成都市向荣桥农贸市场可研报告.doc
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成都市向荣桥农贸市场可研报告.doc
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成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告目录
目录
第1部分项目概论 1
1.1项目名称 1
1.2项目性质 1
1.3建设地点 1
1.4项目建设目的 2
1.5建设业主 2
1.6可行性研究报告编制依据与范围 2
1.7项目背景及建设的必要性 4
1.8建设工期 6
1.9项目建设方案 6
1.10项目总投资及资金来源 7
1.11结论 7
第2部分项目业主 9
2.1项目业主概况 9
第3部分项目所在地概况及其相关发展规划 10
3.1项目所在地概况 10
3.2成都市食用农产品市场发展规划(2006—2020)简介 13
3.3锦江区菜市场标准化建设及提升改造情况 14
第4部分项目背景及建设的必要性 16
4.1项目背景 16
4.2项目建设的必要性 19
第5部分项目建设的条件 24
5.1项目建设的条件 24
第6部分项目建设方案 27
6.1总体建设思路 27
6.2设计依据 27
6.3设计指导原则 28
6.4建筑原则 28
6.5工程概况 28
6.6综合技术指标 29
6.7总平面布置 30
6.8建筑设计 31
6.9平面设计 32
6.10剖面设计 33
6.11立面设计 33
6.12道路及绿化 33
第7部分项目运作模式 35
7.1开发模式 35
7.2建设管理模式 35
7.3经营管理模式 35
第8部分环境影响评价 37
8.1项目执行的污染物排放标准 37
8.2项目的环境影响 37
8.3环境保护措施 38
8.4节能措施 40
第9部分工程建设管理方案 41
9.1落实项目资金 41
9.2强化执行阶段的监管工作 41
9.3加强建设管理 41
9.4加强项目投资管理 42
9.5加强质量管理 43
9.6加强工程进度管理 43
9.7加强合同管理 44
9.8加强协调管理 45
9.9加强安全建设管理 45
9.10资金管理 46
第10部分招标方案 47
10.1招标范围 47
10.2招标组织形式 47
10.3投标、开标、评标和中标程序 47
10.4评标委员会的人员组成和资质要求 48
10.5招标方式 49
第11部分项目进度计划 50
11.1项目实施阶段和建设周期 50
11.2建设工期安排 51
第12部分投资估算及资金筹措 52
12.1投资估算依据及说明 52
12.2投资估算方法和范围 52
12.3投资估算 53
12.4资金筹措 55
第13部分经济社会效益评价 57
13.1经济效益 57
13.2社会效益 60
第14部分结论 63
III
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告项目概论
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目
可行性研究报告
第1部分项目概论
1.1项目名称
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目
1.2项目性质
基础设施建设
1.3建设地点
成都市锦江区向荣桥街(如图1-1所示)
(图1-1:
新建市场区域示意图)
1.4项目建设目的
通过本项目的实施,在锦江区督院街办事处青石桥社区向荣桥街建设一座全新的标准化农贸市场,首先能够完善该片区的基础设施和公共服务设施建设,增强区域核心竞争力;另一方面可以切实改善锦江区向荣桥-青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境,进一步推进中心城区农贸市场标准化建设的进程,巩固我市全国文明城市的创建成果;同时,还将通过建设一座全新的标准化农贸市场,从流通环节把好食品安全质量关,切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题;另外还可以改善本区域居家、办公质量与生活、工作环境,从而提升周边各类物业的升值潜力,促进区域经济又好又快发展;项目业主成都三凌商贸有限公司通过本项目的运作,可促进企业自身的发展,项目建成运营将增强企业盈利能力,为地区财政收入贡献更多税收。
1.5建设业主
成都三凌商贸有限公司
1.6可行性研究报告编制依据与范围
(一)可行性研究报告编制依据
1、《关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》(国发〔2002〕15号);
2、《关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发〔2004〕23号)
3、中共中央、国务院转发国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施的通知(中发〔2008〕18号);
