仲元广场建设项目可行性分析.docx
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仲元广场建设项目可行性分析
仲元广场
投资可行性报告
【仲恺地标:
湾区轨道交通一体化示范项目】
惠州市仲元实业有限公司
2019-1
1、市场研究
(一)惠州宏观经济形势综述
1至10月,我市宏观经济运行质量良好,主要经济指标增幅继续走在珠三角或全省前列。
电子和石化两大支柱产业对我市经济发展的拉动作用明显,1-10月,电子行业在三星电子、科锐、龙旗电子等企业的强力带动下,呈加快发展势头,实现增加值351.9亿元,增长26.9%;石化行业在中海炼油、中海壳牌、中海开氏等重点石化企业满负荷生产的带动下,实现增加值258.9亿元,增长16%。
2017年石化产业方面,中海炼油、中海壳牌、中海开氏、比亚迪、海能发等重点石化项目将保持平稳增长,仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、等项目计划于2017年投产;电子信息产业方面,宝明精工、ASM先进科技项目、中兴新通讯设备项目、长城开发移动通讯(一期)项目、康冠平板显示项目、科锐、龙旗电子和三大企业集团等将有一定增长。
预计石化和电子两大产业在明年也将持续平稳增长。
(二)仲恺高新区经济发展
年内,仲恺高新区实现地区生产总值530亿元,增长21%,规模以上工业总产值2556亿元,增长28%,税收总额92亿元,增长32%;公共财政预算收入13亿元,增长41%。
全年人均GDP12.47万元;R&D经费支出占GDP比重4.6%;每万元GDP电耗617千瓦时。
先后引进信利AMOLED等项目128个,总投资近300亿元。
(三)惠州市与仲恺区城市楼市市场发展分析
仲恺高新区是88家国家级高新区之一,经过多年发展,吸引了来自十多个国家和地区、近2000家中外企业投资设厂,形成了以LED、移动互联网、平板显示、新能源、云计算为主导的‘4+1’战略性新兴产业,成为国内重要的电子信息产业基地。
”他说,正是有着这样优越的产业基础,仲恺吸引了大大小小几十家房企进驻,成为近几年楼市发展的热点片区。
“不仅如此,仲恺未来的生活配套还将进一步提升。
‘十三五’规划中,仲恺还将新建仲恺中学初中部、陈江白云学校、仲恺第一小学、惠南实验学校、东江东兴学校等,改扩建11所公办学校。
同时,将建成北大附属仲恺实验学校、华中师范附属惠州实验学校、仲恺大欣实验学校等3所民办学校,区域教育资源会越来越丰富。
除了仲恺区人民医院以外,还将建成潼湖卫生院新院、区中医医院新院、惠环第二社区卫生服务中心、东江社区卫生服务中心等,仲恺人再也不用为看病烦恼。
此外,像恒裕集团打造的五星级酒店,也让高端商务人群留在了仲恺,未来将建成恺视网、星恺大剧院、数字图书馆、文化馆等文体设施,更加提升了区域的居住品质。
2、项目概况
(一)项目位置
1、项目城际价值分析
仲元广场位于广东惠州市仲恺高新技术开发区黄金地段,隶属于惠环街道办。
南面与深莞惠城际轻轨无缝连接,无论去深圳、东莞、广州都具备一小时生活圈。
随着粤港澳大湾区的开发,仲元广场得天独厚的轨道交通优势与仲恺高新区的产业优势,将成为深莞惠安家、置业的首选之地。
仲元广场用地南面紧邻仲恺大道,西面为和畅三路,北面为规划道路,东边临和畅二路。
并且政府还配备了一个1.5万平方米的市政广场被项目用地环抱,无缝连接惠环城轨站。
2、项目周边配套
西面为仲恺区最大的三甲医院——中信惠州医院。
周边高档社区、大型商业林立,地理位置非常优越。
(二)项目改造政府控制性规划指标
仲元广场位于惠州市仲恺高新技术开发区zK9地块。
项目规划占地55410平米,其中40605平方米属于三旧改造用地,其中14805平米属国有用地,我司已于2013年1月通过拍卖获取,整个土地位于仲恺大道珠三角城际轨道惠环站的北侧,政府配置了15000平方米的市政广场,政府要求地块需要统一规划,统一开发,方能发挥最大经济效益;
