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中国房地产调控政策再升级限购限贷从严从紧
售房征20%个税引争议二手房价或涨一成
宏观经济21世纪经济报道[微博]纪睿坤2013-03-0204:
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本报记者纪睿坤北京报道
3月1日出台的国五条细则,最引人关注也最具争议的,是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税一条。
“这是细则内最有力度的条款。
”中国房地产学会副会长陈国强评价说,之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征,金额较小,现在从严按照20%的征收,将直接增加投资客转让房产的成本。
此前,个人售房所得税征收主要有三种方式:
1、提供完整准确房屋原值凭证,按差额的20%税率征收;2、未提供的由当地税务机关实行核定征税,按交易总价款的1%计征;3、个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的,免征个人所得税。
“原先个人出售房屋可自行选择全额的1%或是差额的20%,”北京中原地产市场总监张大伟介绍说,“现在要求从严按照20%征收,在加大转让房产成本的同时,也可能推升二手房房价。
”
张大伟算了一笔账:
由于近年来房价上涨较快,“目前值200万元的房产在5年前可能就值50万元,差额大约是150万元,也就是说税额由原来的2万元直接上涨为30万元。
“房产交易环节税费的增加,最后肯定会体现在二手房房价上,转嫁给购房者。
”张大伟表示,预计多个城市的二手房交易将因此而下调,甚至迅速冷却。
北京、深圳两地的多位二手房中介机构人士认为,“20%所得税”出台的初衷是抑制房地产投机行为,但此举最终可能造成两种可能,要么是20%所得税负担被转嫁给买房人,直接造成二手房价大幅上涨;要么是二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售,使市场供应量减少,间接推升二手房价。
“以北京为例,二手房交易比重占比70%以上,一旦二手房因此供应不足,北京2013年的供需缺口将会被急剧放大,进而传导至房价上。
如果那样,显然将有违新政出台的初衷。
”阳光100集团常务副总裁范小冲说。
因此,范小冲认为,这一条款在具体落实时,一定要强调差异性,以防止误伤刚需,也需要防止二手房供应减少对市场价格形成的短期冲击。
除了明确要在房产交易环节加码以外,细则上还释放在保有环节加码的信号,比如“加快推进扩大房产税试点,继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作等”。
“房产在交易和保有环节同时加码后,房地产投资将被进一步限制,应该是这几轮调控以来最为严厉的一次”,文成建筑装饰工程有限公司董事长兼总设计师李文成如是介绍。
除了被业内认定极具杀伤力的“个税征20%”外,细则中明确,3月底前公布“2013年新建商品住房价格控制目标”时间表。
对此,一位不愿具名的地方住建委官员3月1日对本报表示,此次细则的规格较高,调控不到位将问责省级领导,在中央的连番加码上,房价目标的完成或被列入干部升迁考核。
不过,对于房价目标的制定,细则并未明确具体的参考标准。
“没有明确具体的标准,地方政府可能会给自己的目标放水。
”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示,为了确保房价不误伤刚需,各地的房价目标可以限制在90平方米以下的小户型。
针对提高部分城市二套房首付、贷款比例,部分业内人士也颇有异议,张大伟认为,此次要求在二手房首付、贷款比例加码,无疑将打压改善居住的需求,和此前住建部明确鼓励改善居住的精神不符。
细则规定对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
对此,张大伟认为,这预示着,对于贵阳等住房供过于求,房价较低的城市,采取一些救市的手段可能将被允许。
中新网3月2日电(房产频道陈璞)昨日晚间,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,楼市调控加码“靴子”随之落地。
通知中,除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外,二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收,也被称为此次新政的最大亮点。
总体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强,并且对二手房市场的调控力度也更大。
不过业内分析认为,虽然政策明显有所收紧,但仅是在原则上界定了调控方向,具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。
出售自有住房所得按20%缴个税二手房交易料骤降
此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整,无疑是打击投资投机的一剂“猛药”,但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。
新政明确要求,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
目前,除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。
而统一成差额20%的后,交易成本将会明显增大。
以一套房主原购房值50万,目前总价200万的普通二手房计算,按之前1%的个税计算为2万,而新政后按照差额的20%计算,个税将达到30万,比之前增加了28万,相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强在采访中向中新网房产频道表示,提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资,但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。
“因此新政或许将在客观上推升二手房房价。
”
据中新网房产频道了解,在二手房交易中,虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税,卖方则承担营业税和个人所得税,但在实际操作中,往往都由买方来承担。