4、中共四川省委四川省人民政府关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见》(川委发〔2008〕28号);
5、中共成都市委成都市人民政府关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见(成委发[2008]39号);
6、成都市人民政府办公厅转发市建委等部门关于加强我市中心城区菜市场标准化建设实施方案的通知(成办发〔2007〕88号)
7、市规划局和市商务局共同组织编制的《成都市食用农产品市场规划(2006-2020)》
8、成都市公共设施配套、建设领导小组办公室《关于明确2009年新建菜市场任务的通知》(成公建办发[2009]14号)。
9、成都市锦江区人民政府《关于进一步加强菜市场管理工作的意见》(锦府发〔2007〕125号)
10、成都市锦江区人民政府办公室《关于2009年菜市场建设管理的实施意见》(锦府办〔2009〕18号)
11、中共成都市锦江区委目标管理督查办公室、成都市锦江区人民政府目标管理督查办公室、成都市锦江发展和改革委员会《关于分解下达锦江区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知》(锦发改发[2009]38号);
12、其它相关资料。
(二)编制范围
我公司受成都市锦江区建设局的委托,对该局建设项目推进责任范围内的新建向荣桥农贸市场项目进行可行性研究,研究内容主要包括:
项目建设的背景、项目建设的必要性、项目所在区域经济社会发展情况分析、项目市场预测、建设内容及规模、建设条件、投资估算、资金筹措、项目实施运作、经济社会效益分析等。
1.7项目背景及建设的必要性
(一)项目背景
社区农贸市场与城市居民日常生活密切相关。
当前,在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下,加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区农贸市场建设,对于降低流通成本、方便和促进居民消费,稳定就业,促进社会和谐稳定发展有重要作用。
因而,全国各地均在不断加大措施迅速推进标准化农贸市场的建设。
2007年,为深入贯彻国务院《关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》(国发〔2002〕15号)和《关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发〔2004〕23号)精神,成都市政府制定了《关于加强我市中心城区菜市场标准化建设的实施方案》,并且提出菜市场建设要坚持以科学发展观为指导,以构建和谐成都和营造最佳人居环境为目标,紧紧围绕加快发展现代服务业的要求,全面改善我市菜市场硬件设施和购物环境,切实解决菜市场“脏、乱、差”和市民“买菜难”问题,确保中心城区菜市场标准化建设顺利推进。
根据我市实际情况,相关部门制定了中心城区菜市场标准化建设三个阶段具体实施方案:
第一阶段:
2007年9月至2007年底,为文件制定和菜市场标准化建设的试点期。
本阶段的主要工作任务是,研究菜市场标准化建设的具体政策,编制完成中心城区菜市场布局规划,落实政府性投资的资金渠道,起草制定菜市场标准化建设的相关文件。
制定标准,开展试点,建设6个新的示范市场,改造18个现有市场,“以租代建”16个便民菜店,为下一步工作的全面开展做好准备。
第二阶段:
2008年1月至2009年底,为全面推进菜市场标准化建设实施期。
从2008年起,将菜市场标准化建设列入市政府惠民目标项目。
根据中心城区菜市场布局规划,逐年落实菜市场标准化建设任务,从2008年至2009年底,每年新建标准化菜市场18个,改造现有市场54个,“以租代建”便民菜店31个。
第三阶段:
2010年上半年,为菜市场标准化建设总结完善期。
本阶段的主要工作是,对中心城区菜市场标准化建设情况进行全面验收和总结,对存在缺陷的市场进行整改完善。
这是本项目实施的重要背景。
(二)项目建设的必要性
根据项目可行性报告编制的要求和本项目的具体建设内容,我们对现在的向荣桥农贸市场进行了实地调查,从实际调研情况来看,目前的向荣桥农贸市场的室内外卫生环境均比较差,商品质量参差不齐,市场管理秩序凌乱。
因此,在旧市场对面约2.5亩的空地上新建一座标准化农贸市场是切实改善锦江区向荣桥-青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境,进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程,是巩固我市全国文明城市的创建成果的需要;也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设,增强区域核心竞争力的需要;另一方面是从流通环节把好食品安全质量关,切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要;最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境,从而提升周边各类物业的升值潜力,促进区域经济又好又快发展的需要。
