阁南村城中村改造周转房淇河佳苑小区可行性研究报告.docx
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阁南村城中村改造周转房淇河佳苑小区可行性研究报告.docx
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阁南村城中村改造周转房淇河佳苑小区可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称和建设单位
1.项目名称
淇河佳苑住宅小区(##########村城中村改造周转房)建设项目
2.拟建地点
##########朝歌街道办事处淇河路南端路东
3.项目建设单位及概况
项目开发商:
####################房地产开发有限公司
法人代表:
##########
####################地产开发有限公司,成立于2009年2月,注册资金800万元,公司住址位于##########县城107国道北段原##########粮食局面粉厂,公司主要经营范围为房地产开发、经营、销售等业务。
公司下设“五部一室”,即财务部、工程部、开发部、物业部、销售部和办公室,现有员工50余人,其中拥有众多中、高级职称技术人员和大学本科、专科人才,具有雄厚的资金实力和专业化的项目开发、管理能力,有一支锐意进取、充满朝气、富有创造力的团队,先后开发了##########“朝歌华府”和新疆“锦绣华府”等优质工程,在2010年被##########房管局评为房地产开发优秀企业。
##########朝歌街道办事处阁南村民委员会,通过与##########动力源房地产开发有限公司沟通协商,签定了《##########朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书》。
根据该协议,本项目由##########动力源房地产开发有限公司独立开发经营。
二、研究工作的依据和范围
1.研究工作的依据
(1)《中华人民共和国建筑法》;
(2)《##########县城控制性详细规划》;
(3)《河南省城中村改造指导意见》
(4)淇政[2009]38号文《##########人民政府政府印发城中村改造若干规定的通知》;
(5)《朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书》
(6)《城市居住区规划规范》;
(7)《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》;
(8)《住宅设计规范》;
(9)建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定;
(10)项目单位提供的其它基础资料。
2.研究工作的范围
根据项目建设条件的实际情况,通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与经济评价等方面进行综合研究和分析,重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和经济评价,以便为项目的投资建设,提供可靠的决策依据。
三、项目概况
1.项目建设的主要内容和规模
淇河付佳苑小区建设项目(阁南村城中村改造周转房),规划建设用地面积30000平方米,总建筑面积72033平方米,其中:
住宅建筑面积68299平方米(其中:
90平方米以下户型49175平方米,占72%),商业建筑面积3734平方米。
主要建设内容包括住宅楼、商住楼及其配套系统(即给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设)。
2.投资估算与经济效益
项目总投资12118万元,资金来源全部由项目开发商自筹解决。
项目建成出售后(共2年),可实现利润1639万元。
四.主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
1
规划用地面积
平方米
30000
2
总建筑面积
平方米
72033
3
住宅建筑面积
平方米
68299
4
2F商业建筑面积
平方米
3734
5
容积率
2.4
建筑密度
%
21.7
6
绿化率
%
35.1
7
居住户数
户
595
8
住宅套数
737
9
建设总投资
万元
12118
10
平方米建设投资
元/平方米
1682.28
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
近年来,随着##########城市化进程的加快,原来老城区中的村庄已经随着城市化的进程发展成为“城中村”,这严重制约了##########城区的发展。
为了进一步推进城市化进程,##########人民政府在今年的政府工作报告中明确提出:
要加大旧城改造力度,全面掀起城中村改造高潮。
《##########国民经济和社会发展十二五规划纲要》也提出了利用现代城市发展理念,科学合理地改造旧城,改善整体环境,提高居民的生活质量,创造古朴现代、生态舒适的人居环境,到2015年,按照城市新型社区标准要求,全部完成城中村改造任务。
##########人民政府还出台了《关于“城中村”改造若干规定》,为推进城中村改造提供了政策依据。
阁南村为加快推进本村的城中村改造进程,拟先期建设周转房。
