房地产经纪人执资格证考试知识下部.docx
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房地产经纪人执资格证考试知识下部
【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有:
《房地产基础知识实战入门培训的29节课》
《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》
《商业地产策划定位与计划设计要诀800个》
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《商业地产经营治理实操培训课程》
《物业治理系列培训课程》
……
房地产经纪人资格证考试相关知识(下部)
前言
随着二手房销量的不断增加,二手房的交易市场慢慢扩大。
最近几年来,各地的房地产中介公司纷纷成立并大量铺设中介分店来知足业主和客户的需求,市场上正需要愈来愈多的人士加入到房地产经纪人员这一队伍中来。
作者介绍
余源鹏,中国房地产实操型理论研究大师,近百本房地产图书主编,房地产综合效劳门户网站总裁,广州市智南投资咨询总领导。
1978年诞生于广东省潮州市饶平县黄冈镇,本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业,毕业于中山大学企业治理(营销治理方向)研究生深造班。
要紧从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪人、房地产开发商推荐效劳商和高级人材等业务,举行多场房地产培训课程,熟悉房地产开发的各环节操作要领,常年担任企业和个人房地产投资顾问,持续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判定。
主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司治理制度丛书”和“物业治理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍
第11题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识 ☆☆☆考点43:
利用价值和互换价值;
“价值”一词在不同领域有不同的内涵,如有哲学的、美学的,那个地址所讲的价值是经济学的。
在经济学里,广义的价值有利用价值和互换价值之分。
一种商品的利用价值,是指该种商品能知足人们某种需要的效用;互换价值,是指该种商品同其他商品彼此换的量的关系或比例,通经常使用货币来衡量,即互换价值表现为必然数量的货币或其他商品。
人们在经济活动中一样简称的价值,是指互换价值。
任何物品能够成为商品,第一必需是有效物。
没有效的东西可不能被互换对方所同意,也就不能成为商品,可不能有互换价值。
因此,没有利用价值确信就没有互换价值,但反过来不必然成立,即没有互换价值不必然就没有利用价值,如空气。
作为商品的房地产,既有利用价值也有互换价值。
第12题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识 ☆☆☆考点47:
市场调剂价、政府指导价和政府定价;
从政府对价钱管制或干与的程度来看,价钱有市场调剂价、政府指导价和政府定价。
市场调剂价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价钱。
政府指导价是指由政府价钱主管部门或其他有关部门,依照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价钱。
政府定价是指由政府价钱主管部门或其他有关部门,依照定价权限和范围制定的价钱。
如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、本钱价就属于政府定价。
第13题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识 ☆☆☆考点48:
总价钱、单位价钱和楼面地价;
总价钱简称总价,是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价钱。
房地产的总价钱一样不能反映房地产价钱水平的高低。
单位价钱简称单价,是指一个计量单位的价钱,关于土地来讲,是指单位土地面积的土地价钱;关于建筑物来讲,是指单位建筑物面积的建筑物价钱;关于房地来讲,是指单位面积的房地价钱。
楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价钱。
楼面地价与土地总价的关系是:
楼面地价=土地总价/总建筑面积
楼面地价=土地总价/容积率
熟悉楼面地价的作用十分重要。
在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价钱的高低。
