商品房销售律师业务操作技能.docx
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商品房销售律师业务操作技能
商品房销售律师业务操作技能
王宇
引言:
秉承我个人的一贯体会,各位能够在印刷品看到的很规范的概念、原理、一些人具体的论述,尽量的跳过去,因为那个没有意义,重复的东西耽误大家的时间。
因为组织这次培训,目的就是能够非常鲜活、生动介绍一些大家关心的问题。
在进入到实质内容之前,我先问一下,咱们今天讲的是房地产销售的问题,给发展商做过销售法律顾问的请举手,还是有的。
做过五个以上楼盘的请举手,好。
倒过来,有过帮助小业主买过房,跟发展商、销售人员进行过谈判经历的人请举手,还有这种事情做过五单以上的,请举手,行。
再进一步,没有在非诉阶段做过这种事情,但在诉讼和仲裁阶段处理过这类纠纷的,请举手,这个比较多。
处理过五个以上的,也不少,这还是充分反映了这个行业的特点。
一个行业,它的末端会出现纠纷类的事情,我们在末端去做事情的机会相对多,这很正常。
从一个专业律师,或者说定位到一个行业的律师而言,更多要前端的。
房地产行业的法律服务,从一开始,我们就有介入的机会。
一直到最后,只要你自己具备能力和眼光,都是能够找到自己下手之处的。
今天我们把目光集中到销售的环节,其实销售的环节里包括租赁。
大家之前拿到过这个东西吗?
没有才好,不要局限于这个东西。
我给大家介绍的情况,就是我十几年以来做过的楼盘一个综合的体会,到底哪个环节重要,这些重要的环节里,哪些问题重要?
我是按照这样的逻辑给大家介绍情况。
既可能同时谈到发展商的问题,也可能谈到小业主的问题,也可能谈到相关的其他机构问题,就不局限于书本上非常严密的逻辑走,那样容易把大家的思维禁锢住。
回到主体内容,房地产销售是一个综合体,卖与买这肯定很清楚的事儿。
除了这两者之外,还有两类机构,对这个事情比较重要。
一类就是销售代理机构,它会同时和卖方、买方发生联系。
而且依照整个房地产行业的发展而言,专业的销售代理机构介入到销售环节成为了一个趋势,因为它不仅仅是销售本身,还包括在销售之前进行整体的策划。
它把整体的策划案拿过来,进而拿到楼盘的代销权或者包销权,然后去实行。
在实行的过程中,制定整个价格策略、销售策略、广告策略,进而它的派出人员在各个楼盘驻场,与各个楼盘具体的小业主发生谈判与关联,进而签合同,这一整套活动,现在很多楼盘成为了主流,已经取代了开发商一定要自己组建销售队伍的情况,所以说在目前的市场上,对代理机构的了解、认识以及法律关系的把握,成为一个必须要面对的问题。
除了代理机构以外,金融机构是在整个销售环节必须要关注的。
因为金融机构的出现和其存在的意义毋庸多言,大家很清楚。
重要的是它的整个销售环节提供给卖方以及买方的金融支持,是目前我国房地产行业能够发展的一个最重要的因素。
我们可能非常简单的就是按揭,但是获得按揭、拿到什么样的条件、拿到多少额度、甚至开发贷款的获得,也同样是金融机构对整个销售环节的支持。
一、销售前期环节中的证照问题
今天上午半天分几块,先来谈谈律师,当我们的立场是坐在了开发商的法律顾问,在销售环节,我们能干些什么事?
首先在整个北京,律师介入到房地产市场以来,最早出现的就是销售环节,是借鉴了香港的做法,把买楼人、小业主、买受人、买房人约到律师事务所签约。
在律师的现场协助之下,尤其是买房人,对于合同的具体条款的理解、未来关心问题的把握以及他对于一些需要调整合同内容的陈述都在律师事务所内完成,由专案负责这个项目的律师,结合项目的具体情况,现场或者延后形成补充协议,或者对于补充协议的修改方案,促成他们签约,是最开始进入的基本点。
但是这块随着业务量的增多,包括买卖双方需求的呈现,律师发现仅仅在一个环节,静态的给他们提供服务不够的,于是就向前延伸为在销售的具体活动开始之初,就与开发商以及开发商选定的专业代理机构进行各种会议。
这个大家有必要记一下,第一个环节的工作内容,就是在销售之初的筹备阶段。
筹备阶段干些什么事?