淇河佳苑小区项目正是在这一环境和背景下提出的。
##########朝歌街道办事处阁南村民委员会,通过与##########动力源房地产开发有限公司沟通协商,签定了《##########朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书》。
根据该协议,本项目由##########动力源房地产开发有限公司独立开发经营。
二、“城中村”改造的必要性
随着城乡居民生活水平的不断提高,广大群众对住房环境都有了新的要求。
为响应党中央、国务院关于加快社会主义新农村建设步伐的号召,贯彻县委、县政府的战略方针和##########“十二五”发展规划,改善城市居民的住房环境,把阁南村改造成一个整洁、文明、卫生、美丽、舒适的居民住宅区,经过两委和群众代表实地考察、多方调查、充分论证、科学研究后,拟首先进行淇河佳苑周转房的开发建设。
首先,改造“城中村”是推进城市化进程的追切需要。
城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力。
也是现代文明向广大农村辐射的源头。
城市化水平代表了一个地区和国家的综合实力,是社会发达进步的重要标志。
推进城市化建设要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移。
如果农民仅仅实现地域转移。
而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新,就不是真正意义上的城市化。
如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。
其次,改造“城中村”是建设社会主义新农村、营造良好发展环境的迫切需要。
现代化城市必须要求是物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美的文明城市。
搞好城市规划,目的就是要营造经济发展、文明法治、生态平衡这样的良好环境。
但是,“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境,在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。
目前我国大部分地区正处于城市化快速发展的阶段,“城中村”问题将逐步成为政府面对的主要难题之一。
因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。
再次,改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。
“城中村”的农民虽然变成了城市居民,其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。
在失去耕作土地后,他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上。
这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居、形成贫民区和城市治安问题高发区的根本原因。
更严重的是"城中村“缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。
因此,改造“城中村”的物质环境,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。
三、“城中村”改造的重要作用
“城中村”改造是符合城市发展的客观规律的;改,是城市发展的需要;不改,则会制约城市的发展。
“城中村”改造符合最广大人民的根本利益,因此,“城中村”改造是一件大好事。
其主要作用表现在:
首先,城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。
由于历史原因,绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差,主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏垃圾存放场所,人民群众生活非常不便,虽然同样生活在城市,但与城市居民的生活环境和质量相比,差距太大。
县委、县政府经常收到人民群众通过各种途径反映这方面的意见和建议。
要求尽快出台有关政策.进行城中村改造。
因此.加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求,也直接关系到人民群众的切身利益。
其次,城中村改造有利于集约利用城市土地资源。
众所周知,城区土地是寸土寸金,而城中村在人均用地面积是城区居民若干倍的情况下,居住环境质量却远远比不上城区居民。
可见,城中村土地利用大有潜力可挖。
其三,城中村改造有利于提升城市形象。
由于种种原因,现有城中村的建筑绝大多数都没有经过统一的规划和设计,而是由村民自行建造的。
总体上看.建筑布局较为零乱,功能不够齐全,外观破旧呆板,与迅速发展的城市面貌形成强烈的反差,与周边环境不相协调.一定程度上影响了城市形象的改善.阻碍了城市现代化的进程。
对城中村按照现代化城市的标准进行改造、无疑会整体提升城市的知名度和竞争能力。
其四,城中村改造有利于拉动经济增长。
