万达集团土地增值税税收筹划研究.docx
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万达集团土地增值税税收筹划研究
江西省高等教育自学考试
工商企业管理专业本科毕业论文
万达集团土地增值税税收筹划研究
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万达集团土地增值税税收筹划研究
【摘要】土地增值税是转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税,它在房地产企业的税负中占有相当大的比重,对房地产企业收益有着重大影响。
谋取最轻税负,始终是企业不断追求的目标。
近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度,势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求。
本文通过对税收筹划的阐述,针对万达集团的经营现状,分析其采用的税收筹划方案,发现其中的问题,并提出合理建议,希望对该公司有一定的指导意义,促进该公司的发展。
【关键词】税收筹划房地产土地增值税
随着房价的不断攀升,房地产企业越来越受社会关注,公众普遍认为房地产企业利润较高,因此,国家对房地产企业的管理也趋于规范和严格,尤其是对房地产税收加强了管理,而土地增值税又是房地产开发企业纳税重中之重,它税率高,税负重,对土地增值税进行纳税筹划,合理合法地降低企业税收成本,对房地产企业具有重大意义。
一、税收筹划相关理论
(一)税收筹划的基本概念
税收筹划,亦称纳税筹划或税务筹划。
税收筹划是指在纳税行为发生之前,在不违反法律,法规(税法及其他相关法律,法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排,以达到少缴税和递延缴纳为目标的一系列谋划活动。
(二)税收筹划的切入点
1、选择税收筹划空间大的税种为切入点
一般来说,税源大的税种,税负伸缩的弹性也大。
然而,税负弹性又取决于税种的要素构成,这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。
税基宽,税率越高,税负就越重;或者说税收扣除越大,税收优惠越多,税负就越轻。
2、以税收优惠政策为切入点
一个国家为了实现税收调节功能,一般在税种设计时,都设有税收优惠条款,企业如果充分利用税收优惠条款,就可以享受节税的效益。
3、以纳税人构成为切入点
按照我国税法规定,凡不属于某税种的纳税人,就不需要缴纳该项税收。
因此,企业进行税收筹划前,首先要考虑能否避开成为某税种的纳税人,从而从根本上解决减轻税收负担问题。
4、以影响应纳税额的几个基本因素为切入点
影响应纳税额因素有两个,即计税依据和税率。
计税依据越小,税率越低,应纳税额也就越小。
因此,可以找到合理。
合法的办法来降低应纳税额。
5、以不同的财务管理过程为切入点
企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理,每个管理过程都可以对其进行税收筹划。
(三)土地增值税简介
1、土地增值税概述
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,和以转让所取得的收入(货币收入、实物收入和其他收入)为计税依据向国家缴纳的一种税赋,且它是不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的一种税种。
其中,纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
其中,扣除项目包括:
1.取得土地使用权所扣除的金额;2.开发土地的成本;3.新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的聘雇价值;4.与转让房地产有关的税金;5.财政部规定的其他项目金额。
2、土地增值税税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率。
具体内容如图:
级数
增值额与扣除项目金额比例
税率(%)
速算扣除系数(%)
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
注:
房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
3、土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围可以界定为以下三种情形:
、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税,只有转让国有土地使用权征税,转让集体所有土地则是违法行为;、土地增值税是对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税,不包括出让和未转让;、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税,虽转让为取得收入的不征税。
(四)积极开展税收筹划的意义
税收筹划与纳税意识的增强一般具有一致性的关系,税收筹划是企业纳税意识提高到一定程度的体现。
税收筹划具有积极意义,主要体现在:
1、有利于提高纳税人的纳税意识,抑制偷、逃税等违法行为
2、有助于税收法律法规的完善
3、有助于实现纳税人利益最大化
4、有助于企业经营管理水平和会计管理水平的提高
5、有助于优化产业结构和资源的合理配置
6、有助于纳税人更快更好地适应复杂环境
7、从长远和整体上看有助于国家增加税收
二、万达集团土地增值税筹划分析
大连万达集团成立于1988年,总资产超过300亿元,年销售额200亿元。
从1988年至今累计已开发的住宅地产超过1000万平方米,是全国开发总量超过千万平方米的少数几家地产企业之一。
集团持有的商业物业面积超过400万平方米,成为了中国商业地产的领军企业。
住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一。
万达集团房地产管理有限公司是建设部审定的一级房地产开发企业。
1999年开始,万达集团实施跨区域、规模化发展战略。
目前,已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、宁波、上海等城市进行规模住宅开发。
经过近26年的发展,万达集团已发展为以商业地产、住宅地产、文化产业、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。
该集团具体筹划分析如下:
(一)采用设立项目公司方式经营
首先,在过去大多数房地产企业包括该集团都采用了设立项目公司等方式经营,该方式获得利润大,税负少,并且以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的进行筹划。
然而,财政部和国家税务总局相继出台了反避税条款。
在2006年3月份颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)中明确规定,房地产开发企业以房地产进行投资或联营的也要缴纳相应的土地增值税。
(二)将部分开发的房地产转为自用或商用地产
其次,在2008年以前,该集团和其他许多房地产企业进行土地增值税筹划是将开发的部分房地产转为自用或商用地产,把该部分的房地产产权办到自己的名下,从而达到免交土地增值税。
税务机关根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)查账后认为,该公司对转作自用的部分商品房应作为视同销售处理,计算缴纳土地增值税和企业所得税。
