房地产开发企业主要涉税账务处理讲义.docx
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房地产开发企业主要涉税账务处理讲义
四川省税务系统公务员培训班
《房地产开发企业主要涉税账务处理》讲义
学员姓名:
主讲人:
李軍
电话:
四川省税务干部学校
2008年12月
《房地产开发企业主要涉税账务处理》(案例教学)
第一讲企业创建
一、法律依据
(一)《中华人民共和国公司法》
中华人民共和国主席令第四十二号
1、根据《中华人民共和国公司法》,2008年1月1日成立众乐房地产股份有限公司(非上市企业)。
2、新办内资企业设立流程图
(二)税法
1、《中华人民共和国税收征收管理法》
2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》
3、营业税暂行条例2008-1.doc
(三)会计法
1、《中国人民共和国会计法》中华人民共和国主席令第24号
2、《企业会计制度》财会[2000]25号
3、财政部关于印发《〈企业会计制度〉实施范围有关问题规定》的通知2001/01/09财会(2001)011号
4、《财政部房地产开发企业会计制度》1993/07/01财会(1993)002号
5、财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知1999/12/01财会字(1999)044号
6、财政部关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接问题的规定》的通知2001/02/26财会(2001)017号
7、2006年2月15日财政部发布的企业会计准则体系
房地产开发企业会计制度会计科目表
顺序号
编号
科目名称
顺序号
编号
科目名称
一、资产类
32
203
应付帐款
1
101
现金
33
204
预收帐款
2
102
银行存款
34
209
其他应付款
3
其他货币资金
35
211
应付工资
4
111
短期投资
36
214
应付福利费
5
112
应收票据
37
221
应交税金
6
113
应收帐款
38
223
应付利润
7
114
坏帐准备
39
229
其他应交款
8
115
预付帐款
40
231
预提费用
9
119
其他应收款
41
241
长期借款
10
121
物资采购
42
251
应付债券
11
123
采购保管费
43
261
长期应付款
12
124
库存材料
三、所有者权益类
13
125
库存设备
44
301
实收资本
14
129
低值易耗品
45
311
资本公积
15
131
材料成本差异
46
313
盈余公积
16
133
委托加工材料
47
321
本年利润
17
135
开发产品
48
322
利润分配
18
136
分期收款开发产品
四、成本类
19
137
出租开发产品
49
401
开发成本
20
138
周转房
50
407
开发间接费用
21
139
待摊费用
五、损益类
22
141
长期投资
51
501
经营收入
23
151
固定资产
52
502
经营成本
24
155
累计折旧
53
503
销售费用
25
156
固定资产清理
54
504
经营税金及附加
26
159
固定资产购建支出
55
511
其他业务收入
27
161
无形资产
56
512
其他业务支出
28
171
递延资产
57
521
管理费用
29
181
待处理财产损溢
58
522
财务费用
二、负债类
59
531
投资收益
30
201
短期借款
60
541
营业外收入
31
202
应付票据
61
542
营业外支出
附注:
企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目:
1.有所属内部独立核算单位的企业,可以增设“302拨付所属资金”科目;附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目;
2.企业发生调进外汇业务的,可以增设“118外汇价差”科目;
3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金,可单独设置“120备用金”科目核算;
4.采用实际成本进行材料日常核算的企业,可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目,增设“122在途物资”科目;
5.根据需要,企业可以不设置,“材料成本差异”科目,而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算;
6.低值易耗品较少的企业,可将其并入“库存材料”科目核算;
7.预收、预付帐款不多的企业,可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目,将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算;
8.企业发行不超过一年期的短期债券,可以增设“205应付短期债券”科目;
9.企业根据管理要求,可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目;或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目;
10.有施工队伍的企业,对开发项目采取自营施工建设的,可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目;
11.房地产经营业务以外的其他业务中,经营规模较大、收入较多的经常性业务,企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度,增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目,单独核算;
12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债,企业可根据具体情况,增设有关会计科目进行核算。
(四)其它
房地产行业主要书证:
一、原始记录(帐簿记录、发票存根统计、银行记录\重要业务的凭证等)。
二、与日常经营活动有关的各项合同,如:
房屋租赁合同、汽车租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。
三、与房地产开发项目有关的各项合同、协议。
按照开发成本项目,合同协议大致可进行如下分类:
土地征用及拆迁补偿:
土地征用及拆迁补偿合同、协议;
前期工程:
规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议;
建安工程:
建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议;
基础设施:
供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议;
公共配套:
配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议;
四、纳税申报表及缴款书、税务机关的减免文书、工商营业执照复印件(外资还是内资)等书面文件。
五、年度决算报告、企业所得税申报表(含纳税调整表)、被投资公司的所得税政策(所得税税率)、投资合同、分红记录(被投资公司的账务记录)。
六、员工花名册、投资(产权)关系图。
七、其他与税务检查结果有直接证明关系的资料。
房地产业务流程为:
公司拿地,
设计公司设计,委托施工单位承建,自己或代理销售房地产,结算,确认收入、成本。
二、资金来源
(一)投资者投入
1、“实收资本”科目
2、“银行存款”科目
A、基本帐户(现金)
B、一般帐户(若干)
C、临时帐户(若干)
D、专项存款帐户(若干)
[例1]当日,众乐房地产股份有限公司(以下称本企业)经工商行政管理局批准,注册资本为10,000,000元。
根据合同约定,该企业收到投资者A投入的资本7,000,000元,投资者B投入的资本2,000,000元,投资者C投入的资本1,000,000元。
该款项全部存入本企业的开户银行工行。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
1、收到资本金
2、计征印花税印花税2008-1.doc
[例2]当日,本企业收到外商投入货币资本1,000,000美元,当日市场汇率为1美元=6.8人民币元。
款项存入中行。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
1、收到资本金
2、计征印花税印花税2008-1.doc
(二)向金融机构借入
1、“短期借款”科目
2、“财务费用”科目
3、“长期借款”科目
[例3]当日,本企业向工商银行借入2,000,000元,期限9个月,年利率6%,该借款到期后如数归还(未能按期归还),利息分月预提,按季支付。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)借入款项时
借:
银行存款-工行2,000,000
贷:
短期借款-流动资金借款2,000,000
(2)计征印花税印花税2008-1.doc
(3)预提利息时
1月末预提当月利息2,000,000X6%÷12=10,000(元)
借:
财务费用-利息10,000
贷:
预提费用-利息10,000
2月末预提当月利息的处理相同。
借:
财务费用-利息10,000
贷:
预提费用-利息10,000
(4)支付本季度利息时
借:
财务费用-利息10,000
借:
预提费用-利息20,000
贷:
银行存款-工行30,000
(5)归还本金
借:
短期借款-本金2,000,000
贷:
银行存款-工行2,000,000
(6)未能按期归还,罚息1,000元
附注:
(1)中华人民共和国企业所得税法实施条例2007-12.doc
(2)国税发(2000)84号(注册资本50%)
(3)国税函(2003)1114号
(4)国税发(2003)45号
(5)国税函(2002)837号
(6)国税函(2000)906号
(7)国税发(2000)84号违约金
[例4]当日,本企业从建设银行借入资金1,000,000元,期限为2年,年利率为6%,款项已存入银行,按月计算利息。
本息于到期日一次支付。
该借款当日用于购买施工所需设备一台。
设备投入使用。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)取得借款
借:
银行存款-建行期1,000,000
贷:
长期借款-建行1,000,000
(2)计征印花税额印花税2008-1.doc
(3)购买设备
借:
固定资产-设备1,000,000
贷:
银行存款-建行期1,000,000
(4)月末计息
应计入固定资产成本的利息金额为:
1,000,000x6%÷12=5,000(元)
借:
固定资产-设备5,000
贷:
长期借款-建行5,000
(5)本息到期一次支付
借:
长期借款-建行1,120,000
贷:
银行存款-建行期1,120,000
(6)
三、基础建设
(一)土地征用
1、“无形资产”科目
[例5]当日,本企业购入土地(商住)12亩,以中行存款支付价款12,000,000元。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)购入土地
借:
无形资产-土地使用权12,000,000
贷:
银行存款-中行12,000,000
(2)计征契税2008-1
(3)计征.印花税2008-1
(4)计征耕地占用税暂行条例2008-1
[例6]当日,本公司为建设生活小区购买土地10亩,共计支付土地征用及拆迁补偿费1,600万元。
其中:
成本对象完工前实际发生900万元,其余为成本对象完工后实际发生。
已完工成本对象占60%,未完工成本对象占40%,已销开发产品50%,未销开发产品50%。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)购买土地的使用权
借:
开发成本-土地-土地征用及拆迁费1,600万元
贷:
银行存款-工行1,600万元
(2)计征耕地占用税暂行条例2008-1
(3)计征契税2008-1