城中村改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展,扩大投资需求,尤其是吸引社会资金参与城市建设,对于增加内需,扩大对住宅、耐用消费品和服务业的需求,拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。
与此同时,由于城中村改造带来城市环境的优化,必然拓展城市资产的增值空间,进一步推动城市经济的健康发展。
其五,城中村改造有利于推动社会进步。
城中村的居民虽然生活在城市,但由于受长期以来固有观念的影响,一直保持着传统农村、农民的生活习俗和方式,始终没有真正融入现代城市生活之中。
实施城中村改造,有利于打破传统农村的旧有格局,促进城中居民生活方式的根本改变。
相信在不久的将来,“城中村”一定能建设成“安乐、文明、优美、舒适”的新型社区。
通过社区优质服务、优质管理、全面提升新型市民的整体素质,把我们的城市提升到一个更新、更高的层次,使城市的经济、社会得到更快、更好的发展。
因此,本项目的建设是可行的,也是十分必要的。
第三章建设规模与建设内容
一、建设规模
本项目根据##########县城控制性详细规划要求,结合建设地点条件和周围环境,确定本项目建设规模为:
规划总用地 30000㎡。
总建筑面积 72033㎡。
其中:
住宅建筑面积:
68299㎡(其中:
90平方米以下户型49175平方米,占72%)。
商业建筑面积:
3734㎡。
二、建设内容
1.商住建筑:
该项目拟建住宅楼和商住楼10栋,其中沿淇河路为2栋2层的商业楼,5栋11层的住宅楼,3栋为17层住宅楼。
2.公共建筑:
门卫、物业管理室等配套建筑;
4.市政:
道路、围墙、院面硬化、大门;
5.绿化:
小区建设绿地和绿化带;
6.地下车库、地上车位等。
第四章场址与建设条件
一、建设场址和项目用地
本项目位于县城淇河路南端路东,桃园路北。
项目区域隶属朝歌街道办事处管辖,属阁南村。
目前,项目规划范围内共有村民住户约41户,需要拆迁的地上建筑物面积约7000平方米。
根据《##########县城控制性详细规划》,项目所用地块为商住用地,符合城镇规划要求。
目前,地块性质为集体所有制土地。
根据双方协议,阁南村民委员会负责将该地块转为国有划拨土地。
二、建设条件
1.自然条件
(1)气象条件
##########属北暖温带大陆性季风气候,四季分明,春季风多雨少,夏季旱涝不均,秋季雨量集中,冬季寒冷少雪。
年平均气温14.2℃
极端最高气温42.3℃
极端最低气温-15.5℃
全年无霜期222天
年平均降水量683.2mm
年最大降水量1394.1mm
平均相对湿度59%
年平均日照时数2437.4h
日照率22%
主导风向西北风
年平均风速3.3m/s
(2)工程地质、水文地质
本项目所在位置地层主要由粉土和粉质粘土组成,地基承载力标准值fk为90-120kpa。
项目区地下水位埋深约-6m左右。
根据区域水文资料,为中性水,对混凝土无侵蚀性,并对基础施工无影响。
(3)地震
根据国家颁布的《地震动参数区划图》划分,##########抗震设防烈度为Ⅷ度区。
2、基础设施条件
(1)供水
本项目所处位置,城市供水管网等设施完备。
项目建成后,由##########自来水公司负责为小区供水。
(2)排水
本项目小区产生的生活污水,流入贮粪池,腐化分解后排入市政污水管网内,并送至##########污水处理厂处理。
雨水通过排水沟排入市政管网。
(3)供电
本项目由朝歌变电站提供电源,可以保证项目小区生活用电的需求。
(4)通讯
本项目所在位置的程控电话和移动电话、宽带、有线电视等均已开通,可以提供通信等服务。
3、社会经济条件
##########,地处豫北,总面积567平方公里,总人口26.9万人,辖8个乡镇区,175个行政村。
区位条件优越,交通便达。
北距首都北京500公里,南至省会郑州120公里,京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北,国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。
##########历史悠久,文化灿烂。
县城古称朝歌,曾为殷末四代帝都和春秋时期卫国国都,是河南省首批历史文化名城。
因有北方漓江之称的淇河流经与此而闻名,具有3000多年的文明史,是华夏文明的主要发祥地之一。
这里人杰地灵,英才辈出。
被孔子誉为“殷有三仁”的箕子、微子、比干,纵横家、军事家、教育家鬼谷子,刺秦义士荆轲等都出自这片古老的土地。
林姓、卫姓、康姓、商姓、殷姓以及韩国康氏、琴氏等姓氏均起源于此,是中华民族姓氏的重要发源地。
##########物华天宝,资源丰富。
盛产小麦、玉米、花生、核桃、花椒等优质农副产品。
淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、无核枣被誉为“淇河三珍”,曾为历代宫廷贡品。
铁、铜、锡、煤、白云岩、花岗岩、木鱼石、玄武岩等矿产资源储量大、品位高,具有巨大的开发价值。
##########产业优势明显,发展潜力巨大。
工业经济基础较好,发展迅猛,形成了以新材料新能源、食品加工、纺织服装和化工建材等四大主导产业为重点的支柱产业,汽车及零部件产业异军突起,成为新的产业集群。
农业产业化程度较高,畜牧业发展势头强劲。
培育出大用、永达、永昌等一批国家级农业产业化龙头企业,拥有年出栏家禽1亿多只、生猪65多万头;存栏奶牛达到1.5万多头,奶产量突破5万吨。
