基准地价更新成果汇编及应用指南.docx
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基准地价更新成果汇编及应用指南
附件:
潮州市区2017年国有农用地基准地价成果
一、评估范围
本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。
包括辖区内各种农场、国有林场,及其他国有农用地和宜农未利用地,根据2016年土地利用现状数据统计,潮州市区国有农用地面积2217.28公顷,国有宜农未利用地面积263.71公顷。
二、基准地价内涵
农用地基准地价是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域,按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型,具体基准地价内涵如下:
1、耕地:
土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障,宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中,在正常市场条件,耕作制度为一年二熟(早稻-晚稻、春花生-秋甘薯),基准作物设定为水稻-花生,土地估价期日为2017年12月31日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
2、园地:
土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障,宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施,在正常市场条件,基准作物设定为柑橘,土地估价期日为2017年12月31日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
3、林地:
土地级别的平均开发程度宗地红线外通路,宗地内集材道,在正常市场条件,基准作物设定为松、杉-杂木,土地估价期日为2017年12月31日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
4、坑塘水面与水库水面:
土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障,宗地内大小适中、形状较规则,在正常市场条件,基准作物设定为四大家鱼,土地估价期日为2017年12月31日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
表2-1潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表
国有农用地类型
耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面
土地使用权类型
出让使用权价格
土地出让年期
50年
耕地标准耕作制度
早稻-晚稻、春花生-秋甘薯;一年二熟
基准作物
耕地
水稻-花生
园地
柑橘
林地
松、杉-杂木
坑塘水面与水库水面
四大家鱼
基本设施状况
耕地
宗地外通路、通电、水源供给有保障,宗地内土地平整、大小适中、形状较规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中
园地
宗地外通路、水源供给有保障,宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施
林地
宗地外通路,宗地内集材道
坑塘水面与水库水面
宗地外通路、通电、水源供给补充有保障,宗地内大小适中、形状较规则
估价期日
2017年12月31日
三、基准地价成果
表3-1潮州市区2017年国有农用地级别基准地价表
用途
级别
耕地
园地
林地
坑塘水面与水库水面
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
万元/亩
元/㎡
一级
6.76
101.40
4.80
72.00
2.98
44.70
6.86
102.90
二级
5.20
78.00
3.88
58.20
2.42
36.30
5.22
78.30
三级
4.10
61.50
3.12
46.80
1.98
29.70
4.20
63.00
注:
其他用地类型参照潮州市区国有农用地基准地价用地类型修正系数表进行测算
四、各用途基准地价修正体系
潮州市区国有农用地基准地价修正体系包括地价影响因素修正系数、期日修正、使用年期修正等。
基准地价系数修正法的计算公式
式中:
P
——
待估国有农用地价格
Po
——
级别基准地价
——
宗地地价影响因素修正系数和
Kt
——
交易期日修正系数
Ky
——
年期修正系数
(一)耕地基准地价修正体系
1、地价影响因素修正
表4-1潮州市区国有农用地—一级耕地修正系数说明表
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度(厘米)
≥100
80-100
60-80
30-60
<30
表层土壤质地
轻壤、中壤
重壤
砂壤
粘土
砾石土、砂土
土壤有机质含量
≥3%
2%-3%
1%-2%
0.6%-1%
≤0.6%
剖面结构
通体壤、壤/砂/壤
壤/粘/壤、壤/粘//粘
砂/粘/砂、壤/砂/砂
砂/粘/粘、粘/砂/粘、通体粘、粘/砂/砂
通体砂、通体砾
土壤酸碱度
(pH值)
6.0-7.9
5.5-6.0
5.0-5.5,7.9-8.5
4.5-5.0
<4.5,>8.5
水资源状况
水资源条件
水资源条件优
水资源条件较优
水资源条件一般
水资源条件较差
水资源条件差
地下水埋深
≥80
60-80
45-60
30-45
<30
地形地貌
地形坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
地貌类型
平原
盆地
台地
丘陵
山地