(4)计征.印花税2008-1
(5)计税成本=900万元+(700X60%)X50%=1110万元房地产税收政策(2006)31号
(1)属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
(2)属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
[例7]当日,本企业购入专利权一项,支付价款150,000元,另付手续费3200元。
价款及手续费以银行存款支付。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)购入专利权
借:
无形资产-专利权153200
贷:
银行存款-中行153200
(2)计征.印花税2008-1
[例8]当日,本公司为建设高档生活小区购买土地使用权共计支付价款400万元。
属于成本对象完工前发生。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
借:
开发成本-土地-土地征用及拆迁费400万元
贷:
银行存款-建行400万元
计税成本费用=400万元
[例9]当日,本公司共计支付新建房及配套设施的成本价款为8,000万元。
属于成本对象完工前发生。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
借:
开发成本-土地-公共设施配套费8000万元
贷:
银行存款-建行8000万元
计税成本费用=8000万元
(2)计征.印花税2008-1
附注:
(1)《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税法2008-1
(2)企业所得税实施条例
(二)厂房建设
1、“固定资产”科目
2、“应付工资”科目
3、“在建工程”科目
[例10]当日,本企业采用自营方式建造自用办公房一幢,为基建工程购入各种物资(含增值税)4,950,000元,以工行存款支付,全部用于工程建设;结算应付工程人员工资120,000元,提取应付福利费16,800元;工程期间应付长期借款利息37,000元;工程完工验收交付办公使用。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)购入工程物资
借:
工程物资-物资4,950,000
贷:
银行存款-工行4,950,000
(2)领用工程物资
借:
在建工程-建筑工程4,950,000
贷:
工程物资-物资4,950,000
(3)结算工资和福利费14%
借:
在建工程-建筑工程136,800
贷:
应付职工薪酬-工程120,000+16,800
(4)结转为工程借款而发生的借款利息(准予资本化)
借:
在建工程-建筑工程37,000
贷:
长期借款-借款利息37,000
(5)工程完工,设备交付办公使用
借:
固定资产-办公用房5,123,800
贷:
在建工程-建筑工程5,123,800
(6)营业税暂行条例2008-1
[例11]当日,本企业购入一批不需要安装的施工设备,取得增值税专用发票,无税价2,000,000元,进项税额340,000元,发生运杂费125,000元,款项以建行存款支付。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)企业购入施工设备
借:
固定资产-施工设备2,465,000
贷:
银行存款-建行2,465,000
(2)计征.印花税2008-1
(3)计征营业税
[例12]当日,本公司购入需要安装调试的全新机器10台,以中行存款支付买价1,000,000元(含税),包装运杂费50,000元,安装费12,000元,领用项目工程专用原材料93,600元,应付本企业安装人员工资5000元,支付调试费12,000元。
该项固定资产安装完工后交付施工使用。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)支付买价、包装、运杂费用、安装费
借:
在建工程-XX安装1,062,000
贷:
银行存款-中行1,062,000
(2)领用材料、结算应付工资、调试费
借:
在建工程-XX安装110,600
贷:
银行存款-中行12,000
贷:
库存材料-材料93,600
贷:
应付职工薪酬-XX安装5,000
(3)安装完毕交付使用
借:
固定资产-XX机器1,172,600
贷:
在建工程-XX工程1,172,600
(4)计征.印花税2008-1
(5)计征营业税
四、发生开办费用
1、“现金”科目
2、“管理费用”科目
3、“应付职工薪酬”科目
[例13]当日,本公司发生如下现金收支业务:
(1)从开户工行银行提取现金136,000元以备发放工资。
(2)以银行存款(工行)支付办公用品费156,800元。
(3)以现金支付职工培训费用40,000元。
(4)企业办公室刘某出差预借现金差旅费5,000元。
(5)刘某出差回来,报销5,200元,以现金补足差额。
(6)以现金支付职工工资100,000元,公司管理人员工资36,000元。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)借:
现金136,000
贷:
银行存款-工行136,000
(2)借:
管理费用-办公费156,800
贷:
银行存款-工行156,800
(3)借:
管理费用-培训费用40,000
贷:
现金40,000
(4)借:
其他应收款—刘某5,000
贷:
现金5,000
(5)借:
管理费用-差旅费5,200
贷:
其他应收款—刘某5,000
贷:
现金200
(6)借:
应付工资136,000
贷:
现金136,000
[例14]当日,本公司在现金清查时,发现以下问题:
1.现金溢余400元,经查有350元为多收A公司货款,其余50元原因无法查清,经批准冲减管理费用。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
借:
现金400
贷:
其他应付款—A公司350
贷:
管理费用-溢余50
2.库存现金短缺300元。
