房地产项目财务分析报告.docx
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房地产项目财务分析报告
项目主要财务评价结果指标
项目主要财务评价结果指标汇总表
名称
评价结果(万元)
项目总投资
项目总销售收入
利润总额
税后利润
自有投资利润率
盈亏平衡点销售率
1、项目开发投资与财务分析
1.1项目开发建设方案
该地块占地面积11.06万平方米,总建筑面积249469怦。
分两期进行开发,一期为别
墅以及部分高层(建筑面积42240m2)。
二期为全为高层项目(建筑面积97166m2)。
本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米,高层建筑面积为139406平方,地下车库面积为20000平方米,1000个车位,公共配套设施面积8190m。
本项目计划从2007年1月开始进行前期工程,总工期约为40个月,整个建设经营期
为72个月,约六年。
(1)前期开发。
(时间:
2007年1月~2008年2月约13个月)
主要工作包括市场调查,项目开发、营销方案策划,初步可行性分析,规划、建筑、建筑
施工设计,项目报建,缴纳各种税费,办理各种证件。
(2)一期开发。
(时间:
2008年3月~2009年5月约15个月)
主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目,变电站、幼儿园、销售中心等配套设
施。
(3)二期开发。
(时间:
2009年6月~2010年6月约12个月)
主要包括全部的高层住宅项目,球类场地,娱乐设施,物业管理所,垃圾压缩站,煤气调
压站等配套设施。
关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”,下表所示:
T庫左鱼
2炜时向
2007
2008
2009
2010
2011
2012
丄JTflW
j'W|Jj1H1
3
6
e
12
3
0
&
12
3
6
9
1213
6
12|3
6
3
12
5
e
12
1
市场训研
1
—
2
栈賢机会研究与方寰枸思
Oi5—
3
规划设计
1
■
—
4
规却陽计报建
1.5
1
5
顷目开叢方案第划
2
—
6
项目营销方累策划
2
7
项目可行性研究
2
—
8
开发方累优化
1
-
9
饉筑谀计
3
—
10
建就施工圈愎计
3.5
—
11
项目报建
2
—
13
缴纳各种稅费
1
-
14
办理建筑工程许可证
1.5
—
15
一期工程招标
1.5
—
—
16
一期工程预算审核
1
—
17
一期工程准备工作
6
1
18
一期墓础施工
1.5
—
19
一期至体工程擁工
3
—
20
1期销售并屢
30
21
1期谕备安嚥施工
2
—
22
一赠储工程施工
2
—
23
一期红线工程施工
1
■
24
一期公建配套工程施工
2
—
25
一期缰化道路工程
2
_
26
一期複工验收
1
—
27
一期交楼
28
二期工程招标
1.5
—
29
二期工程预算审核
1
—
30
二m程淮备工作
6
31
二期基础施工
2
—
32
二期主体工程施工
3
—
33
二期销售开展
3S
34
备宝装施工
1
■
35
二期装俺工程施工
1
■
36
二期红线工程施工
0.5
■
37
二期公建配套工程施工
2
—
3S
二瞬化道胳工程
2
39
二期竣工验收
1
■
40
二期交楼
0,5
■
41
项目后评价工作
2
—
1.2项目总体营销策略及阶段目标
1.2.1销售价格的拟订
1.2.1.1理论均价水平的拟订
1)别墅产品的价格拟订
I参考项目选取
参考项目
目前最咼均价(兀/m2)Pi
参考权重Wi
权重成因
A(i=1)
30000
50%
区位相近、产品相似
B(i=2)
20000
40%
区位相近
C(i=3)
20000
10%
产品相似
注:
以上参考楼盘价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价,折合成
毛坯房价格的结果。
I与参考项目质素评分比较
均价
得分
修正系数Q
修正价格
权重W
本项目
X
8.4
--
--
--
A(i=1)
30000
8.7
1.04
28965
50%
B(i=2)
20000
7.6
0.90
22105
40%
C(i=3)
20000
8.1
0.96
20740
10%
I理论价格推导
2)咼层产品
I参考项目选取
参考项目
目前最高均价(元/m2)Pi
参考权重Wi
权重成因
A(i=1)
15000
60%
产品相似
B(i=2)
10000
20%
产品相似
C(i=1)
12000
20%
产品相似
注:
上述表格价格均为带精装修的价格;价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。
I与参考项目质素评分比较
均价
得分
修正系数Q
修正价格
权重W
本项目
X
8.3
--
--
--
A
15000
8.7
0.95
14310
80%
B
10000
8.2
1.01
10121
10%
C
12000
8.4
0.98
11857
10%
■理论价格推导
1.122实际均价水平的确定
以理论推算为基础,综合宏观市场等各方面的因素,本项目的产品入市均价(取整)确定标准为:
别墅实际价格=理论价格*0.98
高层实际价格=理论价格*1.026
1.3投资组合方式(拟定资金来源与运用表)
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用
于投资部分。
资金运作方式如下:
自有资金109215.75万元,全部用于投资;销售收入扣除
与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入的25%计算,从有销售收入年开始,建
设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。
此外还缺少的资金,则向银行借贷。
1.4投资与成本费用估算
1.4.1开发成本估算
