交易前的准备工作PPT文件格式下载.ppt
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若未体现的,只能通过办理委托公证,并把旧护照号藏到公证书里。
v4、卖方购房时为国内身份证现为国外护照的,需由公安出入境管理中心开具为同一人的证明73、公证委托v公证委托机构国内的必须通过县级以上公证处办理,港澳居民需由律师楼办理,台湾公民需由当地法院办理,境外公民需通过中国驻外大使馆办理。
v公证委托所需要的材料出售:
夫妻双方同时到场,出具产权证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证(外地户口在福州办理公证的,其结婚证需司法鉴定)。
购买:
拟购买房产的权属材料复印件、身份证明注:
无产权证的,国外不能办理公证84、委托书v公证委托书范本(专业)注意:
地址不能有错漏税,及委托事项要完整。
受托人无转委托权。
委托期限至上述事宜办妥之日止。
v手写委托书范本委托人:
性别:
出生年月年月日身份证号码:
现住址:
受托人:
坐落于福州市区单元的房产(详见房屋所有权证证号:
号,系本人产业。
因本人事务繁忙,特委托代为办理如下事项:
1、代为办理上述房产的出售及签署买卖合同。
受托人在办理上述委托事项过程中所依法签署的一切有关法律文件,本人均予以承认。
委托人:
年月日9二、限购限贷及应准备材料10限购限贷及应准备材料的要点v1、买方应符合的条件v2、调首次购房证明需提供材料v3、非首购交易收件需提供材料v4、特殊人群需提供材料111、买方应符合的条件vA、福州户口(含八县),可新购一套房,但以家庭为单位总额不得超过两套vB、外地户口,持社保证达一年以上(以社保局打印详单为准),可新购一套房,但以家庭为单位总额不得超过壹套vC、外籍人士,劳动保障局开具的工作满6个月的工作证明,可购买一套房产122、调首次购房证明需提供材料v1、在挂牌网签后,即可带上夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证及未再婚证明、喪偶证明及未再婚证明即调首购证明,需三个工作日。
v2、交易时,另需提供身份证、户口本、社保明细、缴税明细,但不需要结婚证133、非首购交易收件需提供材料v交易过户需要本人到场,同时提供夫妻双方的材料原件:
v1、夫妻双方身份证v2、夫妻双方户口本v3、结婚证v4、外地户口需提供社保12个月以上明细或个人名下税单明细,外籍人士需提供劳动保障局开具的6个月以上的工作证明。
v5、外地户口,配偶若不符合购买条件的(即无12个月社保或税单),则不能一起上产权。
144、特殊人群需提供材料v1、离异的人群,需提供离婚证及民政局(街道)开具的离婚未再婚证明v2、丧偶的人群,需提供配偶死亡证明(火化证明或户口本上有体现)及民政局开具的丧偶未再婚证明。
v3、未达到结婚年龄的人士的成年人,调首购或过户时均只出具户口本即可v4、产权做未成年人名字,则需夫妻双方均达到购房条件。
v5、军官及士兵,需由驻地提供单位驻地证明,证明其在福州驻地。
若结婚证上需体现军官证号码与现号码不一致,可由部队开证明。
后期的结婚证将用身份证办理,若以身份证办理的结婚证,也需部队开具证明身份证与军官证为同一人。
15三、贷款及限贷、准备材料16贷款及限贷、准备材料要点v1、买方购房款及贷款资料的准备v2、贷、贷款款限限制制v3、贷款人符合贷款条件v4、贷款成数及利率v5、公积金贷款v6、公积金提取171、买方购房款及贷款资料的准备v购房定金是否已经支取或存入有银联标识的银行卡中v首付款是否足够1、评估税后价是多少,是否能达到贷款要求,评估需注意不避税的,不要评估成高档住宅(税点为:
高档住宅0.917,普通住宅0.933)。
2、资信是否良好3、夫妻双方名下原购及贷款住宅情况,现住宅情况是否符合购买标准v贷款资料的准备1、夫妻双方身份证2、户口本3、结婚证4、收入证明(需与社保单位一致)5、社保证明6、交易中心出具的住房套数证明,抵押人面签,由银行统一查档。
182、贷、贷款款限限制制v在外地有贷过款的,也将计入征信系统在外地有贷过款的,也将计入征信系统vA、除五区八县以外的人员,都视为外地人口vB、外地人申请贷款需提供一年期以上公司参加社保证明或缴税证明,否则不能予以贷款193、贷款人符合贷款条件v1、以家庭为单位,包括夫妻双方及未成年子女。
v2、现所有银行即认房又认贷,即认定首套住宅需具备两项条件:
vA、夫妻二人在征信系统无贷款记录,vB、在房地产交易中心中住房调查表中显示名下无房。
否则无论原购房产是否已出售,均视为第二套贷款。
v3、店面不计入购房套数。
v4、大部分银行需回原户籍地开无房证明(少部分不需要)v5、未成年人不得加入产权证。
年满18周岁的公民,无收入的,可由父母亲提供共同还款证明,可申请贷款,可做为产权人。
v6、正常时期,大多数银行均可以转账赁证+卖方收条做首付证明,但贷款额度紧张的时期除外。
204、贷款成数及利率v一、首次购房一、首次购房v1、无论是普通住宅或高档住宅:
、无论是普通住宅或高档住宅:
vA、贷款首付款比例不得低于30%,贷款利率不得低于1.1倍(一般为1.1-1.2倍之间)v二、二次购房二、二次购房vA、贷款首付款比例不得低于60%vB、贷款利率不得低于基准利率的1.2倍(一般为1.2-1.3倍之间)v三、第三次购房三、第三次购房vA、第三套以上住房停止贷款v四、商住楼按五成贷款,但需符合贷款条件(即本地户口或12个月以上社保或税单)商住楼一般性质定义为住宅,出新证时将更改为住宅(特别是早期的商住楼,以土地性质定义成商住楼的,都将改为住宅。
但大利嘉城、居住主题除外,其为非住宅),商住楼可以申请贷款,可以落户。
v五、商业银行基本可以避税,但恒升、兴业除外。
215、公积金贷款vA、纯公积金贷款,购房套数的认定,以购房所在地房地产交易部门出具家庭已购房产套数证明为准(认房不认贷,不查征信系统)。
vB、原公积金贷款若已经结清并出售的,再次使用公积金贷款仍可按照首套的标准申请贷款,即按3成首付,基准利率。
第二套贷款首付不得低于50%,利率上浮10%vC、公积金及商业组合贷跟随商业贷款政策认定房贷套数。
225、公积金贷款v房改房、集资房需产权人夫妻双方到公积金中心签字v房改房、集资房、拆迁房需提供双证。
v贷款年限+房年龄小于等于30年v在购买首套住房时,可以申请最高额度60万元的住房公积金个人购房贷款;
单方缴存住房公积金的职工,在购买首套住房时可申请最高45万元的贷款。
但购买第二套改善性住房的双职工贷款最高额度仍保持45万元不变,单职工贷款最高额度保持35万元不变。
v省直杂物间可参与贷款,市直不可以贷款,但车位均不可以参与贷款。
235、公积金贷款v贷款人,贷款年限内:
男性不得超过65周岁,女性不得超过60周岁。
但产权人可以加入老年人名字。
v别墅、闽候的房产不能申请福建省、福州市直公积金贷款。
246、公积金提取v申请表,经单位盖章后,持房产证、契税完税凭证、身份证的原件和复印件,以及住房公积金存折到中心办理。
v有按揭贷款的,除一次性提前结清贷款本息外,每年可提取一次,最高额不得超过前12个月的贷款月供之和。