从项目业主成都三凌商贸有限公司的角度考虑,项目的建设是促进企业自身的发展,为地区财政贡献利税收入的需要。
1.8建设工期
本项目建设工期为14个月,即从2009年10月至2010年12月。
1.9项目建设方案
根据市、区政府标准化示范农贸市场建设标准的要求,同时考虑到该市场所处区域的特定地理条件和项目业主成都三凌商贸有限公司的实际状况,结合项目用地的实际规划指标,拟新建的农贸市场建设设计方案如下:
项目位于成都市向荣桥街以北,项目用地1676平方米,建筑物占地656.2平方米,总建筑面积为4998.93平方米,地上建筑面积为2658.53平方米,地上四层,地下二层。
其中地上一、二层为农贸市场,三、四层为小型商业办公,地下一层为农贸市场,地下二层为地下停车库。
1.10项目总投资及资金来源
(一)项目总投资
经测算,新建向荣桥农贸市场项目总投资约为1100.46万元。
(二)资金来源
本项目总投资约为1100.46万元,全部为成都三凌商贸有限公司自筹资金解决。
1.11结论
从项目建设的必要性来看,在锦江区向荣桥街建设一座标准化农贸市场是切实改善锦江区向荣桥-青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境,进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程,巩固我市全国文明城市的创建成果的需要;也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设,增强区域核心竞争力的需要;另一方面是从流通环节把好食品安全质量关,切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要;最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境,从而提升周边各类物业的升值潜力,促进区域经济又好又快发展的需要。
从项目业主成都三凌商贸有限公司的角度考虑,项目的建设是促进企业自身的发展,为地区财政贡献利税收入的需要。
从项目建设的可能性来看,本项目的实施有着一系列良好的条件:
发展基础较好;区位条件优越;市场潜力巨大;国家和地方政府的政策指导。
这些条件的具备,为本项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。
从项目建设后的预期效果来看,通过项目建成运营,一方面可促进项目业主成都三凌商贸有限公司自身的发展,增强企业盈利能力,为地区财政贡献更多利税收入;另一方面,可以进一步完善基础设施和公共服务设施建设,改善该区域及周边群众居家、办公质量与生活、工作环境,促进和谐社会的构建,营造良好的人居环境,巩固我市全国文明城市的地位;同时,还将从流通环节把好食品安全质量关,切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题。
从项目本身来看,项目业主成都三凌商贸有限公司通过本项目的运作,可促进企业自身的发展,项目建成运营将增强企业盈利能力,为地区财政收入贡献更多税收。
该项目指导思想明确,技术可行,符合项目设计的规范和要求,前期各项工作扎实有序推进。
综上,本项目的实施是十分迫切和必要的。
8
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告项目业主
第2部分项目业主
2.1项目业主概况
1、名称:
成都三凌商贸有限公司
2、住所:
成都市荔枝巷35号
3、法定代表人:
陈廷元
4、注册资本:
壹佰万元(人民币)
5、实收资本:
壹佰万元(人民币)
6、企业类型:
有限责任公司
7、经营范围:
批发零售:
灯具、茶叶、建筑装饰材料、服装鞋帽、针纺织品、照明设备及配件(以上项目国家禁止、限制除外;需取得专项许可手续的,必须取得专项许可并按许可时效经营)。
8、注册号:
5101042002093
9、公司概况:
成都三凌商贸有限公司成立于1999年9月,注册资金100万元人民币。
公司于1999年9月经成都市锦江区工业局批复,对成都晶精光学厂实施兼并,随后在市、区两级政府的关心和支持下,经过市“两场办”和锦江区政府的批准,利用该厂旧址改建向荣桥大棚综合农贸市场,管理经营至今。
63
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告项目所在地概况及相关发展规划
第3部分项目所在地概况及其相关发展规划
本项目位于成都市锦江区督院街办事处青石桥社区,属于成都市锦江区现代商贸服务业发展规划和市政公共配套设施的重点项目;同时,中共成都市锦江区委目标管理督查办公室、成都市锦江区人民政府目标管理督查办公室和成都市锦江区发展和改革委员会(锦发改发[2009]38号)关于分解下达锦江区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知将本项目列入市级精包装储备项目计划。
因此,有必要对项目所在地——成都市锦江的概况及其现代商贸服务业发展规划做出简单介绍。
3.1项目所在地概况
(一)成都市锦江区概况
以有着两千多年历史的濯锦之江冠名的锦江区,是成都市的中心商务商业区。
自唐宋以来,便因“百业云集、市廛兴盛”而饮誉川西。
