宁乡县城南花卉市场建设项目415.docx
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宁乡县城南花卉市场建设项目415
宁乡县城南花卉市场建设项目
可行性研究报告
(代项目建议书)
委托单位:
宁乡县城市建设投资开发有限公司
编制单位:
长沙新中招标代理有限公司
编制日期:
二○一三年四月
编制人员名单
项目负责人:
李细坤注册咨询师(投资)
工程师
编制人员:
李毅注册咨询师(投资)
工程师
喻磊明造价工程师
高级工程师
周均仕高级工程师
张意军造价工程师
工程师
张建科经济师
吴彩平工程师
校对人员:
杨柳
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
宁乡县城南花卉市场建设项目
2、建设单位
宁乡县城市建设投资开发有限公司
3、建设地点
项目位于宁乡县白马桥乡仁福村境内,东临沿江大道,北临二环南路、西临规划路,周边新型住宅小区林立,紧靠规划中的白马农产品集散市场,交通四通八达,未来发展前景良好。
4、建设规模
本项目规划总用地面积约38459.10㎡(约57.69亩),拟建框架结构4层建筑3栋,框架结构2层建筑1栋,总建筑面积约78841.16㎡,建筑密度为48.95%,容积率为2.05,绿地率为18.50%,地上停车位355个。
5、投资规模
本项目总投资约20176.98万元,其中工程费用约13506.73万元,工程建设其他费用约1566.73万元,预备费用约753.67万元,征地拆迁费用约3749.85万元,建设期贷款利息约600.00万元。
资金来源为银行贷款10000万元,其余由建设单位自筹。
6、项目定位
项目定位为集花卉展览、花卉销售于一体的综合花卉市场。
7、项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案,本项目建设周期为12个月,于2013年4月初开始实施,2014年3月底全部竣工。
二、建设单位基本情况
宁乡县城市建设投资开发有限公司是经宁乡县委、县政府批准成立,代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产的国有独立公司。
公司于2000年8月18日正式挂牌成立,注册资金6000万元,2008年4月经县人民政府增资至2亿元。
宁乡城建投是城建项目的融、投资主体和垄断开发经营国有土地的经济主体,是依据现代企业制度进行运作的企业法人。
公司由县政府直接管辖,实行董事会领导下的总经理负责制,负责县城城市建设投资及行使国有投资功能,对于改制企业相关联的资产进行管理和经营及房地产开发经营。
公司现有正式员工43名,其中大专以上学历26人。
公司内设总工室、工程技术一科、二科、经营管理科、征地拆迁科、招商融资科、计财科、地籍科、安全保卫科和办公室九科,并下辖三个控股子公司——长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙同兴房地产开发有限公司和宁乡县大众物业管理有限公司。
公司主要职能是:
a)代表政府行使城建项目投资主体职能,负责对城市基础设施建设资金的投入,确保资金投入效益;
b)多渠道、多形式筹措城建资金,并代表政府进行城建资金的举债和还贷;
c)统一运作国有城建资金,实现国有资产保值、增值;
d)统一经营城市建筑资金,组织房地产综合开发,实现城市建设资本增值;
e)垄断经营城市规划区内国有土地;
f)负责城建项目的对外招商和开发经营。
宁乡城建投的成立以及公司职能的明确,理顺了宁乡县原有传统僵化的基础设施投融资体制,也就拉开了宁乡县如火如荼的开发建设步伐。
公司成立以来,按照宁乡县城总体规划(修编)的规划要求,经营城市的发展思路,盘活土地资产,以地养路、路房结合,多渠道筹措城市建设资金,努力探索破解征拆、安置等制约“瓶颈”,累计直接投入城建资金16亿元,高水平建设了一环西路、宁乡大道、二环西路、花明北路、春城路、老城区“三路(人民路、楚沩路、白马大道)”提质改造、人民北路、新康路、东沩广场。
宁乡商业广场、长沙富豪山庄等项目,县城新区开发建设步伐不断加速,为实现县城扩容提质建设“四城一中心”的战略目标奠定了基础,一个全方位对接长沙,融工业、商贸、休闲于一体的省会卫星新城已初步形成。
而在多年的建设、经营过程中,宁县城建投积极争取县委、县政府重视支持,多方扩展融资渠道,不断壮大公司实力,特别是与农业银行、国开行建立了持续、稳定地合作机制。
随着一大批项目的运转,宁乡县城实现了极大的扩容提质,宁乡城建投自身实力也得到了较大的发展。
宁乡城建投已初步发展成为以城市基础设施建设为主,房地产、物业管理等多种经营为辅的综合型投融资公司,公司被湖南省银行业联合会评为守信用企业。
三、研究依据
《中华人民共和国城市规划法》;
《中华人民共和国环境保护法》;
《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国国土管理法实施条例》;
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》;
《湖南省耕地占用税实施办法》;
《湖南省基本农田保护条例》;
《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》;
《湖南省土地利用总体规划条例》;
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号);
《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号);
《湖南省人民政府关于推进节约集约利用土地的通知》(湘政发[2007]12号);
《长沙市总体城镇体系规划(2010-2020)》;
《城市用地分类与规划建设用地标准》;
《长沙市控制性详细规划成果标准》;
《长沙国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》;
《宁乡县城总体规划》(2009-2030修编);
《宁乡县城城南组团控制性详细规划》;
《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》(湘政发[2012]46号);
《长沙市征地补偿安置条例》(2007年10月31日长沙市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过,2007年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准,2007年12月18日长沙市人民代表大会常务委员会公告2007年第16号公布,自2008年4月1日起施行);