v购房后1年内提取住房公积金有效,超出无效v公积金首次提取金额一次必付款的不得超过购房申报价,按揭贷款的,不得超过首付款金额25四、产权资料的审核26产权资料审核要点v1、房屋权属的种类v2、交易需提供的特殊材料v3、产权来源方式及时间v4、非直系亲属赠予v5、房屋原值v6、产权证的建筑面积v7、房屋的结构用途v8、房屋的抵押状况v9、解押方式及收费v10、产权证的发证机关及工作日v11、各类房产办理一手产权证材料271、权属资料的种类产权证、土地证、商品房买卖合同(预告登记证明)、拆迁协议书、购房发票等等282、权属来源交易需提供材料v房改房、集资房需夫妻双方共同到交易中心办理过户手续v集资房、经适房,需提供双证才可以办理过户293、产权证权利来源方式及时间v该信息将影响房产的交易税种及税费计算。
一、如何识别来源时间及方式:
A、旧证:
产权证附件栏:
于某年某月某日购买受房改集资拆迁受某房产公司/或(自然人)的产业。
B、新证:
以产权证中座落下方的登记时间为准。
拆迁房以拆迁协议时间为准。
二、如果是闽侯的房地产管理局填发的产权证,则填发时间作为权利来源时间的起算点。
304、非直系亲属赠予v1、非直系亲属赠予后出售的,原值为零,权利来源时间以受赠时间为准。
v2、09年1月1日前受赠予的,办受赠予产权证时,免收营业税、个人所得税v09年1月1日至09年5月25日期间受赠的,办受赠予产权证时,免收个人所得税,需征收营业税v09年5月25日以后受赠的,办受赠予产权证时,营业税及个人所得税均需征收。
315、房屋原值v房屋原值将关系到产权人应交纳的税费额度。
1、商品房原值以产权人原购房的发票金额为准,二手房,则应以最后一次转让所申报的价格作为判定依据。
2、房改房的原值以房改时所交的款+个人工龄价值,每套约4-8万。
3、集资、经适、拆迁房原值以当时所交的现金款为准4、继承受(包括赠予受直系亲属的房产)的房产权利来源时间及原值,以前一道为准。
5、拍卖受房产原值为:
拍卖价值+拍卖费用+税费为准注:
前一道房产的原值(单价)不影响后一道房产定义为高档住宅或普通住宅。
326、产权证的建筑面积1、核实房产的建筑面积是否与委托出售的建筑面积一致?
明2、新旧产权证的转换:
旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。
共有面积另外测算。
3、福州市有些老旧住宅于产权登记时阳台面积按全部计算,现应改变为阳台面积按一半计算可能会造成面积减少。
4、首购时,房产+杂物间大于90,则住宅按1%交契税,杂物间按非住宅交税,但工本费共85元。
大于144的,则住宅按1.5%交契税,杂物间按非住宅交税,但工本费共85元。
5、出售时,房产+杂物间大于144,则应分开申报,避免成为高档住宅,同样房产按普通住宅征税,杂物间按非住宅征税。
337、房屋结构、用途v房屋结构有些房产建筑结构实为框架,但产权证体现混合结构的,则应亲自带产权人到档案馆查询档案落实是否可以办理变更手续v房屋用途1、房屋性质对交易有哪些影响:
A、房屋性质不同,交易税费也不同B、住宅可以落户,非住宅无法落户C、住宅的贷款政策比非住宅宽松很多,比如店面、写字楼贷款银行需先审核房屋的各种情况,并进行风险评估,贷款层数也只能按5层贷款。
附属间和车位就不能单独办理贷款,必须和房屋同时申请贷款348、房屋抵押需了解的状况1、房屋抵押于哪家银行,是否满一年,贷款余额多少。
2、该贷款行是否同意提前还清贷款,申请需要多少时间3、卖方自行解押还是委托担保公司解押,费用是否有谈妥。
4、委托担保公司解押需办理委托公证5、买方房款需于卖方解押还款前冻结
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