锦江区是成都市中心城区之一,位于成都市东南部,西北与青羊区相连,西部位临锦江、府河与武侯区相望,东与成华区毗邻,东南与龙泉驿区接壤,南与双流县相依。
区域幅员面积62.12平方公里,常住人口40余万人,下辖16个街道办事处,43个社区。
16个街道办事处分别是:
督院街街道办事处、盐市口街道办事处、春熙路街道办事处、书院街街道办事处、合江亭街道办事处、水井坊街道办事处、牛市口街道办事处、龙舟路街道办事处、双桂路街道办事处、莲新街道办事处、沙河街道办事处、东光街道办事处、狮子山街道办事处、柳江街道办事处、成龙路街道办事处、三圣街道办事处。
锦江区属于亚热带湿润季风气候,终年温暖湿润,四季分明,年平均气温16.2摄氏度左右;年平均降雨量800—1000毫米,雨量充沛;年无霜期大于300天,夏无酷暑,冬无严寒,年平均日照时数1239小时,年日照率为28%,相对湿度82%。
(二)锦江区督院街办事处青石桥社区概况
本项目所处的锦江区督院街街办青石桥社区成立于1953年,几经资源整合,现已成为一个功能齐全、服务周到的市级文明社区,隶属于督院街办事处。
社区地处盐市口、春熙路、青石桥黄金三角商业繁华地段、是市中心商务、文化、旅游的集中地。
社区地域北靠盐市口闹市区,南临滨江河畔,西接大业路、人南二段,东邻督院街。
面积0.46平方公里。
社区现有常住户2135户,常住人口8900人,人户分离1300余户,2270余人。
社区内有省人大宿舍、省旅游局、天主教爱国会等机关;有岷山饭店、花园城大酒店等高档酒店;有昆百大珠宝店百货等大型百货商场,全国文明遐迩的青石桥海鲜批发市场;周边有财富中心、大地城市脉搏、阳光365、皇后国际公寓、督院府邸等众多高级电梯公寓及商住楼;有巴蜀名校成师附小、盐道街小学、盐道街中学。
有大业路、锦兴路、人南二段等城市主要干道和盐道街、指挥街、学道街、青石桥南街等中小街道22条、院落30个、机关企事业单位22个、商家店铺298家。
(三)成都市锦江区2008年服务业及商贸业社会发展概况
现代服务业先导优势聚集,产业发展空间进一步拓展。
大力推进城市低洼棚户区和危旧房改造,在“阳光拆迁”基础上采取“模拟拆迁”等方式,完成拆迁25.19万㎡,拆迁安置3638户。
2008年征后实施工作共启动实施4000余亩。
全力推进重大项目建设。
2009年实施试验区重大项目200项,天府时代广场、仁恒置地广场、航天科技大厦等重大项目进展顺利,成都百货大楼、铁狮门等一批新建项目开工建设。
重点产业领域加快发展。
编制《东大街产业发展规划》、《总部经济发展规划》、《专业服务发展规划》。
全年新增加各类地区总部及分支机构55家,新增商业商务楼宇7.6万平方米。
引导和推动土地、人才、资金等各类资源向现代服务业重点领域集聚。
成功举办了“锦江—世界500强企业座谈会”、成功举办了“2008年首届中国成都东大街金融博览会暨2008首届成都金融街论坛”、“锦江时尚周”等节会活动,组建金融街企业家协会。
“红星路35号”文化创意产业园成功开园,文化市场繁荣稳定,健康发展。
消费市场快速发展。
全年完成社会消费品零售总额276.59亿元,增长22%,比上年增速提高4.3个百分点,增幅创下近五年来最高。
(四)城市建设、环境保护成效
城市建设得到提升。
圆满完成创建全国文明城市各项任务,城市整体文明水平得到提高,城区面貌和生态环境得到极大改观;开展创全市“最清洁城区”活动,投入2.13亿元用于老旧院落整治、扬尘治理、道路整治和生态建设。
环境保护工作取得实效。
开展城乡环境综合整治,加强对街道、社区院落和农贸市场的清扫保洁整治力度,强化大气和水环境综合整治,对所有道路、运渣车辆、闲置土地等实行了动态整治,降低扬尘污染,开展燃煤整治专项行动和三环路沿线生态建设工程。
通过ISO14001环境管理体系审核。
实施总量减排,全面开展全国第一次污染源普查。
深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动。
积极开展绿色学校(幼儿园)、生态小区、生态村创建活动,提高公众环境意识,切实改善辖区环境质量。
3.2成都市食用农产品市场发展规划(2006—2020)简介
根据“系统规划,分步实施;有利生产,方便生活;合法规范,提升业态;区域统筹,合理布局;突出特色,引导消费”原则,成都市制定了(2006—2020)食用农产品市场发展规划。
(一)发展目标
发展规划目标构建以全国性批发市场为龙头,区域性批发市场为骨干,产地集散市场为基础,菜市场为终端,连锁生鲜超市、社区便利店为补充的农产品流通网络。
建设城乡现代化、设施现代化、建设标准化、管理规范化、经营品牌化、交易电子化和信息网络化的现代食用农产品流通体系。
1、近期(2010年)目标。
根据城市市场需求和城市发展的需要,按标准新建一批批发市场和菜市场;对中心城内菜市场进行标准化改造;对与规划相符的批发市场进一步完善配套设施,有重点地提高批发市场的档次和水平;初步形成布局合理、产销结合的食用农产品流通网络体系。
2、远期(2020年)目标。
按规划布局和标准化建设要求,建设完成成都市规划农产品批发市场和菜市场,满足城市扩展和社会经济发展的要求,形成较为完善的食用农产品流通网络体系,辐射国际国内市场。