第14题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识 ☆☆☆考点7:
起价、标价、均价的含义;
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中显现的一组价钱。
起价是指所销售的商品房的最低价钱。
起价通常不能反映所销售商品房的真实价钱水平。
标价又称报价、表格价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价钱。
成交价是商品房生意两边的实际交易价钱。
商品房生意合同中写明的价钱一样确实是那个价钱。
均价是所销售商品房的平均价钱,具体有标价的平均价钱和成交价的平均价钱。
第15题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识☆☆☆☆☆考点11:
房地产价钱的阻碍因素;
1.自身因素;房地产的自身因素是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素。
房地产自身状况的好坏,直接关系到其价钱的高低。
2.环境因素;阻碍房地产价钱的环境因素,是指那些对房地产价钱有阻碍的房地产周围的物理性状因素。
这方面的因素要紧有声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
3.人口因素;房地产的需求主体是人,人的数量、素养、组成等状况,对房地产价钱有专门大阻碍。
4.经济因素;阻碍房地产价钱的经济因素,要紧有经济进展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,物价(从一段较长时期来看,房地产价钱上涨率要高于一样物价的上涨率和国民收入的增加率。
但在房地产价钱中,土地价钱、建筑物价钱和房地价钱,或不同类型的房地产的价钱,其变更幅度不是完全同步,乃至不是同方向的。
)、建筑人工费,居民收入。
5.社会因素;阻碍房地产价钱的社会因素,要紧有政治安宁状况、社会治安程度、房地产投机(房地产投机对房地产价钱的阻碍可能显现以下3种情形:
(1)引发房地产价钱上涨;
(2)引发房地产价钱下跌;(3)起着稳固房地产价钱的作用。
)和城市化等。
6.行政因素;阻碍房地产价钱的行政因素,是指那些阻碍房地产价钱的制定、政策、法律法规、行政方法等方面的因素,要紧有:
(1)房地产制度:
对房地产价钱的阻碍最大;
(2)房地产价钱政策:
抑制房地产价钱的方法要紧有:
①制定最高限价;②政府在房地产价钱高涨时抛出必然量的房地产;③征收房地产交易税或增值税。
(3)行政隶属变更
(4)特殊政策
(5)城市进展战略、城市计划、土地利用计划
(6)税收政策:
房地产课税分为房地产开发环节的、房地产交易环节的、房地产持有环节的。
(7)交通管制
7.心理因素;心理因素对房地产价钱的阻碍有时是不可轻忽的。
阻碍房地产价钱的心理因素要紧有以下几个:
(1)购买或出售心态;
(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理;(5)讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等。
8.国际因素;现代社会,国际交往频繁,某个国家或地域的政治、经济、文化等,常常阻碍其他国家和地域。
第16题
知识点:
第二章 房地产价钱和估价知识 ☆☆☆考点21:
本钱法适用的对象和条件;
本钱法专门适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价,如学校、图书馆、运动场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,和化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
价钱等于“本钱加平均利润”,是在长期内平均来看的,而且还需要具有两个条件:
一是自由竞争,二是该种商品本身能够大量重复活产。
开发本钱高并非必然意味着房地产价钱就高,开发本钱低也不必然说明房地产价钱就不该高。
当求大于供时,房地产价钱可能大大高于其开发本钱;当供大于求时,房地产价钱可能低于其开发本钱。
第18题
知识点:
第三章 城市和城市计划知识 ☆☆☆☆考点8:
城市化的类型;
1.向心型城市化与离心型城市化
从20世纪20年代以来,西方发达国家的城市(主若是大城市)发生了多次从城市中心向郊外进展的浪潮。
第一次浪潮是人口外迁。
第二次浪潮是工业外迁。
第三次浪潮是零售业外迁。
最近几年来办公室也在一些要紧城市的郊外取得了强有力的进展,形成了城市郊区化的第四次浪潮。
城市进化理论以为,从工业化社会到后工业化社会,城市进展具有相似的进化进程,能够分为如下4个时期:
(1)“绝对集中”时期:
在工业化初期。
(2)“相对集中”时期:
随着工业化进入成熟期。
(3)“相对分散”时期:
人类社会进入了后工业化的初期。
(4)“绝对分散”时期:
后工业化社会进入成熟期。
向心型城市化时期。
这一时期的要紧特点是:
(1)城市化速度明显加速,表现为城市人口数量占人口总数的比重增加专门快。
(2)乡村城市化推动了小城镇的进展,表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。
(3)城市集聚规模迅速扩大,表现为大城市的数量尽管没有中小城市多。
2.外延型城市化与飞地型城市化
在城市进展进程中,若是城市的离心扩散一直维持与建成区交界,持续渐次地向外推动,这种扩散方式被称为外延型城市化。
依照城市离心扩散方式的不同,城市化可分为外延型城市化和飞地型城市化。
飞地型城市化形成大城市郊区的卫星城镇。
第19题
知识点:
第三章 城市和城市计划知识 ☆☆☆☆考点8:
城市化的类型;
1.向心型城市化与离心型城市化
从20世纪20年代以来,西方发达国家的城市(主若是大城市)发生了多次从城市中心向郊外进展的浪潮。
第一次浪潮是人口外迁。
第二次浪潮是工业外迁。
第三次浪潮是零售业外迁。
最近几年来办公室也在一些要紧城市的郊外取得了强有力的进展,形成了城市郊区化的第四次浪潮。
城市进化理论以为,从工业化社会到后工业化社会,城市进展具有相似的进化进程,能够分为如下4个时期:
(1)“绝对集中”时期:
在工业化初期。
(2)“相对集中”时期:
随着工业化进入成熟期。
(3)“相对分散”时期:
人类社会进入了后工业化的初期。
(4)“绝对分散”时期:
后工业化社会进入成熟期。
向心型城市化时期。
这一时期的要紧特点是:
(1)城市化速度明显加速,表现为城市人口数量占人口总数的比重增加专门快。
(2)乡村城市化推动了小城镇的进展,表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。
(3)城市集聚规模迅速扩大,表现为大城市的数量尽管没有中小城市多。
2.外延型城市化与飞地型城市化
在城市进展进程中,若是城市的离心扩散一直维持与建成区交界,持续渐次地向外推动,这种扩散方式被称为外延型城市化。
依照城市离心扩散方式的不同,城市化可分为外延型城市化和飞地型城市化。
飞地型城市化形成大城市郊区的卫星城镇。
第20题
知识点:
第三章 城市和城市计划知识 ☆☆☆☆考点10:
城市用地自然条件评判的内容;
城市用地评判的自然条件有4个方面:
1.水文及水文地质条件
(1)地下水位
(2)城市水源
城市水源有地面水和地下水。
地下水按其成因和埋藏条件,可分为上层滞水、潜水和承压水。
承压水因有隔水层、埋藏深,其优势是水量丰硕稳固、水质好、不易受污染,是比比较理想的城市水源。
城市水源选择的大体原那么是:
在地下水源丰硕的地域,应优先选择地下水作为水源;地下水源不足时,可考虑以地面水源补充,但要注意水源爱惜,避免水体污染。
(3)城市防洪
2.工程地质条件
城市由众多的建筑物组成,它们需要建在具有必然承载力的地基上,要求地质构造稳固,不受工程地质病害的阻碍。
3.地形条件
地形是指地面起伏的形状,它要紧阻碍城市的选址、空间形态,对道路交通、景观等也有阻碍。
山地、丘陵地域,为了克服地形分割的不利阻碍,城市布局多采取组团式,随地形的转变分成假设干个片区,在空间上不连成一体,但每一个组团具有必然的计划和独立性,大体的生产、生活在组团内解决。
居住用地受坡度的限制相对较小,最大坡度可为10%。
4.气候条件。
(1)气温:
一样人们感到舒适的温度范围为18~20℃;
(2)日照:
在城市计划与建设中,确信建筑的朝向、间距,建筑群体的布局和城市道路的走向和宽度,都要考虑可否取得良好的日照条件。
日照时数是衡量日照成效的最经常使用指标;
(3)风象:
风是地面大气的水平移动,包括风向和风速两个方面。
在城市中,风除能调剂气温,还起着输送大气污染物的作用。
(4)降水与湿度。
第21题
知识点:
第四章 建筑知识☆☆☆☆☆考点3:
建筑物的分类;
建筑物能够从几个不同角度划分:
1.按建筑物利用性质分类
依照建筑物的利用性质,可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。
居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
2.按建筑物层数或总高度分类
(1)住宅。
1-3层为低层;4-6层为多层;7-9层为中高层;10层以上为高层。
(2)公共建筑及综合性建筑。
总高度超过24m的为高层,低于24m的为多层,但不包括总高度超过24m的单层建筑。
(3)超高层建筑。
总高度超过100m的,不论是住宅仍是公共建筑、综合性建筑,均为超高层建筑。
3.按建筑结构分类
如以组成建筑结构的要紧建筑材料来分,一样可将建筑结构分为钢结构、钢筋混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
如以组成建筑结构的要紧结构形式来划分,可分为墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构、悬索结构、舱体结构。