畜产品加工能力进一步提高。
年加工熟食能力达到12万吨,出口熟食8310吨,居全国同行业前十名。
“永达”商标被认定为“中国驰名商标”。
全县人均牧业产值、肉、蛋产量三项指标综合评定排序连续19年居全省第一,是河南省重要的瘦肉型猪、商品肉鸡出口基地,综合实力位居全省20个畜牧强县之首。
旅游资源丰富。
境内有国家AAAA级景区中华第一古军校--云梦山战国军庠和古灵山景区,以及华夏第一园林--淇园等数不胜数的殷商文化遗址。
2010年,预计全县生产总值完成110.4亿元,人均GDP达到4万元以上,“十一五”期间年均增长16.2%。
全社会固定资产投资达到81亿元,社会消费品零售总额达到23亿元,城镇居民人均可支配收入达到1.4万元,农民人均纯收入达到7020元,财政一般预算收入完成2.65亿元,“十一五”期间,全县财政收入年均增幅达20.3%。
“十一五”期间全县财政累计投入社会保障资金3.2亿元,年均增长34.2%。
第五章工程建设方案
一、平面规划设计方案
1.规划依据
1)《城乡规划法》;
2)《城市居住区规划设计规范》;
3)《城市规划编制办法》;
4)《住宅设计规范》;
5)有关城市规划管理技术规定;
6)各级政府有关城中村改造的政策文件。
2.设计指导思想
以人为本,以提高小区居住环境质量和使用功能为目标,努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖,具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区,为小区安静舒适的居住生活提供保证。
3.设计原则
(1)综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗,结合周围环境,合理布局出具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。
(2)依据建设的经济技术条件,确定各项合理的建设标准,既满足当前实际需要,又具有一定的超前性和导向性。
(3)综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系,注重空间景观和环境效益相统一,追求安全、便捷的交通体系,合理组织动、静态人流、车流,满足物业管理和安全防卫需要。
努力节约用地,开发空间,提高土地利用率。
(4)突出群体建筑和空间层次变化,创造便于人际交往和物业管理的邻里空间,以特色鲜明的景观环境,使人和建筑与自然环境浑然一体。
4.设计方案
(1)总体设计
通过分析淇河佳苑住宅小区的功能、环境条件和人行出入轨迹,确定小区朝西向淇河路设一个主出入口,在南边向桃园路设一个次出入口。
小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动等居民基本所需的设施。
小区功能基本得到满足,并可便利周边的居民。
(2)道路系统
随着社会经济的发展与人际交往的增多,交通日益成为人们生活的重要组成部分。
住宅区设人车分流的主干路,与小区外城市主干道相连。
小区内道路设计做到通而不畅,减少不必要的穿越交通。
小区道路系统分二级,居住区有一个主入口与城市主道相连,住宅前路通往各单元,同时住宅间设步行道,连接各主要公共绿地和游憩设施。
(3)居住空间
居住区在设计中综合考虑居民的各种需求,注重空间的个性与特点,建成既有区别又有联系的住宅区,使居民具有归属感和认同感,为邻里交流提供条件。
楼距之间有集中的公共绿地或活动场地,满足不同年龄居民就近活动的需求。
(4)建筑设计
建筑设计努力创造新颖的建筑类型,进深得当。
住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则,合理安排各厅、室的位置,使之动静分离,同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。
建筑形体设计既要体现地方特色,又能突出一定的时代美感。
小区中有8栋住宅楼,西边三栋和南边两栋为11层住宅楼,东边三栋为17层住宅楼,沿淇河路建设2栋商业楼。
公共配套附属设施有序的穿插其中,通过公共绿地、街道等空间的相互组合、穿插,形成一系列连续而富有变化的序列空间,花草树木、曲道、景观渗透到各个组团,居于家中便尽得林野风致,“均好性”在这里得到了很好的体现。
(5)附属配套
依据本项目公建分布情况,结合住宅楼设置要求,合理布置住宅楼附属配套用房,包括门卫等。
(6)市政配套设施
小区规划有道路、大门及院面硬化等,做到配套完善、经济合理。
室外新建围墙采用砖砌,上部有铁艺栏杆。
室外道路,小区内主干道,均为水泥砼路面。
室外硬化部分根据不同需要,与绿化部分相结合的地方为植草砖,其余部分为水泥砼院面。
(7)绿化系统
小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。
小区四周被道路绿地所包围,环境优美。
绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。
增加了邻里交流空间的趣味性,丰富了小区内部的景观形式,并使之形成与公共绿地不同的景观效果,渗透到每个居住单元。
集中绿地、步行景观轴结合在一起,形成小区有机的生态绿化系统。
