河南新郑龙湖镇项目可行性分析.docx
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河南新郑龙湖镇项目可行性分析
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河南新郑龙湖镇项目可行性分析
新郑龙湖镇项目可行性分析
第一章全国及河南房地产市场现状及预测
2009年以来,随着国家宏观调控政策的作用凸显,全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹:
房地产开发投资逐月加快;房地产建设规模逐步恢复;商品房销售市场持续升温;房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。
2010年以来,虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定,但政府已经开始关注房价的快速上涨,并在相关政策上进行选择性调整。
第一节2009年全国房地产市场运行情况总体回顾
从2009年房地产市场的运行情况来看,随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实,促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。
2009年市场总体保持着持续回升的态势,整体表现好于预期。
1.房地产开发投资增速逐月加快,但仍低于近年来平均水平
2009年1-10月,全国房地产开发完成投资亿元,同比增长%,增幅同比回落个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为%。
90平方米以下住房保持稳定增长。
1-10月,90平方米以下住房完成投资亿元,同比增长%,增速较上年同期回落个百分点。
分类型看,商品住宅完成投资亿元,同比增长%,增幅比上年同期下降个百分点,其中,经济适用房完成投资亿元,同比增长%;办公楼完成投资亿元,商业营业用房完成投资亿元,同比分别增长%、%,增幅同比分别上升了、个百分点。
2.房地产开发到位资金充裕,个人按揭贷款资金规模增速加快
2009年1-10月,全国房地产开发企业到位资金总计亿元,同比增长%,增幅比上年同期上升37个百分点。
其中,国内贷款亿元,增长53%,利用外资亿元,下降%,自筹资金亿元,增长%,其他资金来源亿元,同比增长%,其中个人按揭贷款增长%。
与上年同期各类型资金来源的比重相比,其他资金来源上升较多,提高了7个百分点,其中个人按揭贷款比重上升了个百分点。
自筹资金比重有所回落,比上年下降了个百分点,其中自有资金比重下降个百分点。
国内贷款比重同比上升了个百分点,利用外资比重下降个百分点。
3.土地购置与完成开发面积延续负增长
从完成开发土地面积看,1-10月,全国完成开发面积万平方米,同比下降%,降幅比上年同期扩大个百分点。
从购置土地面积看,1-10月,全国房地产企业共购置土地面积万平方米,同比下降%,比上年同期回落个百分点。
全国土地购置费用为4535亿元,同比下降%,与上年同期相比下降个百分点。
4.商品房建设规模继续扩大,新开工面积降幅减缓
2009年1-10月,全国商品房建设速度保持平稳,新开工面积降幅减缓。
分地区看,东部地区施工及新开工面积增速最低,竣工面积增速居中;西部地区施工、新开工面积增速最快,但竣工面积增速最低。
从施工面积上看,1-10月全国房屋施工面积为亿平方米,同比增长%,增幅比上年同期下降个百分点;其中,住宅施工亿平方米,增长15%,比上年同期低个百分点。
其中,商品房新开工面积亿平方米,增长%,增幅同比下降4个百分点;其中,住宅新开工面积亿平方米,增长%,同比下降个百分点。
从竣工面积上看,1-10月全国商品房竣工面积亿平方米,同比增长%,增幅同比上升个百分点;其中,商品住宅竣工面积亿平方米,同比增长%,比上年同期上升个百分点。
5.市场销售持续升温,销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高
2009年1-10月,全国商品房销售面积实现万平方米,同比增长%,比上年同期上升个百分点;其中,商品住宅销售面积达万平方米,同比增长%,办公楼万平米,同比增长%,商业营业用房万平米,同比增长%。
商品房销售额实现亿元,同比增长%,与上年同期相比上升个百分点。
其中,商品住宅销售额为27766亿元,同比增长%。
从各城市运行情况上看,多数城市商品房交易量呈持续上升态势,北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。
6.房屋销售价格持续回升,大部分城市环比出现上涨
2009年1-10月,全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势,10月,全国房屋销售价格指数为,比9月上升个百分点,比上年同期上升个百分点。
新建房销售价格指数为,比9月上升个百分点;二手房销售价格指数为,比9月上升个百分点。
分城市看,10月份,70个大中城市中有28个城市房屋销售价格涨幅高于3%,深圳涨幅最高为%,9个城市房屋销售价格同比出现下跌。
从环比价格情况看,有68个城市房价环比出现上涨,仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。
第二节房地产市场回暖的因素分析
2009年下半年至2010年上半年,房地产市场快速回暖,出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面,主要有以下四方面的因素:
第一,经过房地产市场持续一年的观望期,市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者,房价的回调为他们进入市场提供较好进机;
第二,随着去年年底全球各国救市政策的出台,人们对未来通胀的预期加强,为避免通胀带来了的资产损失,人们将转向一些实现投资保值的资产和商品,而住房就是投资保值的重要对象;
第三,2008年年底,中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见,对住房消费给予了相应的政策优惠,降低了住房消费和交易中的税费负担,进一步刺激了人们的住房消费;
第四,适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。
