中国房价高涨为什么会得到默许.docx
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中国房价高涨为什么会得到默许
揭开底裤,才能看清本轮房价暴涨的真相,
才能看透这默许上涨的奇葩怪相!
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2014年,
房价持续下跌,库存创历史新高。
房屋大甩卖,市场无人问津。
2015年至今,
房价暴涨,屡创新高。
曾经的“空头部队”早已销声匿迹。
180度的趋势大逆转,
底裤之下到底藏着怎样真相?
这一轮的房价暴涨又到底为了谁?
2014房地产不能死
沉浸于疯狂之中,曾经房地产的低迷早已被人遗忘。
2014年,中国百城房价在连月下跌中收尾,接近九成的城市房价跌回了一年前。
2014年商品房销售面积12.1亿平方米,比2013年下降了7.6%,商品房待售面积达到6.22亿平方米,创历史新高。
那一年,房价的持续下跌与库存的持续上升形成鲜明的对比。
房地产市场的疲弱大大地抑制了拿地需求。
2014年的1-4月份,土地出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。
如果地再卖不出去,地方政府就要完了。
我们要知道,政府由于本身并不从事直接的生产,开展大量的公共事务,很大程度上要靠税收。
可自从朱老板分税制改革之后,中央政府截胡了税收中的大头,各级地方政府于是断了奶,面临收不抵支的难题。
而地方政府手上最值钱的资源就是土地了,一块土地就能卖出几个亿,甚至十几个亿,哪个市长能抵挡得住它的诱惑?
(2013年)
自此地方政府开始患上土地依赖症,从1995年到2014年,地方政府的土地出让收入从420亿元,暴增到4.29万亿元,而地方政府的一年的税收收入也就7万亿左右,卖地皮已经成为了地方政府的财政支柱。
地卖不出去,这不等于要了地方政府的命吗?
不仅如此,土地收入这笔巨款还事关咱们领导干部的前程。
首先,巨资可以投入城市建设,让城市的面貌立马焕然一新,地铁、机场、大广场,以及其他数不清的大工程,这可都是直接关系到政府形象的政绩工程。
放眼全国,哪届地方政府任内没有在城市建设方面下功夫?
此外,同样重要的是,城市建设可以直接拉动GDP,国家要靠这来保增长,而这更是考核地方官员的成绩单,其中意义可想而知。
我们可以看到,当城市面貌和GDP左右着市长们的升迁的时候,想要让房地产歇火,这不开是玩笑吗?
所以房地产不能死,而且必须涨。
2015房价必须涨
政府要让房价涨,其势不可挡。
政策山呼海啸而来。
2015年3月30日,中央发布三大房地产政策,二套房首付比例调整、门槛降低、公积金首付降至两成。
3月27日国土部住建部发文救市。
8月27日取消“限外令”。
11月10日中央财经领导小组会议强调“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。
目的简单而明确,都是为了推动购房需求。
央妈也打出连环拳,2015年5次降息4次降准。
连续5次降息,直接利好购房者月供下降、利息直减,房贷少了,买的意愿更高了。
而降准则增加了资金流动性,助推房价上涨。
媒体同样功不可没,用地王刺激群众的神经。
当土地拍卖价越来越高,购房者越来越担心未来房价疯涨,越容易去疯狂抢房。
这实际上强化了公众对房价要涨的预期,这种预期又产生出恐惧心理,促使人们买房保值。
当人人都开始谈房的时候,房价该如何下跌?
当全国人民都齐心协力贷款买房去库存的时候,房价又如何不飞涨?
但另一方面,众人买房也确实是没有办法的办法。
现如今卖房创业最败家,实体经济空前萎靡,干啥都不赚钱,这就是现状。
2016年1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超8900亿,创下单月纪录新高,大大超出市场预期以及历史同期均值水平,这几个月房产更火热了,新增贷款依然很高,但与此同时,7月人民币贷款增加4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元。
4636亿-4575亿=61亿。
这个数字,这个占比贷款总数不到2%的资金,就是实体经济的贷款量。
没有人愿意干实业,吃力不讨好,而买房一年就暴涨百分之几十,许多上市公司一年的利润还买不上一套房,于是大家都买房兴邦去了。
就这样房地产在合力中膨胀,房价节节攀升,那到底谁是元凶?