第一要严格审查,或者帮助开发商获得销售必须的证照。
在这个问题上,听起来服务很简单,其实不然。
因为在很多项目里,证照有可能是有的,但可能不全。
有的可能,我拿到土地使用证,但是把土地使用证做抵押贷款,这张土地使用证是个不清理的土地使用证,它有标注:
本块土地已经抵押给中国建设银行,抵押期间从哪年哪月到哪年哪月。
有了这个以后意味着我们一旦获得了后续的证照进入实质销售阶段的时候,我们必须向小业主披露。
按照现在的管理规定,所有的证照都必须公开悬挂,或者展示在公共的销售场所,让买受人能够一目了然。
但是我们细想一下,如果我们把土地使用权抵押了,证也标注了。
但是你想一下文字,我们的证这么大,我们标注的栏,也就像一个手指宽的栏,字就更小,你放在那里,很多买受人没有意识仔细辨别。
这个带来一个问题,就是当在这样的基础之上,信息似乎对称,又似乎没有落到实处的对称。
他签了合同以后,一旦出现付款危机,比如说他的购买意向发生变化,他自己确实是资金调配不灵买不了,或者说他向银行申办不下来按揭,在这种情况之下,他有可能提出质疑说开发商欺诈,因为土地使用权做过抵押,但是你没有告诉我。
开发商如何来对抗这种说法?
他一定会说,第一我告诉你了,我的业务员口头向你陈述。
其次我的销售证照悬挂在公共场所。
这时候小业主进一步的抗辩,他的理由是说,你的业务员没有告诉我,如果告诉我,请你拿出证据。
那么业务员在销售的时候,不可能与每一个买受人的预先性的谈判要录音或录像。
更何况在销售环节过程中,不是一次完成,有的可能通过电话,有的可能通过楼书,有的可能通过朋友介绍,要买一套房子,对于任何买受人而言,一定要翻来覆去了解信息、楼盘的情况,和业务员进行多次的沟通。
在这样的沟通过程中,你不可能把每次谈话录音录像,因此开发商的业务人员在举证环节站在不利的位置。
第二,他说你的证照虽然悬挂在公共场所,但是证照是一本一本的,负责任的开发商把每一本的每一页复印,镶在镜框里放在墙。
比较粗糙的开发商把封面复印了以后,放在墙上,因此在你所公开展示的资料里面,不见得人家能够看得见抵押权问题存在的情况。
在这种情况之下,就算你的证照标注抵押权是存在,放在墙上,人家买受人说是你放在那里,但是我不懂,你没有引导我去看那个东西,你更没有向我特别的指名你的土地使用权抵押的情形,很多人在解释自己的购买动机的时候说,我买这个东西,我不是自己住,我买了,就是要做融资,匹配我的付款方式是一次性付款。
在这种情况之下,你的土地使用权做抵押,你没有告诉我,就使得我下一步融资计划落空,因此我购买房子的根本目的不能实现。
在这种情况之下,只能认定你欺诈我,在我们做过很多楼盘,包括前面一个非常大的开发商做的别墅项目,就出现这个问题。
真实原因是那个业主一下定了两套别墅将近六千万。
但是在同区域的地段,相隔不远有一个新开发商,实力不如前面的开发商,新开发商推出楼盘,为了迅速回笼资金,手法就是低价入市,他的一套房子标准面积与业主前期定的两套别墅类似,但是每套房子便宜三四百万,对于投资客而言,肯定得买便宜。
因为便宜不是在房子的质地,是便宜在发展商本身的抗风险的能力以及品牌上。
但是在我国整个宏观的看,形成房地产品牌的企业,有但是不多。
所以很多人面对不动产的价值有巨大价差的时候,还是选择了便宜,因此他的购买意向发生变化。
但他不能跟开发商讲,我定了,每套房子交了一百万定金,我不想要了,我想买更便宜的,他不能这么讲,他如果讲了要承担责任,定金不可以索回。
他只能挑毛病,就找到律师,律师给他出主意,说开发商的别墅存在抵押,他有没有事先特别告知你?
买房人说没有,我不知道这个情况。
好了,就打这个点,人家不但要打解约,向法院提出诉讼请求,第一是节约,第二要求开发商双倍出让定金,同时提出了其他的几项赔偿请求。
我们接手的这样的案子不止一次,很清楚这里面的问题。
我们迅速找到了对应的业务员,问他整个销售过程以及客户退房的真实原因,得出的结论和我们聊的内容一样,第一,他确实口头告知过,但是没有录音。
第二,确实证照悬挂在了一进门的前台的后面,但却是没有引导客户去仔细看,更没有在给他指名抵押权存在记录的时候有过照相。
这个怎么办?
