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2013年,规模以上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元,同比增长14.6%增速比全市规模以上工业总产值高1.7个百分点。
全年全市受理专利申请3.98万件,专利授权2.62万件,分别增长18.9峙口18.6%四是民营经济带动力提升。
民营工业、民间固定资产投资的增长较快增强了经济发展的生动力,2013年,规
模以上民营企业和小微型企业工业总产值分别增长17.8峙口17.1%分
别快于规模以上工业4.9个和4.2个百分点。
民间固定资产投资增长31.6%拉动全社会固定资产投资增长9.7个百分点,贡献率达到52.2%
(2)2013年市居民消费调查
市消费者委员会发布的《2013年度市居民消费信心与消费环境调查报告》显示,居民消费信心指数同比2012年仅略有提升,但总体上,多数居民的消费意愿仍然不高。
报告显示,9成居民目前不愿买房,
而过半居民认为现在不适合买车,7成人有闲钱宁愿储蓄和投资,也不愿去消费。
三分之二人认为房价还会涨,购房意愿是证明消费信心的一个非常重要的数据。
报告显示,认为目前适合老百姓购买商品房的受访者为10.2%仅占一成,比上年低了2.7个百分点。
这一数据在2010年、2011年、2012年分别是9.3%10.9%12.9%一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。
有74.4%勺受访者直言现在不适合购买商品房,比上年高8.9个百分点,一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。
有74.4%勺受访者直言现在不适合购买商品房,比上年
高8.9个百分点。
过半人认为现在不适合买车,购房买车似乎永远是联系在一起的话题,在居民购房意愿降低的情况下,居民对买车的意愿又是如何的?
调查数据显示,54.1%勺受访者觉得目前不适合老百姓购买汽车,超过半数以上,比上年高了2.4个百分点;
觉得适合购买汽车的受访者占了21.6%比上年高了1.6个百分比。
那么,消费者都愿意把钱花在什么上面呢?
由调查报告中可以看出,2013年受访
者在过去一年家庭消费中,排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出,占25.0%排第二位的是“其他”项,占19.4%比上年的17.5%高了1.9个百分点,“其他”项涉及许多种类具体的消费项目。
这意味着居民消费支出的多元化,其中食品与服装支出估计是主要部分。
住房支出比重并不高,仅有8%比上年还降低了1.7个百分点。
值得注意的是,与上年相比,在过去一年家庭消费的最大一笔支出中,住房、家具、汽车、教育均比上年低,而医疗、旅游、奢侈品、宴请均高过上年。
可见,随着住房购买意愿降低、汽车市场的饱和,居民在旅游、奢侈品、宴请等方面的支出均比上年增加,居民已有消费继续向发展和享乐方向升级。
7成人有闲钱更愿储蓄投资,调查显示,如果有闲钱,选择储蓄的受访者最多,占42.9%比上年的39.5需了3.4个百分点,选择投资的比例达32.3%也接近三成;
虽然选择消费的占18.9%比上年高了0.6个百分点,但总体来讲仍然明显较少。
上述数据说明,目前的经济环境下,消费者或者宁可选择储蓄以备不时之需,或者选择适合的投资(或许是为了抵御通胀),消费意愿不够强烈。
市民对通胀感受有所缓和,调查发现,88.8%勺受访者都认为
2013年来,与生活密切相关的主要日用品价格总的来说上升了,切身体会到通胀的压力。
但与上年比,这一比例下降了3.6个百分点,
比2011年下降了6.7个百分点,而认为不变的上升了3.3个百分点,认为下降的和说不清的变化则不大。
而在对未来的一年物价水平预期中,78%勺受访者认为未来一年物价还会上涨,认为物价不会上涨的占8.6%与2012年比起来,认为物价不会上涨的居民比例增加了,但占比仍然较少。
从2013年全年运行走势看,生产总值GDP经济增长总体平稳,经济增长的质量、效益和水平不断提高,具体表现为“三稳四
提升”;
通过消费调查可知多数居民的消费意愿仍然不高,排第一位
的最大一笔支出仍然是教育支出,占25.0%住房支出比重并不高,仅有8%
1.3房地产市场环境
在当代中国最具活力的长三角、环渤海、珠三角中,珠三角房价相对最低比长三角大致低20%房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。
作为珠三角的龙头,有着很好的发展前景,不仅经济发展速度快,后劲足,这些因素都给当地房产打下了坚固的基础。
因此,在房地产泡沫相对较小,即房产一般不会在短期大幅升值,其持续稳步上涨是很有保障的,是稳健投资的对象。
从这个意义上看,的房市像个优秀的马拉松选手,虽然速度没有短跑运动员快,但耐力好,能持久。
(1)市十区2013年土地供应成交结构分析
2011年,市十区土地共计出让197宗,合计用地面积740万平米,
住宅地出让59宗,面积275万平米;
商业用地38宗,面积76万平
米;
工业用地72宗,面积314万平米;
其他用地17宗,52万平米。