对于部分房价上涨过快的城市或地区,以及首付30%的购房者而言,这就相当于首付款升至44%,极大提高了首次置业人群的购房成本。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在房价上涨过快的区域,住房买卖之间价格差距也较大,预计各地政策执行细则未出台之前,为了争取搭上政策末班车,这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,随着地方细则的出台,短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩,甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位业内人士均表示,若这项政策得到严格实施,二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
陈国强表示,随着二手房业主出售意愿降低,供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场,进而加剧新房市场的供求矛盾,甚至带动新房价格的进一步上涨。
胡景晖认为,随着新政的执行,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。
中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。
而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现,部分购房者也会再次回归新房市场,带动新房市场交易量上涨。
二套房贷政策收紧北上广深或首当其冲
虽然不少业内人士认为,个税新政对楼市的影响会更大,但二套房信贷政策的收紧对市场的作用仍不可小觑。
此前,坊间对二套房贷政策收紧的传闻甚嚣尘上,而新政的出台则证明传言并非空穴来风。
按照新政规定,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
根据国家统计局此前发布的数据,1月70个大中城市中有53个新房价格上涨,51个城市二手房价格上涨。
其中,包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市更是涨幅居前。
而按照新政要求,各地制定的本地区年度新建商品住房价格控制目标将在一季度向全社会公布。
在陈国强看来,一线城市在二套房贷政策上的收紧已经是“毫无悬念”。
链家地产市场研究部张旭也认为,从北京的市场情况来看,等年度新建商品住房价格控制目标实施后,如果房价走势继续上涨,二套房贷款政策收紧将是大概率事件。
有分析认为,这将不利于改善类需求的顺利释放。
二套房首付比例和贷款利率的提升,将直接影响首次改善型购房者,因为这类人群在购房成本上仍存在压力,如此一来,或将会抑制这类人群购房,而对于比较有资金实力的高端购房者而言,由于支付方式的不同,并不会影响高端住宅市场的交易。
调控全面升级更趋差异化
张旭认为,本次政策虽然是以往政策的收紧和完善,但除了信贷和税收政策外,在“加强市场监管和预期管理”方面,也给予地方政府更多的管控空间。
整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强,且对于二手房市场的调控力度更大。
国务院会议曾指出,各地应落实稳定房价工作责任制,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,而昨日发布的通知中则明确要求“于一季度向社会公布”。
通知还要求,住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。
此外,省级政府对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,还要进行约谈和问责。
“这些细则对地方政府而言都是很大的挑战。
”陈国强表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,此轮调控更加趋向差异化,针对不同区域的市场特征,政策将更有针对性,地方调控也将会出现松紧差异。
陈国强预计,热点城市的后续细则将更为严厉,而其它城市则可能稍显“温和”。
从各方分析来看,新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向,抑制改善性需求,在一定程度上或降低交易换手率,预计成交将会有所萎缩。
对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现得更为明显。
新京报讯北京何时公布和实施落地政策是人们最关注的问题。
记者昨日从相关部门了解到,北京市涉及房地产调控的相关部门将在市委市政府的部署下,抓紧研究北京落实国务院通知的具体政策,并尽快公布和实施。
陈志认为,预计在各地出台的调控政策中,会着力在加强市场监管这个角度,提出一些具体的细化措施和强有力地政策。
陈志称,此次调控细则公布后,北京可能会研究制定更为具体的房价调控目标。
■解读
政策1
二手房成交量必然萎缩
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍说,此前北京二手房个人所得税,可按照购买价总额的1%缴纳,也可以按照差额的20%来缴纳。
“由于按照总额1%缴纳需要缴纳的税款更少,因此大部分交易都是据此来缴纳个税。
”
中原地产市场研究部总监张大伟认为,本次政策力度较大,特别是个税按照差额20%收取,对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。
胡景晖预计,调控细则公布后近期北京二手房交易将出现短期暴增,各区县将会出现大批赶在新政正式实施前抢先过户情况。
从长期看,二手房税费通常都转嫁给买方,因此二手房的交易量预计出现萎缩,但房价走势尚无法判断。
不过,按照目前的政策,出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。
胡景晖认为,但这类房屋今后仍应是免征个税的。
政策2
二套房可实施差别化信贷
对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
近期,二套房贷首付将调至7成,利率增至1.3倍的传言甚嚣。
昨天公布的通知中,并未明确二手房贷的具体政策,但提出可进一步提高。
陈志和胡景晖均认为,各地应该会从实际情况出发,来确定二套房的政策,除了继续收紧外,国家也明确提出鼓励改善性购房需求,因此对于二套房也不能一棒子打死。
同时,也要看当地银行自身的情况。
“如果真是调到7成,那和全款购房也没太多差别了。
”胡景晖认为,二套房也应该实施差别化信贷政策,如果二套房购买的是普通住房,则不应该再上调。
政策3
限购政策全覆盖
限购区域应覆盖城市全部行政区域。
陈志认为,限购要覆盖城市的全部行政区域是细则非常严厉的条款。
此前,一些经济发达城市限购,但其周边区域却不限购,这导致那些投资投机的购房仍然有空间,也导致了这些不限购区域的房价出现快速上涨。
