现金流量与资金时间价值模拟试题.docx
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现金流量与资金时间价值模拟试题
第四章现金流量与资金时间价值
模拟试题
一、单项选择题。
1某开发商欲开发一宗房地产项目,拟贷款5000万元,年利率为12%,借期5年,期末应一次归还本息为()万元。
A8000B8800C8811.71D8812
2为在5年后能获得100万元资金,设年复利率为12%,则现时应储存()万元。
A62.5B60C56.74D57
3某人购买一套二手房,对方允许其分期付款,可在5年内付清,首期应先付4万元,其余款项可在第1年末至第5年末各支付2万元,即为全部付清。
年利率为12%,按复利计息,相当于现在一次性付款()万元。
A14B12.22C11.47D11.21
4某人拟购置一产权式酒店,标准间总价50万元,首期支付50%,其余以月利率4.8%作10年按揭贷款,每月还款额应为
()元。
A2083.33B2745.48C2083D2745
5某人拟购置一栋现值10万元的住宅,首期需支付3万元,余款以月利率1.5%o按复利每月付款,10年内付清,每月末应支付的等额资金是()元。
A637.85B583.33C600D650
6某人购买一套二手房,价值10万元,首期先支付30%,其余以月利率1.5按复利计算,10年内每月应支付等额购房款为
()元。
A583.33B1261.30C1275.76D1268.76
7某人拟购置现价为10万元的现房,首付30%以后余款10年内以年利率18%还清,每年末应还款金额为()元。
A15141B7655C15576D15358
8某项目计划自筹资金5年后动工,预计投资1000万元,设年利率为6%,从现在起每年末需存储()万元资金。
A200B169.49C178.57D177.40
9某开发商从银行获得一笔年利率为12%的贷款,但规定要按季度以复利计算,则该笔贷款的实际利率为()%。
A12.55B12C16.98D9.95
10当年有效利率为15%时,月名义利率为()%o
A14.064B1.172C1.25D1.2
二、多项选择题。
1对于房地产开发活动来说,()等经济量是构成房
地产开发投资项目现金流量的基本要素,也是进行投资分析最重要的基础数据。
A投资B成本C容积率D税金E利润
2反映房地产开发投资项目的真实经济效果的经营收入包括
)等。
A主业收入B副业收入C销售收入D出租收入E自营收入
3根据财务核算与分析的需要,房地产开发企业利润可以分为()等数个层次。
A利润总额B经营利润C营业外收支净额D净利润
E可分配利润
4税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式,具有()等特点。
A固定性B流动性C强制性D有偿性E无偿性
5目前我国房地产开发投资企业纳税的饿主要税种有
()等。
A土地使用税B企业所得税C个人所得税D房产税
E销售税金
6利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额,可以分为()等。
A存款利率B贷款利率C债券利率D股票利率E基础利率
7对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为()等数个方面。
A物业增值B债权增加C股权增加D租金E减少纳税
8就名义利率和实际利率的关系而言,下述说法属于正确的是
()
A从资金时间价值分析的角度看,区分名义利率与实际利率,其意义并不太大
B实际利率比名义利率还能反映资金的时间价值
C当每年的计息周期数等于1时,名义利率与实际利率相等
D当每年的计息周期数等于1时,实际利率要大于名义利率
E当计息周期越短,名义利率又越大时,实际利率与名义利率之差异就越小
9在市场经济条件下,基础利率和存款利率的高低主要取决于()等。
A国家的宏观信贷政策B社会平均利润率C目标收益率
D通货膨胀率E资本供求状况
10下列说法正确的是()
A名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C当每年计息周期数M>1时,名义利率大于实际利率D当每年计息周期数M>1时,实际利率大于名义利率E当每年计息周期数1时,名义利率与实际利率相等
三、判断题。
1防地产开发活动可以从实物形态和经济形态两个方面进行考察。
()
2在名义利率给定的前提下,计息周期越短,实际利率就越大。
3利息是指占用资金所付出的代价或放弃使用资金所得到的补偿。
()
4设年名义利率为R,—年内计息M次,则年实际利率
(1)lo
()
5资金的等值包含了时间和金额两个因素。
()
6在复利系数的标准表示法屮付终值系数为(,I,N)o(
7在复利系数的标准表示法中,资金回收系数为(,I,N)o(
8在复利系数的标准表示法中,等差序列现值系数为(,I,N)o
9在复利系数的标准表示法屮,付储存基金系数为(,I,N)o(10在复利系数的标准表示法屮付现值系数为(,I,N)(
四、计算题(20题)
已知年值求终值的等额序列支
)
已知现值年值的等额序列支付
)
已知等差变化值G求年值A的
()
已知终值求年值的等额序列支
)
已知年值求现值的等额序列支
)
1某工程在项目开始时,一次性投资100万元,年利率为10%,问4年后工程建成时该项目的总投资额是多少?
2某工程项目做4年不等额分期投资,各年初的投资额分别为
10万元、30万元、40万元、20万元,年利率为10%,问4年后
工程建成时该项目的总投资额是多少?