经查明,现金短缺是由出纳人员责任造成,应由其赔款并收到赔款。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)库存现金短缺
借:
其他应收款—现金短款300
贷:
现金300
(2)收到赔款
借:
现金300
贷:
其他应收款-现金短款300
[例15]当日,本公司以中行存款支付各项办证费用(税务登记证)15,000元。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
借:
管理费用-证照费用15,000
贷:
银行存款-中行15,000
第二讲企业生产经营
一、供应准备
(一)“物资采购”科目
(二)“库存材料”科目
(三)“包装物”科目
(四)“低值易耗品”科目
[例16]当日,本公司发生的有关外埠存款收付业务如下:
(1)企业在外埠开立临时采购账户,委托开户银行工行将60,000元汇往成都市采购地;
(2)采购员以外埠存款购买施工材料一批,取得增值税专用发票价税合计58,500元,其中:
原材料无税价款50,000元,进项税额8,500元,材料入库;
(3)外埠采购结束,将外埠存款清户,收到银行转来收账通知,余款1,500元收妥入账。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)开立临时采购账户
借:
其他货币资金—X外埠存款60,000
贷:
银行存款-工行60,000
(2)购买材料入库
借:
库存材料-XX58,500
贷:
其他货币资金-外埠存款58,500
(3)外埠采购结束,清理采购专户。
借:
银行存款-工行 1,500
贷:
其他货币资金—外埠存款 1,500
[例17]当日,本公司发生信用卡存款收付业务如下:
(1)将中行银行存款300,000元存入信用卡;
(2)信用卡支付业务招待费25,000元;
(3)收到信用卡存款的利息1,500元。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)将资金存入信用卡
借:
其他货币资金—信用卡存款300,000
贷:
银行存款-中行300,000
(2)信用卡支付业务招待费
借:
管理费用-业务招待费25,000
贷:
其他货币资金—信用卡存款25,000
(3)收到信用卡存款的利息
借:
其他货币资金—信用卡存款1,500
贷:
财务费用-利息1,500
[例18]当日,本公司从重庆公司购进原材料一批,价税合计款4,000,000元,对方代垫运费30,000元。
发票账单等结算凭证已到,货款、运费及税款已付。
单先到,货后到。
以工行存款付讫。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)付款
借:
物资采购-公司 4,030,000
贷:
银行存款-工行4,030,000
(2)收料
借:
库存材料-原料及主要材料4,030,000
贷:
物资采购—公司4,030,000
附注:
国税发(2006)31号
国税发(1993)154号
国税发(1994)122号
国税发(1994)186号
财法字(1993)038号
[例19]当日,本公司购入电梯一台,买价(含增值税进项税额)800,000元,运杂费20,000元,价款、运杂费以中行存款支付。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)购入设备
借:
物资采购-设备820,000
贷:
银行存款-中行820,000
(2)企业材料设备采购保管费的计划分配率为2%,则,购入电梯应分配的采购保管费为16,400元。
借:
采购保管费-电梯820,000X2%
贷:
银行存款-中行820,000X2%
借:
物资采购-设备16,400
贷:
采购保管费-电梯16,400
(3)电梯验收入库,计算电梯的实际成本为836,400元。
借:
库存设备-电梯836,400
贷:
物资采购-设备836,400
[例20]当日,本公司共计支付原材料价款210万元,支付材料运输费15万元,保险费和装卸费3万元,取得运输公司及其他单位开具的普通发票。
材料入库。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
借:
库存材料-XX材料228万元
贷:
银行存款-建行228万元
计税成本费用=0
[例21]当日,本公司从外地购入建筑材料一批,其中:
甲材料6,000公斤,买价每公斤100元;乙材料12,000公斤,买价每公斤58元,共支付外地运杂费9,000元。
规定甲材料途中定额损耗为4%,实际损耗200公斤;乙材料途中无损耗,但材料入库前必须经过整理挑选,整理后实际入库11,800公斤,其中:
200公斤为挑选整理损耗。
外地运杂费按材料重量分摊。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)按实际成本计价计算的材料采购成本
甲材料采购成本=6000Xl00+[9000X(6000/6000+12000)]=元;
甲材料单位成本=元
乙材料采购成本=12000X58+[9000X(12000/6000+12000)]=元;
乙材料单位成本=元
(2)购进建筑材料,在途。
借:
物资采购-XX单位
贷:
应付帐款-XX单位1,516,320(价税合计)
贷:
银行存款-工行9,000
(3)建筑材料入库
借:
库存材料-XX材料
贷:
物资采购-XX单位
二、投入生产
(一)“开发成本”科目
(二)“制造费用”科目
(三)“委托加工物资”科目
(四)“销售费用”科目
(五)“管理费用”科目
(六)“财务费用”科目
[例22]当日,本公司在成都开发一块土地,占地面积40000㎡。
开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让,其余的10000㎡企业自行开发商品房。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理:
(1)以工行存款支付土地出让金25,000,000元
借:
开发成本—土地—土地征用及拆迁费25000000
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