上图为红线内为项目用地现状
容积率:
3.54商住比:
44:
56
仲元广场总用地面积:
55410平方米,分为两个部分组成。
其中三旧改造占地面积为40605平方米,竞买挂牌用地14805平方米。
总建筑面积:
275108平方米(地下室78600平米,计容面积:
196508平米),其中计容建筑面积为:
196508平方米(其中商业85600平米,住宅110360平米)。
1、“三旧”项目地块ZK9-09-01,40605平方米。
住建局已出《规划设计条件告知书(“三旧”改造项目)(调整)》(2017年12月26日),计容积率建筑面积<=129886平方米(其中商业建筑面积38965平方米,住宅建筑面积90921平方米),容积率3.2,建筑密度<38%,绿地率>=25%,建筑高度<100米。
配套设施包括物业服务用房建筑面积>=260平方米,社区公共服务用房建筑面积=>189平方米。
机动车停车配建标准为每100平方米计容积率建筑面积=>1个配置。
2016年3月15日三旧办出文《关于仲恺高新区9号小区ZK9-09-01号地块旧厂房进行“三旧”改造项目的批复》惠仲三旧办[2016]3号。
2、竞买地块ZK9-05-01Z地块,13947平方米,
计容积率面积14805平方米,建筑面积<=66622平方米(其中商业=<46635平方米、住宅=<19439平方米、配套设施物业服务用房建筑面积=>200平方米、社区公共服务用房=>40平方米、环卫工作人作息站建筑面积=>60平方米、公共厕所建筑面积=>80平方米),容积率4.5,建筑限高<100米,建筑密度<45%,绿地率<25%。
已签定《国有建设土地交地确认书》、《国有建设用地使用权出让合同(正、副本)》、《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》。
3、ZK9-06地块为惠州市仲恺轻轨广场市政用地;
ZK9-06地块为惠州市仲恺广场市政用地,其土地面积为15000平方米,可设计地下停车场及公共汽车总站,同步可以计算整个项目的配套的覆盖率与绿化率。
1:
仲元广场总体指标:
占地面积
55410平米
容积率
3.54
总建筑面积
275108平米
覆盖率
40%
地下室面积
78600平米
车位
2000
计容建筑面积
196558平米
地下室
2层
商业面积
85600平米
商住比
44:
56
首层商业面积
16500平米
商业公寓面积
69100平米
住宅面积
110360平米
2:
三旧指标:
ZK9-09-01
占地面积
40605平米
容积率
3.2
总建筑面积
181846平米
覆盖率
38%
地下室面积
51960平米
车位
1300
计容建筑面积
129886平米
地下室
2层
商业面积
38965平米
商住比
30:
70
首层商业面积
12000平米
商业公寓面积
26965平米
住宅面积
90921平米
3:
搞牌指标:
ZK9-05-01Z
占地面积
14805平米
容积率
4.5
总建筑面积
93262平米
覆盖率
45%
地下室面积
26640平米
车位
700
计容建筑面积
66622平米
地下室
2层
商业面积
46635平米
商住比
70:
30
首层商业面积
4500平米
商业公寓面积
42135平米
住宅面积
19439平米
3、项目定位及价值分析
(一)项目SWOT分析
优势(S)
>项目位于黄金大道仲恺大道与和畅二路,南面与政府规划市政广场一体化运营
>距离轻轨口惠环站无缝连接,可以打造真正意义的轻轨物业。
>位于仲恺核心商圈,可以打造一个集教育和商业完美配套的花园小区
>中信三甲医院和惠环医院仅一分钟路程,方便快捷。
>直径1公里范围有两大公园:
仲恺中心公园和国家4A级风景区红花湖。