3一年后的1000元,贴现利率为12.1076%,问现值为多少?
4若知10年后的一笔款项是179.085万元,年利率为6%,问此款项的现值应为多少?
5某工程项目拟在4年内建成,要求投资总额不得超过预算投资额度100万元,按计划第1年初投资10万元,第2年初投资30万元,第3年初投资40万元,第4年初投资20万元,年利率为10%,求实际用于工程建设全部投资总额的现值?
6某工程发展计划,在6年内的每年末投入等额资金50万元,年利率为8%,求工程至第6年末所投资的总金额是多少?
7某工程发展计划,在6年内每年初投入等额资金50万元,年利率为8%,求工程至第6年末所投入资金的总额是多少?
8某宗房地产价格250万元,若有两种付款方式可供选择:
⑴一次性付款,可优惠15%;⑵分期付款,首先支付40%,第1年末支付30%,第2年末支付20%,第3年末支付10%,利率均为12%。
问购房者应选择那种付款方式较为有利?
9某人拟租用一宗房地产,预计在10年租用期内该宗房地产每年能获得纯收益20万元,若其希望每年能有15%的投资回报率,则其能接受此宗房地产10年使用权的价格是多少?
10某人欲以200万元购入一宗房地产后用于出租,预计5年内每年的净租金收入为25万元,5年后该宗房地产能以250万元之价位出售,投资者要求每年的投资回报绿为15%,试问购入次宗房地产是否值得?
11假设某地块能产生永久性的年净收益300万元,年利率为
10%,求该地块之总价值是多少?
12某房地产开发商通过市场调查和分析,估计某项目建成后的市场销售价格为3000元3银行贷款利率为12%,国库券利率为11%,投资收益率为15%;若该项目建成后用于岀租,出租的经营成本为毛租金收入的30%,则月租金水平可以定为多少?
13某人拟购置一套价值10万元的二手房,计划自己支付首期款项20%,其余向某金融机构贷款,若在某些方面0年内按月等额偿还,年利率为12%,问该人的月均还款额是多少?
14.某房地产投资者在对未来市场看好的情形下,以600万元购入一个商业店铺,其自有资金投入产200万元,其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款.假若该店铺出租经营的净租金收益率为15%,则投资者自有资金的年收益率为多少?
15.某房地产商通过市场调查和分析,估计某项目建成后的市场销售价格为2000元=,银行贷款利率为12%,国库券利率为10%,投资收益率为15%,若该项目建成后用于出租,出租的经营成本为毛租金收入为35%,试问该物业的月租金水平可以定为多少?
16.某房地产投资者以100万元的价格购入一宗永久产权的写字楼用于出租,已知年毛租金收入为35万元,含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的若贷款利率为12%,贴现率为15%,则该投资者的年投资收益率是多少?
17.某人在每年末等额存款2万元,假设银行按年复利率计息,
利率为7%,试求10年末的本利和是多少?
18.某工程建设项目,当初投资为1000万元,投资收益率为10%,这笔投资可在5年内全部回收,问平均每年等额收益值是多少?
19.某项目的投资款计划在某些方面10年内连本带利全部收回,每年末可以等额收回2万元,年利率为10%,问初期投资是多少?
20.已知某业主以40万元的价格购入-宗商业店铺物业,之后又花费10万元用于装修,并在利用此店铺进行经营的20年内,每年花2万元用于店铺的维护维修,且每隔5年又花15万元将店铺重新装修装饰一次.已知贷款利率为14%,贴现率为16%,则该业主在第20年末投入的全部费用的现值之和为多少?
如果经营到第20年末时不再装修又如何呢?
第四章现金流量与资金时间价值模拟试题参考答案
一、单项选择题。
12345678910
二、多项选择题。
12345678910三、判断题。
1.X2.V3.V4.
V5.X6.X7.
V8.X9.X10.
V
四.计算题
1.已知100万元104年.求第4年末之终值F
解
(1)100*(1+10%)“二146.41万元
答:
该工程在4年后建成时的投资额终值为146.41万元.
2.已知1=10万元2=30万元3二40万元4二20万元104年.求第4年末之终值F
解Pi
(1)P2
(1)1+P3(I)2+Pl
(1)'二10*(1+10%)'+30*(1+10%)'+
40*(1+10%)'+20*(1+10%)1二14.641+39.93+48.40+22=124.971万元
答;该工程在4年后建成时的投资额终值为124.971万元.