所谓限购只是情绪稳定剂
车开太快容易翻。
房价暴涨,政府也受不了。
毕竟房市不是股市,一旦崩盘后果不堪设想。
于是从2004年初开始,房地产调控登上历史舞台。
当时为了抑制房地产投资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。
一方面,加大了对房地产用地的治理整顿力度,严格审批管理,从源头控制了土地供给。
另一方面,中国人民银行两次提高存款准备金率,收紧银根,减少房地产开发的资金支持。
而我们之所以看到房地产十年九调,越调越涨,房价调控了12年,好像并没有什么卵用,因为限购等政策只是为了维护房价的“情绪稳定”,并没有打压房价想法。
就像这次戏剧性的国庆节二十城大调控,政府连夜出台调控措施,看似是要打压房地产,实则明打暗保,为了防止房地产市场疯狂后继续暴跌。
通过政策的调控,让市场回归理性,防止出现快速下跌,这就是本轮政策的主要目的。
历史一再证明,限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题,只能在短期内打压投资和投机需求,治标不治本。
试想,现如今地王频出,地方政府是唯一卖家,人为控制土地供应量、待价而沽,当面粉比面包贵,那房价怎么可能下降?
不放开土地供应,充分满足市场需求前,所有的调控都是耍流氓。
当然调控短期内可以让市场降温,而刹车能够降速,政府就已经达到目的。
同时,当政府出台调控政策的时候,也能传递一种“我努力了”的感觉,或许可以稳定一些不明真相的吃瓜群众的情绪,但问题是,这招已经越来越不好使了。
目前,政府依然难逃房地产的绑架,既怕太冷,又怕太热,小心翼翼地伺候,自欺欺人。
如今政府没有魄力,没人敢承担后果,所有人都不求有功,但求无过,靠小修小补苟且度日,靠牺牲大部分底层群众的幸福维持增长目标。
可事实上,实体经济半死不活,创新技术被美日等国远远甩在身后。
落后并不可怕,可怕的是现在的大环境下,没有人有心思创业,都去买房兴邦了,这样又哪来创新动力?
不思改革,不从源头上解决问题,终日啃房地产老本来过日子。
那当底裤被揭开,真相大白于天下。
到时候,什么可以遮羞?
房价高涨是这一段讨论话题的核心。
很多人提供了一系列观点,包括去库存,维护外汇,减少地方债等等。
甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米,所以现在房价很正常。
但是,我感觉这些观点都有一个基本问题,就是每个人都觉得这是一个解决现有问题的办法,同时都承认这办法会带来更严重的问题。
但是,似乎没有人关注这种政府默许的暴涨究竟会向何处去,或者说,下一步的经济将向何处去。
所以,这里抛砖引玉。
以我看来,政府改变了广义货币的投入方式,将政府债务转变为私人债务,其原因在于下一步的经济转型,就是将这次投入的广义货币,在不久后引入实体经济投资,包括股市。
所以,房价上涨会有一系列的好处。
第一、广义货币投入,从数量上不能减少,但是又不能增加政府的负债。
因此,通过民众的长期贷款将货币引入经济体系。
这方面有两件事值得关注:
1、今年的基础建设投资较去年减少,表明政府也意识到增加投资并不能改善经济低迷。
2、上月新增贷款全部为房贷,今年新增贷款中接近一半为房贷。
估计下半年新增贷款主要由房贷构成。
第二、通过房价高涨,高价出售土地,使得地方政府有足够的收入偿还信贷。
先提出几个关键点:
1、房产是一种超越普通资产的金融品,是对城市的入股,其升值、教育等等都可以看成城市发展所获得的红利,我们可以试着从看金融品的角度去看待房产
2、房地产业以及背后的土地财政发挥了历史性作用的,不能因为现在吃了副作用的恶果就彻底否定曾经的贡献,但是我们未来必须对土地财政和房地产业进行彻底的改革
3、中国房产泡沫小于很多人设想
4、中国房市不同于美日,不能简单套用美日案例,中国房市即使崩盘,冲击力也不会危及整个金融信用体系,伤害相对较小
5、去年底至今,房价急速不正常的增长,存在明显的决策和执行失误,后续调控难以下手
6、房地产的风险正日益从机构转到个人身上,广大个体已经接盘,个人投资者还请提高警惕
7、房地产的畸形发展,已经严重损害了中国国力,严重阻碍了中国制造业的发展
8、围绕房地产形成的庞大利益体(包括我们一个个普通民众),已经绑架了政策、经济、市场
9、房价高涨,并非政策本意,更非默许,但是制定政策的人,想象不到利用政策的人有多进取
预测:
未来一年内,北京房价下调的可能性较大(其他城市不了解,不乱说),不过北京的这个判断,仅仅是个人看法,诸位还是自我判断吧(尤其是刚需,别跟着投资的学,不一样的)
针对题主问题,简单的概括就是:
中国城市化发展需要土地财政,土地财政催生了房地产发展,作为资本的房地产,天然的具有吸引资本并不断增值的属性,而制造业受创、全球经济不景气、中国用工成本上升等原因进一步加剧了这一趋势,房地产在中国已经成为大多数中国人的利益,形成了庞大的利益网络,已经体大难动;在政策制定层,客观上是希望能够控制好房价,并且也做出了许多努力,但是政策制定者永远想象不到利用政策的人有多么进取,政策的制定滞后性越发凸显
补充1(9-29):
北京国土局在海淀北5.5环的永丰产业基地等地新公开招标了5块地,共居住使用,面积不大,应该2万套来套吧,就看未来会不会加大土地供应了(30日,北京又供了6块地,29和30两天已供应11块地皮,如果按照当前数据,下半年还要继续加大供地;但是供地都在郊区,这反而是对城市老破小的利好)
或许是一个信号,不过没得便宜占啊,那儿本来就要规划通地铁
话说土地部门或者某些资本方很会玩啊,年底通地铁,现在开始卖地,衔接很好
补充2(9-30):
近期看了下关于房市的新闻,很多动作很奇怪,按照往年房市还有去年股市情况,作为主管部门早就会发声了,不管有没有用总会喊几句,做点动作。
但是这一次非常奇怪,完全没有声音,要么是被打懵了(如王健林所说他都没办法了),又或者说大家谁都不愿意顶上去先发声,发声就得承担责任。
然后最近还有一个新闻,前几天,有新闻称某住建部司级说要继续推进不提出新的政策,然后立马删了;然后第二天又有人表示高层看到了现在房市的情况。
挺有意思,不得不说,从08年以来,宝贵的政策调整窗口一再失去,饮鸩止渴没有起到建设性作用,争夺出来的时间被各种意外不断地拖累,渴依旧、水看不到、身边还是只有毒药顺手,不断积累的毒性恐不是好相与的。
到了今天,调结构与稳增长之间的关系越来越微妙。
说起来,现在的改革无论再难,都没有上世纪难,是什么导致改革总是推不下去呢?
值得我们好好思考,因为这关系着我们每一个人的未来
最近一直在思考,到底是什么支撑起的中国房价,毕竟从收入水平来看很不现实,从经济上,自14-15年外资大规模撤离、部分民间资本,东部沿海地区大量中小型外包企业更是死了一大片,中国经济持续困难,“L”形的横似乎还没找到,这种情况下,光凭放水的货币政策还有资本的保值逐利真就能支撑房价?
