北京楼盘市场分析报告.docx
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北京楼盘市场分析报告.docx
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北京楼盘市场分析报告
2009年2月北京楼盘市场分析报告
从2月中下旬开始,北京楼市成交量开始出现增长,增长速度明显加快,这与2月初期的低成交量形成了明显反差。
进入3月,随着一些楼市新盘入市,成交量的增长也会专门明显,那些价低、地段优的项目会受到市场热捧。
一、新开盘市场特征
1、热销老项目后期价格只涨没跌
尽管北京现时期楼市还在处于观望时期,然而不难发觉,专门多新楼盘的价格与推广期对外公布的价格相比,有回落的现象。
可关于老项目,分期开盘,价格差不多上在增长。
如远洋·沁山水,第一期开盘10800元/平方米,二期11800元/平方米,到3月份立即开盘的三期,价格就增长到13000元/平方米,增幅10%。
首城国际、悦溪、世界名园等项目在后期销售中都有明显增长。
2、朝阳区新增开盘量猛增
3月份,项目开盘速度明显加快,受春节放假阻碍,节前、后积压的楼盘,在本月的放量明显增加。
从项目开盘区域看,朝阳区的推盘量是最大的,全月16个新盘项目,就有8个项目在朝阳,占了50%,只是纯新盘项目专门少,要紧以老项目后期为主。
尽管一直以来朝阳区的新盘量差不多上占据前位,但本月集中开盘量与其它区域相比,优势特不明显。
3、四五环区间项目居多期房为主
1月份新开盘项目中二至三环的项目最多,也是2009年开盘以来地段最有优势的一次,随后两月,这些好位置项目的推盘量相应减少,特不是在3月份的新盘项目中,四、五环区间的楼盘最为集中,占了全月推盘量的43.75%,而这些项目中仅有珺峰和水郡长安两个项目为现房,其余差不多上在2009年底或2010年中下旬交房入住。
二、本月新盘整体概况
政策调整对楼市成交阻碍依旧特不大,北京市政府出台的43号文件,对"限外令"的暂停,以及近期较火热的"90/70"政策松绑、"购房入户"等热点话题,对楼市成交无疑差不多上有专门大的推动作用。
从房地产交易治理网的成交数据看,从2月9日开始,楼盘项目成交开始出现大幅增长,特不是期房销售,成交量和成交面积都超过50%以上增长,讲明置业者的购买信心在逐渐增强,而政策刺激的阻碍也开始显现。
本月开盘项目量虽增长明显,然而从物业类型看,都要紧集中在住宅和公寓上,尽管本月也有不墅物业,但仅有1个项目,写字楼和商业依旧没项目开盘。
在新增供应中,除了首城国际的地理位置最有优势外,四环以外的项目占了新开盘总量的81%,随着入市项目的增多,四、五环外项目的推盘量会越来越多,这块区域会成为以后北京住宅市场的要紧供应区域。
三、本月新开盘项目区域分布
从本月新开盘的项目分布情况看,朝阳区的新盘量所占比例最高,其次丰台、大兴各有2个项目开盘,顺义、石景山、房山和通州区域只有1个项目,由于五、六环外的项目地理位置无法从地图上标注,因此这部分项目没有在地图上显示。
朝阳区开盘的8个项目分不是:
润枫嘉尚、北京华侨城、珺峰、悦溪、格林莱雅、水郡长安、天鹅湾和首城国际,除了润枫嘉尚、北京华侨城价格待定外,其它项目均价从9000-28000元不等,是区域开盘项目中价格最高的。
丰台区星河城六期(玺萌都市间)和鹤巢居两个项目,价格已超万元,星河城大规模社区的优势吸引了许多置业者的观注。
大兴区两个项目:
恒盛波尔多小镇、绿城阳光名苑,其中绿城阳光是纯新盘项目,定价9000元/平米,算区域住宅中价格较高的项目之一。
而石景山区的远洋·沁山水,品牌阻碍力以及置业者购买热情增长,推高了楼盘价格。
房山区的世界名园、通州区的尚东庭因其地段因素阻碍,定位在6000-6880元。