而此次新一轮调控中,明确了限购的城市要覆盖城市的全部行政区域。
“经济发达城市的周边,比如北京周边的香河、涿州等地,以及上海、杭州等城市周边,按照政策也应该要实行限购。
这样就堵住了所有的漏洞,让投资投机购房完全没有市场,住房也彻底回归自住的属性。
”陈志说。
不同类型房应区别对待
胡景晖说,以前的房改房、经适房,当时的购买价格只有两三千甚至几百元每平米,而如今的卖出价已经高达数万元,这就意味着几乎是全部交易额的20%来征税。
胡景晖说,“再加上营业税、契税等,买一套300万的房子,税费要八九十万。
”他认为,北京出台的调控落地细则中,应该要根据房屋的不同性质来区别税收政策。
对楼市利空影响较大
杨红旭认为,首先限购进一步升级,明确了统一标准;其次二手房的个调税,由交易总额的1-2%,从严按差额的20%征收;第三少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
此次以国办名义下发,规格较高。
动作有点大,对市场的影响肯定是利空的,但市场降温需要一个过程,预计今年二季度开始成交量会影响,三季度价格会有变化。
个人卖房征20%交易税引争议
除原本已被市场预期到的限购令升级和二套房贷款政策外,通知中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”引市场哗然。
众网友指出该政策不合理。
业内人士称,该政策中“以20%计税”所指的是差额计税,涉及税费并不一定高于现有情况。
调控重任下放给地方政府
陈宝存:
调控重任下放给地方政府了。
北京房价去年降了7.6%在不在提升之列?
提高首付比例空间很小,二套房提到7成,和目前的6成相比,改善型人群的敏感度很小。
而目前,房价过快上涨的城市,定性还不清晰。
上调二套房首付款比例和利率,后面的加大土地供应和保障房建设势必萎缩,根本目的不是解决市场问题。
@新华微评:
今日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。
这是新国五条的细化,彰显中央严控房价的决心。
然房价问题恐非加重个税可解决,需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。
另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。
期待细化措施。
@董藩:
今天出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》显然是对上周会议的承接,是落实细则,再往后就是各地开始执行了,而观察今天的规则细则,其中提高二套房首付比例和贷款利率等规定,说明个别像北京等最近房价上涨过快的城市调控力度要加强,“首付提高到七成预示着二套房已经买不成了”。
@张惠琪:
二套房首付比例和贷款利率提高还是可以理解的,国家调控主要打击投资,对于二手房市场其实影响不大,因为目前市场上还是以刚需为主,成交的都是买首套房的客户。
对于房产税的征收,应该有满5年和不满5年之分,否则百分之二十的税种就是一刀切政策,不太可能实现的。
@李大霄:
通知主要目的是稳定房价走势,重点还是维护市场秩序,对市场预期进行管理,因此,上述通知可能不会对房地产板块构成利空。
同时李大霄指出,房地产调整政策方面,此前“国五条”已经对市场预期产生一定影响。
中新网3月2日电(房产频道陈璞)昨日晚间,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,楼市调控加码“靴子”随之落地。
通知中,除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外,二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收,也被称为此次新政的最大亮点。
总体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强,并且对二手房市场的调控力度也更大。
不过业内分析认为,虽然政策明显有所收紧,但仅是在原则上界定了调控方向,具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。
出售自有住房所得按20%缴个税二手房交易料骤降
此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整,无疑是打击投资投机的一剂“猛药”,但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。
新政明确要求,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
目前,除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。
而统一成差额20%的后,交易成本将会明显增大。
以一套房主原购房值50万,目前总价200万的普通二手房计算,按之前1%的个税计算为2万,而新政后按照差额的20%计算,个税将达到30万,比之前增加了28万,相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强在采访中向中新网房产频道表示,提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资,但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。
据中新网房产频道了解,在二手房交易中,虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税,卖方则承担营业税和个人所得税,但在实际操作中,往往都由买方来承担。
对于部分房价上涨过快的城市或地区,以及首付30%的购房者而言,这就相当于首付款升至44%,极大提高了首次置业人群的购房成本。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在房价上涨过快的区域,住房买卖之间价格差距也较大,预计各地政策执行细则未出台之前,为了争取搭上政策末班车,这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,随着地方细则的出台,短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩,甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位业内人士均表示,若这项政策得到严格实施,二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