(二)主要任务
按照规划发展大型农产品批发市场5个,中型农产品批发市场7个,产地农产品批发市场22个,城中心菜市场518个。
规划的34个食用农产品批发市场,有15个为现状保留或现状改扩建,新建19个。
3.3锦江区菜市场标准化建设及提升改造情况
根据发展规划及成都市锦江区区委区政府对农贸市场建设管理的要求,目前,锦江区有菜市场22家,其中:
东润农贸市场、东光综合农贸市场、翡翠城农贸市场、牛市口农贸市场、安居天涯农贸市场等21家已完成提升改造;今年已列入标准化提升改造2家(狮子山农贸市场、冻青树农贸市场),新建计划2家(向荣桥农贸市场、东城农贸市场);计划对点将台、莲新、莲花、棬子树村、皇经楼社区、马家沟6个片区规划建设新菜市场。
全区菜市场在保障市场供应、方便居民生活、扩大城乡就业等方面发挥了积极作用。
尤其是2007年以来,市委、市政府将菜市场提升改造及长效管理作为为民办实事工程来抓,花大量人力、物力、财力,改善菜市场硬件基础设施,落实菜市场长效管理考核措施,全区各有关部门、各街道也积极行动,围绕菜市场提升改造和长效管理做了大量工作。
经过近年来的努力,全区菜市场整体环境面貌不断改善,已成为展示锦江区文明形象的重要窗口。
成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告项目背景及建设的必要性
第4部分项目背景及建设的必要性
4.1项目背景
(一)国家相继出台政策提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。
食品安全关系到广大人民群众的身体健康和生命安全,关系到经济健康发展和社会稳定,关系到政府和国家的形象。
党中央、国务院历来高度重视食品安全,近几年一直把打击制售假冒伪劣食品等违法犯罪活动作为整顿和规范市场经济秩序的重点,采取了一系列措施加强食品安全工作。
各地区、各部门做了大量工作,取得一定成效。
总的看,生产销售假冒伪劣食品案件多发的势头有所遏制,食品安全形势趋于好转。
但是食品安全问题仍然比较严重,种植养殖、生产加工、市场流通、餐饮消费等方面存在的问题还很突出,食品安全监管体制、法制、标准等方面存在缺陷,地方保护、有法不依、执法不严、监管不力的现象时有发生。
社区菜市场作为一个重要流通环节,与城市居民日常生活密切相关。
当前,在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下,加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区菜市场建设,对于降低流通成本、方便和促进居民消费,稳定就业,确保人民身体健康和生命安全,促进社会和谐稳定发展有重要作用。
因而相继出台了《关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》(国发〔2002〕15号)和《关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发〔2004〕23号)确保“菜篮子”产品长期稳定供给,提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平,保障人民群众身体健康,促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。
(二)地方政府制定措施推进标准化菜市场建设。
2007年,为深入贯彻国务院《关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》(国发〔2002〕15号)和《关于进一步加强食品安全工作的决定》(国发〔2004〕23号)精神,成都市政府制定了《关于加强我市中心城区菜市场标准化建设的实施方案》,并且提出菜市场建设要坚持以科学发展观为指导,以构建和谐成都和营造最佳人居环境为目标,紧紧围绕加快发展现代服务业的要求,全面改善我市菜市场硬件设施和购物环境,切实解决菜市场“脏、乱、差”和市民“买菜难”问题,确保中心城区菜市场标准化建设顺利推进。
同时对成都市食用农产品市场进行了详细规划。
按照规划,到2020年,四川成都市中心城(即绕城高速路以内)规划农贸市场518个,其中现状保留(含改扩建)82个、按控规确定新建424个、规划新增12个。
在中心城(即绕城高速路以内)的农贸市场规划指标中,三环路内农贸市场建筑面积不小于1500平方米,三环路外不小于2000平方米;同时,服务半径最佳为500米,最小不低于300米,原则上不超过700米。
按照这些规划原则和指标,中心城农贸市场518个:
其中成华区为96个,武侯区91个,金牛区90个,青羊区66个,锦江区62个,高新区(南)39个;另外,犀浦片区规划16个,大丰片区18个,十陵东洪片区40个。
(三)制定了中心城区菜市场标准化建设三个阶段具体实施方案。
第一阶段:
2007年9月至2007年底,为文件制定和菜市场标准化建设的试点期。
本阶段的主要工作任务是,研究菜市场标准化建设的具体政策,编制完成中心城区菜市场布局规划,落实政府性投资的资金渠道,起草制定菜市
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