田面坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
局部气候差异
年降水量(毫米)
≥2500
2000-2500
1600-2000
1200-1600
<1200
≥10℃年积温(摄氏度)
≥8000
7500-8000
7000-7500
6800-7000
<6800
生态环境状况因素
土壤侵蚀状况
无侵蚀
轻度侵蚀
中度侵蚀
严重侵蚀
重度侵蚀
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
充分满足
基本满足
一般满足
有灌溉,但保证率低
无灌溉条件
田间道路(米/平方米)
≥0.3
0.2-0.3
0.1-0.2
0.05-0.1
<0.05
排水条件
排水体系健全
排水体系基本健全
排水体系一般
有排水体系,但排水差
无排水体系
耕作便利条件
耕作距离(米)
居民点距离地块中心近,<200
居民点距离地块中心较近,200-600
居民点距离地块中心一般,600-1000
居民点距离地块中心较远,1000-1500
居民点距离地块中心远,≥1500
田块形状
极为规则
较为规则
一般规则
较不规则
极不规则
田块大小(亩)
≥80
30-80
10-30
2-10
<2
土地利用状况
利用现状
水生水田
水生、旱生轮种的水田
水浇地
旱地
丢荒旱地
人均耕地(亩)
<0.3
0.3-0.6
0.6-1
1-1.5
≥1.5
区位因素
区位条件
城镇影响度
距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高
距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高
距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般
距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低
距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低
农贸市场影响度
距离农贸市场距离近,附近有大规模的农贸市场
距离农贸市场距离较近,附近有较大规模的农贸市场
距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场
有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远
镇级区内无农贸市场
交通条件
道路通达度
临交通型主干道,道路通达度高
临交通型次干道,道路通达度较高
临混合型道路,道路通达度一般
临支路,道路通达度较低
不临路,道路通达度低
对外交通便利度
有大型车站、高速路口,且在周边地区
有大型车站、高速路口,距离较近
有小型车站、高速路口,距离适中
有小型车站、高速路口,距离较远
无车站、高速路口
注:
表中的数据范围为下含上不含,人均耕地以镇为单位计算,下同
表4-2潮州市区国有农用地—一级耕地修正系数表
单位:
%
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度
0.2703
0.1352
0
-0.1161
-0.2321
表层土壤质地
0.2720
0.1360
0
-0.1168
-0.2336
土壤有机质含量
0.2210
0.1105
0
-0.0949
-0.1898
剖面构型
0.1462
0.0731
0
-0.0628
-0.1256
土壤酸碱度
0.1590
0.0795
0
-0.0683
-0.1365
水资源状况
水资源条件
0.7183
0.3591
0
-0.3084
-0.6169
地下水埋深
0.2618
0.1309
0
-0.1124
-0.2248
地形地貌
地形坡度
0.2967
0.1483
0
-0.1274
-0.2548
地貌类型
0.2465
0.1233
0
-0.1059
-0.2117
田面坡度
0.1921
0.0961
0
-0.0825
-0.1650
局部气候差异
年降水量
0.3426
0.1713
0
-0.1471
-0.2942
≥10℃年积温
0.2635
0.1318
0
-0.1132
-0.2263
生态环境状况因素
土地侵蚀状况
0.4352
0.2176
0
-0.1869
-0.3738
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
0.6061
0.3030
0
-0.2602
-0.5205
田间道路
0.2865
0.1432
0
-0.1230
-0.2460
排水条件
0.2669
0.1335
0
-0.1146
-0.2292
耕作便利条件
耕作距离
0.3885
0.1942
0
-0.1668
-0.3336
田块形状
0.2491
0.1245
0
-0.1069
-0.2139
田块大小
0.2491
0.1245
0
-0.1069
-0.2139
土地利用状况
利用现状
0.6146
0.3073
0
-0.2639
-0.5278
人均耕地面积
0.2491
0.1245
0
-0.1069
-0.2139
区位因素
区位条件
城镇影响度
0.5619
0.2809
0
-0.2413
-0.4825
农贸市场影响度
0.3077
0.1539
0
-0.1321
-0.2643
交通条件
道路通达度
0.4998
0.2499
0
-0.2146
-0.4292
对外交通便利度
0.3961
0.1981
0
-0.1701
-0.3402
表4-3潮州市区国有农用地—二级耕地修正系数说明表
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度(厘米)
≥100
80-100
60-80
30-60
<30
表层土壤质地
轻壤、中壤
重壤
砂壤
粘土
砾石土、砂土
土壤有机质含量
≥3%
2%-3%