公司肯定不愿意承担无辜的责任,但确实在举证责任上存在失误。
后来我们给他从不同的角度论证这个事情:
第一,业务员本身的陈述,虽然立场是职务行为,但是当事人的陈述本身也是基本的事实依据。
第二,确确实实我们楼盘的证照上是标注清楚,而且不仅仅公示的是本,连瓤都公布了。
第三,现在国土局有公开的网站上,有定期对于已经存在抵押不同的地块有公示,我们把公示的网页弄下来,通过公证处做网上证据保全,同时提供给法院。
第四,在买卖合同里有标注。
客户假如说我正因为看到上的明示,所以才没签合同,因此我在认购书阶段提出退房请求,要求双倍返还定金。
最终法官综合判断,认为我们没有故意欺诈。
因为他有公示的渠道,虽然买受人没有特地的义务去国家某一个局的网站看抵押权,但是综合四项证据,最起码排除了开发商恶意欺诈你的可能性。
在这种情况之下,小业主通过这个途径主张双倍返还定金很累,最终这个案子调解结束,把一百万定金退回,两套退回。
我们反观这个案子告诉我们一个什么问题?
在整个销售的前期筹备阶段,律师的工作,一个很重要的内容是什么?
就是帮助他审查,或者协助他取得相关的证照。
并且把证照以真实、妥善的状态有效的传达给潜在买房人,只有这样,我们才有可能避免出现不必要的纠纷。
在这个问题上,还存在一种很普遍的现象,就是证照不全就要卖房。
我们帮助小业主买房,或者发展商自己在中间搞内部认购,甚至成立业主俱乐部,可以优先选房,其实都是一个手法,在他的预售许可证没有拿到之前,甚至别的证照都有缺陷之前,他为了留住潜在客户,光聊不行,你放几万块钱在我这里,你跑的可能性就小很多,所以说这种方式可以理解。
但是单纯按照《商品房销售管理办法》,我没有预售许可证就收定金,任何名义的钱都不能收,收的代价可能是被罚款,被工商部门查处,被建设部门查处,进而罚款。
你如果这样做,还有可能是小业主本身向你提出诉讼和索赔,说你欺诈我,你的证照不全就向我要钱,所以这样的阶段,你可以做吗?
很多开发商在做。
你如果非常机械的说不能做,大家没有任何毛病。
但现实开发商愿意拐个弯把这个事绕过去。
怎么绕都有毛病,你只能最大限度把毛病减小。
一般而言开发商问到我们这种问题的时候,我们要求他第一条做到如实披露,你跟人家签前期的认购书可不可以?
你非要签,可以签,首先你要排除小业主对你的法律索赔,因为行政执法查你、罚你的款,很大程度上是因为有人投诉你,不会说像卫生检查似的,每一间扫一遍,天天扫是不可能的,行政机关没有精力和义务。
实际上很多是开发商自己与买受人的关系没有处理好,使得人家对你心生怨恨,进而去行政机关举报你,然后引发的行政执法。
如何有效的避免这种情况?
首先要做到如实告知。
认购书里开宗明义写明目前这个项目处于什么阶段,我已经取得的证照是什么,我还有什么证照没有取得,正在办理过程中。
在这种情况之下,你愿意以一种前期认购的方式保留认购权,于是我们约定如下。
然后把具体的房子、面积、价格、选房权利、选房顺序等等,把核心内容写清楚以后,最后写上个特别约定,在此乙方特别声明,不会因为甲方证照的问题进行索赔,或者进行任何形式的索赔、诉讼,让他很清楚我是在这样的基础上与你进行的交易,我没有欺诈你。
把这个问题排除掉以后,我们从纯法律角度看,认购书算什么?