顺义区的智地·香蜜湾9000元的均价,算得上区域的高价楼盘。
四、新盘项目热点商圈分析
四方桥商圈
四方桥是东四环路与京沈高速公路的交接点,该商圈汇合了华侨城、格林莱雅、世纪东方城、双龙小区、紫南家园等项目,特不是华侨城进驻该区域后,欢乐谷主题公园的落成,极大提升了四方桥区域居住环境的改善,而华侨城品牌开发商的入驻,已形成一个涵盖旅游、居住、商业、娱乐、休闲、酒店、教育等多种形态的服务区,也给周边居住者的生活配套带来了诸多利好。
本月开盘项目:
北京华侨城格林莱雅
继深圳华侨城旅游地产的成功开发,旅游+地产的配套形式已成为华侨城的销售模式。
在北京,华侨城投资20亿开发的大型旅游主题社区--"北京华侨城",占地约1.5平方公里,是北京首个将旅游与地产相结合的大型主题社区,居住环境氛围特不行。
3月份立即推出的三期-四季,要紧以190平方米的三、四居为主,尽管目前在价格方面还未正式对外公布,但从去年华侨城所推的户型价格看,价格依旧有回落的空间。
格林莱雅位于北京华侨城项目的东边,与华侨城一期仅一街之隔,周边配套有超市乐购、有欢乐谷,还有菜市场和学校,同时还可分享华侨城品牌所带来的配套资源。
目前在售的是B座楼,户型以108-148平米两居为主,均价12800元/平方米,尽管华侨城的住宅也超过了万元的价格,然而华侨城的品牌阻碍力是项目增长的最大卖点,从格林莱雅的定价上看,差不多和华侨城持平,价格确有些过高。
朝青商圈:
进入2009年,已连续三个月朝青商圈都有新盘推出,讲明该区域的供应量在逐渐增多。
从朝青区域的品牌价值进展看,区域项目品质加强、居住人群以及周边配套的改善,朝青的地段价值更进一步体现。
随着地铁6号线的规划修建,该区域的居住氛围和环境会进一步得到提升。
本月开盘项目:
润枫嘉尚珺峰天鹅湾
润枫嘉尚要紧以小户型为主,与周边的大社区项目相比,依旧有一定优势,酒店公寓物业,不仅精装修,且还送全套家具家电,置业者入住特不便利。
销售面积要紧在39-62平米之间,价格还没有确定。
只是从项目的交房标准以及地段看,可不能低于1万元。
珺峰是润枫水尚的5-8号楼,目前要紧销售6号楼,现房交付,价格14500元/平方米。
与前期销售的8号楼特价房15000元的价格相比,还低了500元/平方米,在楼市成交低迷的阻碍下,一些楼盘只能通过降价的方式促进成交,因此,从目前朝青区域销售项目情况看,都有不同幅度回落。
天鹅湾与润枫水尚仅一街之隔,LOFT户型专门受年青人的喜爱,买一送一的户型赠送方式,精装修70年产权,层高5.8米挑高差不多上项目的优势所在,销售价格26000-28000元,成交购买力特不不错,要紧购买人群集中在二次置业者。
玉泉路商圈:
玉泉路商圈位于石景山区域,随着政府对"两轴-两带-多中心"新规划的出台,玉泉路沿线的区域还会出现更多的住宅,因此供应量会增长专门快。
区域周边的都市雕塑公园、松林公园、石景山游乐园等休闲娱乐场所,研院所、大学、医院、国家机关等也分布在周围,原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善,吸引了更多置业者来此购房。
本月开盘项目:
远洋·沁山水
在2008年楼市低迷期,远洋地产推出的沁山水项目,可谓制造了北京楼市的销售奇迹,一期开盘就制造了8亿的销售业绩,给行业带来了信心。
低价带来高成交的销售策略,让专门多项目纷纷效仿,因此,08年下半年,降价成为楼市的要紧销售方式。
而沁山水临近地铁1号线的优势地段,也吸引了置业者的关注,3月份立即开盘的三期,价格13000元/平方米,每平米上涨2200元。
五、新盘项目价格分析