1%-2%
0.6%-1%
≤0.6%
剖面结构
通体壤、壤/砂/壤
壤/粘/壤、壤/粘/粘
砂/粘/砂、壤/砂/砂
砂/粘/粘、粘/砂/粘、通体粘、粘/砂/砂
通体砂、通体砾
土壤酸碱度
(pH值)
6.0-7.9
5.5-6.0
5.0-5.5,7.9-8.5
4.5-5.0
<4.5,>8.5
水资源状况
水资源条件
水资源条件优
水资源条件较优
水资源条件一般
水资源条件较差
水资源条件差
地下水埋深
≥80
60-80
45-60
30-45
<30
地形地貌
地形坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
地貌类型
平原
盆地
台地
丘陵
山地
田面坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
局部气候差异
年降水量(毫米)
≥2500
2000-2500
1600-2000
1200-1600
<1200
≥10℃年积温(摄氏度)
≥8000
7500-8000
7000-7500
6800-7000
<6800
生态环境状况因素
土壤侵蚀状况
无侵蚀
轻度侵蚀
中度侵蚀
严重侵蚀
重度侵蚀
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
充分满足
基本满足
一般满足
有灌溉,但保证率低
无灌溉条件
田间道路(米/平方米)
≥0.2
0.15-0.2
0.1-0.15
0.05-0.1
<0.05
排水条件
排水体系健全
排水体系基本健全
排水体系一般
有排水体系,但排水差
无排水体系
耕作便利条件
耕作距离(米)
居民点距离地块中心近,<500
居民点距离地块中心较近,500-1000
居民点距离地块中心一般,1000-1500
居民点距离地块中心较远,1500-2000
居民点距离地块中心远,≥2000
田块形状
极为规则
较为规则
一般规则
较不规则
极不规则
田块大小(亩)
≥80
30-80
10-30
2-10
<2
土地利用状况
利用现状
水生水田
水生、旱生轮种的水田
水浇地
旱地
丢荒旱地
人均耕地(亩)
<0.3
0.3-0.6
0.6-1
1-1.5
≥1.5
区位因素
区位条件
城镇影响度
距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高
距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高
距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般
距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低
距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低
农贸市场影响度
距离农贸市场距离近,附近有大规模的农贸市场
距离农贸市场距离较近,附近有较大规模的农贸市场
距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场
有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远
镇级区内无农贸市场
交通条件
道路通达度
临交通型主干道,道路通达度高
临交通型次干道,道路通达度较高
临混合型道路,道路通达度一般
临支路,道路通达度较低
不临路,道路通达度低
对外交通便利度
有大型车站、高速路口,且在周边地区
有大型车站、高速路口,距离较近
有小型车站、高速路口,距离适中
有小型车站、高速路口,距离较远
无车站、高速路口
表4-4潮州市区国有农用地—二级耕地修正系数表
单位:
%
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度
0.2449
0.1224
0
-0.1034
-0.2067
表层土壤质地
0.2464
0.1232
0
-0.1040
-0.2080
土壤有机质含量
0.2002
0.1001
0
-0.0845
-0.1690
剖面构型
0.1324
0.0662
0
-0.0559
-0.1118
土壤酸碱度
0.1440
0.0720
0
-0.0608
-0.1216
水资源状况
水资源条件
0.6507
0.3253
0
-0.2746
-0.5493
地下水埋深
0.2372
0.1186
0
-0.1001
-0.2002
地形地貌
地形坡度
0.2687
0.1344
0
-0.1134
-0.2269
地貌类型
0.2233
0.1117
0
-0.0943
-0.1885
田面坡度
0.1740
0.0870
0
-0.0735
-0.1469
局部气候差异
年降水量
0.3103
0.1552
0
-0.1310
-0.2620
≥10℃年积温
0.2387
0.1194
0
-0.1008
-0.2015
生态环境状况因素
土地侵蚀状况
0.3942
0.1971
0
-0.1664
-0.3328
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
0.5490
0.2745
0
-0.2317
-0.4635
田间道路
0.2595
0.1297
0
-0.1095
-0.2191
排水条件
0.2418
0.1209
0
-0.1021
-0.2041
耕作便利条件
耕作距离
0.3519
0.1759
0
-0.1485
-0.2971
田块形状
0.2256
0.1128
0
-0.0952
-0.1905
田块大小
0.2256
0.1128
0
-0.0952
-0.1905
土地利用状况
利用现状
0.5567
0.2784
0
-0.2350
-0.4700
人均耕地面积
0.2256
0.1128
0
-0.0952
-0.1905
区位因素
区位条件
城镇影响度
0.5090
0.2545
0
-0.2148