如果支撑不了,那到底是什么参与了房价暴涨的过程,搞清楚这个或许能更好的回答题主问题
补充3(10.1):
有朋友提到新930政策,说实话单纯这个政策本身没多大意思,主要无非就是提高首付比
政策后:
二套无贷30升50
二套非普50升70
首套普宅30升35
首套非普30升40
至于其他的没多大意思,还得看后续(至于普通和非普的标准,明显可以看到政策是有严重滞后的,按照当前的指导价,目前的北京实际上快没有普通住宅了)
为啥我说没多大意思,因为对于首套来说5%的首付提高没有多大实质影响,我都不用举具体数字,咱们就直观的想象下,买一个几百万甚至上千万的房子,提高5%首付也不过就是多了十几万、几十万,在北京的人,通过各种白领贷、首付贷又或者别的途径很容易解决这个问题。
而对于投资者来说,与大家想象的不同,大多数投资者还是以自由资金为主,大致算一下,中国目前房贷占购房款的比例大致在50%,就目前情况,刚需或者首套购买者,自有资金占比一般也就是首付比例,大概也就30%,换言之,投资者使用的房贷在购房款的比例肯定远小于50%(有研究说,投资者使用自有资金占比约在60-70%左右),所以人家投资者本来使用的自有资金就已经很接近或者超过新政后的首付比了。
至于改善型的,更多的是换房,卖了旧的买新的,自由资金占比更高。
总之,提高首付比,对于刚需、改善还是投资都没多大影响
所以说,单纯说本次新政,没啥影响,还得看后续,但是这是一个信号,历来类似930新政后,往往会有一轮逆向调整
最后,我还是认为,房市毕竟是一种经济现象,到底涨还是跌,是过高还是过低,又或者安全还是风险,还是得看整体的经济基础、未来发展预期以及民众收入预期。
假如中国仍然继续坚持70%的城市化率目标,哪还有15%左右的巨大发展空间,这是明显了远期利好;
当然还有其他利好或者利空的方面,不再赘述,说白了我也搞不懂,如果我搞懂了,我的文肯定不会发在这
(最后,中国房市基本是安全的,崩盘可能很小,即使崩盘,由于风险已经大部分转移到了个人手中,又提高了首付比,银行等机构还是安全的,只要银行不破产,就不会造成太大的冲击)
补充4(10.2):
之前说过,最近两三周才被敲醒开始关注房子
拿这次930和以前类似政策对比了下,诚意匮乏啊
总的来说,我的感觉就是这次政策就是一个敷衍,会有一定的下调作用,但是如果没有后续有力措施,那么重新上涨不可避免(注意,我主要说的是北京,因为我在北京啊,别的城市不熟,其他城市的兄弟就凑合参考吧),总的来说未来或有半年左右下调,然后没有有力后续,那就潮声依旧了
补充5(10.9):
结合最近各大城市房市政策,尤其北京近期关于房子的新闻,比如今天某个限价2万3的自住房,竟然被争抢到2万的拍卖价,实在想说一说
就目前的趋势,过去招拍挂的传统模式限于政策管控暂时用不了了
单纯亦庄这个拍卖,个人觉得有这么几个方面:
一个是亦庄自己的开放商,另一个毕竟账做得平,还是可以的,毕竟有现金流了;至于其他有没有别的天知道,不多分析了,反正已经用2万拍了限价2万3的地
那么,如北京年底前,可能就不会有正常的商品房了,可能只会有自住房或者限价房;对于二手房,虽然政策管不了房价,但是也会对二手房的价格产生一种预期
所以,姑且也可以看成对房价控制的政策,但是价格限制毕竟不是啥正道,现在连这种邪道都用了,只能说现在政府一方面压制房价如过去十几个月的暴涨决心是比较强烈的,另一方面也说明政府没啥招了,已经不管是啥开始用了
现在,就看政府会不会加息了,只要一旦加息,预期会对整个房价产生剧烈冲击
补充6(10.12)
准备谈一谈对于中国房价未来的基本看法,本部分准备另找个问题回答,毕竟这个问题我再怎么不断补充,看到的人也不多了。
或者等会打完了,择要粘贴过来吧
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以下正文:
第一部分中国房地产的一些基础介绍
一、 中国特色的城市化发展模式、土地财政与房地产
想解读今天的房地产,我们不能仅仅就房市谈房市,而应该关注些更深层次、更久远的东西,比如房地产诞生之初、比如中国的土地财政以及中国特色城市化模式,谈一谈我们到底是靠什么发展的城市和工业。
现代国家,城市化代表着更为先进的生产组织模式和更为丰富的公共产品,是工业化的基础与体现,代表着现代国家的实力,城市化也就自然成为了世界各国努力或者曾经努力的发展方向。
同样是城市化,不同的国家根据本国情况选择了不同的城市化发展模式,在我看来不同模式间最大的区别就在于如何获得最初的资本积累,因为城市化真的是非常非常费钱的,看看现在一套房多少钱就大概明白了吧。
资本的原始积累,大致两种:
内生性的自我积累和外向性的对外掠夺。
在实际中,自我积累实在太慢了,再加上世界的发展是不平衡的,总有些国家先富了起来,于是这些国家不能忍受低效的自我积累,于是他们对内武装起暴力组织,对外开起来战舰、架起了大炮,开始从本国被统治阶层、从全世界落后国家掠夺资源,以供应本国的发展。
纵观全球,几乎每一个现代发达国家,他们城市化早期阶段都是用血与泪完成的,在此不多赘述。
那中国呢?
