整理xx食品城项目商业定位规划方案.docx
- 文档编号:28570145
- 上传时间:2023-07-19
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:53.87KB
整理xx食品城项目商业定位规划方案.docx
《整理xx食品城项目商业定位规划方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《整理xx食品城项目商业定位规划方案.docx(12页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
整理xx食品城项目商业定位规划方案
xx食品城项目商业定位、规划
(讨论稿)
xx集团
年月日
第一章主题定位第三章功能组团
一、主题定位
二、什么是销售总部第四章业态规划
三、定位理由
第二章可行性分析第五章容积率测算
一、目标客户现状
二、目标客户的调查
三、目标客户的调查分析
第一章主题定位
一、主题定位
1、打造浙江乃至华东地区的食品硅谷,以食品销售总部为主题的一站式的商贸中心;
项目名称:
浙江xx食品展示交易中心。
二、销售总部的概念
1、目标客户
1)、集中有国内相当数量知名食品企业的销售总公司、分公司、办事处;
2)、集中有国内主要进口食品的销售总公司、分公司、办事处、经销商;
3)、杭州地区主要的食品代理商、经销商、贸易商;
4)、上海及周边地区部分的销售总公司、分公司、办事处及食品代理商、经销商、贸易商。
2、商品档次定位
以国内知名品牌(含合资品牌)为主――占比为60%
以国际品牌(进口食品)作为提升――占比为15%
以国内一般(地方名品)品牌为辅――占比为25%
3、运营模式
1)、以厂商为单位集业务洽谈、办公、交易、展示、物流配送、服务配套于一体的,完成整个销售的全过程;
2)、静态交易模式,即在品牌交易区完成所有的交易的单据流转,而物流配送通过第三方配送的方式根据流转单据进行统一配送;
3)、推行“集中管理,分散经营”经营理念;
4)、在商业管理上实行“六个统一”,即实行统一产权(不分割销售)、统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务的模式。
5)、在项目外周边或其他区域确定总仓作为物流配送的统配仓;
三、定位理由
1、避免同质化恶性竞争
目前杭州各类专业市场、综合市场、百货店均非常发达,最有代表性的市场是环北小商品市场、四季青服装城、龙翔服饰城、杭州汽车城、华东家具市场、近江食品市场、杭州陶瓷品市场等等,市场竞争相当激烈,而且这些市场均在市场转型时期,具备天时、地利、人和的优势,通过多年运行沉淀下来的;为此定位此类市场空间及小,风险较大;
2、零售业态条件还不具备条件
项目地段相对偏僻,目前常驻人口极少,德胜路快速道路高架桥的建造,使两边商业难以形成人流及商业氛围;零售商业目前还只能作为项目配套;
3、区域经济
杭州作为长三角南翼的中心城市和浙江省的政治、经济、文化中心,综合优势极为优越;并依托现有食品商贸和产业基础全力打造块状产业聚集经济――食品总部基地。
4、区位交通特点:
交通要道及便利的优势,项目位于沪杭高速德胜路收费口和杭州东西向德胜路快速道路边,大交通及其便利;
5、公司自身优势
充分发挥公司在食品制造业的实体优势、品牌优势、资金优势及业内良好的基础。
6、填补市场空白
目前北京、上海城市等打造总部经济的较多,但打造总部销售经济的极少,而真正打造食品总部基地的还没有,我项目以打造食品总部基地,弥补了市场的空白。
第二章可行性分析
一、目标客户现状
根据企业规模、企业实力目前主要有以下四类:
1、市中心区中高端写字楼是目前大部分的知名规模企业,一方面是对企业形象的一种体现,更为重要的是这些企业对销售终端的开发已经相当完善,日常工作以维护为主,强调时间成本,对业务员的业务进程掌控都有明确的制度,比较固定。
这些企业选择办公地点的第一考虑因素:
便利的交通,办公所在地位置对客户的业务辐射范围来说,圆心点是最好的,因此市中心是首选。
由于并不是完整的企业架构,因此这些办公场所并不会很大,100~200平方米的居多。
2、市中心边缘区写字楼(超大型实力企业):
同样的交通也是十分便利,但是他的机构更复杂,规模更庞大,需求的面积也大,这里可能是销售总公司,是一个完整的企业架构,当然成本是第一位要考虑的。
