略
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