《房地产估价案例与分析解题技巧大全》Word文档格式.docx
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路线的三个方面
2价格内涵,由目的确定
3估价思路,由原则原理确定
4估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系?
①与估价方法:
每种方法都体现了一种技术路线(p6)
②与估价对象:
估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的:
目的决定内涵,从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。
d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)
④与估价时点:
估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则:
技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程:
1确定估价的基本事项(对象、目的、时点);
《规范》4.0.2条
2确定价格内涵(一定要先说清楚);
3选择适宜方法、途径
4方法应用要点或者需要特殊处理的地方
二、价格解释对价格有争议、疑惑
1(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?
2从影响价格的因素入手
3目的不同,价格类型不同;
4时点不同,价格不同。
(动态价格)<
市场环境、供求状况均要变;
估价对象也会变化>
<
期限、成新、房地产状况>
;
5交易状况是否变化<
权力束在限制约束下,交易状况不同>
6估价原则<
是否改变用途,最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉;
7估价方法<
两个机构评估,不同方法产生价格差异〉
三、资料的搜集。
资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)
1、一般资料:
(1)工程的有关资料:
①估价目的(委托方提供);
②委托方基本情况(法人、住址、联系电话);
③工程有关文件。
(2)估价时点房地产市场状况的资料:
①一般性的;
②地区性的;
③本类型房地产资料(商业、特殊物业)
(3)估价对象状况的资料:
土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
(4)估价对象区域条件资料:
①交通。
②环境。
③繁华程度。
(5)相关法律、法规、政策。
2、不同估价方法应收集的主要资料
(1)市场法:
①交易实例及实例房地产状况。
②不同交易情况价格差异的资料。
③房地产价格指数及利率方面的资料。
④房地产状况修正的有关技术资料。
(2)成本法:
①土地取得成本方面的资料。
②土地开发和房屋建设方面的资料。
③管理费用方面的资料。
④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。
⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。
⑥建筑物的折旧方面的资料。
(3)收益法:
①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。
②估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。
③折旧、剩余收益年限等资料。
④报酬率方面的资料。
(4)假设开发法:
①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。
②同类房地产市场售价。
③同类工程开发周期、开发费用。
④同类工程开发利润或收益资料。
⑤折现率确定的有关资料。
估价报告的规范格式
A.0.1封面
(标题:
)房地产估价报告
估价工程名称:
应说明工程全称
委托方:
应说明委托方全称,个人委托的为个人的姓名
估价方:
估价机构全称
估价人员:
参加本次估价的人员的姓名
估价作业日期:
估价的起止年月日,即正式接受委托至完成估价报告之日。
估价报告编号:
本报告书在估价机构内部的编号
A.0.2目录
)目录
一、致委托方函……………………………………………………**页
二、估价师声明……………………………………………………**页
三、估价的假设和限制条件………………………………………**页
四、估价结果报告…………………………………………………**页
五、估价技术报告…………………………………………………**页
六、附件……………………………………………………………**页
A.0.3致委托方函
)致委托方函
致函对象(委托方的全称)
致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果)
致函落款(估价机构全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章)
致函日期(为致函的年月日)
A.0.4估价师声明
)估价师声明
我们郑重声明:
1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中的估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘)。
6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。
7(其他需要声明的事项)
参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)
A.0.5估价的假设和限制条件:
)估价的假设和限制条件
(说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件)
A.0.6估价结果报告
)房地产估价结果报告
[估价报告编号(与封面上的编号一致)]
(一)委托方(说明本估价工程的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)
(二)估价方(说明本估价工程的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)
(三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。
其中,对土地的说明应包括:
名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况;
对建筑物的说明应包括:
名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况)
(四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)
(五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)
(六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)
(七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)
(八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)
(九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)
(十)估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。
若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)
(十一)估价人员(列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章)
(十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)
(十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长期限,如一年)
A.0.7估价技术报告
)房地产估价技术报告
(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)
(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)
(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)
(四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)
(五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)
(六)估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)
(七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)
A.0.8附件
)附件
估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,外观和内部照片,工程有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。
A.0.9制作要求:
估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
纸张大小应采用A4纸规格。
方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法(规范5.1.2条)
2、能用市场法的没有用(规范5.1.4条)
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范5.1.5条)
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范5.1.6条)
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件)
市场法
1、选取可比实例应符合下列条件(《理论》113页)
(1)处于同一地区或同一供求范围内的类似地区
(2)用途相同
(3)规模相当(0.5≤实例/对象≤2)
(4)档次相当
(5)建筑结构相同
(6)权利性质相同
(7)时间接近(不超过1年)
(8)交易类型与估价目的吻合
(9)应为正常成交价或可修正为正常成交价
(10)土地、建筑物、房地产相互匹配
(11)比较实例的数量不够
2、建立价格可比基础时出错
①统一付款方式:
注意名义价格实际价格成交价格
②统一面积内涵:
建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵
③统一化为单价:
有时需要对总价先进行调整(《理论》116页)
④统一币种单位:
注意汇率的方向
⑤统一面积单位:
3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%
4、房地产状况调整时,包括区位、实体、权益三方面;
有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。
(《理论》131页)(见《案例》P247)
5、修正系数的确定没有充足的理由
6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒
7、比较修正的方向错误
8、交易情况修正时表述不误,应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”见《理论》(P197)
9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆
10、日期调整时指数选取不合适
11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月,日期调整时取100/100时,应说明房地产市场稳定或无波动
12、环比与定基混淆
13、区域因素与个别因素混淆不清
14、区域因素与个别因素具体比较修正工程的选择没有结合估价对象与
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