>TPARK时尚公园商业综合体已经运营,恒裕世纪广场也规划了几万平方米的购物中心;同时,区域新增森林公园7个,村级公园36个;在原有的教育基础上,扩增优质学位达到2.8万个。
目前,仲恺区人民医院已经启动新院建设,预计年中能够建成并投入使用。
劣势(W)
>因刚好是四环路的施工周期范围内,对路面和周边环境的影响会造成小区环境的污染。
>城际轨道还没有完全连通深圳与广州;
机会(O)
>宽松的政策环境使楼市热销的局面从2015年下半年延续到了2016年,在楼市量价齐飞的背景下,房企资金充裕,楼市信心十足,加之房企大鳄并购重组大潮来袭,房企拿地积极性高涨,引发了2016年的“地王狂潮”,强一、二线城市地市高热,土地溢价飙升。
>在仲恺政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》(惠府[2010]98号)等文件精神的指示,为响应该政策、积极配合“三旧”改造工作的开展,
分析结论:
>1、市场分析结论
通过对当前宏观经济形式、惠州市房地产市场的调查和分析,综合本项目特点,本项目各项基础条件已经具备,市场进入时机也已经成熟,符合国家相关法规、政策规定,经济效益和社会效益显著。
2、经济分析结论
由于项目是“三旧”改造项目,通过财务评价分析,充分说明项目投资收益率高,经济效益好,清偿能力强,具有较好的抗风险能力,本项目在经济上是合理的。
综上所述,本项目的实施,其社会、经济效益显著,建议尽快办理相关审批手续,做好规划设计,投入开发建设。
四、项目定位及价值分析
(一)、项目定位
仲恺地标:
城市生活综合体与轨道交通一体化示范项目
--以轨道交通、巴士区间站、城市广场、城市生活综合体一体化的城市功能单元,打造仲恺的第三产业的形象工程,形成城市中心的“一站式”生活模式。
(二)客户定位
我们大致将潜在客户锁定在以下群体中:
1、在莞惠高铁沿线上班的年轻白领,每天上下班交通便捷;
2、仲恺高新区内松山、惠台、惠环工业区的中层技术人员和基层管理,他们属首次置业,经济能力有限不能选择大户型,另外他们都属技术和基层管理,要随时到岗,不能离生产太远,而我们项目所处位置非常中心;
3、小型公司、仲恺大企业的服务机构购买用于办公或办公居家两用;
4、高新区企业高层或公职人员了解当地消费习惯,看中投资回报的,购买用于投资;
5、深圳、东莞、惠城区及其他珠三角地区投资客。
(三)价格定位
综合市场因素,该项目住宅的平均售价应该定位在10000元人民币/平方米,预计总销售额为11亿元人民币;
商务公寓平均售价应该定位13000元人民币/平方米,预计总销售额为9亿元人民币;
首层商铺平均售价应该定位在20000元人民币/平方米以上,预计总销售额为3.3亿元人民币;
本项目为仲恺区中心位置,车位也会有良好的市场需求,本项目的车位计划按2500元人民币/平方米销售,预计总销售额为2亿元人民币;
综上所述,本项目静态总价值约25.3亿元。
整体静态销售预测
单价
面积
总额
元/平米
平米
(万元)
商铺
20000.00
16500
33000
商业公寓
13000.00
69101
89831
住宅
1000.00
110359
110359
地下室
2500.00
2498
19634
小计
252825
根据销售的时间以及本项目独到的产品设计(超宽栋距、超高底层商铺)的个性化及实用性特征,价格仍有提高的空间。
四、仲元广场建筑规划设计方案
仲元广场位于惠州市仲恺大道旁,协和医院与大荣超市之间,项目三面沿街,南侧的仲恺大道为惠州仲恺区的商业主干道,昭示性好,交通通达性强,西侧和北侧为城市规划道路。
东南角为仲恺大型市政广场且与仲恺大道的惠环轻轨站相邻。
为了将本项目打造为仲恺的地标性建筑,临轻轨站与轻轨广场的南面,本项目拟建筑一栋高层SOHO公寓,集酒店、办公、青年创业公寓一体化商务接待多功能区。
