虹桥国际商都宏观数据分析虹桥天都国际.docx
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虹桥国际商都宏观数据分析虹桥天都国际
虹桥国际商都宏观数据分析
瑞商联城谨呈
2007年1月
目 录
一、上海市宏观经济分析
1.宏观经济背景
1.1上海区位
上海位于北纬31度14分,东经121度29分,地处太平洋西岸,亚洲大陆东沿,长江三角洲前缘,东濒东海,南临杭州湾,西接江苏、浙江两省,北界长江入海口,长江和东海在此连接。
上海正当我国南北弧形海岸线中部,交通便利,腹地广阔,地理位置优越,是一个良好的江海港口。
2005年末,上海全市面积6340.5平方公里,占全国总面积的0.06%,南北长约120公里,东西宽约100公里。
其中区域面积5155.01平方公里,县域面积1185.49平方公里。
境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿,其中崇明岛面积1041.21平方公里,是我国的第三大岛。
至2005年末,上海有18个区、1个县,共108个镇,3个乡,103个街道办事处,3437个居民委员会和1874个村民委员会。
由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速,上海人口总量规模不断扩大。
至2005年末,全市户籍人口已增加到1360.26万人,是解放初期的2.6倍,占全国总人口的1%。
据2005年1%人口抽样调查,全市常住人口为1778万人,和2000年第五次人口普查相比,增加了137万人,其中外来常住人口438万人。
1.2上海综合实力
1992年以来,上海经济已连续14年保持两位数增长。
2005年,全市实现生产总值9143.95亿元,按可比价格计算,比2000年增长75.3%,平均每年增长11.9%。
2005年,上海完成财政收入4095.81亿元,比2000年增长1.3倍,平均每年增长18.5%。
全年地方财政收入1433.9亿元,比上年增长20.7%。
其中,增值税226.12亿元, 增长13.4%;营业税512.93亿元,增长15.9%;个人所得税111.92亿元,增长26.2%;房产税34.1亿元,增长25.9%。
“十五”时期,全市地方财政收入累计完成4726.56亿元,平均每年增长23.6%,相当于建国至“九五”期末总和的69%。
2.主要经济指标
2.1地区生产总值
2.1.1上海GDP连续11年保持两位数增长
资料来源:
上海市历年统计年鉴
2.1.2人均GDP
2.1.3上海市GDP成长超越全国平均水平
资料来源:
上海市历年统计年鉴,中国历年统计年鉴
2.2产业结构
05年第三产业占全市GDP的比重达50.5%。
2.3人口规模不断扩大
单位:
亿元
2.4社零总额持续快速增长
资料来源:
上海市历年统计年鉴
2.5城市居民收入支出
2.5.1城市居民人均收入、支出快速增长,2005年城市居民人均消费性支出超过1.3万元人民币。
2.5.2人均消费支出结构(2005)
∙ 食品支出比重下降到35%,人们生活达到富裕水平;
∙ 服务消费支出比重超过30%。
资料来源:
上海市历年统计年鉴
2.6商业物业供应量
2.6.1历年供应、销售、出租量
∙ 近几年商业物业供应量持续上升,市区商业物业出现过剩现象;
∙ 上海商业地产总量达到3000万平方米,甲级写字楼总量约300万平方米,结构不均衡。
资料来源:
上海市历年统计年鉴
2.6.2大型商业项目存量(5000平方米以上)
∙ 分业态:
大型超市
百货店
购物中心
大型家电卖场
大型建材卖场
其他
未明确
合计
黄浦区
2
20
5
4
0
3
1
35
卢湾区
3
11
6
1
2
5
0
28
徐汇区
8
6
3
6
12
0
6
41
长宁区
5
9
5
6
1
3
0
29
静安区
1
7
8
0
0
3
0
19
普陀区
19
5
3
11
4
0
3
45
闸北区
4
5
1
3
1
0
0
14
虹口区
8
5
1
5
2
2
6
29
杨浦区
6
4
1
7
4
1
0
23
浦东新区
29
8
9
20
8
2
3
79
闵行区
18
2
5
11
7
0
0
43
嘉定区
6
3
3
6
1
0
0
19
宝山区
12
5
3
11
5
0
7
43
金山区
5
3
0
3
0
0
0
11
松江区
7
3
0
4
0
1
0
15
青浦区
1
1
0
3
1
1
0