北京楼市已走出春节后低迷市场阻碍,楼市成交量开始逐渐攀升,从3月份的开盘项目情况看,已远超出1、2月开盘量的总和,讲明市场供应量开始回暖,延后开盘的项目,也开始进入推盘期。
从本月开盘项目价格看,部分项目都出现了价格增长的情况,反映出市场购买热情出现回暖。
本月开盘项目物业要紧以住宅为主,有少量公寓和不墅物业,其中,住宅物业13个,公寓物业2个,不墅物业1个。
除了世界名园6000元均价,恒盛波尔多小镇4900元均价外,其余项目的价格都在9000元/平方米以上,而价格最贵的应该是天鹅湾,26000-28000元/平方米,在整体住宅物业以及区域项目中属于高端住宅。
公寓物业中仅有悦溪和润枫嘉尚两个项目,其中悦溪本月开盘的价格在9200元,与前期8800元的价格相比,增长了400元/平方米,而润枫嘉尙目前还未对外公开价格,但从周边在售的项目情况,以及交房标准看,确信可不能低于万元的标准,因此,随着小户型供应量的增多,那些地理位置好的项目,会受到置业者的关注。
不墅物业本月只有尚东庭一个项目,要紧以叠拼为主,户型面积在208平方米,从近几个月的开盘情况看,不墅差不多专门长时刻没有新盘入市了,尽管本月开盘的尚东庭是老项目后期,然而从以后几个月的推盘情况看,不墅类型的项目在"限外令"的阻碍下,推盘量会逐渐回升。
从新盘价格走势现显,万元以下的住宅规模所占的份额最高,售价在10000元/平方米以下的项目5个,占新盘项目总数的41.67%;10000(含)-15000元/平方米的项目5个,占新盘总数的41.67%;15000(含)-25000元/平方米的项目1个,占新盘总数的8.33%;25000(含)-30000元/平方米以上的项目1个,占新盘总数的8.33%。
与上月相比,各价格区间的项目都有体现,但10000元以下的项目由于所占比率最高,因此也占据了本月市场的要紧份额。
下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。
依照不同区域新盘住宅价格的统计显示,朝阳区由于开盘量大,因此整体均价也位居其它几个区之首,如图4所示。
从本月整体开盘情况看,除了朝阳、丰台和石景山区的开盘价格是高于1万元以上,顺义、大兴和房山区域价格都在9000元以下,只是从这三个区域的位置情况看,6000-9000元的价格区间在该区域也算高位。
除了上述六个区域有住宅项目开盘外,其它区域都没有新盘入市。
因此,我们所统计的价格,只以新盘价格为依据,但不能完全等同于各方位的真实价格水平。
朝阳区本月住宅有6个项目开盘,价格15560元/平方米;丰台区住宅项目有2个,价格14500元/平方米;石景山区住宅项目1个,价格13000元/平方米;顺义区住宅项目有1个,价格9000元/平方米;大兴区住宅项目1个,价格6950元/平方米;房山区住宅项目1个,价格6000元/平方米。
六、总结
尽管09年的楼市不像08年那样有太多的波动,然而从08年政策调整的力度看,楼市的成交量在2月中旬开始出现回暖,3月逐渐增多的新开楼盘,给市场特不充足的房源供应。
只是,在逐渐回暖的楼市中,一些老项目后期的价格开始出现增长,这种增长速度不高,差不多上小比率增长。
尽管价格增长是以位置、景观等优势作为卖点,然而开发商用低价形式吸引置业者购买,从而带动高成交的方式确实见到了成效。
从地产中国研究部的数据信息显示,目前在售的老项目中,大户型没有小户型的销售力度快,要紧是由于大户型住宅总价高,付款总额过大,且90/70政策还有阻碍,因此,关于置业者而言,购买大户型的风险就会增大,而假如房地产一旦再次受到波动,那价格下调的风险比率也相应增加。
因此,从目前市场的总体推盘量以及购买者的需求意向看,更趋向小户型。
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