中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告.docx
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中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告.docx
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中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告
中驰大厦
酒店式家庭公寓
户型配比报告
南京中瑞中驰左邻项目组
差异化思路:
发现市场的需求热点,研发新产品。
满足热点需求,拔高新产品。
领先热点需求,引爆新产品。
目录:
摘要篇:
一、市场调研
二、市场定位
三、产品设计
四、配套设计
附录篇:
附件一
南京小户型调研报告完整版
附件二
深圳考察报告A3版
附件三
深圳小户型考察计划(含大量户型图片资料)
一、市场调研
1.南京单身公寓供应量很大:
河西:
奥体韵动汇、紫金西区中央、宋都名座、中泰国际广场。
岔路口:
城市泊客中驰商都
东山:
魔方四点八
科学园:
苹果都市、书香名门
缺点:
投资性很差:
当前房地产市场投资气氛不佳。
通用性很差:
仅仅一个房间,不适合正常家庭使用。
供应量太大:
到处都开发小户型
租赁前景黯淡:
供应量大,普通住宅小区出租挤占市场。
火爆销售不再:
供应量大,租赁前景黯淡,通用性差,市场购买的激情弱化许多。
2.南京的小面积的家庭公寓奇少:
优点:
通用性很好:
2房或者3房,可以单身使用,可以家庭使用。
使用年限很长:
可以一直使用到小孩高中毕业,甚至终身使用。
购买范围很广,面积小,总价低:
2房2厅1卫可以作到50-55平米,22万以内;3房2厅2卫可以作到60-65平米,26万以内;1房1厅1卫可以作到20-25平米,10万以内;具备经济实力购买的人群非常之大。
供应量少:
由于不易设计,成本略高,目前南京供应量少。
需求量大:
深圳香港等房价高的区域已经证明需求量,同时南京市民收入虽然没有深圳香港高,但是南京房价比香港低,类同深圳,因此,需求量是不容置疑的。
3.南京销售很快的典型家庭小户型:
河西德盈双城:
67平米的3房2厅2卫,率先销售完毕,并且位于北面,就是这样不利于居住的朝向,都由于户型的极端适用,期房阶段,刚刚推出2个月,该户型就一抢而空。
而且单价接近7000元/平米。
4.市场调查的结论:
南京市场对于户型的功能设计有着强烈的“经济能用好用”的要求,当市场出现能够满足家庭功能的户型,且面积非常之小的时候,吸引力非常之大。
该点在房价较高的城市,已经表现出来,比如香港深圳等地。
在南京地区,也已经通过德盈双城这个项目的去化速率,明显表达出来。
已经通过深圳考察河西考察,得以直观感受。
南京滞销的单身公寓已有案例,不再陈述。
中驰大厦不能陷入单身公寓的竞争泥潭,应该开创南京首个旗帜鲜明的“酒店式家庭公寓”,成为行业的明星,南京市场群起模仿的对象。
二、市场定位
1.客户定位:
即将成家的年青人,经济实力普通,该部分人群在任何一个城市都是主流。
单身成员,经济实力较好,投资自用皆考虑,对于产品有较高要求。
2.市场定位:
酒店式家庭公寓
小而精致宝马mini级概念
三、产品设计
2房50-55平米设计:
比例35%
房,厅的2房设计概念:
通过卧室的阳台,隔离出书房功能。
通过客厅的边角,隔离出餐厅功能。
达成很实惠很让客户占到便宜的产品设计。
3房60-65平米设计:
比例55%
3房、厅、2卫的设计概念:
隔离出小房间,设计出书房(可临时放置单人床一张或者可改成主卫的附属浴缸所在房间)。
设计2个卫生间:
房虽小,享受不打折扣,通过书房的变形设计,还可以获得卫浴超级享受。
1房20-25设计:
10%
特别小的单身公寓设计,卫生间很小,厨房直接靠墙。
基本功能极度简化,在2房3房的边角处设置。
四、配套设计
大堂、电梯厅:
特别具备高档酒店感。
过道:
特别具备文化气息,且光线明亮。
立面:
高度现代感,冷峻挺拔。
南京中瑞房地产经纪有限公司中驰项目组
2005-8-29
附件一:
南京小户型调研报告
1、供应分析
1目前南京小户型项目供应分布主要集中在城中、河西
小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补,因此,其对交通便捷、商业休闲便利的要求更为严格,这决定了其多位于城市中心或次中心。
据相关统计数据表明,目前南京市主城区的小户型的供应量高达万平方米。
从其供应分布来看,供应主要集中在河西和城中两个片区,城北片区目前已无小户型项目供应。
其中城中板块以57%的供应量成为南京小户型的绝对大户。
表南京小户型物业供应量
片区
总建面积(万㎡)
已上市面积(万㎡)
供应总套数
比例
城东
914
10%
城中
1931
57%
河西
3328
33%
总计
6173
/
1目前南京市场上在售的小户型,按交付标准分,分为毛坯和精装修两类;按层高来分,分为平层和挑高两类
表:
南京市场小户型项目概况表:
板块
项目
地址
销售状态
形态
交付标准
主力面积(㎡)
价格
江宁
盈家春天
金盛路175号
售磬
平层
毛坯
一房:
35-53
二房:
67
3500
武夷商城
宏运大道两侧双龙大道路以东
未售
平层
毛坯
一房:
46-50
预计3500
城市泊客
岔路口宏运大道1188号
在售
平层
毛坯、精装
一室:
41-55
二室:
62-66
毛坯3600元/平米,装修标准为380元/平米
中驰商都