中国也是国家,中国的城市也是城市,不可能有外星人或者仙人平白的给中国资源,中国的城市化发展也脱离不开对原始资本的依赖。
然而,以中国近现代的情况,是绝不可能走轻松的掠夺路线,只能从本国自身挖掘资源,这种资源前期是工农业剪刀差,后期就是我们今天所说的土地财政。
众所周知,在新中国建立的头三十年,国家建立计划经济体系,通过工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门,通过农村对城市、农业对工业的持续输血,中国建立起了初步的城市化(工业化)。
但是,一方面农业的资本积累是有限的,也不可能永远被吸血;另一方面,当城市化达到一定水平之后,需要的资源更为庞大,已经远不是农业的积累能够满足的。
也正是因此,中国城市化进程再度过最初的飞速发展期后,发展速度变得迟缓起来,长期停留在百分之十几的水平。
现在中国的城市化水平已经超过了50%,之所以突然从常年百分之十几,在改开后短短三十年城市化率提高了两倍还多,必然是解决了城市化所需要的大量资源。
资源何来?
就是开头说的土地财政,根本的就是房地产业的发展,这也是土地政策的历史性作用。
在1994年开始分税制改革,地方财政大为压缩的情况下,就是靠着1998年的住房制度改革以及2003年开始的土地招拍挂等一系列城市房地产方面的制度创新,使得土地财政不断完善,地方财政才得以克服了分税制等带来的诸多不利影响,迅速积累了庞大的资本,极速推动停滞已久的城市化进程突飞猛进。
中国之所以能这么搞,就是因为中国土地是国家所有,可以说这种城市化模式也是中国特色了。
可以说,没有"土地财政",当然不会有今天中国经济的诸多问题,因为没有"土地财政"的中国,可能还远远达不到面对当代这些问题的水平。
我们都是土地财政的受益者
我们今天几乎所有人,无论城里人还是农村人,都不同程度的享受到了城市化所带来的利益
因为土地财政带给地方政府的财力太庞大了,一些传统财源变得相对不重要了,甚至由于这些财源征收过于复杂,使得各级政府有了取消的动力。
比如,农村取消的几千年的农业税;
比如,工业方面巨额的财税补贴;
比如,上世纪末开始,不断增长的城乡居民收入等等。
可以说,土地财政发挥威力,与中国城市化进程、城乡居民收入增长、国民生活水平提高,是有着显著正相关的。
不过,现在的我们开始面对"土地财政"强烈的副作用了,副作用强烈到已经到了不得不从根本上改革“土地政策”和房地产业的时候了
二、房产是资本不是消费
现在,关于房地产讨论很多,有很多所谓的学者,成天拿着供求关系说事,依据是中国居民房产有用率很高、无房户不多、房产供应多高等等,总之就是对房产的居住需求大大低于房产的供应量,并据此认为中国的房地产是不正常的、是应该崩溃的,又或者自己的推论与现实发生严重背离,他们这些人就又开始说什么中国权贵啊之类的,违逆了经济规律之类的。
要我说,这些人搞错了前提,中国的房地产业非常符合经济规律。
必须从资产而不是消费品的角度去看待中国房产。
消费品很好理解,大致可以用西方微观经济学的供需关系来解释,无非就是供大于求,东西卖不出去,东西价格就低,然后就会减产,慢慢的达到均衡,反过来也一样。
但是中国的房地产不是消费品,而是资产,主要有几点:
1、中国房地产是政府主导的,是政府出让的国家土地,通过国家信用换取的资本,然后开放商获得土地,进行房产开发。
政府利用换取的庞大资金发展城市、社会公共产品,并将这种增值赋予到房产身上;而开放商付出了巨大资本,进行开发,通过售卖获得汇款、贷款获得现金流、分享城市增值来获得利益。