这个面积大多超过500平方米。
3、住宅小区的居民房:
与大交通网的对接十分通畅,大部分是已有代理商的厂家销售分公司、办事处,为了节省成本,员工的住宿和办公为一体。
4、小型品牌代理、经销商专业市场内或者周边:
依托专业市场的人气,快速拓展市场
二、目标客户的调查
1、目前在杭州进入商超的食品厂商约500家,本次调查了解约37家,其中在商超销售最好的食品经销商是杭州兴禾食品有限公司,2006年销售额在8000万元;
2、本次调查分九大类:
(饮料类、保健品类、乳制品类、焙烤类、休闲食品类、糖果类、水产类、酒类、粮油类),并对九类企业按规模分大、中、小抽样针对性调查;
3、通过上门拜访面对面沟通交流方式和部分问卷调查,,充分了解了厂商对食品总部经济的看法,对规划的各种需求、各项配套的建议及入驻的意向,通过本次调查交流基本达到部分厂商预招商的目的,同时也为项目定位、规划提供了充分的市场依据。
三、目标客户的调查分析
(一)、汇总统计表:
名称
赞成食品总部销售中心
入驻意向率
目前有展示厅
入驻需要的展示办公面积
入驻需要的仓储面积
50m²以下
50~100m²
100~200m²
200~300m²
500m²以下
500m²以下
500~1500m²
1500~3000m²
3000m²以上
占比(%)
100%
66.7
41.7
0.0
20.8
50.0
16.7
12.5
25.0
29.2
37.5
8.3
(二)、调查分析
1、从本次抽样调查看,赞成食品总部经济的厂商达到100%,有入驻意向的厂商有66.7%,没有入驻意向的为33.3%。
这充分说明总部经济模式得到广大食品厂商的认同,这对项目的招商和健康发展的基础和必要条件。
2、有33.3%的厂商没有入驻意向,主要原因是:
1)目前已有理想的办公场所,各项工作及流程、经营业务已较顺畅,没有必要再转换地方;
2)在杭州的本地生产制造企业;
3)规模较小厂商,担心入驻成本高,难以承受;
4)路途较远,交通不便利,业务员到零售卖场之间的工作开展不方便;
5)有90%的外地品牌商的销售业务已委托杭州的经销商、代理商负责,他只负责促销、售后等后勤工作,为此他对办公、展示的要求不高,最需要的是解决员工的住宿和兼办公;
6)经销商、贸易商担心商业机密和同行的不正当竞争,影响正常的经营工作。
3、66.7%入驻目标客户的需求、建议
1)、合理的物业租金,减轻压力;
2)、目前大多数厂商对仓库、配送工作感到非常烦恼,而且物流成本较高,特别是淡季的仓库、配送成本极其高和不合理,对我们有第三方统配的物流,非常有吸引力;
3)一站式的配套,从工商执照、卫生防疫、质检、商检通关、招工、培训、零售促销员储备、代理广告、信息发表、售后服务等;
4)、生活配套公寓,满足外地厂商员工的住宿;
5)、建议各种展示厅、和多个公用小型会议。
第三章功能组团
根据市场及目标客户的调研分析,并结合项目自身特点项目规划由以下五大功能区组成:
一、一个主题――食品销售总部为主题
二、三大中心――食品展示交易中心、商务中心、物流仓储中心(规划在项目外)
三、二大配套区――生活服务区、配套商业区
食品展示交易中心
第四章业态规划
一、食品展示交易中心
食品展示交易中心分食品展示交易区与配套服务区为二大区域
(一)食品展示交易区
区域
业态规划
面积
说明
展
示
交
易
区
名酒馆
5000㎡
杭州商源公司
进口交易馆
4500㎡
进口食品(目标客户为上海、北京、广东为主)
国内
交易馆
乳制品区
30000㎡
1、目前杭州约500家食品厂商,招商入驻率按30%测算,约150家,
2、还未进入杭州的新厂商约50家
3、平均每家150㎡测算(本次调查50%以上在100-200㎡)。
饮料区
[例题-2006年真题]下列关于建设项目环境影响评价实行分类管理的表述,正确的是( )保健品区
发现规划存在重大环境问题的,审查时应当提出不予通过环境影响报告书的意见;休闲食品区
焙烤食品区
(五)建设项目环境影响评价文件的审批粮油区
糖果区
酒类区
速冻水产区
干货区
浙江特产区
延伸
产品馆
食品原辅料
3000㎡
作为食品总部经济基地一站式的延伸配套
食品包装
食品加工设备
合计
面积
42500㎡
(二)配套服务区
配
套
服
务
区
多功能展示大厅1个
5000㎡
满足专业会展、临时大型促销需求
多功能展示厅2个
500㎡合计1000㎡
满足日常厂商产品发布会、订货会、展示会的需求