(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费(按总建筑面积):
7700元/mp十算。
(2)前期工程费:
万元,详见下表
前期工程费估算表表1
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
规划设计费
建安工程费x3%
2
可行性研究费
建安工程费X0.15%
3
水文、地质、勘察费
建安工程费X0.15%
4
筹建开办费
建安工程费X2.5%
总计
(3)建安工程费:
数据依据:
高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表2
项目
高层(元/m2)
项目
高层(元/m2)
桩基础
100
土建工程
1350
电梯
100
消防
50
一般水电安装
220
煤气
15
通讯
10
有线电视
10
普通装修
80
对讲机系统
15
地下室费用
250
智能化设施
140
别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
表3
项目
别墅(元/m2)
项目
另隍(元/m2)
桩基础
60
土建工程
1200
电梯
0
消防
50
一般水电安装
220
煤气
15
通讯
10
有线电视
10
普通装修
80
对讲机系统
15
地下室费用
0
智能化设施
140
(4)基础设施费(按占地面积计算):
1
供电工程
65万兀/ha
2
供水工程
15力兀/ha
3
电信工程
7力兀/ha
4
煤气工程
7力兀/ha
5
绿化工程
5.4力兀/ha
6
道路工程
42.13万元/ha
7
排水工程
37.6力兀/ha
合计
注:
1公顷(ha)=10000m2
(5)公共配套设施费:
表5
项目建筑面积(m2)单价(元/m2)金额(万元)
幼儿园
1500
850
球类场地
5000
780
体育娱乐场地
200
60
物业管理所
200
400
垃圾压缩站
200
300
变电站
1050
500
煤气调压站
40
600
销售中心
2000
800
合计
10190
(6)不可预见费(按以上1-5项费用之和为基数,按3%计算):
(注:
第一项土地使用权出让金为实际成交数据,不存在不可预见性)
(7)开发期间税费:
开发期间税费一览表表6
类别
计算依据
交纳税额(万兀)
配套设施建设费
建安工程费x6%
建筑工程质量安全监督费
建安工程费X0.4%
建设工程招标活动基金
建安工程费X0.2%
工程建设监理费
建安工程费X0.6%
其他
建安工程费X1%
合计
(8)开发成本:
(万元)表7
序号
项目
成本(万兀)
1
土地使用权出让金
2
土地征用及拆迁安置补偿费
3
前期工程费
4
建安工程费
5
基础设施费
6
公共配套设施费
7
不可预见费
8
开发期间税费
合计
1.5开发费用估算
1.5.1管理费用(按以上1~5项之和的3%计算)。
1.5.2销售费用:
销售费用估算表表8
项目
计算依据
计价(万兀)
广告宣传及市场推广费
销售收入X2%
销售代理费
销售收入X2%
合计
销售收入X4%
1.5.3财务费用:
按项目需要计算总贷款额度,分三次贷,每次贷款额度相等。
根据中国工商银行的利率
标准,1~3年期的借款年利率为7.56%,半年借款利率为3.78%。
3笔借款都是在2008年下半年开始偿还,2009年还清,分三次偿还。
借款还本付息表表9
序号
项目名称合计建设经营期
项目名称合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年
年初借款累计本年借款
第一笔借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款
第二笔借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计
年初借款累计本年借款
第三笔借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计
年初借款累计本年借款
借款汇总
本年应计利息
年底还本付息
年末借款累计
注:
当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)X年利率
1.5.4开发费用:
前三项(管理费用+销售费用+财务费用)之和
1.5.5总成本汇总表表10
房地产开发项目投资与成本估算汇总表项目合计
(1)开发成本
1、土地使用权出让金
2、前期工程费
3、建安工程费
4、基础设施费
5、公共配套设施费
6、不可预见费
7、开发期间税费
(2)开发费用
1、管理费用
2、销售费用
3、财务费用
(3)合计
1.5.6销售收入及税金测算表:
销售总收分批按比例预测表表11
序号项目
1销售收入
1.1一期销售收入
所占比例
合计(万元)2007
2008200920102012
2013
销售面积
别墅
高层
单位售价
别墅
高层
1.2二期销售收入
所占比例销售面积单位售价
序号
项目计算依据
合计
1
销售收入
2
销售税金及附加
2.1
营业税
2.2
城市建设维护税
2.3
教育附加税
2.4
防洪工程维护费
2.5
交易印花税
2.6
交易管理税
3
土地增值税
4
所得税
5
可运用资金
表13
1.5.7本项目住宅部分损益表
(1)住宅部分总投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)x100%
/总投资额
(2)住宅部分总投资的投资利税率=(土地增值税+销售税金及附加+利润总额)
(3)住宅部分资金的投资利润率=(利税总额/住宅部分自由资金)x100%
损益表
序号项目计算依据
合计
1销售收入
2总成本费用
3销售税金及附加
4土地增值税
5利润总额
6所得税
7税后利润
8盈余公积金
9可分配利润
1.7项目盈亏平衡分析
项目合计(万元)
前期工程费建安工程费变动成本开发区间税费
不可预见费管理费用
合计
土地使用权出让金
基础设施费
固定成本公共配套设施费
销售费用财务费用
合计
1.7.2线性盈亏平衡时的产销量
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