在这个过程中,房产成了一种另类的“股票”,相当于房产开发者入股了城市建设,并根据自己的股份分享城市发展的分红,而房产的拥有者也可以凭借自己持有的“股份”也就是房产进行分红。
2、房子是资本,只要其收益率高于社会其他行业,那就会得到投资(这也是最高赞那位的主要观点之一)。
正如另一个高赞的回复一样。
因为房地产是资产,而中国过去自08年以来,实体经济越来越不景气,全球经济萎缩,世界各国贸易保护倾向凸显,越发呈现反全球化的趋势。
在这种情况下,出口不畅进一步恶化了中国实体经济,再加上大量防水、资本的逐利性,使得大量新增资本超出决策者预想(这就是我后面会提到关键岗位公务员决策的问题),导致大量的资本集中到了房市、股市等金钱游戏中,推动两市急速发展,继而形成了恶性循环。
辛苦经营一年实体经济,还不如买一套房子,谁还会去搞实体经济,于是出现了,做电脑的、做袜子的、做卫生纸的、做文具的等等都做起了房产。
后面的我就不多说了,相信错失良机的人自己很清楚,这里面也包括迟钝的我。
我这里还有一个例子很明显的突出了房地产的资产属性,那就是江苏苏南地区的房价。
南京、苏州、无锡、常州,距离非常近
南京现在城区已经普遍达到4万,学区房6万起的情况下,无锡常州却保持着平均不到1万5的房价(这还是因为今年暴涨,去年之前一直保持7千左右的均价),甚至还低于济南这样的城市。
为什么呢?
一方面这两个城市拥有非常发达的制造业,也就是实体经济,这些城市实体经济之发达,投资回报率之高,至少已经不至于太低于房地产,于是诸多资本投入到了实业生产,进一步促进了地区经济发展,也是的房地产价格保持了长期稳定;另一方面,这些城市发展很均衡,诸多城镇并不亚于城区,极大扩大了优质房产的数量,使得房地产很难上涨。
三、权力与资本的博弈游戏
我认为当今中国,资本的代表方已经出现了,并已经不同程度的参与到中国政经牌局中
中国传统权力也是有着不同导向的,比如中央、部委、地方政府三者间的互动,还有中央、政府、人大之间的关系等等,即使是在国务院内部,也并不是只有一个声音,部委与国务院、各部委间、部委内部也都存在不同的倾向。
在加入资本的因素后,整个牌局变得更为复杂了
比如之前关于网约车的博弈等等
就连我们这些小年轻,在面对一个政策的时候,也是真能吵起来的,而在各自观点背后,也大多带有所属部门的思维倾向,或许这比较好笑吧
本部分过于敏感,为防止删帖,不再继续讨论了,更何况我也是萌新一个,完全不懂,只是提出有这么一个点值得关注
(本部分剩下的以后补)
第二部分对中国房市、北京房市的现实解读
一、去年10月到今年秋天,以北京为首的部分城市房市疯涨的分析
这一块,我其实不准备多说
三件事:
1、“三去一降一补”
具体就是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”,这是中央明确的今年经济社会发展的五大任务
与房产最有关系的就是“去库存”和“去杠杆”了
我最开始回答的另一个思路,具体到房市就落脚在这个地方,我们的“去库存”出现了严重偏差。
房地产的库存主要是集中在三线及以下城市(也就是地级市和县级城镇),去库存的最初目标是希望吸引资本前往三线以下,既降低了庞大流动资金的风险,又盘活了遍布全国的库存房产,可以说设想很好。
但是考虑不周或者说远不如房地产业从业者反应灵敏,在政策制定、出台以及跟踪等等过程中都出现了严重偏差,尤其各地区自行其是,没有切合自身实际。
(对于政策问题,我后面有个另类的思考角度)
政策出台前,
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