7
南汇区
5
0
0
4
0
1
1
11
奉贤区
5
1
2
2
2
1
0
13
崇明县
1
0
0
3
0
0
0
4
合计
145
98
55
110
50
23
27
508
∙ 分状态
已建
在建
合计
黄浦区
27
8
35
卢湾区
28
0
28
徐汇区
34
7
41
长宁区
21
8
29
静安区
15
4
19
普陀区
35
10
45
闸北区
12
2
14
虹口区
19
10
29
杨浦区
20
3
23
浦东新区
69
10
79
闵行区
39
4
43
嘉定区
14
5
19
宝山区
33
10
43
金山区
10
1
11
松江区
11
4
15
青浦区
7
0
7
南汇区
9
2
11
奉贤区
9
4
13
崇明县
3
1
4
合计
415
93
508
2.6.3上海主要商圈购物中心1F租金指数稳步上升
资料来源:
戴德梁行研究报告
3.未来发展趋势
“十一五”上海国民经济和社会发展主要任务有:
∙ 2010年高技术产业自主知识产权拥有率达到30%左右;
∙ 2007年新车全面实施欧Ⅲ排放标准,2010年全市二氧化硫年排放量比2005年减少35%以上;
∙ 2010年全市生活垃圾无害化处理率达到80%以上;
∙ 2010年重点监管企业污染物稳定达标排放率达到95%以上;
∙ 2010年享受居家养老服务的人数达到25万人左右,养老机构床位数达到10万张左右;
∙ 2010年郊区城市化率达到75%左右;
∙ 2010年轨道交通运营里程达到约400公里;
∙ 2010年高速公路通车里程达到约880公里;
∙ 完成中心城区400万平方米成片二级旧里以下房屋改造任务,约占中心城区成片二级旧里以下房屋现有总量的50%;
∙ “十一五”期间政府财政性教育投入相当于市生产总值的比例达到4%。
资料来源:
《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
4.小结
∙ 上海市国民经济发展迅速,经济总量高。
2006年国民生产总值初步统计已超过1万亿元人民币;经济增长速度快,连续15年以两位数速度增长;
∙ 上海市潜在消费群庞大。
2005年末户籍人口总数达到1360万,外来常驻人口约为430万;
∙ 上海市人民生活富裕。
城镇家庭食品支出占人均可支配收入的35%左右,人们生活达到富裕水平;
∙ 消费力强。
城镇居民人均消费性支出超过1.3万元;
∙ 商业物业吸纳量保持高增长。
1995年以来,商业物业销售面积占当年竣工面积的比重逐年提高;
∙ 未来发展趋势良好。
根据“十一五”规划,上海市将率先建成集约型社会。
二、虹桥地区宏观经济分析
1.经济发展背景
长宁区,位于上海市区西部,地势平坦,西部略高,东部略低。
吴淞江(苏州河)为区境干流,支流均属其水系。
境内四季分明,属亚热带季风区。
土地面积约38.3平方公里,2005年末户籍人口61.84万、常住人口67.18万,常住人口密度列上海市各区第9位;
2005年,长宁区户籍人口流入8614人,在上海市排名第5,户籍人口流出3069人,在上海市排名第4,净人口流入5545人,在上海市排名第6;
三大经济组团:
中山公园区域(商业)、虹桥区域(商务)和临空经济园区(高科技);
2005年全区实现GDP183亿元,占上海市2.0%;社零总额111.5亿元,占上海市3.8%。
2.零售消费总量
2.1长宁区社会零售总额
(单位:
亿元)
2.2长宁区社会零售总额增长率
长宁区社会零售总额增长率略高于上海市平均水平。
资料来源:
长宁区历年统计发展公报,上海市历年统计年鉴
3.三大经济组团
临空经济
园区
虹桥开发区
中山公园地区
3.1中山公园地区
∙ 区位:
以中山公园为核心,形成1.14平方公里的区域范围:
东至华阳路、安西路,南到安化路,西抵中山西路内环线,北涉万航渡路;辐射范围:
东至江苏路,南到延安西路,西抵内环线西侧,北临苏州河。
∙ 交通:
中山公园地区是上海城市交通的重要枢纽之一,28条公交线路始发或途经,轨道2号线、3号线在此呈“T”字交叉。
日客流量30.64万人次。
2号线西延伸段2006年开通后,和3号线构成“十”字交叉,日客流量预计超过50万人次。
∙ 定位:
商业型、休闲型、数字型。
∙ 规划:
“一圈三街”。
“一圈”是指1.14平方公里区域范围内以中山公园为核心形成的一个商圈。
商圈核心是长宁路(凯旋路至定西路段)南北两侧的大型商业设施;“三街”是和商圈相连的三条支马路,即凯旋路、定西路、愚园路;分别定位为定西路特色商业街、愚园路文化艺术休闲街和凯旋路多媒体产业走廊。