2013年年工业用地供应比重最大,占全市土地供应面积的43%其供应区域主要集中在萝岗、南沙两区;
其次,住宅用地占比为37%其
供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区;
商业用地成交占比为10%其供应主要集中在萝岗、番禺等区。
从土地出让金额方面看,全年出让金额最大为住宅用地占比66%共计出让322亿元;
商业用地占比19%共计出让93亿元;
办公用地占比8%共计出让40亿元。
图表2013年十区土地出让金额分布
分析:
从图表可以看出住宅用地所占的比例超过三分之二,其次是商
业,为本项目提供了一个有利数据一一的住房刚性需求更多,竞争更为激烈。
(2)市住宅用地分析
2013年,市共挂牌出让59宗住宅用地,总占地面积275万平米,总建筑面积775万平米,成交28宗,成交金额167亿元,环比下降
40%总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍,流拍率达52%
其主要原因有两个方面,第一个方面,是2013年紧缩的货币政策限
制了开发商的贷款,使得开发商资金链趋近拿地困难;
另一个方面,
是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷,销售压力增大、存货数量
上升、回收资金困难,使得开发商拿地谨慎。
图表:
市5年住宅地成交面积
从成交的面积来看,2013年市住宅地成交面积为195万平米,与2012年相比,环比上升3%2013年全年住宅用地市场成交平淡,相对与2012年成交面积略有上升。
图表2013年十个区域住宅用地成交情况
万平方米
占地面积
建筑面积
越秀
6.28
27.38
白云
3.7
12.57
荔湾
25.81
76.89
31.29
66.61
南沙
51.66
105.36
萝岗
75.88
193.27
增城
13.59
33.19
从化
37.88
92.49
(一)从2013年十个区域住宅成交面积来看,集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域,三区合计159万平米占十区整体成交的82%中心六区共成交36万平米,占总成交面积的18%而中心区域成交主要集中在荔湾区,成交25万平米,占中心六区住宅用地成交总面积的69%2013年全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区,共成交住
宅用地6幅,主要集中在开源大道附近,用地面积合计76万平米,
万科、中海、城建等大型开发商纷纷进驻,土地底价成交普遍,楼面地价在5000-8000元/平米之间。
萝岗区全年成交了4宗10万平米的大宗地块,是2014年供应大宗地块的主力区域,未来这些土地将
集中形成供应,大批货量同时入市将加剧区域的住宅市场竞争。
区2013年成交9宗住宅用地,无地块流拍,成交共计52万平米,环比增长273麻交金额达23亿元。
南沙区因规划利好成为市成交热点区域之一,全年土地溢价成交6宗,有4宗集中在南沙区,其中南沙红岭牛祺坑水库地块溢价率达138%最终为邦俊物业管理竞得,成为2013年溢价最高的地块。
开发商方面碧桂园拍得两块住宅用地,占地合计28万平米,建筑面积51万平米。
相比之下,番禺区的住宅用地成交则表现冷淡,全年先后推出27宗住宅用地,成交8宗,流拍率达70%共计成交31万平米,大部分出让地块集中在南站地板,但由于住宅市场冷淡,开发商资金趋近加之区域住宅用地起拍价较高,使得整体流拍率上升。
荔湾区成为中心六区成交最大区域,全年成交2宗住宅用地,共计26万平米,成交达39亿元。
市全年成交最大面积地块大坦沙铁路以北地块,被市地下铁道总公司联合体底价竞得,总价达30.7亿元,楼面底价达6205元/平米,该地块的成交成为2-13年土地市场上较少的亮点之一。
两外周边二市土地成交比较平淡,只有从化市全年成交情况较好,全年成交7宗住宅用地,成交共计38万平米。
由于楼面地价较低,全年成交金额仅为7.5亿元,是十区二市的土地市场价格洼地。
(二)从整体看市十区全年土地成交金额为167亿元,环比下降40%从全年各区成交金额来看,萝岗、荔湾、番禺、南沙贡献较大,分别成交63、39、24、23亿元,分别占比36%22%13%13%环比涨幅较大区域为南沙、萝岗两区,分别增长265%125%环比下跌
较大区域为白云、荔湾、番禺三区,分别下降80%69%27%白云、荔湾两区主要因为地块出让减少,而番禺区因为流拍率较高影响成交使得成交金额下滑。
(三)从各区域住宅用地平均楼地面地价情况来看,全年成交楼面地
价上涨的区域有萝岗、南沙两区,分别上升59%38%主要原因为
规划利好;
楼面地价下滑的区域有荔湾、番禺、白云三区,分别下降57%45%22%其下降原因为受住宅市场预期影响较大,另外是这三个区2012年土地上涨过快地王频山拉高楼面地价。
分析总结:
2013年全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区,荔湾区
成为中心六区成交最大区域,番禺区的住宅用地成交则表现冷淡。
(3)市商品住宅市场分析
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