另行规划了六栋城市中心高级住宅,通过空中长廊与临街商铺的围合规划相连,形成独立的居住区。
届时将形成“北有华贸,南有仲元,两翼齐飞,共同提升惠州现代服务业”的城市发展格局。
在临城市道路处均布置广场,下沉湖景广场为空间凝聚中心的设计概念引入,可以有效的使南面主商业广场和西面商务商业广场以及不同功能、不同形态要求的商务公寓、购物公园等各功能体串联,整合于一体。
住宅区在布局上形成明确的功能体独立,在保证相对独立的空间区隔的同时,又兼顾了各功能互补区域的自然空间过渡和融合。
北面住宅区相对安静,结合绿化非常适合都市生活体。
东南角为城市交通广场,空中与城市轻轨站相连,形成城市空中花园,地面为公交及出租车停泊港,形成架空花园,地下一层为城市车辆停泊港,二层立体空间广场形成公共服务性的“城市客厅”。
五、投资分析
1、投资估算
(1)仲元广场总投资为14.5亿元;
总投资为14.5亿元,7377元/平米(按计容面积计算);
其中:
土地费用约2.24亿元,1140元/平米;
建造费用7.35亿,3740元/平米;
(建安6.86亿元、配套0.49万元)
建设期管理费、销售费用、财务约2.35亿元;
销售增值税、土地增值税(按30%计算)等其他税费约2.57亿元;
(2)第一期投资为5.43亿元;
投资为5.43亿元,9110元/平米(按计容面积计算);
其中:
土地费用约1.1亿元;
建造费用2.45亿,4115元/平米;
(建安2.27亿元、配套0.18万元)
建设期管理费、销售费用、财务约1.08亿元;
销售增值税、土地增值税(按30%计算)等其他税费约0.8亿元;
第一期单价成本较高,有两个原因,第一点是土地成本均在第一期体现,第二点,融资的财务成本4800元也只需要在第一期体现。
2、资金筹措
项目建设资金部分由开发商自筹,部分通过申请银行贷款及商品房预售收入再投入予以解决。
由于本项目分为三期开发,实际上解决第一期的开发资金就可以实现滚动开发。
3、项目经济效益预测及社会效益
经测算,本项目全部投资的财务内部收益率为42.6%,财务净现值为13.34亿元,税后利润10.77亿元。
动态投资回收期为3年(含建设期)。
本项目建设成功后,将大大提升整个仲恺城市形象,形成地标建筑,与城际一体化设计与运营,也方便了整个大仲恺居民的购物、娱乐、商务、休闲的需求;
六、开发建设周期与进度安排
根据本项目的建设规模和建设要求,暂定整个工程的建设期约为5年,2019年-2024年,分为三期开发。
三期
二期
一期
第一阶段:
总体规划报建
2018年完成前期策划及市场定位;
2019年上半年完成前期报建方案;
第二阶段:
第一期建设
2019年10月一期开工;
2020年5月完成地下工程;
2020年10月一期主体封顶;
2022年5月一期竣工验收,住宅入伙;
第三阶段:
第二期开发
2020年10月二期开工;
2021年5月完成地下工程;
2021年10月二期主体封顶;
2023年5月二期竣工验收,住宅入伙;
2023年10月商业硬装修完工,商户入场;
2024年5月购物公园启动,商业正式营业;
第四阶段:
第三期开发
2021年10月二期开工;
2022年5月完成地下工程;
2022年10月二期主体封顶;
2024年5月三期竣工验收,住宅入伙;
2024年10月商业公寓硬装修完工,商户入场;
2025年5月创业公寓与酒店正式营业;
七、风险预测与防范
项目地段好,无论商业还是住宅均会实现较高的售价,故本项目前期开发风险非常低。
主要的风险来自于经营风险,故本项目需要先招商,根据商业的需求进行量身定造;
第二个风险是由于本项目处于主要交通节点,未来的交通压力较大,本司建议城市交通与项目动线设计需要多层面对接,方可最大可能实现社会价值;
惠州市仲元实业有限公司
2019/1
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