也算合同。
行政机关所规定的各种惩戒策略,能不能作为当然的法律依据,未必。
作为法官或者仲裁员的视角来看,行政机关各种具体行政规定可以作为参考,但回到尊重当事人合意的前提之下,哪个原则在先,尊重当事人合法合意的前提在先。
因为我告诉你了,我是这种情况,你愿意跟我谈,不是我欺诈你,也并不是建立在信息不对称的前提之下,你做了错误的意识表示,因此无论追究你这个东西是否无效、成立,在这个问题上,发展商没有风险。
二、对销售阶段使用的文本要进行严密的梳理、审查及起草
我们综合而言,律师介入到销售环节的首要问题,就是在销售的前期环节,在证照问题上替开发商把好关。
第二个问题,就是对于销售阶段要所使用到的文本,要进行严密的梳理,或者是审查以及起草。
我们现在使用的,都是建设部门、工商部门基于若干年的实际经验不断修订出来的文本,全国通用,内容也大部分涵盖。
以前的合同,很薄,就三面,后面弄点附件。
后来逐渐出现很多问题,在现实中,我们今天看这些问题都非常搞笑,我今天带了一份在目前的市场状态之下,大部分用的一份补充协议。
为什么有了标准的格式合同,还要定补充协议?
很简单,每个楼盘的情况不同,有别墅、写字楼、住宅,不同的用途、建筑类型也决定了很多特别特定的东西,在这种标准合同里,不见得能够完整的呈现,于是开发商也会结合自己楼盘的特点,结合自己若干年开发楼盘所积累的心得体会,会介入到一些具体问题的规定去。
我举个例子,在销售环节签约、建设、交房子,会出现一个什么问题?
就是面积误差。
从图纸上预测的纸面面积,到钢筋混凝土浇筑建设完物理误差是存在的,对这个东西的处理,除了《商品房销售管理办法》最高人民法院关于审理商品房若干问题的司法解释都说到3%的问题。
这个条款来历的背景。
在九几年的北京市场曾经出现这样的案例,一个楼盘在卖的时候,这套房子一百平米,每平米单价一万,就是一百万一套房子,同时套条款,面积误差存在,双方根据实际测量的结果据实结算。
听着很合理,交钱了,签了合同等着收房。
收房的时候一看房子大70%,怎么出现的这个问题?
是开发商在建设过程中图纸发生了调整,在合同里首先没有对图纸调整要告知的约定,其次,面积放大以后,达到非常好的效果就是强制你购买,因为说的是据实结算,没有幅度限制。
一百变成一百七,多掏七十万,否则算你违约,难受死了,你说你买不满,特别满意,也有钱,那算了,就买了,说实话,很多人买房,我们的目的很特定化,我为什么选择一百平米,一定有我选择一百平的理由,你让我买一百七的,我买不起,甚至我根本就不愿意买,买那么大房子干吗。
但是说了据实结算,不据实结算就告你,这事弄的很恶心。
而且这种情况,在当时的楼盘里出现的不是一户,要是一层是这种情况,基本一溜儿都是这种情况。
你在整个楼座面积不变的情况之下,这户大,必然意味着那户小,要不面积从哪里来?
所以这样一调整,这个事情变得非常复杂。
当时那个事情成为社会事件,楼盘在当时是相当有名的,大概涉及到了两三百个客户出现这种问题,就是面积出现巨大误差,额度小的是差了30%,大的差70%到80%,整个面积恨不得翻番,但是当时的原则就据实结算。
后来这种情况反映到北京市房管局,合同调整为“当面积出现误差,小业主有权退房”。
好象听起来矫枉过正,很保护小业主的权利,开发商更鬼,买的没有卖的精,他一看楼盘往上走,整个升值了,我卖期房的时候是一万,卖现房的时候得卖到一万六七,等到交房的时候,拿出的测绘报告,一定跟你面积不符,逼你退房,合同里写了,面积不符就退房,解除合同,你不退,我给你退,又引发了一轮矛盾。
当时这种情况不是一个楼盘,是很多楼盘都这么干。
他用人家前期的钱把房子建起来,逼着人家退房,理由就是说有国家的合同,面积不符就退房,人家说不愿意退,不愿意退不行,尊重国家规定,很无耻的一帮人,逼着人家退。
退完以后,他用现房的价钱再卖一次,整个回款多了50%到60%,不是很轻松的事吗?
挺好,又出了一次社会事件,于是再进一步修改合同,就出现了正负3%,就是面积误差可以存在,正负3%之内据实结算,大了怎么办?