3.2虹桥开发区
∙ 区位:
东到中山西路、西至芙蓉江路、南止红宝石路、北到玉屏南路的3.15平方公里范围。
∙ 交通:
①虹桥国际机场——国际航空枢纽港的重要组成部分,使虹桥地区成为上海和国际交流的门户区。
②虹桥综合交通枢纽——占地26.26平方公里,集空港、磁悬浮铁路、城市轨道交通、城际高速铁路、高速公路为一体,预计2009年建成,世博会前正式投入运行。
∙ 定位:
国际、商贸、文化。
∙ 规划:
(1)现有的虹桥开发区(以展览展示、外事、宾馆、办公功能为主)。
(2)遵义路办公、酒店和高端商业区。
(3)娄山关路天山路商业、文化休闲区。
(4)虹桥路古北新区商务办公、酒店区。
(5)古北路国际特色教育、培训、科研区。
资料来源:
《长宁区十一五发展规划》
3.3临空经济园区
∙ 区位:
位于外环线的内侧,由外环线、苏州河、淞虹路、周家浜相围合,面积2.74平方公里。
∙ 交通:
距虹桥国际机场5分钟车程,2-8分钟内步行至地铁虹桥临空园区站,直上外环线、连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路,贯通318国道,距上海市高档住宅区——虹桥别墅区5分钟车程,距离上海虹桥综合交通枢纽一站路。
∙ 定位:
高新技术园区。
4.虹桥地区未来发展规划
4.1区域规划图
本项目
2号地铁线
4.2发展目标
∙ 形成现代服务业发展集聚地,构筑上海国际性大都市的商务商贸副中心。
∙ 形成国际性多元文化展示地和交流中心,塑造虹桥“时尚”之都。
∙ 形成服务于上海、长三角及亚太地区的商贸、会展和服务中心。
∙ 形成一个集商务办公、展览展示、会务宾馆、信息软件及网络研发为一体的信息化高度使用的E—SCBD区域。
4.小结
∙ 经济发展处于上海市各区中上游水平;
∙ 社会零售总额增长速度略高于上海市平均水平;
∙ 三大经济组团错位发展。
中山公园为商业、休闲区;虹桥开发区侧重商贸、商务;临空为高新技术园区;中山公园商业和虹桥开发区商业将会产生竞争;
∙ 虹桥开发区商务功能已经较为成熟,但商业气氛正在形成中;
∙ 临空经济园区正处于发展的初级阶段;
∙ 中山公园商业气氛随龙之梦购物中心的正式营业,正逐步形成。
三、项目周边情况分析
1.天山路商圈情况
1.1住宅
住宅售价在25000元/平方米左右。
名称
地理位置
建筑面积
套数
价格
(元/ )
已售套数
上市日期
交房日期
停车位
会所
现代广场
仙霞路369号
7万余
535
26000
2005年6月
2006年底
200多
有
凯欣豪园
汇川路88号
16.6万
1400
22000
482
2003年10月
2006年6月
570
有
虹桥豪苑
紫云路118弄
3万余
700多
22000
2004年8月
2006年底
400多
有
长宁馥邦
天山西路120号
10万
219
15000
219
2004年4月
200
无
天山河畔花园
天山路360号
11万
1410
21000
1198
2004年4月
2006年12月
400
有
仁恒河滨花园
芙蓉江路338弄
15.6万
1135
23000
470
2004年4月
2006年9月
381
有
皇家花园
安顺路、伊犁路
22000
长发虹桥公寓
虹桥路、伊犁路
185
23000
152
2004年
2005年7月
有
利星国际广场
延安路、定西路
4.5万
435
16000
329
2005年
2006年5月
无
金色贝拉维
黄金城道、玛瑙路
11万
600
23000
未定
未定
有
古北国际广场
古北高贵东道299弄
4.1万
19000
2005年3月
2006年底
未定
虹桥中国
哈密路2010号
8万
278多
10912
2004年9月
2006年3月
未定
有
伦敦广场
古北路1000号
5万
88多
27000
50
2004年9月
现房
88
有
古北瑞仕花园
黄金城道500弄
3.9万
590多
23000
524
2003年9月
2005年12月
590
有
1.2辐射区域
2.主要商业项目
∙ 天山路大型商业项目供应时间较为集中,可能在短期对租金市场形成冲击
名称
经济类型
营业面积
开业时间
地址
环线位置
状态
虹桥友谊商城
港澳台商投资
1.5
1994
遵义南路6号
内中环间
已建
虹桥百盛
港澳台商投资
2.1
2002
遵义路100号
内中环间
已建
天山商厦
国有集体