(三)利用借款费用资本化进行加计扣除
最后,该企业利用借款费用资本化加计扣除,来减少土地增值税额,进而达到减轻税负的筹划目的。
然而,税务机关根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定,认为该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数,应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用,作为房地产开发费用扣除。
三、万达集团土地增值税筹划建议
(一)选择适当的开发方式
1、合作建房
税法规定:
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。
假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。
对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。
对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。
这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
2、代建房
税法规定:
代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。
房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(二)利用扣除项目进行纳税筹划
1、利用利息支出的扣除规定
税法规定:
房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:
可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:
可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
根据税法规定,房地产企业据此可以选择:
如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。
2、利用代收费用并入房价减少税基
税法规定:
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
相应的,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。
目前,纳税人有两种收取方式:
一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
(三)进行合理的销售筹划
1、设立独立核算的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。
若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给予公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。
2、将销售与装修分开核算
在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。
如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。
例:
假设该房地产公司出售一栋楼房,房屋总售价为1000万元,并进行了简单装修和安装了必要设施,该房地产开发业务允许扣除费用为400万元,增值额为600万元。
土地增值率=600/40*100%=150%,应当缴纳土地增值税为:
600*50%-400*15%=240(万元)。
如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同,即为,第一个合同为房屋销售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为700万元,允许扣除的成本为300万元;第二个合同为房屋装修合同,装修费用300万元,允许扣除的成本为100万元。
则土地增值率为:
400/300*100%=133%(其中装修费用属于劳务收入,应征营业税,不缴纳土地增值税),应缴纳土地增值税:
400*50%-300*15%=155(万元)。
根据计算可以看出,经过纳税筹划后税收负担明显减少。
总结得出:
一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。
3、确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?
对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过百分之二十时,可以免征土地值税。
提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。
当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
(四)利用税收优惠政策
税法规定:
纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。
纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。
这样做的好处有两个:
一是可以免缴土地增值税;二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。
但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。
其方法有:
1、相同条件下,进行房地产投资时,优先安排普通标准房
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的百分之二十的,免征土地增值税。
按此规定,房地产开发企业在进行房地产项目投资决策时,应考虑到普通标准住宅项目的这一税收优惠政策。
2、整体转让行为的筹划
以房产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让,从而免征土地增值税。
3、根据房地产企业开发的资金结构,选择适当扣除方法
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
房地产企业据此可以选择,如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据此扣除;反之,主要依靠权益资本进行筹资,预计利息费用较少,则可不计算赢分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。
四、总结
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。
税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。
房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
同时,房地产企业在进行土地增值税筹划时须结合实际,合理准确预算增值率,灵活运用各种筹划技巧,从企业整体角度考虑税收筹划方案中的可行性问题,降低税收负担,获取收益最大化从而实现房地产企业土地增值税筹划的目标。
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