3.已知1000万元12.17061年.求现值P
解
(1)1000/(1+12.1706%)=892元
答:
略
4.已知179.085万元610年,求现值P
解
(1)179.085/(1+6%)性100万元
答:
略
5.已知。
二10万元1=30万元2=40万元3=20万元104年,求全部投资之现值P
解1纳二F0/(l)°+F】/(l)qF2/(l)2+
Fa/(1”二10+30/(1+6%)MO/(1+6%)2+
20/(1+6%)-85.36万元
答:
略
6.已知:
等额序列支付50万元86年,求第6年末之终值F
解A[
(1)1]50*[(1+8%)6-1]/8366.796万元
答:
略
7.已知:
6年内每年初投入等额资金50万元86年,求第6年末之
终值F
解
[
(1)
(1)耳⑴'+
(1)3+
(1)4+
(1)5]=50*[(1+8%)6+(1+8%)5+(1+8%)4+(
1+8%)3+(1+8%)2+(1+8%)x]=396.140万元
答:
略
8.解
(1)按一次性付款,可享受15%优惠时计算应付购房款为:
Pl250*(1T5%)二250*85212.5万元
(2)按3年内分次付款,计算应付购房款的现值为:
Pp250*40250*30(1+12%)1+250*20(1+12%)讣250*10(1+12%)3=224
.62万元
因为PiVP?
所以选第一种付款方式对购房者较为有利,英前提是购房者应具备一次付款
212.5万元的能力.
答:
略
9.已知20万元1510年,求现值P
解[
(1)1]*
(1)20*[(1+15%)10-1]/15%*(1+15%)性100.38万元答:
略
10.已知:
现时购入价为200万元,其收入由两部分组成,第一部分收入为25万元155年;第二部分收入为第5年末转让价250万元15%,求全部收入之现值.
解
[⑴1]*⑴⑴25*[(1+15%)-1]/15%*(1+15%)'+250/(1+15%)3=
208.09万元
答:
略
11.已知300万元10%,计息周期数n年一8,求全部收益之现值
解⑴⑴'(I)。
…⑴…二回300/103000万元
答:
略
12.已知:
项目售价3000元S投资收益率15%,出租的经营成本为毛租金收入的30%,求月租金水平即月租金(元彳)
解:
设月毛租金为x元2,则年毛租金为12x元2,其年净租金为12x(1-30%)元:
而项目的年净租金与项目的售价之比应为投资收益率,即:
12x(1-30%)/3000二15%,所以3000*1512*(1-30%)二53.6元'
答:
略
13.已知:
P'=10万元,P°=10*202D万元,P'1=10-2=8万元,年利率=12%,月利率1212=1%,计息数12*10=120月,求月等额偿还金额A
解:
*i(l)[
(1)1]=8*1%*(1+1%)120/[(1+1%)120-1]=0.11478万元
=1147.8元
答:
略
14.已知:
该项物业总价值600万元,投资者自有资金200万元,抵押贷款利率10%,物业出租经营的年净租金收益率为15%,求投资者自有资金的年收益率
解:
假设投资者自有资金的年收益率为x,则自有资金的年收益
额为200x万元,该物业出租经营的年净租金收益额为600*1590万元,而每年应支付的银行抵押贷款利息金额为(600-200)*1040万元。
因此,投资者自有资金的年收益额可计算为:
20090-40,则
(90-40)/200二25%
答:
略
15.已知:
该项目售价为2000元:
物业投资收益率15%,出租的经营成本为毛租金收入的35%,求物业月租金水平(毛租金)元
9
■
解:
设物业月租金为X元駕则其年租金为12x元;而物业的年净租金为12x(1-35%)元:
且项目的年净租金水平与项目的售价之比为投资收益率,因此:
12x(1-35%)/2000=15%,则2000*1512(1-35%)=38.5元2
答:
略
16.已知:
物业价值100万元,物业年毛租金收入35万元,年经营成本为毛租金收入的40%,求年投资收益率i
解:
投资者的年投资收益率i应为物业年净租金收入与物业的总投资价值之比,即:
物业年净租金收入/物业总投资价值二35*(1-40%)/100二21%
答:
略
17.已知:
2万元,710年,求等额序列支付的终值F
解:
*[
(1)112*[仃+7%)1-1J/727.633万元
答:
略
18.已知:
1000万元,105年,求等额序列支付A
解*i(l)[
(1)11=1000*10%(1+10%)5/[(1+10%)5-1]=263.798万元
答:
略
19.已知:
2万元,1010年,求等额序列支付的现值P
解:
*[
(1)1]
(1)2*[(1+10%)10-1]/10%*(1+10%)10=12.289万元
答:
略
20.已知:
第1年购入物业之价格为40万元,装修费用为10万元,共经营20年,每年需支出的维护维修费为2万元,每相隔5年的重新装修装饰费为15万元,贴现率16%,求业主在20年内所投入的全部费用之现值的总和P
解:
12
第1年初投入的现值P】二40+10二50万元
20年内每年所投入的维护维修费2万元,全部费用之现值
匕*[
(1)1]*
(1)2*
[(1+16%)20-1]/16%*(1+16%)20=11.86万元
每隔5年(即第5年末、第10年末、第15年末、第20年末)的四次重新装修装饰费用的全部现值为
P31/(l)nl2/
(1)/
(1)
(1)n-15/(1+16%)5+15/(1+16%)叫15/
(1+16%)15+15/(1+16尸二12.93万元,所以
123=50+11.86+12.93=74.79万元
答:
略
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