2
1996
天山路789号
内中环间
已建
巴黎春天长宁店
其他
0.6
2004
定西路1328号
内环以内
已建
新世界百货
其他
2003
长宁路823号(定西路1527号)
内环以内
已建
百联西郊购物中心
港澳台商投资
10.9
2004
仙霞西路88号
中外环间
已建
虹桥上海城
股份有限公司
6
2002
遵义路100号
内环以内
已建
龙之梦购物中心
其他
17
2005
长宁路1018号
内环以内
已建
新宁购物中心
其他
13.8
2003
长宁路823号(定西路1527号)
内环以内
已建
天山世际广场
国有集体
2.6
天山路娄山关路北侧
内中环间
在建
虹桥天都
国有集体
3.3
天山路遵义路南侧
内中环间
在建
虹桥国际商都
其他
3
天山路娄山关路南侧
内中环间
在建
泓鑫时尚广场
其他
3.4
天山路古北路北侧
内中环间
在建
悦达信一时代广场
国有集体
3.6
万航渡路889号
内环以内
在建
∙ 大型、优质商业项目的土地供应量有限
宗地名称
宗地位置
规划建筑面积 (万平方米)
容积率
规划用途
批准用地时间
约(规)定开工、竣工时间
长宁区115街坊2/1丘
茅台路以南、古北路以东、娄山关路445弄以北
14.1976
4
其他商服用地
2006-4-18
2007-7-1
2010-12-30
长宁区周家桥街道88街坊32/8丘
长宁区88街坊32/8丘
24.2803
3.99
其他商服用地
2005-10-25
2007-6-30
2010-12-30
长宁区新华街道48街坊6/1、16/1丘
长宁区48街坊
2.4336
3.6
其他商服用地
2005-10-31
2006-12-30
2008-12-30
长宁区江苏街道33街坊18/2丘
愚园路、长宁路
0.2836
1.39
商业用地
2004-8-31
2005-12-30
2007-6-30
长宁区周家桥街道83街坊35/3丘
长宁区83街坊35/3丘地块
1.0000
4
餐饮旅馆业用地
2004-8-31
2005-12-30
2007-12-30
3.轨道交通机遇
∙ 2号线延长线通车后,2号线乘客陡增,延长段公交运量降低三成,地铁的集客效应十分明显;
∙ 从上海发展的经验来看,主要百货公司和购物中心几乎都集中在地铁口附近,地铁带来的人流是商场赖以生存的基础。
;
∙ 本项目为地铁上物业,且位于成熟商圈,增长潜力大。
4.小结
∙ 长宁区大型商业项目主要集中在中山公园和虹桥商务区,天山路商圈大型商业项目缺乏;
∙ 天山路商圈有三个大型商业项目集中供应,可能冲击租金市场;
∙ 天山路商圈未来大型商业用地供应量有限;
∙ 2号线延伸段通车后,2号线运输量陡增,其中,娄山关路积聚了大量地铁留任,本项目为地铁上盖物业(娄山关路站),未来发展前期良好;
∙ 天山路目前仅天山商厦一个大型商业项目,且档次不高,该区域有较大的发展空间。
四、项目定位建议及初步经济收益评估
1.楼层布局
单位:
人民币
2.初步经济收益评估
∙ 资本化率取7%,商场建成可以投入使用后,粗估B2-5F总价约 7.87 亿元;
∙
注:
B1、B2机房、设施较多,使用率偏低
单位建筑面积售价RMB2.5万/平方米。
楼层
建筑面积
使用率
营业面积
单位租金GFA
单位租金NFA
日租金
年租金
(元/平方米/天)
(元/平方米/天)
B2
5186
0.35
1815.1
2.2
6.29
3,993.22
4,164,358.00
B1
4981
0.4
1992.4
5.2
13.00
12,352.88
9,453,938.00
1F
4590
0.65
2983.5
10
15.38
29,835.00
16,753,500.00
2F
4383
0.65
2848.95
5
7.69
19,372.86
7,998,975.00
3F
4375
0.65
2843.75
5
7.69
18,484.38
7,984,375.00
4F
3976
0.65
2584.4
4
6.15
10,337.60
5,804,960.00
5F
4008
0.65
2605.2
2
3.08
5,210.40
2,925,840.00
合计
31499
0.65
17673.3
4.79
99586.34
55,085,946.00
注:
B1、B2机房、设施较多,使用率偏低
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