岔路口中驰路99号
在售
平层
毛坯
一房:
40-50
3300
水韵别墅
佛城东路88号
在售
平层
精装
一房:
32
二房:
78
4200
江南青年城
佛城西路11号
在售
平层
毛坯
一室:
41-55
3000
魔方
秦淮新河以南,上元大街以北
在售
挑高
毛坯
二室:
40-50
三室:
60-75
4600
书香名门
天元路和天印路交汇处
在售
平层
毛坯
一房:
50-58
二房:
62-77
3400
苹果都市
天元东路228号
售磬
平层
毛坯
一房:
42-50
3550
市政天元城
成墟路28号
在售
平层
毛坯
45-72平米
4200
城东
都市
公社
玄武区小卫街20号
售磬
平层
精装
一房:
32-45
6600
瑞鑫兰庭
八宝东街3号
在售
挑高
精装
一房:
55-66
二房:
88
10500
香格里拉
大光路113号
在售
平层
精装
一房:
40-60
8200
城南
蓝筹谷
共青团路与宁南大道交汇处
未售
平层
精装
一房:
50
预计5000
城中
长发中心
中山东路300号
在售
挑高
毛坯
50-67
70-76
12000
天空之都
户步街33号
售磬
挑高
毛坯
――
10000
君临国际
广州路
售磬
平层
精装
63-70
8300
丰富路8号
售磬
平层
毛坯
一房:
50
9000
未来城
珠江路438号
售磬
挑高、平层
精装
――
挑高10000
平层7700
亚东名座
中山南路368号
售磬
平层
精装
――
7850
金陵王府
王府大街
售磬
平层
精装
50
12000
城市先锋
黑龙江路与中央路交叉口
售磬
挑高、平层
毛坯
――
挑高8500
平层7000
独立年代
虎踞南路100号
售磬
平层
精装
50-60
6900
丽晶国际
定淮门2号
在售
平层
精装
39-57
8500
河西
德盈双城
江东中路118号
在售
挑高
毛坯
50
6800
润花园
集庆门大街
未售
挑高
精装
44-60
预计7500-8000
奥体韵动汇
新安江街99号
在售
挑高、平层
毛坯
45-60
挑高7000
平层5000
宋都奥体名座
青石埂路以北
在售
平层
毛坯
53-70
5400
紫鑫中华广场
东南路220号
在售
平层
精装
43-83
6900
紫金西区中央
河西新城区
在售
平层
精装
45
6500
城市假日
江东北路218号
售磬
挑高
毛坯
――
7200
金马郦城
河西新城区
售磬
平层
毛坯、精装
――
毛坯6000
精装7300
非常建筑
定淮门大街15号
在售
平层
毛坯
43-67
5700
辰龙广场
江东北路392号
在售
平层
装修
一房:
43-57
6500
摩尔特区
龙园西路23号
在售
平层
毛坯
41-72
6200
1当前南京小户型项目多宣传为酒店式公寓,但与真正意义上的酒店式公寓标准相距甚远,市场上仍缺乏具有特色的小户型产品
当前南京市场上小户型项目产品多样,既有挑高的,也有平层的;既有精装修的,也有毛坯的,在功能上能满足人们基本的居住需求,但谈及产品品质,南京仍缺乏与国际接轨的特色小户型产品,仅有部分断章取义的酒店式公寓产品。
通常意义上的酒店式公寓指提供精装修的住宅产品、酒店式的物业管理,软硬件齐备的、与正常家庭居住的普通公寓相区别的、高品质的小面积物业。
但南京市场上由于该类物业起步较晚,且先前本土市场不具备这类物业的消费基础条件,因此出现了断章取义的酒店式公寓产品,软硬件相脱离。
目前南京市场上在售的酒店式公寓项目主要有二种:
毛坯小面积产品与精装修小面积产品,但基本都未提供相应的酒店式服务,唯有即将面市的国际商城·(御景轩)明确提出了真正意义上的酒店式公寓产品。
2、需求分析
1小户型产品因其具有总价、区位、配套等多重优势而倍受买家追捧
小户型由于其产品自身的本质属性(位于配套成熟的居住区)、较强的实用性、较高的投资价值,一直以来都受到市场的极力追捧,尤其是地段成熟、配套齐全的中心城区,南京市场亦有如此表现。
2004年,小户型产品市场依然以其低总价、低首付、升值潜力巨大而受到市场的追捧,推出后去化速度普遍较快,河西新城区也不例外,区域内象金马郦城、名仕嘉园等项目单身公寓一经推出,立即遭到市场的哄抢。
表:
河西主要在售小户型单身公寓销售情况
楼盘名称
户型面积
套数
比例
总价范围
销售率
金马骊城
-
-
-
-
60以上
9
40
92
28
8
%
%
%
%
%
17-22
21-30
28-38
35-41
42-50
100%
名仕嘉园
160
80
%
%
18-23
29-34
100%
100%
城市假日
48
56
65
504
324
108
%
%
%
32-38
38-44
44-51
100%
100%
100%
数据来源:
南京中瑞市场研究部
1随着买方市场的来临以及小户型产品的不断放量,未来该类物业竞争势必更加激烈,市场对特色小户型产品的需求呼声越来越高
目前各片区已推出的酒店式公寓产品均保持了较高的去化率,而且市场销售价格仍在不断上扬,这反映了购房者与投资者对酒店式公寓产品的较高认同。
随着多数普通消费者的消费需求得到满足,以及产品本身的局限性(面积小、极强的客户针对性),普通的酒店式公寓产品似乎已不能够更好的满足目标客户群的消费需求。
客户希冀出现更好的、有特色的产品,如真正意义上的酒店式公寓。
未来同质小户型产品的不断放量将加剧市场竞争,客户对于产品也将更加挑剔,需求将逐渐步入国际主流趋势,市场对特色小户型产品的需求呼声越来越高。
3、价格分析
1普通小户型产品
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