大了白大,小了呢,你要双倍退人家,这样就把消费者、买房人的基本利益就保护住了。
大家听到我说这个故事就能够清楚这个合同的条款来历,有过痛苦的经历过程。
我念一下这个条款怎么约定的:
“面积误差的结算,出卖人和买受人同意在出卖人向买受人出示该商品房的房屋土地测绘技术报告书后,当天办理入住手续时,由双方按照买卖合同第五条的规定办理,如未按时结算,则违约方应按预期结算的天数和数额,每日向对方支付未结算款3%的违约金。
若买受人有权退房,而未在获知该情况之日起三日内书面向出卖人提出退房的,则视为买受人放弃要求退房的权利,并由双方按照买卖合同第五条第二款不退房的规定进行结算”。
也就是说这一条,作为开发商的立场而言,是首先承认了你固有的权利,正负3%,大了怎么处理,小了怎么处理,你要退房怎么办,你不退房怎么办,同时明确了行使权利的期限,不能够无限的拖延。
这种情况在现实中也是经常遇到,如果你不写清楚,买受人就有可能等,因为他的意向在不断的发生变化,说房子大了,超过3%,大了不少,或者小的比较多,他觉得某些使用功能上受了限制。
但是房子本身又升值了,要还是不要?
他在犹豫。
但是它的这种犹豫不加一定程度的限制,会给开发商造成比较大的困扰,就是他不知道这个房子,在你这儿能不能最终完成交易,如果完不成,你又有理由退房,对他而言,永远是一个定时炸弹,所以一般而言,在面积误差结算上,包括其他的小业主、买房人有行使某种权利的时候,一定要有时间限制,这也是我们如果作为开发商的律师在销售环节,在整理合同文件的时候注意的一点。
不单是面积结算的问题,还有关于房屋交付的问题。
房屋交付,买了房,到时候人家到点来拿,不是这样简单,听起来简单,实际做下去,都是在细节上出问题。
我们作为开发商如果说获得了整个竣工备案之后,认为我的房子没有问题,有时候甚至有房子做得真不错,可能获得某种奖项,像鲁班奖、长城杯,因此对于房屋本身的品质,在根本上是有保障的。
但是他在设定交房环节程序的时候,有可能与买房人在收房环节的心理上发生冲突。
因为你的房子再好,他有可能要强势,交房的一方认为这套房子没有问题,你要来这儿办收房手续,首先你要干什么事交什么钱,第一笔钱,面积差的结算,控制在正负3%的结算,大一点点,按照合同约定,你要给我交钱。
第二笔钱,我要预售的物业管理费。
第三公共维修基金,可能会预收。
第四,某种车位的使用费。
第五,某种其他名目的各种基金,我可能让你先交钱,把合同带齐,把该交的钱交齐,然后把该签的文件签了,什么临时公约,临时的规程等等。
我再把钥匙给你,而且给你之前,也让你先签接收钥匙的协议或者收条,然后再由业务员或者交房人员陪你去看房子,这是强势的开发商设定的流程,我们有过经验的同事都很清楚这个流程。
但是作为收房人而言,这时候心理上很不情愿。
因为虽然你认为你的房子建的很好,但是具体到我那套有没有问题,这就未必了。
我必须先看房,认为没有问题以后,我再向你补交各种费用,办各种手续。
否则我把钱交给你,我把各种该签的文件签了,我拿了钥匙,是不是就意味着我认可了,万一我进去以后,发现我很不情愿接受的问题,我该怎么办?
我再翻过头找你打官司,很累,不如我一开始先看房子,看好了,我就收,好看出不好我不收,逼得开发商不得不给我解释,这是很正常的行为。
于是他提出要先看房,开发商说,你不交齐钱,不签好文件,我不给你看房,就形成了现场的矛盾,这种事儿经常出现。
这种情况,实际上是严重的考验合同,交付义务完成以什么为标志。
从开发商的角度而言,作为出卖人,你的交付首先一个标志性动作,你要给人家发入住通知书,要书面通知人家,我已经具备交房条件,请你在什么时间收房。
当你发出入住通知书的前提是什么?