室外绿化根据规定绿化率达到30%以上(本项目规划设计为35.1%),植物配置宜选用适应性强,栽植后恢复和生长快,对病虫害有较强抵抗性的乡土树种为主的植物,注重乔、灌、藤、花、草的合理配置,速生与慢生,常绿与落叶的树种科学合理搭配,使区内种类绿地与周边防护绿地形成点、线、面相结合的绿色空间。
该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民,又使绿地空间摆放有序、丰富多变。
小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合,并努力做到二季有花、四季常青。
二、建筑设计方案
1.编制依据
1)项目委托书;
2)建设方提供的资料;
3)上级部门的有关批文;
4)《城中村改造暂行管理办法》;
5)现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件。
2.建筑设计方案
本小区总建筑面积为72033㎡。
小区建筑为三类建筑,耐火等级为二级,合理使用年限为50年。
立面造型简洁、大方、美观,与小区绿化相映衬,形成色彩鲜明的立面效果,给人以赏心悦目的感觉。
住宅楼平面设计力求“灵活、适用、新颖”。
布置紧凑合理,功能齐全,进深适当,朝向良好,确保每个房间都有直接采光和自然通风。
住宅楼室内房间布置以起居室为中心,合理安排各厅、厨房、卫生间的位置,既满足日常生活的需要,又满足住户私秘性的要求。
设计依据
●《民用建筑设计通册》(GB50352-2005);
●《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006);
●《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005版);
●《城乡道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001);
●《建筑内部装修设计防火规范》(GB502222-95);
●《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001);
●《公共建筑节能设计规范》(DBJ04-241-2006);
●《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
●《住宅设计规范》(GB50096-1999)2003版;
●《住宅建筑规范》(GB50368-2005)。
3.建筑构成及主要功能
(1)建筑概况:
此次住房是面向阁南村民推出的住宅,体现“经济、适用、安全、美观、卫生、便利”的原则。
该项目规划总用地30000㎡,总建筑面积72033㎡,其中:
住宅建筑面积:
68299㎡,商业建筑面积:
3734㎡。
本项目规划8栋住宅楼,西边三栋和南边两栋为11层住宅楼,东边三栋为17层住宅楼,沿淇河路建设2栋商业楼。
住宅楼以中、小户型为主,即以75m2、85㎡的户型为主,适当建设一部分103㎡和123㎡等几种户型,规划设计总套数737套(不包括商业)。
(2)本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台。
功能齐全,每户保证有一至两个房间好朝向。
(3)厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。
(4)各套型设计尽量避免电梯井道直接与居室相邻,减少电梯运行中的噪声干扰。
(5)地上停车位:
位于各楼间道路傍,共设有163个地上停车位,并在北部两楼之间的建设2个地下停车库(共135个停车位)。
4.立面造型与外饰面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色,考虑与周边环境的协调,表现简洁明快,有一定力度,使小区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境协调统一,具有鲜明的个性。
5.建筑构造、材料选用及普通装饰设计
(1)墙体作法
1)外墙:
为钢筋混凝土框架剪力墙结构,填充墙为加气砼砌块墙,厚度为200mm,外贴挤塑聚苯板保温。
2)内墙:
除钢筋混凝土墙体外,主要填充墙为加气砼空心砌块。
加气砼空心砌块干容重不大于700kg/m3。
厚度为100mm,用M5水泥砂浆砌筑。
。
(2)地面做法
1)卫生间、厨房楼地面:
均向地漏找0.5%坡并低于相邻房间20mm,周围设高度为150mm的防水混凝土翻边,涂抹3mm厚高聚物改性沥青涂膜防水层。
2)其他楼地面:
C15细石混凝土垫层。
(3)楼梯
楼梯每单元设有封闭楼梯间,符合交通疏散和防火规范的要求。
楼梯间应尽量有直接天然采光。
住宅楼梯栏杆采用木扶手焊接钢管,外涂防锈漆一道,面漆两道。
。
(4)装饰装修
住宅楼为毛墙毛地,外墙均粉刷涂料。
附属配套用房根据不同的使用功能,做到配套完善、经济合理。
室外新建围墙采用砖砌,上部有铁艺栏杆。
室外道路,小区内主干道,均为水泥砼路面。
室外绿化根据规定绿化率达到30%以上,植物配置宜选用适应性强,栽植后恢复和生长快,对病虫害有较强抵抗性的乡土树种为主的植物,注重乔、灌、藤、花、草的合理配置,速生与慢生,常绿与落叶的树种科学合理搭配,使区内种类绿地与周边防护绿地形成点、线、面相结合的绿色空间。
室外硬化部分根据不同需要,与绿化部分相结合的地方为植草砖,其余
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