胡景晖认为,随着新政的执行,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。
中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。
而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现,部分购房者也会再次回归新房市场,带动新房市场交易量上涨。
二套房贷政策收紧北上广深或首当其冲
虽然不少业内人士认为,个税新政对楼市的影响会更大,但二套房信贷政策的收紧对市场的作用仍不可小觑。
此前,坊间对二套房贷政策收紧的传闻甚嚣尘上,而新政的出台则证明传言并非空穴来风。
按照新政规定,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
根据国家统计局此前发布的数据,1月70个大中城市中有53个新房价格上涨,51个城市二手房价格上涨。
其中,包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市更是涨幅居前。
而按照新政要求,各地制定的本地区年度新建商品住房价格控制目标将在一季度向全社会公布。
在陈国强看来,一线城市在二套房贷政策上的收紧已经是“毫无悬念”。
链家地产市场研究部张旭也认为,从北京的市场情况来看,等年度新建商品住房价格控制目标实施后,如果房价走势继续上涨,二套房贷款政策收紧将是大概率事件。
有分析认为,这将不利于改善类需求的顺利释放。
二套房首付比例和贷款利率的提升,将直接影响首次改善型购房者,因为这类人群在购房成本上仍存在压力,如此一来,或将会抑制这类人群购房,而对于比较有资金实力的高端购房者而言,由于支付方式的不同,并不会影响高端住宅市场的交易。
调控全面升级更趋差异化
张旭认为,本次政策虽然是以往政策的收紧和完善,但除了信贷和税收政策外,在“加强市场监管和预期管理”方面,也给予地方政府更多的管控空间。
整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强,且对于二手房市场的调控力度更大。
国务院会议曾指出,各地应落实稳定房价工作责任制,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,而昨日发布的通知中则明确要求“于一季度向社会公布”。
通知还要求,住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。
此外,省级政府对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,还要进行约谈和问责。
“这些细则对地方政府而言都是很大的挑战。
”陈国强表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,此轮调控更加趋向差异化,针对不同区域的市场特征,政策将更有针对性,地方调控也将会出现松紧差异。
陈国强预计,热点城市的后续细则将更为严厉,而其它城市则可能稍显“温和”。
从各方分析来看,新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向,抑制改善性需求,在一定程度上或降低交易换手率,预计成交将会有所萎缩。
对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现得更为明显。
中国房地产调控政策再升级限购限贷从严从紧
业内议卖房缴20%税:
二手房交易受挫新房价格看涨
2013年03月02日01:
11 来源:
中国新闻网
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中新网3月2日电1日晚间,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,作为对房地产市场调控五项政策措施的进一步细化,政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,该政策引发业内热议。
多位业内人士均表示,若这项政策得到严格实施,二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
据中新网房产频道了解,目前,除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。
以一套房主原购房值50万,目前总价200万的普通二手房计算,按之前1%的个税计算为2万,而新政后按照差额的20%计算,个税将达到30万,比之前增加了28万,相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强在采访中向中新网房产频道表示,提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资,但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。
“因此新政或许将在客观上推升二手房房价。
”
陈国强表示,随着二手房业主出售意愿降低,供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场,进而加剧新房市场的供求矛盾,甚至带动新房价格的进一步上涨。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,随着地方细则的出台,短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩,甚至可能回到2012年年中平均水平。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,随着新政的执行,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。
中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。
而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现,部分购房者也会再次回归新房市场,带动新房市场交易量上涨。
新华社北京3月1日电(记者杜宇)《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》1日在中国政府网公布,这份通知无疑是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。
记者第一时间连线业内人士,解读这份楼市调控细则。
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调控政策从严从紧更具针对性
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