-0.4297
农贸市场影响度
0.2787
0.1394
0
-0.1177
-0.2353
交通条件
道路通达度
0.4528
0.2264
0
-0.1911
-0.3822
对外交通便利度
0.3588
0.1794
0
-0.1515
-0.3029
表4-5潮州市区国有农用地—三级耕地修正说明表
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度(厘米)
≥100
80-100
60-80
30-60
<30
表层土壤质地
轻壤、中壤
重壤
砂壤
粘土
砾石土、砂土
土壤有机质含量
≥3%
2%-3%
1%-2%
0.6%-1%
≤0.6%
剖面结构
通体壤、壤/砂/壤
壤/粘/壤、壤/粘/粘
砂/粘/砂、壤/砂/砂
砂/粘/粘、粘/砂/粘、通体粘、粘/砂/砂
通体砂、通体砾
土壤酸碱度
(pH值)
6.0-7.9
5.5-6.0
5.0-5.5,7.9-8.5
4.5-5.0
<4.5,>8.5
水资源状况
水资源条件
水资源条件优
水资源条件较优
水资源条件一般
水资源条件较差
水资源条件差
地下水埋深
≥80
60-80
45-60
30-45
<30
地形地貌
地形坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
地貌类型
平原
盆地
台地
丘陵
山地
田面坡度
<2°
2°-5°
5°-8°
8°-15°
≥15°
局部气候差异
年降水量(毫米)
≥2500
2000-2500
1600-2000
1200-1600
<1200
≥10℃年积温(摄氏度)
≥8000
7500-8000
7000-7500
6800-7000
<6800
生态环境状况因素
土壤侵蚀状况
无侵蚀
轻度侵蚀
中度侵蚀
严重侵蚀
重度侵蚀
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
充分满足
基本满足
一般满足
有灌溉,但保证率低
无灌溉条件
田间道路(米/平方米)
≥0.2
0.15-0.2
0.1-0.15
0.05-0.1
<0.05
排水条件
排水体系健全
排水体系基本健全
排水体系一般
有排水体系,但排水差
无排水体系
耕作便利条件
耕作距离(米)
居民点距离地块中心近,<500
居民点距离地块中心较近,500-1000
居民点距离地块中心一般,1000-1500
居民点距离地块中心较远,1500-2000
居民点距离地块中心远,≥2000
田块形状
极为规则
较为规则
一般规则
较不规则
极不规则
田块大小(亩)
≥80
30-80
10-30
2-10
<2
土地利用状况
利用现状
水生水田
水生、旱生轮种的水田
水浇地
旱地
丢荒旱地
人均耕地(亩)
<0.3
0.3-0.6
0.6-1
1-1.5
≥1.5
区位因素
区位条件
城镇影响度
距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高
距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高
距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般
距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低
距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低
农贸市场影响度
距离农贸市场距离近,附近有大规模的农贸市场
距离农贸市场距离较近,附近有较大规模的农贸市场
距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场
有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远
镇级区内无农贸市场
交通条件
道路通达度
临交通型主干道,道路通达度高
临交通型次干道,道路通达度较高
临混合型道路,道路通达度一般
临支路,道路通达度较低
不临路,道路通达度低
对外交通便利度
有大型车站、高速路口,且在周边地区
有大型车站、高速路口,距离较近
有小型车站、高速路口,距离适中
有小型车站、高速路口,距离较远
无车站、高速路口
表4-6潮州市区国有农用地—三级耕地修正系数表
单位:
%
优劣度
因素
优
较优
一般
较劣
劣
自然因素
土壤条件
有效土层厚度
0.1177
0.0588
0
-0.0827
-0.1654
表层土壤质地
0.1184
0.0592
0
-0.0832
-0.1664
土壤有机质含量
0.0962
0.0481
0
-0.0676
-0.1352
剖面构型
0.0636
0.0318
0
-0.0447
-0.0894
土壤酸碱度
0.0692
0.0346
0
-0.0486
-0.0972
水资源状况
水资源条件
0.3127
0.1563
0
-0.2197
-0.4394
地下水埋深
0.1140
0.0570
0
-0.0801
-0.1602
地形地貌
地形坡度
0.1291
0.0646
0
-0.0907
-0.1815
地貌类型
0.1073
0.0537
0
-0.0754
-0.1508
田面坡度
0.0836
0.0418
0
-0.0588
-0.1175
局部气候差异
年降水量
0.1491
0.0746
0
-0.1048
-0.2096
≥10℃年积温
0.1147
0.0574
0
-0.0806
-0.1612
生态环境状况因素
土地侵蚀状况
0.1894
0.0947
0
-0.1331
-0.2662
社会经济因素
基础设施条件
灌溉条件
0.2638
0.1319
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- 关 键 词:
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