要紧的建筑结构的建筑物有:
(1)砖木结构。
竖向繁重构件采纳砖墙或木柱,水平繁重采纳木楼板或木屋架。
一样在3层以下;
(2)砖混结构。
竖向繁重构件采纳砖墙或砖柱,水平繁重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋面板。
一样在6层以下,造价较低,抗震性能较差,开间、进深、层高尺寸受限制;
(3)钢筋混凝土结构。
要紧繁重构件采纳钢筋混凝土材料制作。
适应性强,抗震性能好,耐用年限较长,适用于多层、高层建筑。
要紧有:
框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构等;
(4)钢结构。
要紧繁重构件采纳钢材制作。
重量轻,承载力高,建造本钱较高,适用于高层、超高层建筑和大跨度建筑。
4.按建筑施工方式分类
依照施工方式的不同,可将建筑物分为以下3种:
(1)现浇、现砌式建筑。
(2)预制、装配式建筑。
这种建筑物的要紧繁重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成。
(3)部份现浇现砌、部份装配式建筑。
5.按建筑物耐火品级分类
建筑物的耐火品级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
依照材料的燃烧性能,将材料分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料。
耐火极限的单位为小时(h),是指从受到火的作历时起,到失去支持能力或发生穿透裂痕或背火一面的温度升高到220℃时止的时刻。
《建筑设计防火标准》把建筑物的耐火品级分为一级,二级,三级,四级,其中一级的耐火性能最好,四级的耐火性能最差。
建筑物的耐火极限和耐火品级见下表:
6.按建筑物耐久品级分类
建筑物耐久品级是依照建筑耐久年限来划分的。
建筑耐久年限是以建筑物的主体结构来确信的。
7.按衡宇完损品级分类
衡宇完损品级是依照衡宇的结构、装修、设备三个组成部份的各个项目完好、损坏程度来划分的,分为五类:
(1)完好衡宇;
(2)大体完好衡宇;(3)一样损坏衡宇;(4)严峻损坏衡宇;(5)危险衡宇。
主体结构完好,层面不平整、常常漏雨,门窗有的腐朽变形,下水道常常阻塞,内粉刷部份脱落,地板松动,墙体轻度倾斜、开裂,需要进行正常修理的衡宇属于一样损坏衡宇。
第25题
知识点:
第四章 建筑知识☆☆☆☆☆考点17:
建筑设备的要紧类型和功能;
建筑设备是建筑物的重要组成部份,包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。
1.建筑给水系统及设备
(1)给水系统的种类。
应知足对水量、水质、水压和水温的要求;分为生活、生产、消防三种给水系统。
(2)经常使用的给水供水方式。
a.直接供水方式。
适用于室外配水管网的水压常常或周期性低于室内所需水压的情形。
b.水箱供水方式。
适用于室外配水管网的水压在一天之内有按期的高低转变,需在屋顶设置水箱的情形。
c.水泵、水箱的供水方式。
当城市配水网的压力不够,可采纳水泵提高供水压力,水泵与水箱连锁自动操纵水泵停开的供水方式;
d.分区分压供水方式。
在高层建筑中,分上下两个供水区,下区由城市配水网供水,上区由水泵加压后与水箱联合供水。
(3)给水管道的布置
给水管道的材料经常使用焊接钢管、镀锌钢管或无缝钢管。
(4)消防给水系统
①消火栓系统:
是最大体的消防给水系统,在多层或高层建筑物中已普遍利用。
②自动喷淋系统:
该系统由洒水喷头、供水管网、贮水箱、操纵信号阀及烟感、温感等各式探测报警器等部份组成。
2.建筑排水系统及设备
排水系统可分为生活污水、生产废水、雨水三大类。
排水系统通常由卫生器具、排水管道等组成。
常和的抽升设备有污水泵、潜水泵、喷射泵、手摇泵及气压输水器等。
3.建筑采暖系统及设备
(1)经常使用的采暖方式
集中采暖、局部采暖、区域供热。
(2)采暖系统的类型
①热水采暖系统:
一样由锅炉、输热管道、散热器、循环水泵、膨胀水箱等组成。
经常使用的低温热水采暖系统中的供水温度为95℃,回水温度为70℃。
②蒸汽采暖系统:
适用于间歇性的采暖建筑(如影剧院、俱乐部)。
③高层建筑热水采暖系统。
4.建筑通风和空调系统及设备
(1)通风系统及分类
通风是为了知足人体卫生或生产车间工艺要求,将室内空气排除并送入必然质量的新鲜空气。
通风系统按动力分类为:
自然通风和机械通风;按作用范围分类为:
全面通风和局部通风;按特点分类为:
进气式通风和排气式通风。
(2)空调系统及分类
使室内的空气温度、相对湿度、气流速度、干净度等参数维持在必然的范围内的技术,称为空气调剂。
空调系统一样由空气处置设备、空气输送管道、空气分派装置的各类风口和散流器、调剂阀门、防火阀等附件组成。
按空气处置的设备情形分类为:
集中式系统、散布式系统、半集中式系统;按负担室内负荷所用的介质分类为:
全空气系统、全水系统、空气---水系统、冷剂系统;按集中式空调系统处置的空气来源分类为:
封锁式系统、直流式系统、混合式系统。
5.建筑电气设备
包括室内低压配电;建筑防雷(避雷针、引下线、接地装置三个大体部份组成)。
配电箱是同意和分派电能的装置。
配电箱按用途,可分为照明和动力配电箱;按安装形式,可分为明装、暗装和落地柜式。
避雷针的功能不在于避雷,而是在于同意雷电流。
6.燃气供给系统及设备
7.电梯
(1)电梯的类型
电梯按利用性质可分为:
客梯、货梯、消防电梯。
电梯按行使速度,可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。
消防电梯的经常使用速度大于2.5m/s,客梯速度随层数增加而提高。
中速电梯的速度为1.5~2.5m/s。
低速电梯的速度在1.5m/s之内。
(2)电梯的设置
电梯的设置第一考虑平安靠得住,方便用户,第二才是经济。
电梯一样由轿厢、平稳锤和起重设备组成。
一样一部电梯的效劳人数在400人以上,效劳面积为450~500m2。
住宅中的电梯应符合以下规定:
①7层及7层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m以上,必需设置电梯。
②12层及12层以上的高层住宅,每栋楼设置电梯不该少于两台,其中配置一台可容纳担架的电梯。
③高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每层设站时,不设站的层数不该超过两层。
塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。
单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,应采纳联系廊联通。
8.设备层与管道井
(1)设备层。
是指将建筑物某层的全数或大部份作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。
(2)管道井。
是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水管道、供暖管道、供热水管道等的竖向钢筋混凝土井。
9.综合布线系统和楼宇智能化
综合布线系统有以下优越性:
(1)兼容性;
(2)灵活性;
(3)靠得住性。
第27题
知识点:
第五章 房地产测绘知识 ☆☆☆考点9:
地籍和地籍图的概念;
地籍即土地的“户籍”,是记载土地及其上附着物的位置、界址、面积、质量、权属和用途等大体状况的簿册、数据和图纸等。
地籍图是地籍测量绘制的图件,是一种详细划分土地权属(所有权或利用权)界限的大小比例尺地图,用于说明或证明权属土地的位置和面积等。
地籍图可分为大体地籍图和宗地图。
大体地籍图是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的大体图,是测绘宗地图的基础资料。
大体地籍图的比例尺,大中城市市区一样为1:
500,城市郊区、镇一样为1:
1000。
地籍图表示的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
地籍要素包括:
行政境遇、土地权属界限、界址点及其编号、土地编号、房产编号、房产情形、土地利用类别、土地品级、土地面积等。
必要的地形要素是与地籍治理有关的一些地形要素,包括:
测量操纵点、衡宇、道路、水系和与地籍有关的地物、地理名称等。
第28题
知识点:
第五章 房地产测绘知识 ☆☆☆☆考点11:
房产图及其内容;
房产图是房产产权、产籍治理的重要资料。
按房产治理的需要,房产图分为房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)和房产分户平面图(简称分户图)。
1.房产分幅图
房产分幅图是全面反映衡宇及其用地的位置和权属等状况的大体图,是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料,也是房产记录和成立产籍资料的索引和参考资料,比例尺一样为1:
500。
房地产分幅图表示的内容有:
操纵点、行政边界、丘界、衡宇、衡宇附属设施和衡宇围护物、房产要素和房产编号,和与房产治理有关的地形要素和注记。
2.房产分丘图
房产分丘图为单位绘制,是房产分幅图的局部图,是绘制衡宇产权附图的大体图,比例尺在1:
100~1:
1000之间。
3.房产分户图
房产分户图以产权记录户为单位绘制,是在房产分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示衡宇权属范围的细部图,以明确异产毗连衡宇的权利界限,供核发衡宇所有权证的附图利用,比例尺一样为1:
200。
第29题
知识点:
第五章 房地产测绘知识 ☆☆☆考点12:
衡宇面积的种类及概念;
衡宇面积要紧有建筑面积、
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