《长沙市征地补偿实施办法》(长沙市人民政府第103号令,2008年2月17日市第13届人民政府第3次常务会议通过,自2008年4月1日起施行);
《关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》(第104号令,长沙市人民政府令第104号,2008年1月16日市第13届人民政府第2次常务会议通过,自2008年4月15日起施行);
长沙市人民政府关于印发《长沙市被征地农民就业培训和社会保障办法》的通知(长政发〔2008〕12号);
《关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知》(长政办发〔2008〕11号);
长沙市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知(长政发〔2008〕30号);
《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》(长政办发[2009]16号);
《关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知》(长政发〔2010〕27号);
《宁乡县人民政府征地办公室关于征地社保金核算办法调整的通知》;
《宁乡县人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和基金征收标准的通知》(宁政发(2008)51号)
宁乡县人民政府关于印发《宁乡县被征地农民社会保障和就业培训实施细则》的通知(宁政发〔2010〕23号)
宁乡县人民政府办公室关于印发《宁乡县城镇土地使用税征收标准及土地等级划分方案》的通知(宁政办发(2008)90号)
工业与民用建筑可行性研究深度要求;
2006年7月国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
《现代咨询方法与实务》;
国家发改委《投资项目可行性研究指南》;
《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分);
《建设工程质量管理条例》;
宁乡县城镇规划、水文、地质、地震、气象、市政设施等有关资料;
国家及行政主管部门现行有关设计规范、规程和规定;
项目单位提供的于本项目有关的资料、数据;
现场查勘收集的其他相关资料;
其他有关专业设计规范。
四、研究范围
根据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范,本报告通过对宁乡县城南花卉市场建设项目进行全面深入的调查、分析、预测,论证了该项目社会、经济、技术、环保、节能的可行性与合理性,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见,为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
包括:
1、对项目建设背景、可行性、意义等的研究;
2、对项目选址和建设条件的分析;
3、对项目建设规模、总体规划、规划布局、工程建设方案等的研究;
4、对项目消防、卫生、安全、节能、环境影响等方面的分析;
5、对项目的征地拆迁方案进行分析;
6、对项目的组织管理与工程招投标方案进行分析;
7、对项目实施进度的确定;
8、对项目投资规模及社会经济进行综合评价;
9、对项目的风险识别、规避风险等研究;
10、提出项目的可行性研究工作结论。
五、研究原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策,严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定,使设计做到切合实际,技术先进,经济合理,安全适用;
2、重视优化规划设计方案工作,通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额;
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
4、节能与降耗并重。
六、主要技术经济指标
1、建设用地情况
本项目规划总用地红线面积约38459.10㎡(约57.69亩),现状用地主要由水田、旱地、农村宅基地、农村道路、坑塘水面等用地构成。
2、主要技术经济指标
根据项目的具体情况,其主要技术经济指标详见表1-1:
表1-1宁乡县城南花卉市场主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
38459.1
约57.69亩
2
净用电面积
㎡
38459.1
3
建筑总占地面积
㎡
18825.45
4
总建筑面积
㎡
78841.16
其中
花卉展示区
㎡
6341.14
花卉市场
㎡
72404.02
管理用房4730m2,占6%
公厕及垃圾站
㎡
96
5
建筑密度
%
48.95
6
容积率
2.05
7
绿地率
%
18.5
8
停车位
个
355
9
总投资
万元
20176.98
10
成本利润率
%
29.0975
11
投资利润率
%
41.5118
12
投资内部收益率
%
31.1338
13
投资回收期
年
1.1438
七、项目进展状况
2013年3月,受宁乡县城市建设投资开发有限公司的委托,由我公司承担宁乡县城南花卉市场建设项目的可行性研究工作。
我公司在签订合同后,成立了专门的研究小组,立即开展工作,首先在地形图上进行了方案研究,并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作,对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查,比较详尽地收集了有关资料,对规划思路、建设规模和技术标准进行了反复论证,在充分掌握定性、定量资料的基础上,于2013年4月完成了本报告的编制工作。
第二章项目建设的背景及必要性
随着我国人们生活水平的提高,人们更注重生活水平的质量,生活质量的优势更能使人们感到生活的美好,生活的愉悦。
而人们对生活质量的提高从不同的方面进行,比如鲜花市场,人们对鲜花的需求日益增多,随着人们的需要量的增多,我国的花卉市场正以高速度向前发展,前景十分广阔。
2010年,全国花卉种植面积91.8万公顷,相比2009年增长10.0%;全国花卉销售额862亿元,相比
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- 宁乡县 城南 花卉市场 建设项目 415