据中国人民银行的有关统计数据,截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为万亿元,同比增长%,增速比上年同期高14个百分点,比6月末高个百分点。
其中,购房贷款余额为万亿元,同比增长%,增速比6月末高个百分点。
第三节2010年下半年房地产市场走势预测
2009年下半年至2010年上半年,全国房地产市场整体呈现“V”形走势,2010年一季度延续2009年下半年的回暖态势,二季度起,销售市场销售量增幅放缓,但销售价格稳中有升,投资增幅逐月提高,房屋销售价格指数不断上升。
通过对1998年2月-2009年10月房地产各相关统计数据的分析,考虑到国内外经济环境的变化,根据ARIMA模型,我们对2009年和2010年全国房地产业的主要指标预测如下:
2010年房地产主要指标预测情况
单位:
亿元、万平方米、
统计指标名称
2008年
2009年
2010年预测
绝对值
增速
绝对值
增速
绝对值
增速
城镇固定资产投资
148738
194594
244741
#房地产开发投资
31203
36093
44022
22
#商品住宅投资
22441
25973
34097
房地产开发资金来源
39619
56315
73153
施工面积
283266
330260
390533
其中:
住宅
222892
255679
309091
新开工面积
102553
112470
145098
29
其中:
住宅
83642
88978
114631
竣工面积
66545
77265
80804
其中:
住宅
54334
9
66059
69673
销售面积
65970
96078
112517
其中:
住宅
59280
87593
103272
房屋销售价格指数
商品房销售价格指数
商品住宅销售价格指数
资料来源:
国家信息中心中国房地产信息网()
1.投资增幅保持平稳增长
预计2010年全年,固定资产投资完成额达到万亿元,增长%,增速较2008年加快个百分点。
其中房地产开发投资完成万亿元,增长%,增幅同比回落个百分点;商品住宅投资完成万亿元,增长%,增幅同比回落个百分点。
2010年,预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。
其中,城镇固定资产投资完成万亿,增长%;房地产开发投资完成万亿,增长%;商品住宅投资完成万亿,增长%。
2.房地产开发资金来源增幅明显提升
预计2010年全年,房地产开发资金来源达到56315亿元,同比增长%,与2008年全年相比,增速加快个百分点。
与房地产完成开发投资增幅相比,增幅高个百分点。
2010年,房地产开发资金来源预计达73153亿元,增长%。
3.房屋建设增长平稳,新开工面积增长较快
2010年,预计全年商品房施工面积为万亿平方米,同比增长%,其中商品住宅施工面积为万亿平方米,增长%。
商品房新开工面积达112470万平方米,增长%,其中商品住宅新开工面积88978万平方米,增长%。
商品房竣工面积将达到77265万平方米,同比增长%;商品住宅竣工面积66059万平方米,同比增长%。
2010年,预计全年商品房施工面积为万亿平方米,同比增长%,其中商品住宅施工面积为万亿平方米,增长%。
与2009年相比,商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快个百分点和个百分点。
预计2010年全年商品房新开工面积将达到145098万平方米,同比增长%;商品住宅新开工面积114631万平方米,同比增长%。
与2009年相比,竣工面积增速明显加快,商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快和个百分点。
预计2010年全年商品房竣工面积将达到80804万平方米,同比增长%;商品住宅竣工面积69673万平方米,同比增长%。
与2009年相比,竣工面积增速有所放缓,商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落和个百分点。
4.销售面积和销售额增幅明显回落,销售价格稳中有升。
2009年下半年至2010年上半年,房地产市场快速回暖,商品房销售面积和销售额增速创历史新高。
预计2010年全年全国商品房销售面积实现96078万平方米,增长%。
其中,商品住宅实现销售面积87593万平方米,增长%。
2010年,房地产市场会继续保持增长,但增幅会逐步回落,预计2010年全年商品房销售面积和销售额分别实现亿平方米和46726亿元,分别增长%和%,较2009年增幅回落和个百分点。
其中,商品住宅销售面积和销售额分别实现亿平方米和39318亿元,分别增长%和%,较2009年增幅回落%和个百分点。
综述:
自2010年国十一条出台后,短期内,全国房地产一手房销售量出现了小幅回落,但价格依然保持坚挺并稳中有升。
个别城市一手房成交价格屡创历史新高。
随着2010年新开工量的交替入市,预计2011年,全国房地产市场整体增长平稳,投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升,资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落,但仍保持增长趋势。
第二章2010年上半年全国房地产政策评估报告
受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口、土地、经济等实际指标,又有消费传统、心理预期等特殊影响,还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。
其中,政策变量对房地产市场的即时影响较大。
根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示,政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的重要组成部分。
以1月10日国十一条的出台为标志,政府启动了新一轮的房地产调控,在上半年一系列政策的影响下,房地产市场已出现了显着变化,我司对2010年上半年房地产政策进行了分析评估,并提出了未来可能出现的调控预测。
第一节新国十一条对房地产行业所带来的直接影响
1、对需求的影响
二套房需求受到抑制
过去的政策中虽然已经出现过购买二套房利率被要求上浮至基准利率的倍,但当时的首付比例仅为4成,而此次新政要求首付比例提升至5成,新政提高
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