就是合同条款里约定的,你要具备的交房条件要完全具备,首先房得建好。
其次要符合合同约定,各种配套设施、设备、装修的标准要做到。
第三,要经过国家相关权力部门的验收,以及相关建设、监理单位联合的认可,我们都统称之为验收。
有的在合同里还会约定一些附加条件。
比如说小区的会所已经能够投入正常使用,每个楼对应的停车位能够投入使用,甚至有的还要向你承诺整个绿化和园林要做到什么程度等等,这些条件一旦进入了合同约定,就变成了交房的时候必须要完成的东西。
首先开发商发的入住通知书,这是一个前置化的义务,发了通知书以后,你必须要限定他在什么时间到什么时间来这儿办理,如果他不来,就视为买受人不履行自己的义务,买受人收房,既是他的权利,也是他的义务。
因为这意味着对整个房子风险的转移,作为开发商而言,一个很重要的工作,就是在整个建设完毕以后,实际交付之前一个成品保护问题,比如说做这个房子,不把它内部,每一套内是否精装修,你的公共区域一定是精装修的,以住宅而言,大堂,电梯,楼道本身,肯定应该是精装修好的。
但如果说在精装修完了以后,你成品保护做得不好,会给你造成很大麻烦,有人进去了,说不清身份的人,留守的人员,有的甚至是你前期物业管理人员在那儿看着。
结果没有看住,因为人手配备不足,有一些说不清楚身份的人进入给你造成破坏。
比如说非常漂亮的大理石的地面出现了严重的划痕,有的是油漆的染物,有的是玻璃制品的破碎,有的是灯具的缺损或者破碎,这些严重影响交房的完成。
人家拿到收房通知书后一看,这灯怎么回事,都碎了,因为公共区域的面积是大家分摊的,我也付出代价,不是你开发商白送的。
付出代价,我就要主张权利,一看它是破碎、污损,我认为都不符合合同约定,我们拒收收房,这不很清楚的事儿,这官司到哪儿都打赢,所以在前期未具体交付之前的成品保护是很重要的问题。
你到了具体的每一户,人家小业主提出收房程序上的质疑,就是很现实的问题。
他不来,你从给他约定收房期间最后一天往后,风险视为转移。
再出现任何房产本身的风险视为买受人自己的风险。
以一个比较极端的例子而言,独栋别墅,我让你某年某月某日之前来收,你不来,我在收房通知里、合同里都约定,该你来你不来,视为财产的风险已经转移,财产的风险包括什么?
包括灭失,万一你不来,把房子荒在那儿,被别人打碎个玻璃还简单,万一失火了?
万一失窃了?
在这种情况之下,一方面你可能在主张物业管理怎么回事,追究他的权利。
但是对于损失本身,买受人一点责任没有吗?
充其量到最后是一个混合过错,甚至有可能你还承担大头。
因为合同里约定的很清楚,让你来你不来,视为财产风险已经转移,是你自己怠于行使你的权利。
尽管可能在各地司法实践里头,在这个问题上有争议。
但是判定小业主要承担一定责任是多数,所以说,随着整个交付行为的完成,在收房程序上的具体细节上,考量我们在前期拟定合同的时候,对这种情况考虑是否周全。
如果相对细致而言,对于房屋交付本身的流程规定,应该在前期文件里有所体现。
对于买受人而言,如果前期签了,认可了收房流程,在收房阶段提出改变,依据是不足的。
那么收房流程怎么来设计,每个楼盘都不一样。
假如说按照我刚才的说法,就那么设计,先交各种钱,签各种接收单,拿钥匙再去看房,如果是按照这个东西设计的,你就要执行。
实际上一个明智的开发商,应该在前期的补充协议阶段把程序设置清楚,免得在未来交房现场出现不必要的问题。
三、律师培训销售人员的内容
我前面谈到两项,是在销售前期的工作,证照的问题,整个具体合同条款的问题。
第三个大问题是什么?
律师要培训销售人员。
这个销售人员,既有可能是开发商自己的销售部,也有可能是开发商委托的销售代理公司。
作为买受人而言,无论你的身份是代理,还是销售部本身,对我而言是你卖房的,就是发展商那一头的,你是职务行为,至于说你是拿谁工资,对于买受人而言,我在所不论。
因此在买受人而言,你作为销售人员,你对我做的陈述与承诺,就具备约束力,只要我接受。
比如你告诉我说交房的时候,你要送我全套的家电,我一准要求你写到补充协议,比如说我提出了户型修改,而你又不多收户型修改费,我认为你是白送的,我要把这道墙打掉,按说我应该单付一笔费用,因为修改图纸了,尽管那道墙不是承重墙,就是个板子,但我要求是特定化的服务,我应该为此付费,但是你没有收,我有权认为你对这个东西是免费的。
还有在我买房之初还没有签合同的时候,你拿了楼书到了沙盘向我做了很多陈述,你甚至带我进了样板间,拿样板间很多东西说事儿,比如说橱柜的品牌、洁
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