小型会议室10个
50㎡,合计500㎡
满足厂商日常会议需求
综合服务
合计1000㎡
商检服务、银行、售后服务、信息发布等
配套周转仓
5000㎡
作为配套周转仓,总仓规划在项目其他地方
合计
面积
12500㎡
(三)、合计总面积为55000㎡,此总面积包含厂商的展示、交易、业务洽谈、办公于一体。
(四)、规划说明
1)、名酒馆目前与杭州xx公司已达成初步合作,展示办公面积5000㎡,仓库3000㎡;
2)、根据本次调查进入商超的厂商有约500家,有一定规模的是约280家,杭州的食品贸易商普遍面积较大,一般在200㎡以上,而外地食品品牌厂家,由于产品销售90%以上委托经销商、代理商,一般外地厂家对办公环境要求不高,面积也不大,一般面积不大于100㎡,他的办事处是解决员工住宿和办公双重功能,本次规划除引进目前已有的厂商外,还要吸引还没进入杭州市场的国内外食品厂商,以提升项目规模档次,真正达到食品销售总部基地的需求,为此,目标厂商200家是比较科学合理的,平均面积150㎡是有一定市场依据的。
3)、配套项目是本次许多厂商提出的需求,也是各种延伸及服务的需求,小型会议室等作为公共设施能最合理、最大化的利用,最主要的也是降低厂商长期独立租赁会议室的租金成本。
4)周转仓库5000㎡(其中杭州商源公司3000㎡,),作为项目的临时周转仓。
二、商务中心
名称
建筑限高
楼层
单层面积
面积
写字楼
50米
8层
1400平方米
11200平方米
酒店式公寓
50米
8层
1200平方米
9600平方米
经济型酒店
/
5层
1000平方米
5000平方米
合计面积
25800平方米
规划说明
1)、写字楼、酒店式公寓进行产权分割出售,解决公司的现金流和资金平衡,目标客户为规模食品厂商的销售总部和项目以外的投资客户。
2)、经济型酒店已与目前国内最著名的6家联系,分别是如家酒店连锁、万好万家便捷酒店、7天酒店连锁、速8酒店连锁、莫泰168酒店连锁、粤港之星酒店连锁,其中如家酒店、万好万家的入驻意向非常强,并对合作方式与物业面积提出了要求(合作方式为物业租赁、面积为3000-5000平方米、最好为独立建筑物),现规划面积5000㎡。
三、物流仓储中心
名称
面积
规划说明
项目外统配仓
20000平方米
1、根据本次调研,规模食品厂商的仓库面积在2000-3000平方米,中小型厂商仓库面积在400-1000平方米,按入驻200家,平均每家1000平方米测算
规划项目以外统一配送仓库的理由:
1、从土地价值考虑――项目土地性质为商业用地,商业用地规划仓库,土地利用价值和经济效益不合理;
2、从项目环境考虑――项目内规划仓库,由于面积大,和其他业态很难组合,同时将破坏项目整体形象和影响其他业态经营。
3、厂商的需求考虑――从本次调查看,厂商对仓库的需求极大,在项目外确定仓库,既能降低仓库租金成本,又能满足统一配送的需求,这时吸引厂商入驻最大的亮点之一。
四、生活服务区
名称
面积
说明
员工公寓
4000平方米
由于目前90%品牌商的业务都有代理商开展,他对办公的要求不高,主要解决的是员工的住宿和办公双重功能
食堂(多功能厅)
1000平方米
合理的公寓租金加食堂配套,是对外地品牌商最大的吸引;同时食堂也是总部经济的生活配套。
合计
5000平方米
1)、员工公寓不但能满足部分厂商的需求,同时可以物业长期租赁,而且收入相对稳定;
2)、食堂可以对外承包,达到稳定的收入。
五、配套商业区
1、业态规划:
餐饮――中型餐饮、特色餐饮、快餐;
休闲娱乐――咖啡吧、茶吧、网吧、运动健身、美容美发、SPA生活馆、足浴;
生活服务配套――便超、洗烫店、快递、礼品、银行、通讯店等
2、规划目的:
1)、满足周边住宅及项目内各种生活配套和商务配套功能;
2)、进行产权分割出售,解决公司的现金流和资金平衡,降低项目开发风险,加快公司资金回笼
3、规划面积
根据以上业态规划配套商业区的规划面积应不低于10000平方米。
第五章容积率测算
容积率根据以上定位规划的面积测算
食品展示交易中心
商务中心
生活
服务区
配套商业区
合计面积
土地面积
容积率
55000㎡
25800㎡
5000㎡
10000㎡
95800㎡
5.64公顷
1.70
xx集团
2010年3月13日
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 整理 xx 食品 项目 商业 定位 规划 方案